Steinke/Niewerth Ludwig Due Diligence bei Grundstücksgeschäften. von. Christian Steinke. Rechtsanwalt und Notar, Berlin. Dr. Johannes Niewerth, LL.M.

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1 Steinke/Niewerth Ludwig Due Diligence bei Grundstücksgeschäften von Christian Steinke Rechtsanwalt und Notar, Berlin Dr. Johannes Niewerth, LL.M. Rechtsanwalt & Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Berlin Dr. Viktoria Ludwig Rechtsanwältin, Berlin 2009 olls Verlag Dr.OttoSchmidt Köln

2 Seite Vorwort Literaturverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V XIII XVII Teill Die rechtliche Vorbereitung eines Grundstücksgeschäfts I. Vorbereitende Absprachen und Absichtserklärungen. Ziele und Bedeutung 2. Gestaltung, Inhalt und Form a) Allgemeines b) Vertraulichkeitsvereinbarungen c) Bindungswirkung II. Die Due Diligence. Begriff und Bedeutung 2. Verkäufer Due Diligence 3. Käufer Due Diligence 4. Umfang einer Due Diligence a) Rechtliche Immobilien Due Diligence b) finanzielle Due Diligence c);'steuerliche Due Diligence d) Technische Due Diligence e) Umwelt Due Diligence 5. Ablauf und Organisation a) Organisatorische Gestaltung b) Datenraumregeln c) Zusammenstellung eines Teams d) Auswahl der Dokumente für die rechtliche Due Diligence aa) Besonderheiten bei der Verkäufer Due Diligence... bb) Besonderheiten bei der Käufer Due Diligence e) Physische und virtuelle Datenräume aa) Technische Ausstattung bb) Zugriffs-/Zutrittsrecht cc) Dokumentation 6. Due Diligence Report Rz Seite VII

3 Teil 2 Rechtliche Fragen des Grundstücksgeschäfts I. Grundstücksrecht Transa'ktionsgegenstand und Eigentümer a) Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuchs b) Personenmehrheit als Eigentümer c) Wohnungs- und Teileigentum 5 25 d) Erbbaurechte aa) Allgemeine Anmerkungen bb) Zustimmungserfordernisse cc) Nachbarerbbaurechte dd) Wohnungs-/Teilerbbaurechte 6 32 ee) Gesamterbbaurechte ff) Untererbbaurechte e) Sonstige Rechte f) Zugang zum Grundstück Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs a) Vorkaufs- und Rückerwerbsrechte b) Vormerkungen c) Dienstbarkeiten aa) Grunddienstbarkeit 7 38 bb) Nießbrauch cc) Beschränkte persönliche Dienstbarkeit dd) Dauerwohn-/-nutzungsrecht d) Überbau e) Reallasten / f) Sanierungs- und Entwicklungsgebiete g) Besondere Eintragungen aa) Zwangsversteigerungs-/Zwangsverwaltungsvermerk bb) Insolvenzvermerk cc) Nacherbenvermerk dd) Verfügungsbeschränkung für Versicherungsunternehmen und Kapitalanlagegesellschaften ee) Widerspruch Grundpfandrechte und Vormerkungen in Abteilung III des Grundbuchs 88 5 a) Grundpfandrechte 89 5 b) Löschungsvormerkungen Vereinbarungen mit Nachbarn II. Mietrecht Mietgegenstand und Mietvertragsparteien a) Divergenzen zum Inhalt des Qrundbuchs VIII

