Arwid Heinrich Leiter des Vermessungs- und Liegenschaftsamtes Gottfried Teuber Sachgebietsleiter Kataster
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- Hannah Brandt
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1 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 1 Erfassung und Bewertung von Immobilien bei der Stadt Salzgitter Arwid Heinrich Leiter des Vermessungs- und Liegenschaftsamtes Gottfried Teuber Sachgebietsleiter Kataster
2 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 2 Erfassung und Bewertung Kommunale Liegenschaften Bewertung für die Eröffnungsbilanz ( große arbeitsintensive Aufgabe ) keine externen Bewerter - aber Berater
3 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 3 ERFASSUNG UND BEWERTUNG VON IMMOBILIEN kreisfreie Stadt Salzgitter (31 Stadtteile) Gesamtfläche ca. 225 km² im Eigentum der Stadt ca. 24,8 km² ca. 11%
4 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 4 Digitales Lagerbuch Erfassung gem. 38 GemHVo Bestandteil des Geografischen-Informationssystems GIS -KOGISZ- gemarkungs- und haushaltsunterabschnittsweise
5 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 5 Eigentumsnachweise Amtsgericht / Grundbuchamt Vermessungs- und Katasterbehörden Grundbuch / Liegenschaftskataster
6 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 6 Gruppenbildung unbebaute Grundstücke gleiche oder ähnliche Nutzung HGB Ackerland, Grünland und Straßen gemarkungsweise bebaute Grundstücke Einzelobjektweise
7 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 7 Erfassung und Bewertung großer Vermögensbestände Mengengerüst Strukturierung des Bestandes Festlegung der Bewertungsparameter Durchführung der Bewertung Dokumentation
8 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 8 Mengengerüst ca. 24,8 Mil. m² Grundstücksfläche in 31 Stadtteilen - ca. 80% unbebaut ca Flurstücke ca. 450 bebaute Bewertungsobjekte Immobilien in fremden Gebietskörperschaften
9 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 9 Strukturierung des Bestandes Objektliste Stand: Wertermittlung für die Eröffnungsbilanz Gemarkung Beinum Bewertungsstichtag PLZ BRW MD 30 /m² BRW WA 46 /m² ID-Nr. Objekt Fläche m² /m² Bodenwert Bauwert Wert real.-verm. bebaut Bemerkungen Bei Frw. Feuerwehr , X 30% v. 46 /m² Calbechter Weg Bei Naturschutz , ehem. Bahndamm 0 0 Bei Spielplatz 64 15, incl Aufwuchs 6,50 Am Pfarrhaus 0 0 Bei Sportanlage , außerh. 0 0 Gemarkungsübersicht
10 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 10 Bewertungsmethodik PWC Handbuch Bewertungsverfahren, Werte Dokumentation 252 HGB - vorsichtig geschätzter Zeitwert
11 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 11 Sachgerechte Zeitwertermittlung 7 WertV Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren
12 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 12 Vergleichswertverfahren 13,14 WertV Die Bodenwerte können aus der Bodenrichtwertkarte abgeleitet werden Ackerland z.b. 3,00 / m² Grünland z.b. 1,50 / m² Kommunal-nutzungsorientierte Immobilien Grundstücke 30 % vom angr. BRW Straßen 10% vom angr. BRW
13 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 13 Ertragswertverfahren WertV Objekte die zur Ertragserzielung bestimmt sind auf Basis künftiger Erträge, Renditeobjekte wirtschaftl. Komponente zur Ermittlung des Marktwertes z.b. Mehrfamiliengebäude, Hotels usw.
