Lars Wegmann. Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA)

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1 Lars Wegmann Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA) Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (AI) Lars Wegmann - Bismarckstr Duisburg Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Datum: Az.: 4. Juni 2013 GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienreihenmittelhaus bebaute Grundstück in Duisburg, Hans-Sachs-Straße 52a Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,-. Teile dieser Internetversion des Gutachtens sind anonymisiert. Anlagen sind aus Datenschutzgründen evtl. nicht vollständig. Die vollständige Originalversion des Gutachtens können Sie in der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Duisburg einsehen Bismarckstr Duisburg Tel.: Fax: info@sv-wegmann.de Steuernummer: /0200 Commerzbank Duisburg Kto.Nr.: BLZ: St.-Nr.: /0200

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt 1 Übersichtsblatt Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Zubehör Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Beurteilung der Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Dichtigkeitsprüfung Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienreihenhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Nebengebäude Außenanlagen Bauzahlen...17 Seite Seite 2 von 54

3 5 Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche Verfahrenswahl mit Begründung Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Hausgrundstück (Flurstück 250) Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Hausgrundstück (Flurstück 250) Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Hausgrundstück (Flurstück 250) Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung ) Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Garagengrundstück (Flurstück Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Verkehrsfläche (Flurstück 248) Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur/Marktdaten Verzeichnis der Anlagen...41 Seite 3 von 54

4 1 Übersichtsblatt Kurzbeschreibung: Es handelt sich um ein im Ortsteil Obermarxloh im Jahr 2005 errichtetes, II-geschossiges Einfamilienreihenmittelhaus. Das Objekt ist unterkellert, das Dachgeschoss teilausgebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 127 m². Zudem gehören zur Liegenschaft ein nicht unmittelbar am Haus befindliches, unbebautes Garagengrundstück sowie anteilige Wegeflächen. Die Wohnfläche im EG und OG bemisst sich auf insgesamt ca. 86,44 m² zzgl. einer Ausbaureserve im teilausgebauten Dachgeschoss. Das Objekt wurde zum Stichtag durch die Eigentümer bewohnt. Es besteht ein kleinerer Instandhaltungsstau. Im Dachgeschoss sind Restarbeiten notwendig. Baujahr: ca gem. Bauakte Grundstücksgröße: 127,00 m² Hausgrundstück 16,00 m² Garagengrundstück 7,91 m2 anteilige Wegeflächen Wohnfläche: ca. 86 m² zzgl. Ausbaureserve im DG Lasten und Beschränkungen in Abt. II: keine wertbeeinflussenden Eintragungen Baulastenverzeichnis: Stellplatzsicherung (nicht wertbeeinflussend) Altlastensituation: kein konkreter Verdacht Mietverhältnisse: Eigentümernutzung Zubehör i.s.d. 97 BGB: nicht vorhanden Wertermittlungsstichtag: Sachwert: ,- Ertragswert: ,- Verkehrswert: ,- Seite 4 von 54

5 2 2.1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit Einfamilienreihenmittelhaus Objektadresse: Hans-Sachs-Straße 52a Duisburg Grundbuchangaben: Grundbuch von Hamborn, Blatt 12421, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Hamborn, Flur 34, Flurstück 250 (127 m²); Gemarkung Hamborn, Flur 34, Flurstück 245 (16 m²); Gemarkung Hamborn (1/11 Miteigentumsanteil an 87 m²), Flur 34, Flurstück 248 (7,91 m²) 2.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Auftrag vom (Datum des Auftragsschreibens) Eigentümer: 2.3 xxx xxx xxx Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens. Das Gutachten ist ausschließlich für den angegebenen Zweck bestimmt. Eine weitergehende Verwendung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Unterzeichners. Wertermittlungsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) Qualitätsstichtag: entspricht dem Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc. Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Teilnehmer am Ortstermin: xxx Herr Wegmann (Unterzeichner) herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Seite 5 von 54

