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2 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelüberschriften führen Sie zur Lösung. Den Verkehrswert profitabel nutzen Was Sie wissen müssen Welche Methoden gibt es? Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Profi-Tricks der Gutachter Anwendungsbeispiele Abkürzungen Findex Schnellübersicht

3 Was Sie wissen müssen 1 Realistische Verkehrswerte... 8 Verzichten Sie auf ein formelles Gutachten...10 Geheime Quellen der Profis...11 Gesuchte Größe: Verkehrswert Tendenz-Checkliste: Kaufpreise Was kostet ein Gutachten?... 16

4 Was Sie wissen müssen Realistische Verkehrswerte Wie wertvoll ist eine Immobilie wirklich? Sie als Grundstückseigentümer oder -käufer stellen sich sicherlich hin und wieder diese Frage. Allerdings wollen Sie im Allgemeinen allein aus Kostengründen nicht jedesmal Ihre Neugierde mit einem formell erstellten Gutachten befriedigen. Denn jeder Sachverständige hat seinen Preis. Die Qualität des Gutachtens hängt aber weder vom Umfang noch vom Preis ab. Das Geheimnis von guten Bewertungen liegt oft in wenigen Fakten. Der Verkehrswert eines Grundstücks liegt manchmal etwas im Nebel. Das hat zwei gute Gründe: Jedes Grundstück ist einmalig und wird nicht auf dem Ladentisch gehandelt. Grundstücke werden im Vergleich zu Aktien naturgemäß seltener verkauft, so dass ein Kurswert nicht annähernd feststellbar ist. Sie können den Verkehrswert jedoch relativ einfach berechnen. Dabei dürfen Sie nicht allzu überspitzte Anforderungen an das Ergebnis stellen. Auch hierfür gibt es zwei gute Gründe: Praxis-Tipp: Ein formelles Gutachten ist keine Garantie für den Preis, der tatsächlich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt erzielt werden kann. Sie kennen den wirklichen Marktwert erst dann, wenn das Grundstück tatsächlich verkauft wird und ein Kaufpreis vorliegt. Auch die professionellen Gutachter können bei ein und demselben Grundstück zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Die große Bandbreite der Verkehrswerte bei ein und demselben Grundstück hat bei den Gutachtern im Allgemeinen ihre Ursache im sogenannten sachverständigen Ermessen. Je nach Auftragslage, Bewertungsanlass oder Bewertungszweck muss ein Sachverständiger sein Ermessen unterschiedlich anwenden und zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. 8

5 Realistische Verkehrswerte Beispiel: Sie beauftragen einen Sachverständigen, Ihr Grundstück zu bewerten, und teilen dem Sachverständigen mit, dass Sie die Absicht haben, das Grundstück zu verkaufen. Bei der Wertermittlung des Gutachters interessiert Sie weniger der tatsächliche Wert des Grundstücks. Sie wollen in erster Linie wissen, zu welchem Preis Sie das Grundstück mindestens verkaufen müssen, um keinen wirtschaftlichen Verlust zu erleiden. Den Rest überlassen Sie Ihrem persönlichen Verhandlungsgeschick und versuchen im Verkaufsgespräch einen wesentlich höheren Kaufpreis zu erzielen, als der Gutachter Ihnen als unterstes Limit ausgerechnet hat. Die unterschiedlichen Ergebnisse bei den Profis sind also nicht auf mangelnde Sachkenntnis zurückzuführen, sondern auf die unterschiedliche Auftragslage. Daneben spielt selbstverständlich auch die teilweise recht unterschiedliche Einschätzung der Gebäude eine Rolle. Das führt dazu, dass unterschiedliche Sachverständige mitunter verschiedene Tabellenwerte zu Grunde legen. Praxis-Tipp: Sie können für Ihre persönliche Entscheidung festhalten, dass auch ein formelles Gutachten nicht zu einem über alle Zweifel erhabenen Preis führt, den Sie mit Sicherheit am Grundstücksmarkt genauso erzielen können. Der Verkehrswert des Wertgutachtens ist vielmehr mit einer unverbindlichen Preisempfehlung zu vergleichen. Der Wert kann, muss jedoch keineswegs bei einem Verkauf der Immobilie realisiert werden. Denn der Kaufpreis entspricht nicht dem Verkehrswert sondern dem Marktwert. Sie brauchen nicht in jedem Fall ein formelles Gutachten. Meistens reicht eine eigene Berechnung völlig aus. Vorteilhafte Entscheidungen können Sie in fast allen Fällen nur treffen, wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks nach anerkannten Methoden zunächst selbst ermittelt haben. 9

