Handbuch der Grundstückswertermittlung

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1 Handbuch der Grundstückswertermittlung Verkehrswert, Feuerversicherungswert, Steuerbilanzwert, Einheitswert, Grundbesitzwert bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken von Prof. Dipl.-Ing. Jürgen Simon, Dipl.-Ing. Klaus G. Cors, Raymond Halaczinsky, Wolfgang Tess, Teß 5., neubearbeitete Auflage Handbuch der Grundstückswertermittlung Simon / Cors / Halaczinsky / et al. schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Bewertung, Erbschaft-/Schenkungsteuer, Grundsteuer Steuerrecht Handels- und Wirtschaftsrecht Steuerrecht Verlag Franz Vahlen München 2003 Verlag Franz Vahlen im Internet: ISBN

2 Detaillierte se finden Sie zu Beginn der jeweiligen Teile 1 A. Wertbegriffe Wertbegriffe... 1 B. Verkehrswert 1. Allgemeiner Überblick Wertermittlungsmethoden nach der Wertermittlungsverordnung Grundlagen für die Verkehrswertermittlung bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung über den unmittelbaren Preisvergleich Bodenwertermittlung über den mittelbaren Preisvergleich Bodenwertermittlung über den zu erwartenden Ertrag Ableitung des Bodenwerts Sonderfälle bei der Bodenwertermittlung Wertermittlung bebauter Grundstücke im Vergleichswertverfahren Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren Ermittlung des Gebäudewerts Wert der Außenanlagen Wertermittlung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren Reinertragsverfahren Nicht normierte Verfahren Ermittlung des Verkehrswerts Verkehrswert für Fabrikgrundstücke Verkehrswert für höherwertige Gewerbeobjekte (Büro- und Geschäftsgrundstücke) Wertermittlung von Hotelgrundstücken Selbstbedienungs-, Verbraucher- und Baumärkte Unternehmensbewertung Einführung Methoden der Unternehmensbewertung Anh. 1 Baugesetzbuch Auszug Anh. 2 Wertermittlungsverordnung Auszug Anl. Vervielfältigertabelle Anh. 3 Wertermittlungs-Richtlinien Anl. 1 2 c Vordruckmuster (nicht abgedruckt) Anl. 3 Bewirtschaftungskosten Anl. 4 Durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (ohne Modernisierung) XI

3 Anl. 5 Vervielfältigertabelle (vgl. Anh. 2 Anl. zur WertV) Anl. 6 Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) Anl. 7 Normalherstellungskosten 2000 (nicht abgedruckt) Anl. 8 a Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von Gebäuden Anl. 8 b Wertminderung wegen Alters bei linearer Abschreibung Anl. 9 a Diskontierungsfaktor Anl. 9 b Abschreibungsfaktor Anl. 10 Durchschnittliche Lebenserwartung (Sterbetafel 1998/2000) Anl. 11 Umrechnungskoeffizienten für gleichartige Grundstücke bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) Anl Berechnungsbeispiele (nicht abgedruckt) Anh. 14 Gegenüberstellung der DIN 277 Ausgaben November 1950 und Mai Anh. 15 Schematische Darstellung der verschiedenen Wertermittlungsverfahren mit Beispielen XII C. Feuerversicherungswert 0. Einleitung Geschichtliche Entwicklung der Feuerversicherung Gesetzes- und Bedingungswerke Versicherungsvertragsgesetz (VVG) Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 87) Sonderbedingungen für die Neuwertversicherung von Industrie und Gewerbe (NwIG 80) Zusatzbedingungen für Fabriken und gewerbliche Anlagen (ZFgA 81 b) Allgemeine Bedingungen für die Versicherung zusätzlicher Gefahren zur industriellen Feuerversicherung (ECB 99) Positionen-Erläuterung zur Feuer-Versicherung für Industrie und Gewerbe Klauseln für die Feuerversicherung Versicherungsschutz Unterversicherung Überversicherung Vollversicherung Vertragsfreiheit Ausschluss nicht gefährdeter Bauteile Neuwertversicherung Zeitwertversicherung Versicherung des gemeinen Wertes Wertzuschlagversicherung Betriebswirtschaftliche Deklaration Vertrag nach Maß Wertermittlung im Rahmen der Industrie-Feuerversicherung Das Versicherungsgrundstück Versicherungswert als Wiederbeschaffungswert Begriffe der Wertermittlung Grundlagen der Wertermittlung Methode der Wertermittlung

