Erbschaft und Schenkung

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1 Steuerliche Wertermittlungen Grundvermögen Erbschaft und Schenkung Stand Juli 2016

2 Gliederung Maßgeblichkeit des Bewertungsgesetztes der gemeine Wert Definition der Grundstücksarten für das Bewertungsverfahren Zuordnung der Bewertungsverfahren Escape - Klausel für den Steuerpflichtigen Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fehler vermeiden Praxis Beispiele Formaler Ablauf Steuerpflichtiger vs. Finanzamt Praxisnahe Anleitung was ist zu tun

3 Umfang und Maßgeblichkeit des Bewertungsgesetztes Die Finanzämter setzen bei der Erbschafts-/ Schenkungssteuer den typisierten Wert für den Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage an, weil die Ermittlung des individuellen gemeinen Wertes (=Verkehrswert) zu aufwändig wäre. ( 138 BewG) Dies führt zu einem Pauschalverfahren das Bundesweit angewandt wird Der ermittelte Wert des Finanzamtes ist der pauschalisierte gemeine Wert Problem: Durch das pauschalisierte Verfahren können erheblich Über-/ Unterbewertungen entstehen

4 Grundstücksarten Einordnung für die Finanzämter Bei der Bedarfsbewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschafts-/Schenkungssteuer sind folgende Grundstücksarten zu unterscheiden Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Mietwohngrundstücke Wohnungs- und Teileigentum Geschäftsgrundstücke Gemischt genutzte Grundstücke Sonstige bebaute Grundstücke

5 Definition der Grundstücksarten für die Einordnung des Bewertungsverfahrens Die einzelnen Grundstücksarten werden - in Anlehnung an die bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens geltenden Regelungen ( 74 BewG) mit folgenden Abgrenzungskriterien bestimmt: Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen. Eine Mitbenutzung für betriebliche (gewerbliche, freiberufliche oder land- und forstwirtschaftliche) oder öffentliche Zwecke ist unschädlich, wenn diese weniger als 50%, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, beträgt und die Eigenart des Grundstücks als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht beeinträchtigt. In Abgrenzung zu den Ein- und Zweifamilienhäusern sind Mietwohngrundstücke Grundstücke, die mehr als zwei Wohnungen enthalten. Mietwohngrundstücke müssen zudem zu mehr als 80%, berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

6 Definition der Grundstücksarten für die Einordnung des Bewertungsverfahrens Geschäftsgrundstücke werden definiert als Grundstück, die zu mehr als 80% berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen, land- und fortswirtschaftlichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen, landund forstwirtschaftlichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind. Zu den gemischt genutzten Grundstücken zählt beispielsweise dein Grundstück, das eine Wohnung enthält und zu mindestens 50% der Wohn- oder Nutzfläche für gewerbliche oder öffentliche Zwecke mitbenutzt wird, oder ein Mehrfamilienhaus, das Läden-und Gewerberäume enthält und zu 20% der Wohn- oder Nutzfläche gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient. Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die keine der vorgenannten Definitionen erfüllen.

7 Zuordnung der Bewertungsverfahren LEIMGRUB Chartered Surveyors 182 BewG Vergleichswert Ertragswert Sachwert Wohnungs-/ Teileigentum Mietwohngrundstücke Wohnungs-/TE ohne Vergleichswert Ein- /Zweifamilienhäuser Geschäftsgrundstücke Gemischt genutzte Grundstücke EFH/ZFH ohne Vergleichswert Geschäftsgrundstücke/ Gemischte Grundstücke ohne übliche Miete Sonstige bebaute Grundstücke

8 Escape-Klausel Anders als bei der Bewertung der betrieblichen Vermögen sieht das Bewertungsrecht für das Grundvermögen eine gesetzlich geregelte Escape-Klausel vor ( 198 BewG). Der Steuerzahler kann nachweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert. Ist der Nachweis erfolgreich, hat das Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert festzustellen. Wichtig: Soll der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes geführt werden, muss gegen den Bescheid des Finanzamtes, mit dem der steuerliche Grundbesitzwert festgestellt wird, sofort Einspruch eingelegt werden. Verstreicht die Rechtsbehelfsfrist ungenutzt, kann sich der Steuerzahler auch die Kosten für das Gutachten sparen. Die Kosten für den Nachweis trägt im übrigen der Steuerzahler. Deshalb muss sich ein Gutachten prinzipiell steuerlich so auswirken, dass der Steuerzahler das Gutachten aus der eingesparten Steuer bezahlen kann. Diese Frage hat der Steuerberater zu entscheiden.

