Steuern sparen für Immobilien-Eigentümer

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Hartmut Heinrich
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Beck-Rechtsberater im dtv 50689 Steuern sparen für Immobilien-Eigentümer So machen Sie alle Kosten und Aufwendungen geltend von Norbert Schneider, Dr. Ulrike Kirchhoff 1.

1 Beck-Rechtsberater im dtv Steuern sparen für Immobilien-Eigentümer So machen Sie alle Kosten und Aufwendungen geltend von Norbert Schneider, Dr. Ulrike Kirchhoff 1. Auflage Steuern sparen für Immobilien-Eigentümer Schneider / Kirchhoff wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Allgemeines Verlag C.H. Beck München 2009 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Inhaltsverzeichnis: Steuern sparen für Immobilien-Eigentümer Schneider / Kirchhoff

2 K Geleitwort V Inhaltsübersicht Vorwort VII Inhaltsverzeichnis XI A. Bau oder Kauf einer Immobilie B. Steuerliche Aspekte des Erwerbs C. Verwaltung des selbstgenutzten Wohneigentums D. Steuerliche Förderung der Nutzung zu Wohnzwecken. 55 E. Die Verwaltung des vermieteten Wohneigentums F. Besteuerung der Vermietung von Grundvermögen G. Die Verwaltung des Wohnungseigentums H. Verkauf der Immobilie J. Steuern auf die Veräußerung einer Immobilie K. Immobilien vererben L. Erbschaftsteuer bei Übertragung einer Immobilie Sachverzeichnis IX

3 K

4 K Vorwort V Inhaltsübersicht VII Inhaltsverzeichnis A. Bau oder Kauf einer Immobilie I. Die Auswahlkriterien Das Grundstück Welche Immobilie soll es sein? II. Neubau von Immobilien Neubau in eigener Regie Die Fremdvergabe III. Erwerb von Neuimmobilien Besondere Auswahlkriterien Erwerb vom Bauträger Wichtige Kaufunterlagen IV. Kauf von Bestandsimmobilien Die Immobiliensuche Auswahl von Bestandsimmobilien V. Besonderheiten bei Eigentumswohnungen VI. Erwerb vermieteter Immobilien VII. Erwerb umgewandelter Wohnungen VIII. Der Kaufvorgang Der Kaufvertrag Kosten beim Immobilienerwerb Der Grundbucheintrag IX. Erwerb durch Zwangsversteigerung X. Erwerb von Immobilien im Erbbaurecht XI. Die Finanzierung des Eigentumserwerbs Der Fremdkapitalanteil Darlehenskonditionen Finanzierung durch Bausparverträge Mietkauf von Immobilien Der Abschluss des Darlehens XI

5 6. Sicherung des Kredites.... K XII. Staatliche Förderung des Eigentumserwerbs B. Steuerliche Aspekte des Erwerbs I. Grunderwerbsteuer Tatbestand Steuerbefreiungen Gestaltungshinweise a) Erwerb eines unbebauten oder bebauten Grundstücks b) Entgelt für Zubehör c) Instandsetzungsrückstellungen Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung. 38 II. Umsatzsteuer Vorsteuer aus Herstellungs-/Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwendungen Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug a) Vorsteuerausweis in einer Rechnung b) Zuordnung von Gebäuden zum unternehmerischen Vermögen c) Keine Verwendung für vorsteuerschädliche Ausgangsumsätze Vorsteuerberichtigung C. Verwaltung des selbstgenutzten Wohneigentums I. Notwendige Versicherungen Die Wohngebäudeversicherungen Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Rechtsschutzversicherung Hausratversicherung II. Die regelmäßige Instandhaltung und Instandsetzung. 51 III. Zahlungspflichten D. Steuerliche Förderung der Nutzung zu Wohnzwecken. 55 I. Einkommensteuer XII

6 1. Auslaufen der großen Übergangsregelung Kzur Nutzungswertbesteuerung Sonderausgabenabzug für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen gemäß 10f EStG Riester-Rente a) Grundprinzip der Riester-Rente b) Möglichkeiten der Einbeziehung des selbstgenutzten Wohneigentums c) Einführung der Förderung von Tilgungsleistungen d) Nachgelagerte Besteuerung Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen II. Umsatzsteuer III. Grundsteuer E. Die Verwaltung des vermieteten Wohneigentums I. Verschiedene Verwaltungsaufgaben II. Vermietung Auswahl des Mieters Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz Der Mietvertrag a) Abschluss des Mietvertrages b) Die Kaution c) Wichtige Vertragsregelungen III. Das Übergabeprotokoll IV. Mieterhöhung V. Die Betriebskosten Die Vereinbarung der Betriebskosten Die Verteilung der Betriebskosten Die Betriebskostenabrechnung Die Heizkosten VI. Modernisierung und Instandsetzung Instandhaltung und Instandsetzung XIII