4 5.6 Wertermittlung bei Sonderbauten und Sonderanlagen Aufräumungs-, Abbruch-, Feuerlösch-, Bewegungs- und Schutzkosten Abbruch-, Aufräumungs-, Abfuhr- und Isolierungskosten für radioaktiv verseuchte Sachen Mehrwertsteuer Anforderungen an ein Gutachten Arten der Gutachten (Vortaxen) Wertermittlungsbeispiele (Arten von Vortaxen) Wertfortschreibung Fortschreibung des Neuwertes Fortschreibung des Zeitwertes Fortschreibung des gemeinen Wertes Der Feuerversicherungswert in den neuen Bundesländern Der Feuerversicherungswert in der EU Die Bewertung im Schadenfall Allgemeines Das Sachverständigenverfahren Die Werte im Schadenfall Gebäudebewertung zum Schaden im Rahmen der Feuer-Betriebsunterbrechungs-Versicherung (FBU) Der EC-Gebäudeschaden Honorare für die Wertberechnung industrieller Anlagen Anh. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) Auszug Anh. 2 Allgemeine Feuerversicherungs-Bedingungen (AFB 86) Anh. 3 Allgemeine Bedingungen für die Feuerversicherung (AFB 87) Anh. 4 Sonderbedingungen für die Neuwertversicherung von Industrie und Gewerbe (NwIG 80) Anh. 5 Zusatzbedingungen für Fabriken und gewerbliche Anlagen (ZFgA 81 b) Anh. 6 Allgemeine Bedingungen für die Versicherung zusätzlicher Gefahren Anh. 7 zur industriellen Feuerversicherung (ECB 99) Positionen-Erläuterung zur Feuerversicherung für Industrie und Gewerbe Anh. 8 Klauseln für die Feuerversicherung Auszug Anh. 9 DIN 276 Kosten von Hochbauten (März 1954) Anh. 10 LHO Leistungs- und Honorarordnung der Ingenieure (Auszug: Leistungen u. Leistungssätze für die Wertberechnung industrieller Anlagen) D. Steuerbilanzwert 0. Einleitung Anschaffungskosten Anschaffungskosten beim Erwerb eines Grundstücks Anschaffungskosten für ein Grundstück als Teil eines Gesamterwerbs Einheitswerte von 1948 als Anschaffungskosten Anschaffungskosten beim unentgeltlichen Erwerb eines Grundstücks Anschaffungskosten bei Übertragung stiller Reserven Nachträgliche Änderung der Anschaffungskosten Anschaffungskosten bei öffentlichen oder privaten Zuschüssen XIII

