GUT ZU WISSEN. Immobilien. verschenken. und vererben EBOOK EXKLUSIV

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1 GUT ZU WISSEN Immobilien verschenken und vererben EBOOK EXKLUSIV

2 Werner Siepe Gut zu wissen Immobilien verschenken und vererben E-Book Exklusiv

3 Inhaltsverzeichnis 4 Was wollen Sie wissen? 10 Vermögens bilanz für Haus und Grund 11 Immobilien im Privatver - mögen 12 Selbst genutztes Eigenheim 13 Vermietete Immobilien 13 Immobilienfonds und Immo bilienaktien 14 Immobilien im Betriebs - vermögen 16 Bewertung von Immobilien bei Schenkung oder Erbschaft 17 Was Häuser oder Wohnungen tatsächlich wert sind 18 Vergleichswerte bei Immobilien 20 Ertragswerte bei Immobilien 22 Sachwerte bei Immobilien 23 Verkehrswerte als abgeleitete Vergleichs-, Ertragsund Sachwerte 24 Nachlass planung 25 Übertragung des Ver - mögens 25 Testament oder Erbvertrag statt gesetzlicher Erbfolge? 29 Zugewinngemeinschaft und Gütertrennung 30 Hinterbliebenenrente sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer 36 Verschenken von Immobilien zu Lebzeiten 37 Zehnjahresfrist bei Schenkungen nutzen 38 Generationensprung erwägen 38 Reine Schenkung 39 Gemischte Schenkung 40 Freibeträge mehrfach nutzen bei Kettenschenkung 41 Schenkung unter Auflagen 54 Vererben von Immobilien im Todesfall 55 Vorsorge für den Notfall 55 Wenn der Erbfall eintritt 58 Höhe des Nachlasses 59 Alleinerbe 60 Erbengemeinschaft 63 Mehr Informationen

4 4 Was wollen Sie wissen? Sie sind 65 Jahre oder älter? Dann gehören Sie zur Aufbaugeneration oder der Generation der frühen Wirtschaftswunderkinder. Sie sind im Ruhestand und machen sich als Immobilienbesitzer Gedanken, wie und an wen Sie Ihr Eigenheim oder Ihre vermieteten Immobilien einmal verschenken oder vererben werden. Oder sind Sie 45 bis 55 Jahre alt? Dann werden Sie zur Generation der Babyboomer gezählt und könnten bereits in den nächsten Jahren Immobilien erben oder geschenkt bekommen. Für beide Generationen ist es Zeit, sich frühzeitig und gründlich mit dem Verschenken oder Vererben von Immobilien zu beschäftigen. Das Thema betrifft Schenker und Erblasser ebenso wie Beschenkte und künftige Erben. Stiftung Warentest Immobilien verschenken und vererben

5 5 Welche Art von Immobilien steht zum Verschenken oder Vererben überhaupt an? Wer nur eine selbst genutzte Immobilie sein Eigen nennt und mit seinem Eheoder eingetragenen Lebenspartner im Einfamilienhaus oder in der Eigentumswohnung wohnt, kann sich bei Überlegungen zum Verschenken oder Vererben ganz auf dieses Eigenheim konzentrieren. Komplexer wird es, wenn auch vermietete Immobilien wie vermietete Eigentumswohnungen, Mietwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder gar reine Gewerbeimmobilien vorhanden sind. Möglicherweise liegen auch Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds oder Anteile an Betriebsvermögen vor. Je mehr Immobilien vorhanden sind und je höher deren Werte insgesamt ausfallen, desto wichtiger ist es, wie ein Unternehmer Bilanz zu ziehen. Mehr dazu im Kapitel Vermögensbilanz für Haus und Grund. Wie lässt sich Schenkung- und Erbschaftsteuer beim Verschenken oder Vererben von Immobilien sparen? Das Einsparen von Schenkung- und Erbschaftsteuer sollte nicht das vorrangige Ziel beim Verschenken oder Vererben von Immobilien sein. Auch für die Nachlassplanung gilt der bewährte Grundsatz: Nicht nur nach Steuern steuern.

6 6 Wenn die Nachlassplanung aber vom Grundsatz her unter Dach und Fach ist, sollten Sie auch an die zu erwartende Schenkung- und Erbschaftsteuer denken. Mit legalen Möglichkeiten lässt sich diese Steuer in den weitaus meisten Fällen senken oder sogar auf null bringen. Über die Berechnung der Schenkungund Erbschaftsteuer und die möglichen Handlungsoptionen informiert Sie das Kapitel Nachlassplanung. Wie viel sind Immobilien heute und im Schenkungs- oder Erbfall wert? Das hängt ganz entscheidend von der Art der Immobilie ab. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird anhand von Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse meist der Vergleichswert ermittelt. Der Ertragswert steht bei Mietwohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und vermieteten Gewerbeimmobilien im Vordergrund. Bei aufwendig gestalteten und selbst bewohnten Luxushäusern und Mietobjekten, für die ein Vergleichsoder Ertragswert nicht zu ermitteln ist, kann auch der Sachwert aus der Summe von Bodenwert und Zeitbauwert gebildet werden. Im Schenkungs- oder Erbfall erfolgt bei vermieteten Immobilien ein Abschlag von 10 Prozent des ermittelten Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertes durch das Finanzamt. Bei unbebauten Grundstücken kommt es ganz allein auf den Bodenrichtwert an, der vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt wird. Aktuell erzielbare Kaufpreise sind nicht identisch mit dem Verkehrswert, wie er beispielsweise von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Bewertungsgutachten ermittelt wird. Näheres über Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert erfahren Sie im Kapitel Bewertung von Immobilien bei Schenkung oder Erbschaft. Stiftung Warentest Immobilien verschenken und vererben

7 7 Wie soll die Erbfolge geregelt sein Testament oder Erbvertrag? Und was gilt im Fall der Gütertrennung? Besonders bei großem Immobilienbesitz sollten sich weder der jetzige Eigentümer noch dessen künftige Erben auf die gesetzliche Erbfolge verlassen. Die Nachlassplanung im Sinne einer letztwilligen Verfügung von Todes wegen sollte daher rechtzeitig durch ein Einzeltestament, ein gemeinschaftliches Testament oder einen Erbvertrag geregelt werden. Was besser ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Im Kapitel Nachlassplanung werden Vor- und Nachteile von Testament und Erbvertrag näher beschrieben. Haben Eheleute im notariell beurkundeten Ehevertrag Gütertrennung vereinbart, werden die Immobilien laut vertraglicher Vereinbarung dem einen oder anderen Ehepartner gehören. Dies erleichtert zwar die Feststellung des Nachlasses, kann aber auch erhebliche erbschaftsteuerliche Nachteile für den überlebenden Ehepartner mit sich bringen, sofern sich alle Immobilien im Eigentum des verstorbenen Ehepartners befinden.