6 Beglaubigter Grundbuchauszug vom Vom Eigentümer wurden für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt: Es wurden keine Unterlagen zur Verfügung gestellt. Von der Gläubigerin wurden folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt. Beleihungswertermittlung v t Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:500 vom Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg Amtliche Informationen zum Immobilienmarkt (Bodenrichtwerte aus Boris.NRW) Telefonische und schriftliche Auskünfte der Stadt Duisburg bezüglich Altlasten, Bauortsrecht, Baulasten und Erschließungskostensituation Hausakte der Stadt Duisburg Aufzeichnungen des Unterzeichners während des Ortstermins Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Durch xxxxx wurden folgende Tätigkeiten bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern; Beschaffung der erforderlichen Unterlagen; Protokollierung der Ortsbesichtigung und Entwurf der Grundstücks- und Gebäudebeschreibung. Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für dieses Gutachten verwendet. Seite 6 von 54

7 2.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Der Unterzeichner wurde mit Schreiben vom beauftragt, ein Gutachten über den Wert des Versteigerungsobjektes zu erstellen und bei der Stadtverwaltung die erforderlichen Auskünfte bezüglich der Baulasteneintragungen, Erschließungsbeiträge, Altlasten und Wohnungsbindung einzuholen. Das Gutachten soll auch folgende Angaben enthalten: a) ob ein Gewerbebetrieb geführt wird (Art und Inhaber), b) ob Maschinen oder Betriebseinrichtungen vorhanden sind, die nicht mit geschätzt wurden (Art und Umfang) c) ob Verdacht auf Hausschwamm oder ähnliche Schäden besteht, d) ob baubehördliche Lasten oder Auflagen bestehen. Die Verfahrensbeteiligten wurden mit Schreiben vom über den Ortstermin in Kenntnis gesetzt. Zwangsverwaltung bestand nicht. Die Eigentümer haben der Veröffentlichung von Innenaufnahmen im Gutachten nicht zugestimmt. Aufgrund der Besonderheiten im Zwangsversteigerungsverfahren bleiben sämtliche Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs in diesem Gutachten unberücksichtigt. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird grundsätzlich der lastenfreie Verkehrswert ausgewiesen. 2.5 Zubehör Zubehör oder gewerbliches Inventar i.s.d. 97, 98 BGB wurden nicht vorgefunden. Seite 7 von 54

8 3 3.1 Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Ort und geopolitische Daten: Stadt Duisburg Nord-Süd Ausdehnung: 25,1 km Ost-West Ausdehnung: 14,2 km Fläche des Stadtgebietes 230,03 km² Stadtbezirk Hamborn Ortsteil Obermarxloh Unter den 100 größten deutschen Städten in Deutschland nimmt Duisburg Rang 15 ein. Die Stadt Duisburg ist als Oberzentrum eingestuft und gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Sie liegt am Rande des niederbergischen Hügellandes, direkt an der Mündung der Ruhr in den Rhein. Das Stadtgebiet erstreckt sich zu beiden Seiten dieser Flüsse. Im Norden der Stadt münden die Alte Emscher und die Kleine Emscher ebenfalls in den Rhein. Duisburg ist immer noch einer der größten Stahlproduktionsstandorte der Welt. 50 % der deutschen Roheisenund 33 % der Rohstahlproduktion erfolgt in Duisburg. Die Stadt befindet sich in einem Strukturwandel. Nach Aufgabe bzw. Fusionen von Stahlproduktionsstandorten in Marxloh, Hochfeld und Rheinhausen in den 70ziger bis 80ziger Jahren, hat sich die Stadt immer mehr zu einem Standort für Logistik-Unternehmen entwickelt. Duisburg verfügt über einen der größten Binnenhäfen der Welt. Die Bevölkerungsentwicklung der kreisfreien Stadt Duisburg ist seit Beginn der 90er Jahre negativ verlaufen. Im Zeitraum von 1990 bis 2003 hat sich die Einwohnerzahl in Duisburg um rd. 5,9 % verringert. Das Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung prognostiziert ein Absinken der Wohnbevölkerung bis zum Jahr 2025 auf ca Einwohner. Die Arbeitslosenquote beträgt rd. 12,3 % (Stand: Dezember 2012). Damit liegt der Kreis über dem Landesdurchschnitt NRW von 7,9 % und über dem Bundesdurchschnitt von 6,7 %. (Stand: Dezember 2012) Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag im Juni 2011 bei rd Die Kaufkraftkennziffer (2010) liegt mit 86,2 unter dem Bundesdurchschnitt (=100). Bezüglich der Alterstruktur liegt der Altersdurchschnitt in Duisburg oberhalb des Landesdurchschnitts. Der Anteil der 65-Jährigen in Duisburg macht derzeit rd. 21 % der Seite 8 von 54

