Mietrechtstage Berchtesgaden Abwicklung von Geschäftsraummietverhältnissen

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1 Mietrechtstage Berchtesgaden 2016 Abwicklung von Geschäftsraummietverhältnissen

2 I. Einleitung Emmerich NZM 2009, 16 Entgeltthese Chaos bis hierher und nicht weiter

3 I. Einleitung 1. Der Mieter ist verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen. 2. Unabhängig von der Fälligkeit gem. Ziffer 1 ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. 3. Abgeltungsklausel...

4 I. Einleitung Verhältnis Wohnraummiete/ Geschäftsraummiete: BGH vom , NZM 2005, 863 (Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen) Frühere Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen (Endrenovierung noch zulässig!) BGH - XII ZR 200/06, Urteil vom

5 I. Einleitung Isolierte Endrenovierungsklausel im Gewerberaummietrecht 1. BGH NZM 2005, 504 (Kombination) 2. BGH NZM 2008, 890ff 3. BGH NZM 2006, 623 (VIII) Summierungseffekt mit individueller Endrenovierungsvereinbarung

6 I. Einleitung - Schönheitsreparaturen - Instandsetzung / Instandhaltung innerhalb der Mieträume ohne Begrenzung? - Instandsetzung / Instandhaltung an Gemeinschaftsflächen mit Begrenzung (BGH NZM 2005, 863; 2013, 85 ff) - Dach und Fach

7 I. Einleitung Und nun? BGH , NZM 2015, 374 (anfangsrenoviert) BGH , NZM 2015, 424 (keine Quotenabgeltungsklausel) BGH , NZM 2015, 485 (Gesamtinfektion)

8 II. Vertragsgestaltung zu Schönheitsreparaturen in der Geschäftsraummiete 1) Individualvertragliche Gestaltungsmöglichkeiten Abgrenzung zur Individualvereinbarung Eine Individualvereinbarung ist nur unter den Voraussetzungen des 138 BGB (Sittenwidrigkeit) unwirksam (BGH NZM 2002, 655). Im Rahmen einer Individualvereinbarung kann auch nicht auf das Leitbild des Mietvertrages abgestellt werden, da dieser Begriff nur im Recht der AGB entwickelt worden ist und nur dort eine sinnvolle Funktion hat (BGH aao.).

9 II. Vertragsgestaltung zu Schönheitsreparaturen in der Geschäftsraummiete 1) Individualvertragliche Gestaltungsmöglichkeiten BGH NZM 2014, 440: (Aushandeln ist mehr als Verhandeln! Keine Verhandlungsabrede möglich) Wer Entwurf? Teilbereiche werden verhandelt Veränderungen dokumentieren Notarielle Beurkundung (wegen Vorkaufsrecht)

10 II. Vertragsgestaltung zu Schönheitsreparaturen in der Geschäftsraummiete 1) Individualvertragliche Gestaltungsmöglichkeiten Anderer Maßstab bei im b2b-bereich? 310 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbs. BGB: auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist angemessen Rücksicht zu nehmen Handelsbrauch 346 HGB? Oder weniger? (OLG Frankfurt BeckRS 2013, Rn. 12,19) Differenzierung nach Unternehmensgröße auf Mieterseite? 267 a HGB? Differenzierung nach Art der Gewerbefläche?

11 II. Vertragsgestaltung zu Schönheitsreparaturen in der Geschäftsraummiete 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen 305 ff. BGB Überschreitung, wesentliche Abweichung Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Wesentlichkeitsgrenze gesetzliche Regelung

12 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen a) Anfangsrenovierung Kein Bedarf bei der Geschäftsraummiete Unzulässig: Drettmann NJW 2015, 3694, 3695

13 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen b) Abgeltungsklausel Zulässige Abgeltungsklausel: BGH VIII ZR 52/06 v : keine starren Fristen und.. und..und.. Endet das Mietverhältnis vor erstmaliger oder erneuter Fälligkeit von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu zahlen, der den Abnutzungsgrad der Räume entspricht... (Kraemer, PiG, Bd. 75, S. 53)

14 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen b) Abgeltungsklausel Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. ( 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) Jetzt: BGH NZM 2015, 424 für Wohnraum Geschäftsraum: in der Praxis kein Bedarf Anfangsrenovierter Zustand und Deckelung (Boerner NZM 2015, 686, 690)

15 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen c) laufende Schönheitsreparaturen Jetzt: BGH NZM 2015, 374 für Wohnraum Geschäftsraum: LG Lüneburg NZM !! Oft nicht relevant ( veredelter Rohbau ) Oft nicht gewünscht (bei hochwertigen Materialien)

16 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen c) laufende Schönheitsreparaturen Freizeichnungsklausel? Schönheitsreparaturen sind Sache des Mieters??? Sollbeschaffenheit und vertragsgemäßer Gebrauch!