7 2. Die Modernisierungsmaßnahmen K Modernisierungsmieterhöhung VII. Die Beendigung des Mietverhältnisses Die Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Mieter Wohnungsabnahme F. Besteuerung der Vermietung von Grundvermögen I. Einkommensteuer Einkünfteerzielungsabsicht Zuflussprinzip Einnahmen Werbungskosten a) Umfang b) Finanzierungskosten c) Geldbeschaffungskosten d) Erhaltungsaufwendungen e) Betriebskosten f) Verwaltungskosten g) Abschreibung für Abnutzung (AfA) h) Besonderheiten bei umsatzsteuerpflichtigen Mietverhältnissen Berechnungsschema Besonderheiten a) Anschaffung renovierungsbedürftiger Immobilien b) Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen c) Baudenkmäler d) Maßnahmen an in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilten Gebäuden e) Gemischt genutzte Gebäude II. Umsatzsteuer Vorbemerkung Überblick über die Besteuerung der Mietverhältnisse Steuerbefreiung nach 4 Nummer 12 UStG XIV

8 4. Option für die Steuerpflicht.... K a) Voraussetzungen gemäß 9 UStG b) Selbstständig nutzbare Gebäudeteile c) Nachweis der Voraussetzung d) Umsatzsteuerpflichtigkeit des Mietverhältnisses e) Erklärungs- und Voranmeldefristen f) Umsatzsteuerausweis in einer Rechnung III. Grundsteuer Tatbestand Steuerbefreiungen und -vergünstigungen Festsetzung der Steuer und Rechtsmittel G. Die Verwaltung des Wohnungseigentums I. Allgemeine Fragen der Verwaltung II. Fremdverwaltung oder Selbstverwaltung III. Die Aufgaben des Verwalters IV. Die Wohnungseigentümerversammlung V. Verwaltung des Sondereigentums VI. Das Hausgeld VII. Instandhaltung und Instandsetzung VIII. Versicherungen H. Verkauf der Immobilie I. Die Käufersuche Der Verkauf in Eigenregie Die Vermittlung durch einen Makler II. Der Verkaufsprozess III. Besonderheiten beim Verkauf vermieteter Immobilien IV. Besonderheiten beim Verkauf von Eigentumswohnungen Verkauf des Sondereigentums Veräußerungsbeschränkungen Haftung Verkauf vermieteter Eigentumswohnungen XV

9 K J. Steuern auf die Veräußerung einer Immobilie I. Einkommensteuer Grundsatz der Steuerfreiheit Ausnahmen a) Private Veräußerungsgeschäfte b) Gewerblicher Grundstückshandel II. Umsatzsteuer Überblick Geschäftsveräußerung im Ganzen Option für die Steuerpflicht Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers K. Immobilien vererben I. Die gesetzliche Erbfolge Die Grundregel Die Ehepartner Der Voraus Die Kinder II. Das Testament Die Errichtung des Testaments Der Inhalt des Testaments Die Änderung des Testaments Der Pflichtteil III. Der Erbvertrag IV. Die vorweggenommene Erbfolge Die Schenkung des Grundstücks Der teilentgeltliche Erwerb Grundstücksübertragung gegen Leibrente V. Vollentgeltlicher Erwerb VI. Sicherungsmöglichkeiten Das Wohnungsrecht Der Vorbehaltsnießbrauch VII. Rückübertragung der Immobilie L. Erbschaftsteuer bei Übertragung einer Immobilie I. Überblick XVI

10 II. Bewertung des Grundvermögens.. K Gemeiner Wert Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke a) Zuordnung b) Vergleichswertverfahren c) Sachwertverfahren d) Ertragswertverfahren e) Sonderfälle Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes III. Verschonungsregelungen für Grundvermögen Verschonungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien Steuerbefreiung des Familienwohnheims a) Schenkung an den Ehegatten bzw. Lebenspartner b) Vererbung an den Ehegatten bzw. Lebenspartner c) Vererbung an Kinder und Kinder verstorbener Kinder IV. Berücksichtigung von Schulden und Verbindlichkeiten V. Freibetrag VI. Steuersätze Sachverzeichnis XVII

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