9 gesamten städtischen Bevölkerung aus. Der Landesdurchschnitt liegt bei 19 %. Umgekehrt stellt es sich bei der Gruppe der unter 30-Jährigen dar. Dieser Anteil macht in Duisburg rd. 31 % der Gesamtbevölkerung aus. In Nordrhein-Westfalen sind es rd. 33 %. Bis zum Jahr 2025 wird der Alterungsprozess der Bevölkerung in Duisburg weiter voranschreiten. Es ist davon auszugehen, dass zu diesem Zeitpunkt nur noch rd. 29 % der Bevölkerung unter 30 Jahre alt sein wird. Dem gegenüber wird die Gruppe der über 65-Jährigen auf rd. 24 % ansteigen. überörtliche Anbindung / Entfernungen: Das südliche Stadtgebiet von Duisburg grenzt an die Landeshauptstadt Düsseldorf. Im Norden befindet sich die Stadt Dinslaken, im Osten schließen sich Mülheim und Oberhausen an, im Westen grenzt Duisburg an Krefeld, Moers und Rheinberg. Das Duisburger Stadtgebiet hat Anschluss an mehrere Autobahnen. Neben der A3 und der A 40 bestehen Anschlüsse an die A 42 (Emscherschnellweg), die Stadtautobahn A 59 (Nord-Süd-Achse), die A 57 im Westen und die A 524 als südliche Anbindung an das Kreuz Breitscheid. Die Verkehrsanbindung der Liegenschaft an das örtliche und überörtliche Straßennetz ist als gut zu beurteilen. Autobahnzufahrt: A 59, Ausfahrt Duisburg-Marxloh in ca. 1 km Entfernung Bahnhof: Duisburg Hbf. in ca. 9,5 km Entfernung Flughafen: Der Rhein-Ruhr-Flughafen Düsseldorf befindet sich in etwa 30 km Entfernung. Öffentliche Verkehrsmittel: Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel befinden sich in ca. 500 m Entfernung auf der August-Thyssen-Straße (Linien 905, 910,917) Kleinräumige Lage innerörtliche Lage (Anlage 4): Im Norden wird der Stadtteil durch die Straße Im Holtkamp und die Güterbahnlinie Oberhausen-Wesel (Röttgersbach), im Südosten durch die Obere Sterkrader- und Gerlingstraße (Neumühl), im Südwesten durch die Duisburger Straße (Alt-Hamborn), und im Nordwesten durch die ehemalige Bahntrasse der Grillowerke (Marxloh) abgegrenzt. Die Hans-Sachs-Straße zweigt östlich von der August-Thyssen-Straße ab und führt auf die Kampstraße. Seite 9 von 54