17 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen c) laufende Schönheitsreparaturen Teilrenovierte Räume Drettmann NJW 2015, 3694, 3696 Beschränkung auf renovierte Bauteile

18 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen d) isolierte Endrenovierungsklausel 1. Anfangsrenovierter Zustand (Drettmann, Geschäftraummiete, RN 52 Vorauflage! ) 2. Mindestlaufzeit je nach Gewerbe - i.d.r. nicht unter 5 Jahren- (Schultz, Gewerberaummiete S. 164) 3. Dose NZM 2009, 381, Aber: BGH XII ZR 84/06 vom und BGH NZM 2014, 306

19 II. Vertragsgestaltung 2) Zulässige Formularklauseln betr. Schönheitsreparaturen d) isolierte Endrenovierungsklausel Da dem Mieter die Räume renoviert übergeben worden sind, wird zwischen den Parteien vereinbart, dass sie bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurück gegeben werden. Während der Dauer des Mietverhältnisses ist es dem Mieter überlassen, ob und wann er renoviert. Der Vermieter ist nicht zur Renovierung verpflichtet. (Allenfalls zulässig bei vermieterseitiger Anfangsrenovierung und Mindestlaufzeit.)

20 II. Vertragsgestaltung 3) Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltung nach der DIN : Inspektionen, Wartung und Instandsetzung (!) Verbesserung Langenberg: Verstoß gegen Transparenzgebot!

21 II. Vertragsgestaltung 3) Instandhaltung und Instandsetzung a) Dach und Fach Erhaltung der Dachsubstanz und der tragenden Gebäudeteile Tarifwahl? - Schmidt, Gewerbeimmobilien, S. 142, 384, zweifelnd Kraemer, PiG Bd. 75, S. 40

22 II. Vertragsgestaltung 3) Instandhaltung und Instandsetzung b) innerhalb der Mieträume mangelfreier Zustand der Anlagen und Einrichtungen bei Vertragsbeginn Haltbarkeit für die Laufzeit des Mietvertrages (Geschirrspüler!!) Keine Ersatzbeschaffung

23 II. Vertragsgestaltung 3) Instandhaltung und Instandsetzung b) außerhalb der Mieträume an Gemeinschaftsflächen mangelfreier Zustand der Anlagen und Einrichtungen bei Vertragsbeginn voraus Begrenzung auf 8% oder 10 % der Jahresnettokaltmiete Transparenz in Verbindung mit Nebenkostenabrechnungen schon bei der Vertragsgestaltung

24 II. Vertragsgestaltung 4) Rückbau Wahlrecht des Vermieters?

25 III. Folgen der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen für Wohnraummiete auch für Geschäftsraummiete? 1) Differenzierung nach Laufzeit: Schönheitsreparaturen kalkulierbar, warum also keine isolierte Endrenovierung?? 2) Freizeichnungsklausel 3) Teilrenovierte Räume 4) 306 Abs. 3 BGB einschneidende Störung des Äquivalenzverhältnisses

26 III. Folgen der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen für Wohnraummiete auch für Geschäftsraummiete? 306 Abs. 3 BGB ist für den Verwender ein Rettungsring: Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Abs. 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde. Hierzu BGH vom , V ZR 26/01 (NZM 2002, 543): Das Festhalten am Vertrag kann für den Verwender einer nach 9 AGB (jetzt 307 BGB) unwirksamen Klausel unzumutbar i.s. des 6 Abs. 2 AGBG (jetzt 306 BGB) sein, wenn feststeht, dass er den Vertrag ohne die Klausel nicht geschlossen hätte. (Wiesengrundstücksfall des BGH)

27 IV. Ausblick Schönheitsreparaturen Instandhaltung/-setzung