4 aa) Mietgegenstand bb) Gesetzlicher Übergang des Mietverhältnisses b) Zerstörung des Mietgegenstandes Miete und Anpassung 0 59 a) Bestimmbarkeit der Miethöhe b) Staffel- und Umsatzmiete 04 6 c) Indexierung 05 6 d) Umsatzsteuer Mietzeit 4 68 a) Allgemeines 4 68 b) Options- und Verlängerungsregelungen 6 69 c) Vertragliche Kündigungsrechte Schriftform 2 73 a) Anforderungen und Umfang b) Fallgruppen aa) Personenmehrheiten und rechtsfähige Gesellschaften bb) Annahmefrist cc) Vermietung vom Reißbrett und Übergaberegelungen dd) Anlagen zum Mietvertrag ee) Nebenabreden und Nachträge ff) Eintritt und Austritt von Vertragsparteien c) Sanierungsklauseln Ankaufs-, Vorkaufs- und Vormietrechte Konkurrenzschutz a) Bedeutung und rechtliche Grenzen b) Ausdrückliche Regelungen c) Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen a)' Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten b) Schönheitsreparaturen c) Triple-Net- und Double-Net-Mietverträge Nebenkosten Mietsicherheiten a) Allgemeines b) Sonderproblem: 566a BGB Baukostenzuschüsse a) Anrechenbarer Baukostenzuschuss b) Verlorener Baukostenzuschuss Besonderheiten beim Wohnraummietverhältnis a) Mieterhöhungen b) Kündigung c) Gesetzliches Vorkaufsrecht d) Geförderter Wohnraum 7 09 s IX

5 III. Öffentliches Baurecht 73. Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen 73 a) Bedeutung und Prüfungsumfang 73 b) Bauauf sichtsrechtliche Verfügungen 74 2 c) Behördliche Bescheinigungen Planungsrechtliche Grundlagen 76 2 a) Flächennutzungs- und Bebauungspläne 76 2 b) Veränderungssperre Baulasten Sanierungs-, Entwicklungs-, Erhaltungs- und Umlegungsgebiete Sonderproblem: Verkaufsfläche Sonderproblem: Stellplätze Denkmalschutz Unvollständige Dokumentation 88 9 IV. Umweltrecht Altlasten a) Haftung für Altlasten b) Altlastenfreistellung Immissionsschutz Wasserrecht V. Sonstige öffentlich-rechtliche Fragen Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte Erschließung und Erschließungskosten Beihilferecht Vermögensrecht VI. Privates Baurecht '. Bau-, Anlagenbau- und Planerverträge Gewährleistungssicherheiten VII. Rechtsstreitigkeiten VIII. Gebäudeversicherung IX. Facility Management/Grundstücksverwaltung X. Arbeitsrecht 2 3 XI. Kartellrecht XII. Steuerrecht X

6 Teil 3 Kaufvertrag Inhaltsverzeichnis I. Vertragstypus Asset Deal a) Grundtypus b) Immobilienportfolio c) Säle and Lease Back Share Deal II. Beurkundungspflicht Allgemeines Zusammengesetzte Verträge (z. B. Säle and Lease Back) Änderungen, Nachträge und Aufhebung III. Grundform eines Grundstückskaufvertrages Vertragsparteien Vertragsgegenstand Kaufpreis Kaufpreisfälligkeit und Zahlung Wirtschaftlicher Übergang IV. Umsetzung der Ergebnisse der Due Diligence Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen a) Typische Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen aa) Eigentumsübertragungsvormerkung bb) Übernahme und Löschung von Belastungen des Kaufgegenstandes / cc) Gemeindliche Vorkaufsrechte / dd) Abnahme und Nachweis über Mietzahlung b) Besondere öffentlich-rechtliche Genehmigungen c) Verzicht auf Vorkaufsrechtsausübung d) Zustimmung zur Veräußerung und Belastung von Erbbaurechten e) Erklärungen der Baubehörde f) Treuhändersperrvermerke/Zustimmung der Depotbank g) Abschluss von zusätzlichen Vereinbarungen aa) Mietnachträge bb) Übertragung von Vereinbarungen mit Dritten Kaufpreiseinbehalte Mängelrechte a) Arten der Mängelrechte b) Inhalt der Mängelrechte Rücktritt und aufschiebende Bedingung XI

7 V. Finanzierung VI. Abwicklung des Kaufvertrages / Teil 4 Anhang I. Letter of Intent 59 II. Due Diligence Checkliste 6 III. Grundstückskaufvertrag 63 Stichwortverzeichnis 83 XII