6 Was Sie wissen müssen Verzichten Sie auf ein formelles Gutachten Ein formelles Gutachten kostet immer Geld. Schon alleine deshalb sollten Sie alle Möglichkeiten ausschöpfen, bevor Sie ein Gutachten in Auftrag geben. Die Praxis zeigt immer wieder, dass letztlich bei jedem Wert eines Grundstücks das Verhandlungsgeschick und der Wille entscheidend sind, um ein Geschäft zu machen. Checkliste: Wann benötigen Sie den Wert einer Immobilie? Sie sind an einer Immobilie interessiert und wollen kontrollieren, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist. Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und einen angemessenen Kaufpreis verlangen, der Ihnen noch genügend Verhandlungsspielräume lässt. Sie wollen ein Grundstück auf Rentenbasis erwerben und prüfen, wie hoch der Wert der Immobilie tatsächlich ist. Sie wollen bei der Einkommensteuer eine möglichst hohe Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten geltend machen. Sie wollen Erbschaftsteuer sparen, weil Sie den vom Finanzamt angesetzten Grundstückswert für zu hoch halten. Sie wollen Ihr Grundstück an Ihre Kinder auf dem Weg der vorweggenommenen Erbfolge übertragen und überlegen, wie hoch Ausgleichszahlungen an die Kinder sein müssen, die das Grundstück nicht erhalten. Der Betriebsprüfer will einen sogenannten Entnahmegewinn versteuern, weil Sie ein Grundstück aus Ihrem Betriebsvermögen in Ihr Privatvermögen überführt haben. Sie wollen ein bereits existierendes formelles Gutachten kontrollieren, um sicherzugehen, dass die Annahmen des Gutachters realistisch sind. Kontrollmöglichkeiten bieten sich insbesondere, wenn Sie ein Grundstück innerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens kaufen wollen. Sie wollen Ihre persönliche Kaufpreis-Sammlung aktualisieren. Nur so können Sie Tendenzen erkennen. 10

7 Gesuchte Größe: Verkehrswert Geheime Quellen der Profis Nutzen Sie einfache und sichere Methoden. Wenden Sie die Faustregeln der Profi-Gutachter an. Erschließen Sie sich auch geheime Quellen, damit Sie alle grundstücksrelevanten Daten, Merkmale und Bewertungsbesonderheiten kennen. Das sind keine Geheimnisse. Aber manche Quellen sind unbekannt. Nutzen Sie daher alle Tipps, Tricks und Informationen. Nur so sichern Sie sich den entscheidenden Wissensvorsprung, der Sie bei Grundstücksgeschäften erfolgreich macht. Gesuchte Größe: Verkehrswert Suchen Sie den Wert eines Grundstücks, geht es in den meisten Fällen um den gemeinen Wert bzw. um den Verkehrswert. Verschiedene Gesetze und Verordnungen legen fest, was unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen ist. Im Steuerrecht wird im Allgemeinen der Begriff gemeiner Wert verwandt. Alle Definitionen münden aber letztlich hinsichtlich des gesuchten Werts der Immobilie bei ein und demselben Betrag. Definition: Verkehrswert der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten, Der gemeine Wert tatsächlichen Eigenschaften, (Verkehrs- der sonstigen Beschaffenheit, wert) eines der Lage des Grundstücks, Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche ist der Preis, oder persönliche Verhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielen wäre. Für Ihre Berechnungen kommt es daher entscheidend darauf an, zu welchem Preis das Grundstück bei einer gedachten Veräußerung verkauft werden könnte. 11

8 Was Sie wissen müssen Praxis-Tipp: Der Verkauf muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kommen. Kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr liegt vor bei einem Verkauf aus einem Zwang heraus einem Verkauf aus einer Notlage heraus Spekulationsgeschäften mit Grundstücken Veräußerungen unter nahen Angehörigen Vermögensübertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Zwangsversteigerungen Arrondierungsüberlegungen Liebhaberpreisen Das sind tatsächliche Eigenschaften eines Grundstücks Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Größe des Grundstücks Zuschnitt des Grundstücks Bodenbeschaffenheit des Grundstücks Alter der Bauwerke Bauweise der Bauwerke Verwendungsmöglichkeiten der Gebäude Praxis-Tipp: Legen Sie zu Beginn Ihrer Berechnungen genau fest, was alles zu dem bebauten Grundstück gehört. 12

