I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z IV

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1 I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z IV 1

2 2 1 Immobiliengeschäft Aufgaben Bearbeitungszeit: 120 Minuten, 100 Punkte Aufgabe 1: Bonitätsprüfung Im Rahmen der Bonitätsprüfung lassen Sie sich u.a. die Einkommensteuererklärung vorlegen. a) Erläutern Sie Ihrem Auszubildenden den Aufbau der Anlage Vermietung und Verpachtung. b) Nennen Sie insgesamt drei Einkünfte, die nicht in der Gehaltsabrechnung aber in der Einkommensteuererklärung enthalten sind. c) Nennen Sie drei Einkommensbestandteile, die aus einer Gehaltsabrechnung ersichtlich sind, die Sie bei der Analyse der Kapitaldienstfähigkeit nur teilweise oder gar nicht berücksichtigen. Aufgabe 2: gesetzliche Grundlagen Neben dem KWG sind im Bereich der Immobilienfinanzierung auch die Vorschriften des Pfandbriefgesetzes zu beachten. Unter anderem werden die Vorschriften zur Beleihung in den 14 und 16 Pfandbriefgesetz geregelt. Stellen Sie die Inhalte der Paragraphen dar. Aufgabe 3: Grundbuch Erläutern und Beschreiben Sie den Aufbau des Grundbuches. Aufgabe 4: Immobilienfonds Bei einem offenen Immobilienfonds müssen Strukturvorgaben für das Sondervermögen beachtet werden. a) Beschreiben Sie diese Strukturvorgaben. b) Aus Sicht eines Kapitalanlegers weist ein offener Immobilienfonds Vor- und auch Nachteile auf. Nennen Sie je drei Vor- und Nachteile.

3 3 Aufgabe 5: Objektanalyse Bei der Ermittlung und Bestimmung des Beleihungswertes wird das sogenannte Zwei- Säulen-Prinzip angewendet. a) Beschreiben Sie, was unter dem Zwei-Säulen-Prinzip zu verstehen ist. b) Die Ermittlung des Bauwertes kann nach dem Index- oder nach dem Abschlagsverfahren erfolgen. Stellen Sie insgesamt zwei Unterschiede zwischen den beiden Verfahren dar. c) Ihr Kunde, Karl Hastig, möchte ein Vier-Familien-Wohnhaus erstellen. Ermitteln Sie ca) den Sachwert und cb) den Ertragswert des Objektes. Grundstücksgröße: 950 m² Kaufpreis je m² Grundstück: 245,00 EUR reine Baukosten: ,00 EUR Baukosten von 4 Garagen: ,00 EUR Baunebenkosten: ,00 EUR Außenanlagen: ,00 EUR Wohnfläche: 475 m² Kaltmiete pro m² Wohnfläche: 8,50 EUR Miete pro Monat und je Garage: 65,00 EUR Sicherheitsabschlag: 15% Bewirtschaftungskosten p.a.: 25% Kapitalisierungszinssatz p.a.: 5,50% Aufgabe 6: Wohnungs- und Teileigentum Das Wohnungs- und Teileigentum stellt ein grundstücksgleiches Recht dar. a) Erläutern Sie in diesem Zusammenhang, was unter dem Sondereigentum und was unter dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verstehen ist. b) Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet insgesamt vier Rechtsformen. Nennen und beschreiben Sie diese.

4 4 2 Immobiliengeschäft Lösungshinweise Aufgabe 1: Bonitätsprüfung a) erste Seite: 1. Einkünfte aus dem bebauten Grundstück: Adressdaten des Objektes (Lage des Grundstücks / der Eigentumswohnung) Anschaffungs- bzw. Fertigstellungsdatum Bruttomieten aufgeteilt nach Geschossen Summe der Bruttomieten Summe der Werbungskosten 2. Anteile an Einkünften aus: Bauherrengemeinschaften geschlossenen Immobilienfonds Grundstücksgemeinschaften Gesellschaften, Gemeinschaften / ähnlichen Modellen i.s.d. 15 b EStG 3. Andere Einkünfte Einkünfte aus Untervermietung von gemieteten Räumen Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke zweite Seite: Werbungskosten: Abschreibungen und Sonderabschreibungen Schuldzinsen Geldbeschaffungskosten (z.b. Schätz-, Notar- u. Grundbuchgebühren) Renten und dauernde Lasten Erhaltungsaufwendungen Grundsteuer, Straßenreinigung und Müllabfuhr Wasserversorgung und Hausbeleuchtung Heizung und Warmwasser Schornsteinreinigung und Hausversicherungen Hauswart Verwaltungskosten b) - Einkünfte aus Kapitalvermögen Hierbei ist zu prüfen, ob die Einkünfte aus Kapitalvermögen nachhaltig sind. - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Unterhaltszahlungen Hierbei ist zu prüfen, ob diese auch regelmäßig gezahlt werden. c) - Entgelte für Überstunden: Entgelte für Überstunden werden i.d.r. nicht mit berücksichtigt. Es kann nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass Überstunden regelmäßig gemacht werden.

5 5 - Sonderzahlungen: Sofern es sich um freiwillige Zahlungen des Arbeitgebers handelt, sind diese nicht mit zu berücksichtigen. Nur tariflich gesicherte Sonderzahlungen können aufgrund ihrer Nachhaltigkeit berücksichtigt werden. - Sonderzuschläge für Nachtarbeit und für Sonn- und Feiertagsarbeit: Bei der Analyse der Kapitaldienstfähigkeit sind nur die Sonderzuschläge zu berücksichtigen, die berufsbedingt sind (z.b. bei Ärzten, Krankenschwestern). - Spesen: Spesen sind nicht mit zu berücksichtigen. Sie dienen nämlich als Ersatz für bereits verauslagte Gelder. Aufgabe 2: gesetzliche Grundlagen 14 Pfandbriefgesetz regelt die Vorschriften zur Beleihungsgrenze. Hiernach dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach 16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden. Ferner gelten Hypotheken nur bis zur Höhe der Beleihungsgrenze als eingetragene Deckungswerte. 16 Pfandbriefgesetz regelt die Vorschriften zur Beleihungswertermittlung. Die Beleihungswertermittlung ist von einem unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss. Der Beleihungswert ist ein Zukunftswert, der auf einen langen Zeitraum gerichtet ist. Das Beleihungsobjekt soll diesen Wert während des gesamten Beleihungszeitraums verkörpern und es soll sich bei dem Beleihungswert um einen dauerhaft erzielbaren Wert handeln. Der Beleihungswert ist ein nachhaltig erzielbarer Wert, der niemals über dem Verkehrswert / Marktwert liegen darf. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Aufgabe 3: Grundbuch Das Grundbuch besteht aus Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. o Aufschrift (Deckblatt) - Es dient zur rechtlichen Identifizierung des Grundstückes bzw. des Wohnungseigentums oder des Erbbaurechts. - Angaben: Amtsgericht Grundbuchbezirk Grundbuchblatt Nummer o Bestandsverzeichnis - Es dient zur tatsächlichen Kennzeichnung des Grundstücks. - es enthält die katastermäßigen Bezeichnungen der Grundstücke - Lage und Größe - Wirtschaftsart und Vermessungsbezirk (lfd. Nummer, Gemarkung, Flurstück) - Zu- und Abschreibungen - es enthält Rechte, die mit dem Grundstücks verbunden sind