10 Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Der Gebietscharakter der näheren Umgebung wird geprägt durch eine II-geschossige Reihenhausbebauung sowie durch einen giebelständigen, III-geschossigen Geschosswohnungsbau in Blockbauweise. Beeinträchtigungen: Überdurchschnittliche Immissionen oder sonstige Beeinträchtigungen waren im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht wahrnehmbar. Topografie: Soweit augenscheinlich erkennbar, ist das Grundstück eben Beurteilung der Lage Beurteilung der Lage: 3.2 durchschnittliche Wohnlage; sämtliche Gemeinbedarfseinrichtungen und Geschäfte des täglichen Bedarfs in der weiteren Umgebung vorhanden; Gestalt und Form Gestalt und Form: (vgl. Anlage ) Straßenfront: ca. 5 m; mittlere Tiefe: ca. 25 m; Grundstücksgröße: Flurst. Nr.: 250 (Hausgrundstück) 245 (Garagengrundstück) 248 (antl. Wegefläche) insgesamt: Größe: 127 m² 16 m² rd. 8 m² 151 m² Bemerkungen: Hausgrundstück mit regelmäßige Grundstücksform; östliche Ausrichtung 3.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Anliegerstraße; Straße mit geringem Anwohnerverkehr (Spielstraße) Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Betonverbundpflaster Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Das Grundstück verfügt über folgende Anschlüsse: elektrischer Strom Wasser aus öffentlicher Versorgung Kanalanschluss Telefonanschluss Gas Seite 10 von 54

11 Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Es bestehen beidseitige Grenzbebauungen. Besondere Grenzverhältnisse oder nachbarliche Gemeinsamkeiten sind dem Unterzeichner nicht bekannt gemacht worden. Es wurden keine weiteren Nachforschungen angestellt. Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Altlasten: Es besteht kein konkreter Altlastenverdacht. Das Auskunftsschreiben der Stadt Duisburg v wurde dem Gericht zur Akte überlassen. Anmerkung: 3.4 Dichtigkeitsprüfung Dichtigkeitsprüfung: 3.5 In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundund Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Entsprechend 61 a des Wassergesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen LWG in Verbindung mit 6 a der Satzung der Wirtschaftsbetriebe Duisburg AöR über die Abwasserbeseitigung in der Stadt Duisburg (Abwasserbeseitigungssatzung) vom haben die Eigentümer eines Grundstücks im Erdreich oder unzugänglich verlegte Abwasserleitungen zum Sammeln oder Fortleiten von Schmutzwasser oder mit diesem vermischten Niederschlagswasser ihres Grundstücks nach der Errichtung von Sachkundigen auf Dichtheit prüfen zu lassen. Über das Ergebnis der Dichtheitsprüfung ist eine Bescheinigung zu fertigen. Die Dichtheitsprüfung ist in Abständen von höchstens 20 Jahren zu wiederholen. Bei bestehenden Abwasserleitungen muss die erste Dichtheitsprüfung bei einer Änderung, spätestens jedoch bis zum durchgeführt werden. Ein entsprechender Nachweis der Dichtigkeitsprüfung lag nicht vor. Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Dem Unterzeichner liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird grundsätzlich der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks ermittelt. Sämtliche Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs bleiben in der nachfolgenden Wertermittlung unberücksichtigt. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, Seite 11 von 54

12 dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: Da in Abteilung II des Grundbuches kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte sind dem Unterzeichner nicht bekannt gemacht worden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. 3.6 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Unterzeichner am schriftlich erfragt. Demnach besteht auf Flurstück 245 eine Stellplatzsicherung für das Hausgrundstück Hans-Sachs-Straße 52 a. Aus Sicht des Unterzeichners haben die Baulasten keinen Einfluss auf den Verkehrswert der zu bewertenden Liegenschaft. Es wird aber darauf hingewiesen, dass es sich bei einer Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung handelt, die auch für einen neuen Eigentümer gilt und grundsätzlich im Zwangsversteigerungsverfahren nicht untergeht. Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nicht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Festsetzungen im Bebauungsplan: Das zu bewertende Grundstück liegt nicht im räumlichen Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans, jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gem. 34 BauGB. Danach haben sich Art und Maß der baulichen Nutzung nach der Eigenart der näheren Umgebung zu richten Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht geprüft. Brandschutzrechtliche Bestimmungen wurden ebenfalls nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. Seite 12 von 54