9 Welche Methoden gibt es? 2 Drei Methoden zur Verkehrswertermittlung...22 Individuelle Besonderheiten...23 So runden Sie das Ergebnis auf oder ab...24 Vertrauen Sie Ihrer Berechnung...25 Wie lange profitieren Sie von der eigenen Berechnung?...26 Abgrenzung der Bewertungsverfahren...27

10 Vergleichswertverfahren 3 So berechnen Sie den Vergleichswert.. 30 Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken...30 Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken...31 Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen...33 Grundstücksarten für Vergleichswert.. 34

11 Ertragswertverfahren 4 Der Ablauf des Ertragswertverfahrens..38 So ermitteln Sie den Bodenwert...38 So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen...39 Die wichtigsten Fachbegriffe Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten...41 Instandhaltungskosten...42 Mietausfallwagnis...43 Verzinsung des Bodenwerts...43 Liegenschaftszinssatz...43

12 Sachwertverfahren 5 Der Ablauf des Sachwertverfahrens...48 Bodenwert bei unbebauten und bebauten Grundstücken...48 Preise für Gebäude...54 Sachwert ermitteln...64 Vorsicht: Baunebenkosten Gutachter-Faustregel...67 Keine Probleme mit dem umbauten Raum! Auf die Lebensdauer kommt es an...74 Preise für Außenanlagen....78

13 Profi-Tricks der Gutachter 6 Baukosten-Hochrechnung: zeitsparend und einfach...84 Machen Sie es wie die Profis....87

14 Anwendungsbeispiele 7 Verkaufsüberlegungen Kaufentscheidung Erbauseinandersetzung Kaufpreis-Aufteilung für die Steuer Steuervorteile bei Entnahme aus einem Betriebsvermögen Vorteile bei der Erbschaftsteuer...114

15 Findex 20 %-Methode 101 Abgrenzung der Bewertungsverfahren 27 Abschläge 24, 78 Absetzungen für Abnutzung 103 Alter 80 Alterswertminderung 119 Altlasten 31 Anlagen, außergewöhnliche 82 Anschaffungskosten 89 Architekten 73 Architektenhonorare 66 Aufteilungsmethode Verhältnis der Verkehrswerte 104, 108 Aufteilungsmodus 104 Außenanlagen 81 Restwert 80 Außenbereich 51 Basisjahr 56 Basisjahr Bauakte 69, 89 Baujahr 89, 91 Baukosten 84 Baukosten-Hochrechnung 84 Baukosten-Index 58, 64 Baukostenzuschüsse 40 Baumängel 77, 78 Baunebenkosten 65 Bausachverständiger 112 Bauschäden 77, 78 Bauzeichnungen 89 Besteuerungszeitpunkt 121 Betriebskosten 40, 41 Betriebsprüfer 10 Betriebsprüfung 111 Bewertungsmethoden 24 Ertragswertverfahren 27, 38, 39 Mittelwertmethode 23 Sachwertverfahren 27, 38, 48 Vergleichswertverfahren 30, 32, 33, 34 Bewirtschaftungskosten 39, 41 Bodenbeschaffenheit 23 Bodenrichtwert 49 Bodenrichtwertgrundstück 50 Bodenrichtwertkarte 50 Abkürzungen in der 51 Bodenwert 38 Bodenwert bei unbebauten und bebauten Grundstücken 48 Dachgeschoss, nicht ausgebautes 73 Datenmaterial 87 DIN , 74 Eigenleistungen 91 Eigentumswohnungen 33 Einheitswertakte 70, 90 Einkommensteuer 99 Einkommensteuer-Akten 88 Einlage von Grundstücken 113 Einspruch Musterschreiben 118 Einspruchsentscheidung 120 Einspruchsfrist 118 Entnahme aus einem Betriebsvermögen 111 Entnahmegewinn 10, 111 Erbauseinandersetzung 26, 98 Erbfolge vorweggenommene 10, 26 Erbschaftsteuer 10, 118 Erfahrungssätze 56 Erhaltungszustand 78 Ermessen 8 Ermessensspielraum 115