6 6 o Die drei Abteilungen: Abteilung I Abteilung II Abteilung III der/die Eigentümer Lasten Hypotheken Grundlage des Eigentumserwerbs Vormerkungen Beschränkungen Grundschulen Rentenschulden Datum der Eintragung Widersprüche Aufgabe 4: Immobilienfonds a) Das Sondervermögen muss aus mindestens 51% Immobilien (direkt oder indirekt gehalten) bestehen. Keine Immobilie darf zum Erwerbszeitpunkt den Wert von 15% des Werts des Sondervermögens übersteigen. Alle Immobilienwerte, deren einzelner Wert größer als 10% des Wertes des Sondervermögens ist, sind auf bis zu max. 50% des Wertes des Sondervermögens begrenzt. Max. 20% des Wertes des Sondervermögens: - Grundstücke im Zustand der Bebauung - unbebaute Grundstücke, sofern eine eigene Bebauung geplant ist Max. 15% des Wertes des Sondervermögens: - andere Grundstücke und Wohn- bzw. Teileigentumsrechte Max. 30% des Wertes des Sondervermögens: - Objekte außerhalb der EU hoher Anteil liquider Mittel mindestens 5% und maximal 49% liquide Mittel: b) Vorteile 1. offene Immobilienfonds bilden hohe stille Reserven 2. geringere Volatilitäten gegenüber anderen Anlageformen 3. Aufgrund von gesetzlichen Regelungen und einem börsentäglichen Rückgaberecht stellt der offene Immobilienfonds eine sichere Kapitalanlage dar (= Anlegerschutz) 4. hohe Fungibilität 5. Risikodiversifikation 6. Inflationssichere Anlage in Sachwerten 7. regelmäßige Erträge 8. steuerliche Vorteile 9. langfristige Sicherheit Nachteile 1. der Anleger kommt nicht in den Genuss von hohen Verlustzuweisungen 2. die Rendite liegt nur leicht oberhalb von Bundesobligationen 3. hohe Ausgabeaufschläge und hohe Verwaltungsgebühren 4. in Ausnahmefällen kann es zu einer vorübergehenden Aussetzung der Rücknahmeverpflichtung kommen, d.h. der Fonds wird geschlossen 5. oftmals kommt es zu einem hohen Liquiditätsanteil im Fonds

7 7 Aufgabe 5: Objektanalyse a) Das Zwei-Säulen-Prinzip sagt aus, dass jedes Objekt nach zwei getrennten Verfahren zu bewerten ist. Ziele dieses Verfahrens sind die gegenseitige Kontrolle sowie die Schaffung einer Objektivität und Transparenz bei der Beleihungswertermittlung. Die Objekte sind einerseits nach dem Sachwertverfahren und andererseits nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. b) Das Indexverfahren geht von Werten aus, die teilweise jahrelang zurück liegen. Das Abschlagsverfahren kann deshalb als wirklichkeitsnäher betrachtet werden. Nach dem Indexverfahren lassen sich Objekte unabhängig von Marktschwankungen gut vergleichen. Das Abschlagsverfahren führt i.d.r. zu einem höheren Beleihungswert. Das Indexverfahren ist gut für die Bewertung von älteren Immobilien geeignet. Die Ermittlung des Beleihungswertes nach dem Abschlagsverfahren ist für den Kunden glaubhafter. c) ca) Bodenwert: Grundstückskosten ,00 EUR Bauwert: reine Baukosten: ,00 EUR Garagen: ,00 EUR Baunebenkosten: ,00 EUR Außenanlagen: ,00 EUR = angemessenen Herstellungskosten ,00 EUR abzgl. Sicherheitsabschlag: ,50 EUR = Bauwert ,50 EUR Sachwert: Bodenwert + Bauwert = ,50 EUR cb) Miete Wohnungen p.a.: ,00 EUR Miete Garagen p.a.: 3.120,00 EUR = Jahresrohertrag ,00 EUR abzgl. Bewirtschaftungskosten: ,50 EUR = Jahresreinertrag ,50 EUR * Kapitalisierungsfaktor = Gebäudeertragswert ,27 EUR

8 8 Aufgabe 6: Wohnungs- und Teileigentum a) Das Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder sonstigen Räumen, die dem Eigentümer zur alleinigen Verfügung stehen und an den trennbaren wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteilen (z.b. Kellerräume, Garagen, markierte Stellplätze) Das gemeinschaftliche Eigentum ist das Miteigentum nach Bruchteilen an dem Grundstück und an den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen (z.b. Waschküche, Treppenhaus, Versorgungsanlagen). b) Wohnungseigentum: Es ist das dingliche Recht des Eigentümers an einer Wohnung. Teileigentum: Es ist das dingliche Recht des Eigentümers an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Dauerwohnrecht Es ist eine dingliche Belastung. Es berechtigt zur Nutzung einer bestimmten Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichteten Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers. Dauernutzungsrecht Es ist das Nutzungsrecht an gewerblichen Räumen.

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