13 3.7 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beitrags- und Abgabenzustand: Nach Auskunft der Stadt Duisburg waren zum Wertermittlungsstichtag Erschließungsbeiträge nach 127 ff. BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kommunalabgabengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (KAG NW) in Verbindung mit den örtlichen Beitragssatzungen nicht mehr zu zahlen. Eine evtl. Beitragspflicht nach 8 KAG Erweiterung und Verbesserung von Straßen, wird damit jedoch nicht ausgeschlossen. Das Auskunftsschreiben wurde dem Gericht zur Akte überlassen. 3.8 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlichrechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von den jeweiligen Fachabteilungen der Stadt Duisburg schriftliche Bestätigungen einzuholen. 3.9 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienreihenhaus bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt wurde zum Stichtag eigengenutzt. Mietverhältnisse wurden nicht bekannt gemacht. Seite 13 von 54

14 4 4.1 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung durch einen Bausachverständigen anstellen zu lassen und/oder vor Vermögensdisposition Kostenvoranschläge einzuholen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 4.2 Einfamilienreihenhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienreihenhaus; zweigeschossig; unterkellert; Satteldach, der Dachraum ist teilausgebaut Baujahr: 2005 (gemäß Bauakte) Energieeffizienz: Energieausweis lag nicht vor. Ein Wertabschlag wurde dafür nicht vorgenommen. Erweiterungsmöglichkeiten: Das Dachgeschoss ist ausbaufähig. Außenansicht: insgesamt Klinkermauerwerk Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Kellerflur 2 Kellerräume Erdgeschoss: Flur Küche Gäste-WC Wohnzimmer Seite 14 von 54

15 Obergeschoss: Flur 2 Kinderzimmer Schlafzimmer Badezimmer Dachgeschoss: keine Raumunterteilung; teilausgebaut Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: konventionelle Massivbauweise Fundamente: Betonfundamente Keller: Mauerwerk Umfassungswände: Mauerwerk Innenwände: Mauerwerk, Leichtbauwände Geschossdecken: Stahlbetondecken Treppen: Stahl- /Holz-Konstruktion mit Harfengeländer Hauseingangsbereich: Hauseingangstüre aus Kunststoff mit Aluminiumfüllung und Lichtausschnitt; eine Differenzstufe Dach: Dachkonstruktion: Holzdach Dachform: Satteldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton); mit Dämmung; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz Elektroinstallation: je Raum ein Lichtauslass; je Raum ein bis zwei Steckdosen; einfache Beleuchtungskörper, Telefonanschluss Seite 15 von 54

16 Heizung: Gastherme (Standort Dachgeschoss) Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Warmwasserversorgung: zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: EG durchgehend Fliesen; Obergeschoss Laminat Wandbekleidungen: Strukturputz, einfache Tapeten Deckenbekleidungen: überwiegend glatt verputzt und gestrichen Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung; manuell betriebene Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Kunststein; Fensterbänke außen aus Klinker als Rollschicht Türen: Buche furnierte Zimmertüren aus Holz in Futter und Bekleidung mit durchschnittlichen Schlössern und Beschlägen. sanitäre Installation: zeitgemäße Wasser- und Abwasserinstallation, unter Putz; Gäste-WC im EG halbhoch hell gefliest mit Stand-WC, Waschtisch mit Einhebelmischbatterie; Entlüftung erfolgt über Fenster; Badezimmer innen liegend; türhoch hell gefliest; HängeWC mit Unterputzspülkasten, Einbauwanne, Waschtisch mit Einhebelmischbatterie, Heizkörper als Handtuchhalter; zeitgemäße Ausstattung und Qualität Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: keine besondere Einrichtungen: keine vorhanden Besonnung und Belichtung: durchschnittlich Bauschäden und Baumängel: Ohne Anspruch auf Vollständigkeit waren folgende Schäden bzw. Mängel erkennbar: Einfriedungsmauer im Bereich der Terrasse stellenweise mit Ausblühungen Zimmertüren tlw. beschädigt Seite 16 von 54