16 Findex Ertragswertverfahren 27, 38, 46 Escape-Klausel 115 Finanzgericht 113, 120 Finanzierung 66 Flächenbewertung 53 Flugplatz 23 Freibeträge 122 Fristverlängerung 119 Gebäudeausstattung 32 Gebäudewert 55 Genehmigungen 66 Gericht 26 Finanzgericht 104, 108 Geschäftsverkehr, gewöhnlicher 11, 121 Grundbesitzwert 114 Grundlagenbescheid 118 Grundstücksgröße 51 Grundstückstiefe 53 Gutachten formelles 8, 9, 26, 119 Parteigutachten 113 Wertgutachten 9 Gutachter Faustregel 67 Quellen 85 Tricks 85 Gutachterausschuss 26 örtlicher 113 Gutachtertrick 71 Herstellungskosten 79, 81, 90 Hinterland 53 Index-Zahlen 65 Instandhaltungskosten 41, 42 Jahresrohertrag 40 Kaufentscheidung 97 Kaufpreis niedriger 121 tatsächlicher 121 Kaufpreis-Aufteilung, steuerlich optimale 99 Kaufpreis-Sammlung 10 für Eigentumswohnungen 35 Kaufrausch 97 Kaufvertrag 100 Kirchenglocken 23 Klage 120 Korrekturen 54, 57, 78 Kosten 78 Anschaffungskosten 89 Baukosten 84 Baunebenkosten 65 Betriebskosten 41, 46 Bewirtschaftungskosten 46 Herstellungskosten 84, 86, 105 Instandhaltungskosten 42, 46 Nebenkosten 106 Verwaltungskosten 41 Werbungskosten 99 Lärm 23 Lebensdauer 74 für Außenanlagen 81 von Gebäuden 75 Liebhaberpreise 12 Liegenschaftszinssatz 43 Mietausfallwagnis 46 Mietvorauszahlungen 40 Mittelwert 23 Mittelwertmethode 23 Musterschreiben: Einspruchs-Begründung 120 Nachweis 115 Nebenkosten 106 Normalherstellungswert 54 Normalstufe 19 Nutzfläche

17 Findex Parteigutachten 113 Preisnachlass 94 Privatentnahme 111 Prozent-Methode, differenzierte 100 Raum, umbauter 67, 89, 105 Rauminhalt 69 Raummeterpreis 58 Basisjahr Rechenschema 54 Referenz-Grundstück 50 Reinertrag 39 Rentenbasis 10 Restnutzungsdauer 75 Restrisiko 117 Restwert 54, 75 Restwert-Methode 100 Risikofaktor 94 Rohertrag 39 Rundungsdifferenzen 57 Rundungsregeln 24 Sachverständiger Bausachverständiger 113 öffentlich bestellter und vereidigter 26, 120 Sachwertverfahren 22, 27, 48 Schenkungsteuer 16 Schönheitsreparaturen 32, 40 Schwierigkeitsstufe 19 Steuer 10 Einkommensteuer 88, 100 Erbschaftsteuer 17, 114 Schenkungsteuer 17 Steuergeheimnis 92, 93 Steuerklassen 123 Steuersätze 122 Steuervorteile 111, 115 Straßenbahn 23 Tricks 94, 97 Überalterung, wirtschaftliche 78 Umrechnungen 73 Umstände, wertbeeinflussende 78 Veräußerungsgewinn 113 Vergleichsimmobilie 34 Vergleichswertverfahren 30 bei bebauten Grundstücken 31 bei Eigentumswohnungen 33 bei unbebauten Grundstücken 30 Verhandlungsgeschick 9 Verkaufsüberlegungen 96 Verkehrswert 8, 11 Vermietung 99 Verpachtung 99 Vervielfältiger 39, 46 Verwaltungskosten 41 Verwandtschaftsverhältnis 124 Verzinsung des Bodenwerts 43 Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 39 Vorderland 53 Wegerecht 23 Werbungskosten 99 Wert, gemeiner 11 Wertdifferenz 116 Wertermittlung, pauschale von Außenanlagen 81 Wertgutachten 9 Wertminderung Formel 75 wegen Alters 54, 75, 77, 114 Wohnfläche 69 Wohnflächenberechnung 89 Wohnwertniveau 32 Zeichnungen 71 Zielobjekt 14 Zuschläge 24 Zuschnitt des Grund und Bodens 23 des Grundstücks 31 Zwangsversteigerung 15 Zwangsversteigerungsverfahren