5 1.8 Anschaffung bei Mitunternehmerschaft Anschaffungskosten für den Grund und Boden Herstellungskosten Umfang der Herstellungskosten Erhaltungs- und Herstellungsaufwand Absetzungen (Abschreibungen) Allgemeines zu den Absetzungen Lineare Abschreibungen Degressive Abschreibungen Kürzere Nutzungsdauer Abschreibungen bei außergewöhnlicher Abnutzung Abschreibungen bei nachträglichen Herstellungskosten Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen Berechnungsbeispiele zur Ermittlung der Abschreibungen Afa-Strategien Teilwert Allgemeines zur Teilwertermittlung Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert des Grundstücks Anschaffungskosten und Teilwert bei der Einlage Teilwert bei der Entnahme Gemeiner Wert bei Betriebsaufgabe Abschreibungsberechtigter Wirtschaftliches Eigentum Wohnungseigentum und Teileigentum Erbbaurecht Gebäude auf fremdem Grund und Boden Umbauten und Einbauten des Mieters Miteigentum und Gesamthandseigentum Leasing Nießbrauch Gebäudeteile als selbstständige Wirtschaftsgüter Selbstständige Gebäudeteile wegen des Funktionszusammenhangs Steuerliche Behandlung der selbstständigen Gebäudeteile D-Markbilanzwert in den neuen Ländern Anh. 1 Einkommensteuergesetz Auszug Anh. 2 Einkommensteuer-DurchführungsVO Auszug Anh. 3 Einkommensteuer-Richtlinien Auszug Anh. 4 Investitionszulagengesetz Auszug Anh. 5 D-Markbilanzgesetz Auszug XIV E. Rentenbarwert 1. Allgemeiner Überblick Berechnungsgrundlage Jahreswert Jahreswert bei Leistungen in schwankender Höhe Zeitrente Zeitrente, die unterjährig endet Aufgeschobene Zeitrente

6 3. Leibrente Berechnungsgrundlagen Altersbestimmung Aufgeschobene Leibrente Temporäre Leibrente und verlängerte Leibrente Dynamische Leibrente bei künftigen Änderungen Verbindungsrenten Anh. 1 Tabelle zur Ermittlung des Barwerts einer Zeitrente bei verschiedenen Zinssätzen Anh. 2 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung nach der Sterbetafel 1986/88 (alte Länder) Anh. 3 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung nach der Sterbetafel 1992/94 (alte Länder) Anh. 4 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung nach der Sterbetafel 1988/89 (neue Länder) Anh. 5 Tabelle zur Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung für das gesamte Bundesgebiet Anh. 6 Tabelle zur Ermittlung des Barwerts einer unverzinslichen Forderung oder Schuld bei verschiedenen Zinssätzen F. Abgrenzung des Grundstücks 1. Allgemeiner Überblick Abgrenzung nach bürgerlichem Recht Abgrenzung für steuerliche Zwecke Abgrenzung des Grundstücks von den Betriebsvorrichtungen Begriff des Gebäudes Abgrenzung einzelner Gebäudeteile von den Betriebsvorrichtungen Abgrenzung der Außenanlagen von den Betriebsvorrichtungen Anh. 1 Abgrenzungserlass mit Zeichnungen Anh. 2 Übersicht über die Zuordnung zum Gebäude/zu den Außenanlagen und zu den Betriebsvorrichtungen Anh. 3 Übersicht über die Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen bei Sportanlagen G. Einheitswert I (alte Bundesländer) 0. Vorbemerkung Allgemeiner Überblick Verfahrensrechtliche Bedeutung des Einheitswerts Gemeiner Wert als Einheitswert Durchführung der Einheitsbewertung Einheitsbewertung für Betriebsgrundstücke Unbebaute Grundstücke Abgrenzung Wertermittlung Bebaute Grundstücke Einteilung der bebauten Grundstücke Wertermittlung XV