17 Treppenstufen stellenweise mit Abnutzungserscheinungen Dachgeschoss nicht vollständig ausgebaut (Oberbodenbeläge, Wandbeläge, Elektroinstallationen fehlend, Trockenbauarbeiten zur evtl. Raumunterteilung notwendig) Dämmung im Spitzboden ohne Folie wirtschaftliche Wertminderungen: keine Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend als normal zu beurteilen. Die Liegenschaft vermittelt einem durchschnittlich gepflegten Gesamteindruck. Es sind kleinere Instandhaltungsmaßnahmen und Restarbeiten auszuführen. 4.3 Nebengebäude Keine vorhanden. 4.4 Außenanlagen Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungsleitungen Einfriedungen Pflasterungen Anpflanzungen 4.5 Bauzahlen Bauzahlen: Die detaillierte Aufstellung der Bauzahlen ist der Anlage 3 zu entnehmen. Seite 17 von 54

18 5 5.1 Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienreihenhaus bebaute Grundstück in Duisburg, Hans-Sachs-Straße 52a zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Hamborn Blatt lfd. Nr. 1 Gemarkung Hamborn Hamborn Hamborn (1/11 Miteigentumsanteil an 87 m²) Fläche insgesamt: Flur Flurstücke Fläche 127,00 m² 16,00 m² 7,91 m² 150,91 m² Das Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche aufgeteilt. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Hausgrundstück (Flurstück 250) Garagengrundstück (Flurstück 245) Verkehrsfläche (Flurstück 248) Summe der Bewertungsteilbereichsflächen 5.2 Bebauung/Nutzung Einfamilienreihenmittelhaus unbebaut unbebaut Fläche 127 m² 16 m² 7,91 m² 150,91 m² Verfahrenswahl mit Begründung Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z. B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen ( 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Seite 18 von 54

19 Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens) Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Ertragswertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen.1) Dies gilt für die hier zu bewertende Grundstücksart nicht, da es sich um kein typisches Renditeobjekt handelt. Dennoch wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dies ist wie folgt begründet: Auch bei mit dem Bewertungsobjekt vergleichbaren Grundstücken kalkuliert der Erwerber die Rendite seines Objekts, z. B. die eingesparte Miete, die eingesparten Steuern oder die möglichen Fördermittel. Für mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Grundstücksarten stehen die für marktkonforme Ertragswertermittlungen erforderlichen Daten (marktüblich erzielbare Mieten, Liegenschaftszinssätze) zur Verfügung. Die Anwendung eines zweiten Wertermittlungsverfahrens ist grundsätzlich zur Ergebnisstützung unverzichtbar. Das Ertragswertverfahren (gem ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicher- 1) Vgl. auch BGH, Urteil vom VII ZR 189/68 (WF-BIB); BGH, Urteil vom VII ZR 2/76 (WF-BIB) und BFH, Urteil vom III R 173/86 (WF-BIB). Seite 19 von 54

20 weise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden. Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, deshalb ist es als Sachwertobjekt anzusehen. 5.3 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Hausgrundstück (Flurstück 250) Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (Hans-Sachs-Straße Höhe Hs. Nr Ein- und Zweifamilienhäuser) 180,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe Art der baulichen Nutzung abgabenrechtlicher Zustand Geschossflächenzahl (GFZ) Anzahl der Vollgeschosse Grundstückstiefe = = = = = = baureifes Land W (Wohnbaufläche) frei 0,70 II 30 m = = = = = = = baureifes Land W (Wohnbaufläche) frei 0,87 II Gesamtgrundstück = 150,91 m² Bewertungsteilbereich = 127,00 m² Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag Entwicklungszustand Art der baulichen Nutzung abgabenrechtlicher Zustand Geschossflächenzahl (GFZ) Anzahl der Vollgeschosse Grundstücksfläche Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand abgabenpflichtiger Bodenrichtwert 180,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert = 180,00 /m² (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Stichtag Anpassungsfaktor 1,00 Erläuterung Erläuterung E1 Seite 20 von 54