14 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 14 Sachwertverfahren WertV Wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjektes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisbestimmend sind. Herstellungswert - Alterswertm. - Reparaturstau + Außenanlagen Bodenwert und Wert der baul. Anlagen
15 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 15 Einheitliche Struktur Gebäude kommunaler Nutzungscharakter Sachwertverfahren Grund und Boden BRW-Karte Vergleichswertverfahren Anschaffungs- u. Herstellungskosten sind nicht mehr zu ermitteln Wiederbeschaffungszeitwert
16 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 16 Bewertungsgrundlage Normalherstellungskosten 2000 in NHK 2000 (WertR 2002) je m² BGF Bruttogrundfläche je m³ BRI Bruttorauminhalt Korrekturfaktoren Bundesland / Ortsgröße Regionalfaktoren lineare Alterswertminderung
17 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 17 13er - (Bau) Werte sind out keine regionale Differenzierung Ermittlung des umbauten Raumes, versch. DIN Baupreisindexreihe über einen langen Zeitraum NHK 2000 in WertR 2002 usw.
18 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 18 B e S y s Erfassungs- und Bewertungssystem der P W C Katasterdaten Bodenwert NHK - BNK GND - RND BGF - BRI Außenanlagen, allgem. Angaben Reparaturstau
19 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 19 LAGEPLAN gelb kolorierte Fläche zeigt das Bewertungsobjekt
20 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 20 Grundsätze der Einzelbilanzwertfeststellung kommunal-nutzungsorientierte Immobilien kaum Verwendungsfähigkeit für Dritte Eigennutzung und Wiederbeschaffungskosten von vorrangiger Bedeutung Grundgedanke der dem Sachwertverfahren zu Grunde liegt Wertebegriff Sachwertverfahren Parallele zum betriebswirtschaftlichen Substanzbegriff
21 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 21 Grundsätze der Einzelbilanzwertfeststellung Vorschriften des HGB 252 es ist vorsichtig zu bewerten WertV in Verbindung mit WertR signifikante Faktoren Augenmaß, Fingerspitzengefühl, Angemessenheit
22 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 22 GRUNDSCHULE Bewertungsobjekt, straßenseitige Ansicht aus Richtung Südost
23 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 23 VORBEREITENDE MASSNAHMEN Zusammenstellung vorhandener Unterlagen (Bauzeichnungen) Vereinbarung des Besichtigungstermins
24 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 24 KLADDE Bewertungssignifikante Merkmale werden handschriftlich erfasst
25 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 25 ALLGEMEINE ANGABEN Eröffnungsmenü des Programms
26 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 26 Bogen A hier erfolgt die Eingabe allgemeiner Angaben und hier findet sich nach Abschluß der Wertermittlung DV-mäßig übertragen auch das Endergebnis wieder, d.h. der Wert der Liegenschaft Grundschule Watenstedt
27 BOGEN A2 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 27
28 BOGEN B 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 28
29 BOGEN F 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 29
30 940,50 /m² NHK-2000 regiona 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 30 BOGEN G 1100 /m² BGF Nds 0,95 SZ 0,90
31 Topographischer Lageplan 1: Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 31
32 LEITUNGSPLAN 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 32
33 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 33 Außenanlagen 1. Verbundsteinpflaster (Hof, Wege)+Betonfahrbahn zusammen anrechenbar ca m² = Fahrbahn Schwarzdecke/ Asphalt anrechenbar ca. 850 m² = Gasanschluss = Wasseranschluss = Strom = Kanalisation ca. 170 lfdm (anrechenbarer Anteil) = Grünanlage, d.h. Rasenfläche incl. Bäume- und Strauchbestand, Spiel- u.sportbereichsfläche Sitzgruppenfläche, div. Stützmauern etc. insges. zu berücksichtigende Fläche ca m² = Herstellungskosten geschätzt auf =
34 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 34 BOGEN G /m² BGF Nds 0,95 SZ 0,90 940,50 /m² NHK regional 10% 1.034,55 /m² BGF 14% 1.179,30 /m² BGF
35 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 35 GRUNDSCHULE Haupthaus, Gebäude 1
36 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 36 TURNHALLE Turnhalle Gebäude 2
37 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 37 GARAGE Garage Gebäude 3
38 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 38 Bogen A Gesamtergebnis der Liegenschaft Grundschule Watenstedt
39 30. Oktober 2003 Arwid Heinrich/Gottfried Teuber Erfassung und Bewertung von Immobilien Seite 39 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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