7 4. Wertermittlung im Ertragswertverfahren Maßgebliche Miete Maßgeblicher Vervielfältiger Ermäßigung und Erhöhung des Grundstückswerts Wertermittlung im Sachwertverfahren Ermittlung des Bodenwerts Ermittlung des Gebäudewerts Raummeterpreise für Verwaltungsgebäude, Sozialgebäude, Laboratorien und Wohngebäude, soweit sie zu einem Fabrikgrundstück gehören Raummeterpreise für Fabrikgebäude, Werkstattgebäude, Lagergebäude und sonstige Gebäude Raummeterpreise für Geschäftsgebäude und sonstige Gebäude, die nicht zu einem Fabrikgrundstück gehören Ermäßigungen und Erhöhungen bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts Wertminderung wegen Alters Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden Ermäßigung und Erhöhung des Gebäudesachwerts Ermittlung des Werts der Außenanlagen Ermittlung des Ausgangswerts und des gemeinen Werts Wertermittlung in Sonderfällen Erbbaurecht Wohnungs- und Teileigentum Gebäude auf fremdem Grund und Boden Grundstücke im Zustand der Bebauung Gebäude unter Denkmalschutz Hauptfeststellung, Nachfeststellung, Aufhebung und Fortschreibung der Einheitswerte Hauptfeststellung Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse Nachfeststellung des Einheitswerts Aufhebung des Einheitswerts Fortschreibung des Einheitswerts Feststellungszeitpunkt Anh. 1 Bewertungsgesetz Auszug Anh. 2 Merkmale für die Beurteilung der baulichen Ausstattung bei Gebäuden Anh. 3 Tabelle über die Wertigkeit einzelner Bauteile am Gesamtbauwerk XVI H. Einheitswert II (neue Bundesländer) 1. Allgemeiner Überblick Anzuwendende Vorschriften des BewG Grundsätzliche Regelung Sonderregelung für Fortschreibungen und Nachfeststellungen ab Anzuwendendes Bewertungsrecht für die Grundstücke im Gebiet der ehemaligen DDR Begriff und Abgrenzung des Grundvermögens

8 3.2 Abgrenzung der bebauten von den unbebauten Grundstücken Grundstückshauptgruppen Bewertungsverfahren Mindestwert Wertermittlung in Sonderfällen Anh. 1 Bewertungsgesetz Auszug: Vorschriften für die neuen Bundesländer Anh. 2 Bewertungsgesetz der DDR Auszug Anh. 3 Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz Anh. 4 Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamts Magdeburg Anh. 5 Übersicht über die zur Einheitsbewertung des Grundvermögens im Beitrittsgebiet ergangenen Erlasse Anh. 6 Erlass betr. Bewertung von Grundstücken mit Bank-, Versicherungs-, Verwaltungs- und Bürogebäuden sowie Hotelgebäuden und vergleichbaren Gebäuden im Beitrittsgebiet Anh. 7 Erlass betr. Bewertung von Fabrikgrundstücken, Lagerhausgrundstücken, Grundstücken mit Werkstätten und vergleichbaren Grundstücken (Gewerbegrundstücken) Anh. 8 Raummeterpreise und Flächenpreise für die Bewertung im Sachwertverfahren in den neuen Bundesländern J. Grundbesitzwert 1. Einleitung Einheitsbewertung nach den Wertverhältnissen vom / Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Einheitsbewertung Beschlüsse des BVerfG vom Einheitsbewertung /1935 für Grundsteuer und Gewerbesteuer Gesetzgebungsverfahren Grundbesitzbewertung bei Bedarf (Verfahren gem. 138 BewG) Vorbemerkungen Übergang auf das neue Recht Bedarfsfall für die Bewertung Feststellungsverfahren Anzuwendende Vorschriften des bisherigen Bewertungsrechts Grundbesitzbewertung für unbebaute Grundstücke Abgrenzung der unbebauten von den bebauten Grundstücken Wertermittlung Grundbesitzbewertung für bebaute Grundstücke (Ertragswertverfahren) Abgrenzung der bebauten von den unbebauten Grundstücken Wertermittlung (Ertragswertverfahren gem. 146 BewG) Sonderfälle (Steuerbilanzwertverfahren nach 147 BewG) Abgrenzung Wertermittlung Erbbaugrundstücke ( 148 BewG) Bewertung des belasteten Grundstücks Bewertung des Erbbaurechts Mindestwert und Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts XVII

9 7. Gebäude auf fremdem Grund und Boden Grundstücke im Zustand der Bebauung Abgrenzung Wertermittlung Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz Anh. 1 Bewertungsgesetz Auszug Anh. 2 II. Berechnungsverordnung Auszug Stichwortverzeichnis XVIII