21 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage Hans-Sachs-Straße vergleichbar 1,00 Höhe Hs. Nr. 70--Ein- und Zweifamilienhäuser lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 180,00 /m² GFZ 0,70 0,87 E2 1,11 Fläche (m²) Entwicklungsstufe 150,91 1,00 baureifes Land 1,00 W (Wohnbaufläche) 1,00 II 1,00 baureifes Land Art der baulichen W (Wohnbaufläche) Nutzung Vollgeschosse II Tiefe (m) 30 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben abgabenfreier relativer Bodenwert IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert Fläche abgabenfreier Bodenwert 1,00 = 199,80 /m² 0,00 /m² = 199,80 /m² Erläuterung 199,80 /m² 127,00 m² = ,60 rd ,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich, da auf Grund der geringen zeitlichen Differenz zwischen Richtwert- und Wertermittlungsstichtag keine wesentlichen Bodenpreisveränderungen eingetreten bzw. zu erwarten sind. E2 Die Umrechnung von der GFZ des BRW-Grundstücks auf die GFZ des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten. Seite 21 von 54

22 5.4 Sachwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Hausgrundstück (Flurstück 250) Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, (Ausstattungs)Standard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. Seite 22 von 54

23 5.4.2 Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie bei Anwendung der NHK 2000 oder der NHK 1995 die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche oder /m² Wohnfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des (Ausstattungs)Standards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie bei Anwendung der NHK 2000 für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzie Seite 23 von 54

24 rung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden bei Verwendung der NHK 2000 oder der NHK 1995 als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Bei Anwendung der NHK 2010 werden die Baunebenkosten ggf. in Abhängigkeit von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen angepasst. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Seite 24 von 54

25 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d. h. den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z. B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z. B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Seite 25 von 54

26 5.4.3 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilieneihenhaus Berechnungsbasis 222,20 m² Brutto-Grundfläche (BGF) Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 120,2 Normalherstellungskosten (ohne BNK) 683,00 /m² BGF 820,97 /m² BGF NHK im Basisjahr (2000) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten (ohne BNK) ,53 Normgebäude Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) ,53 Baunebenkosten (BNK) 14,00 % ,73 prozentual Betrag Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,26 Alterswertminderung nach Ross 90 Jahre 82 Jahre Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) prozentual Betrag Zeitwert (inkl. BNK) 4,84 % , ,08 Gebäude (bzw. Normgebäude) besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) Gebäudesachwerte insgesamt Sachwert der Außenanlagen Sachwert der Gebäude und Außenanlagen Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) vorläufiger Sachwert Sachwertfaktor (Marktanpassung) marktangepasster vorläufiger Sachwert für den Bewertungsteilbereich Hausgrundstück (Flurstück 250) besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (marktangepasster) Sachwert für den Bewertungsteilbereich Hausgrundstück (Flurstück 250) ,08 = = = , , , , ,94 0, , ,00 = ,31 rd ,00 Seite 26 von 54

27 5.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen; beim BRI z.b. nur Anrechnung von üblichen/wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone); bei der BGF z.b. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z.b. Balkone), Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden auf Basis des Tabellwerkes "Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) gemäß den Wertermittlungsrichtlinien des Bundes und dem Runderlass der Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom zugrundegelegt. Die Auswahl des tabellierten Standardgebäudes wird entsprechend den Empfehlungen zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren im Sachwertmodell für Ein- und Zweifamilienhäuser der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NordrheinWestfalen AGVGA/NRW durchgeführt Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Einfamilien - Wohnhäuser Gebäudeart: freistehend Gebäudetyp: Typ 1.11 KG + EG + OG, SD (voll ausgebaut) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert Gebäudeart: freistehend Ausstattungsstandard: mittel (fiktives) Baujahr: 2005 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: Abschlag f. Mittelhaus gem. weitere Modifizierungen AGVGA Abschlag f. fehlenden Drempel weitere Modifizierungen gem. AGVGA modifizierter NHK-Grundwert = 720,00 /m² BGF x x 1,00 1,03 x 0,96 x 0,96 = 683,46 /m² BGF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Landesbaupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und dem Landesbaupreisindex im Basisjahr (= 100). Der Landesbaupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde den Veröffentlichungen des Amts für Information und Technik NRW entnommen. Seite 27 von 54