9 Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fall 1 Ein Mann hinterlässt seiner Frau ein Mietwohngrundstück mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von Die Ehefrau übernimmt die bestehende Hypothek von Nach einer vorliegenden Verkehrswertermittlung beträgt der gemeine Wert (=Verkehrswert) der Immobilie wegen erheblicher Baumängel und Schäden nur Falsch wäre es, nun sofort zu behaupten, dass sich bei einem derart gravierenden Unterschied in jedem Fall eine Steuerersparnis ergäbe. Das zeigt die folgende Berechnung: Steuerlicher Grundbesitzwert Schulden Bereicherung Persönlicher Freibetrag (Steuerklasse I) Versorgungsfreibetrag Steuerpflichtiger Erwerb 0 Steuer 0

10 Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fall 2 Ein Mann hinterlässt seiner Freundin ein Mietwohngrundstück mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von Es lasten keine Hypotheken auf der Immobilie. Nach einer vorliegenden Verkehrswertermittlung beträgt der gemeine Wert (=Verkehrswert) der Immobilie wegen erheblicher Baumängel und Schäden nur Ohne Berücksichtigung des Verkehrswertgutachtens ergibt sich folgende Steuerberechnung: Steuerlicher Grundbesitzwert Schulden 0 Bereicherung Persönlicher Freibetrag (Steuerklasse III) Versorgungsfreibetrag - 0 Steuerpflichtiger Erwerb Steuer 30%

11 Steuerliche Auswirkung eines Verkehrswertgutachtens Fall 2 Ein Mann hinterlässt seiner Freundin ein Mietwohngrundstück mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von Es lasten keine Hypotheken auf der Immobilie. Nach einer vorliegenden Verkehrswertermittlung beträgt der gemeine Wert (=Verkehrswert) der Immobilie wegen erheblicher Baumängel und Schäden nur Unter Berücksichtigung des Verkehrswertgutachtens ergibt sich folgende Steuerberechnung: Steuerlicher Grundbesitzwert Schulden 0 Bereicherung Persönlicher Freibetrag (Steuerklasse III) Versorgungsfreibetrag - 0 Steuerpflichtiger Erwerb Steuer 30% Die Steuerersparnis beträgt demzufolge

12 Sachwert Beispiel aus Bescheid FA LEIMGRUB Chartered Surveyors

13 Sachwert Beispiel aus Bescheid FA LEIMGRUB Chartered Surveyors

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15 Ertragswert Beispiel aus Bescheid FA LEIMGRUB Chartered Surveyors

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17 Standard Parameter BewG Standardparameter für die Bewertungsannahmen sind geregelt im BewG Anlage 22 ff. S. 120 ff. Gültig ab Neu Für Bewertungen vor dem gelten die Anlagen BewG vom

18 Steuerklassen Erbschafts-/Schenkungssteuer Steuerklasse I 1. Ehegatten, Lebenspartner 2. Kinder und Stiefkinder 3. Abkömmlinge der in Nr. 2 genannten Kinder und Stiefkinder 4. Eltern und Voreltern bei Erwerbern von Todeswegen Steuerklasse II 1. Eltern und Voreltern, soweit sie nicht zur Steuerklasse I gehören 2. Geschwister 3. Abkömmlinge ersten Grades von Geschwistern 4. Stiefeletern 5. Schwiegerkinder 6. Schwiegereltern 7. Geschiedene Ehegatten u. Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft Steuerklasse III Alle übrigen Erwerber und Zweckzuwendungen

19 Freibeträge Ebrschafts-/Schenkungssteuer Freibeträge vor 2009 ab 2009 Steuerklasse I Ehegatte Kinder Enkel Übrige Personen Steuerklasse II Steuerklasse III Eingetragene Lebenspartner

20 Steuersätze ab 2010 Erbschafts-/Schenkungssteuer

21 Kontakt Thomas Leimgrub MRICS Im Hart Germering T: +49 (0) 89 / F: +49 (0) 89 / M: +49 (0) 170 / Mail: [email protected] Internet: