Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht

Transkript

1 Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht - insbesondere zum Thema Schönheitsreparaturen Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

2 A Begriff der Schönheitsreparaturen Begriffsdefinition: Schönheitsreparaturen sind Instandhaltungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind, soweit die Veränderung durch einen normalen vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist und es sich tatsächlich um Schönheitsreparaturen handelt. 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung: Sie umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Anstelle Streichens der Fußböden ist zwischenzeitlich das Reinigen der Teppichböden getreten. Im Wesentlichen handelt es sich um Malerarbeiten, die der Instandhaltung dienen. Abgrenzung zu: Reine Instandsetzungsarbeiten, also Reparaturen, fallen nicht darunter, sie obliegen dem Vermieter. Verschlechterungen der Mieträume, die als Beschädigungen zu qualifizieren sind. Hier liegt regelmäßige eine Pflichtverletzung des Mieters vor, die bei Verschulden Schadensersatzansprüche des Vermieters auslöst (z.b. Brandloch im Teppichboden, größere Abplatzungen in Waschbecken oder Badewanne, beschädigter Spiegel im Sanitärbereich, etc.) Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 2 von 10

3 B Gesetzliches Leitbild Nach der gesetzlichen Regelung der 535 I S.2, 538 BGB obliegt die Erhaltungspflicht hinsichtlich der Mieträume grundsätzlich dem Vermieter, d.h. die Abwälzung dieser Verpflichtung auf den Mieter bedarf einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung. Dies kann entweder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (Formularvertrag) oder Individualvereinbarung (im Einzelnen ausgehandelt) geschehen. Üblicherweise ist immer dann von AGB auszugehen, wenn es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen handelt die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsabschluss stellt. Für AGB gilt ein strenger Prüfungsmaßstab anhand der Vorschriften der 305 ff. BGB: Es ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen. Allgemein gilt der Grundsatz, dass verschiedene in einem Vertrag enthaltene Klauseln, die Schönheitsreparaturen betreffend, als einheitliche Gesamtregelung anzusehen sind. Bei Unwirksamkeit einer Teilregelung, ist in aller Regel die Gesamtregelung hiervon betroffen. Unbedenkliche Einzelklauseln können somit einen unerwünschten Summierungseffekt haben, was zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits dem Grunde nach führen kann (z.b. Zusammentreffen von Klauseln, die die laufenden Schönheitsreparaturen und die Endrenovierung betreffen). WICHTIG: Ändert sich die höchstrichterliche Rechtsprechung und werden dadurch bisher für wirksam gehaltene Klauseln unwirksam, billigt der BGH dem Klauselverwender keinen Vertrauensschutz zu (BGH, Urt. v , VIII ZR 95/07). Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 3 von 10

4 C Einzelne Klauseln Vorab: Die Frage der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist unabhängig davon, ob die Mieträume dem Mieter in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übergeben worden sind. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übergabe der Mieträume in renoviertem Zustand. Etwaige Fristen dürfen nicht vor Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der BGH hat sich im Wesentlichen mit drei großen Bereichen des Rechts der Schönheitsreparaturen beschäftigt: Klauselkombinationen betreffend laufende Schönheitsreparaturen und unabhängig davon bestehende Zusatzrenovierungspflicht (Summierungseffekt) Wirksamkeit von Fristenplänen (starre und weiche Fristenpläne) Wirksamkeit von Quotenklauseln Ausführungsarten (Farbklauseln, Abweichung von üblicher Ausführungsart, Fachhandwerkerklausel) 1. Laufende Schönheitsreparaturen und Anfangsrenovierung Wird der Mieter durch eine Vertragsklausel neben den laufenden Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan oder nach Bedarf gesondert noch zusätzlich zur Anfangsrenovierung verpflichtet, verstößt die Klausel gegen 307 BGB und ist unwirksam (Begründung: Der Mieter wäre in diesem Falle auch mit dem durch den Vormieter verursachten Abnutzungen belastet). Hieraus lässt sich entnehmen, dass die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung auch generell unwirksam ist. Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 4 von 10

5 2. Laufende Schönheitsreparaturen und Endrenovierung Endrenovierungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam, soweit sie auf den Renovierungszustand der Wohnung und eine während der Mietzeit durchgeführte Renovierung keine Rücksicht nehmen. Unwirksam sind auch Klauseln, die die Renovierung nach einem Fristenplan beinhalten und zusätzlich die Rückgabe in renoviertem Zustand vorsehen. Die Unwirksamkeit umfasst in diesem Fall auch die generelle Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, also nicht nur die (von sich aus unwirksame Endrenovierungsklausel). Dies gilt nach einer BGH Entscheidung vom (AZ: VIII ZR 335/02) auch dann, wenn die Klauseln äußerlich voneinander getrennt sind und eine der Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist. Handelt es sich um eine isolierte Endrenovierungsklausel, neben der der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist, ist diese Klausel ebenfalls wegen Benachteiligung des Mieters nach 307 BGB unwirksam (ganz aktuell: BGH, Urteil vom , AZ: VIII ZR 316/06). Begründung: Keinerlei Rücksichtnahme auf die tatsächliche Mietdauer. 3. Schönheitsreparaturen nach Fristenplan Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen während der Vertragsdauer nach einem Fristenplan durchzuführen ist grundsätzlich wirksam (BGB Urteil vom , AZ: VIII ZR 378/03). Wichtig ist, dass Fristen in einem Fristenplan nicht absolut gesetzt werden dürfen (starrer Fristenplan). Grund hierfür ist, dass sich der Umfang der Renovierungspflicht nach dem Grad der tatsächlichen Abnutzung richtet. Das Transparenzgebot des 307 Abs. 1 S. 2 BGB erfordert, dass sich die Möglichkeit des Einwands der geringeren oder größeren Abnutzung aus dem Wortlaut der Klausel selbst ergeben muss (Stichwort: im Allgemeinen ). Anhaltspunkt bezüglich der Dauer der Fristen gibt der Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz von 1976, es heißt dort: Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 5 von 10

6 In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Dieser Fristenplan stellt eine Richtlinie dar, wann Mieträume üblicherweise renoviert werden müssen. Die Fristen dürfen daher vertraglich weder unzulässig verkürzt werden noch dürfen sie starr sein. Beachte: In neuester Zeit hat sich in der Rechtsprechung eine Tendenz zur Verlängerung der bisher angenommenen Fristenfolge von 3, 5 und 7 Jahren herausgebildet. Grund ist die Verwendung besserer Dekorationsmaterialien und veränderter Wohngewohnheiten. Insofern könnte sich für künftige Formularverträge zum Beispiel eine Abfolge von 5, 7 und 10 Jahren als erforderlich erweisen. Darüber hinaus gilt Folgendes: - starr sind Fristen dann nicht, wenn aus ihnen durch Formulierungen durch im Allgemeinen oder im Regelfall erkennbar ist, dass es sich nur um einen Näherungswert handelt, von dem auch noch nach oben abgewichen werden kann (BGH, Urteil vom , AZ: VIII ZR 361/03). - starr sind Fristen mit Formulierungen, dass spätestens nach bestimmten Zeitabschnitten zu renovieren ist (BGH, Urteil vom ), dasselbe gilt für die Formulierung mindestens. - Enthält der Vertrag die Klausel, dass die Schönheitsreparaturen in der Regel spätestens nach bestimmten Fristen durchzuführen seien, handelt es sich um eine wirksame Klausel (BGH, Urteil vom , AZ: VIII ZR 351/04). - Sieht eine Formularklausel vor, dass nach billigem Ermessen des Vermieters eine Verlängerung oder Verkürzung der Fristen in Ausnahmefällen stattfindet, ist diese Frist nicht starr. Das Ermessen des Vermieters reduziert sich auf null, wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert (BGH, Urteil vom ). Eine starre Frist liegt auch dann nicht vor, wenn auf Antrag des Mieters der Vermieter verpflichtet ist, die Frist zu verlängern (BGH, Urteil vom , VIII ZR 378/03). Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 6 von 10

7 4. Quotenklausel Grundsätzlich ist eine formularvertragliche Klauselregelung, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nicht selbst durchzuführen, sondern sich an ihnen je nach Zeitablauf der letzten Schönheitsreparaturen quotenmäßig zu beteiligen, wirksam (BGH, Urteil vom , AZ: VIII ZR 77/03). Ebenso kann ein Fristenplan, der dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen auferlegt mit einer Quotenklausel kombiniert werden. Die Quotenklausel kann dann angewendet werden, wenn die Fristen nach Fristenplan bei Vertragsbeendigung noch nicht abgelaufen sind. Nach bisheriger Auffassung könnte eine Quotenklausel folgenden Inhalt haben: Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Schönheitsreparaturen aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40 %, länger als 3 Jahre, 60 %, länger als 4 Jahre, 80 %. Diese Formulierung ist bereits wegen der in ihr enthaltenen starren Quoten nicht mehr haltbar. Dies ergibt sich aus der BGH Entscheidung vom , AZ: VIII ZR 52/06, wonach eine Quotenklausel, die starre Fristen für die Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen vorsieht, unwirksam ist. Die Prozentsätze dürfen also nur im Allgemeinen gelten. Unwirksam ist aber auch eine nicht klar und verständlich formulierte Quotenabgeltungsklausel insbesondere dann, wenn der Wortlaut dem Vermieter die Möglichkeit gibt, aufgrund einer dem Mieter nicht eindeutig erkennbaren Berechnungsweise zu einer unangemessen hohen Quote zu kommen (BGH, Urteil vom , AZ: VIII ZR 143/06). Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 7 von 10

8 Weiter ist eine Quotenklausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, die dem Mieter bei Nichtfälligkeit der Schönheitsreparaturen verpflichtet, angelaufene Renovierungsintervalle zu entschädigen. Hier liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor (BGH, Urteil vom ). 5. Fachhandwerkerklausel Bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter muss seine Arbeit den Anforderungen einer fachgerechten Leistung entsprechen. Gefordert wird fachhandwerkliches Niveau, nicht Hobbyqualität. Der Vermieter kann jedoch nicht von vornherein verlangen bzw. dies durch AGB-Klauseln regeln, dass die Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker ausgeführt werden. Eine diesbezügliche Klausel ist unwirksam. 6. Abweichung von der bisherigen Ausführungsart Aktuelles Urteil des BGH vom , AZ: VIII ZR 199/07: Enthält ein Mietvertrag eine Formularklausel, nach der der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat und nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, so ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam. Begründung: Der Begriff Ausführungsart ist unklar und der Mieter wird hierdurch unangemessen in seiner Gestaltungsfreiheit beschränkt. 7. Farbwahlklausel BGH Urteil vom , AZ: VIII ZR 224/07 Der BGH sieht eine Formularklausel jedenfalls dann als unwirksam an, wenn sie beinhaltet, dass der Mieter auch die laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen hat. Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 8 von 10

9 D Sonderproblem: Mieterhöhungsanspruch wegen unwirksamer Schönheitsreparaturverpflichtung? Zunehmend haben sich Rechtsprechung und Literatur mit der Frage beschäftigt, ob angesichts der Rechtsprechung des BGH zum Summierungseffekt und zu Fristenplänen und der daraus folgenden Unwirksamkeit einer Anzahl von Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter bei Unwirksamkeit bei einer Mieterhöhung einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen könne. Hintergrund: Die den Mietspiegeln zugrunde liegenden Werte gehen im Regelfall von einer wirksamen Übertragung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus. Diskutiert wurde die Möglichkeit der Erhebung eines Zuschlags nur für den Fall, dass der Vermieter dem Mieter in den betreffenden Fällen zunächst die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anbieten müsse. Nur wenn der Mieter nicht zustimmt, wurde die Frage des Mietzuschlags diskutiert. Ein Teil der Rechtsprechung (beispielsweise OLG Karlsruhe und LG Wiesbaden) bejahten dies und nahmen an, dass im Mieterhöhungsverfahren bei Unwirksamkeit ein Zuschlag in Höhe von EUR 8,50 pro Quadratmeter und Jahr in entsprechender Anwendung von 28 Abs. 4, 2. Berechnungsverordnung möglich sei. Diese Rechtsfrage ist nunmehr höchst richterlich durch ganz aktuelles BGH Urteil vom , AZ: VIII ZR 181/07 geklärt: Der BGH hat entschieden, dass ein derartiger Zuschlag nicht verlangt werden kann. Zum einen würde ein nicht gerechtfertigtes Kostenelement im nicht preis- gebundenen Wohnraum herangezogen, zum anderen bestünde keine Gesetzeslücke, da nämlich im Falle der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die gesetzliche Regelung eingreife und damit die Verpflichtung zur Durchführung dem Vermieter obliegt; zum Dritten kann sich der Vermieter als Verwender der Klausel auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 9 von 10

10 E Ausblick im Hinblick auf die Vertragsgestaltung Fristenpläne: - Ein gänzlicher Verzicht auf einen Fristenplan ist zwar rechtlich unbedenklich, aus praktischen Gründen aber nicht zweckmäßig, da der Plan beiden Seiten eine brauchbare Orientierungshilfe gibt. - Unabdingbare Voraussetzung für die Wirksamkeit des Fristenplans ist allerdings die sprachliche Aufweichung durch Formulierungen wie in der Regel oder im Allgemeinen. - Von der weiteren Verwendung der bisher üblichen Regelfristen (3, 5 und 7 Jahre ist nachdrücklich abzuraten; sie werden in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle den tatsächlichen Verhältnissen nicht mehr gerecht. Ein Vertrauen in den Fortbestand der bisherigen BGH Rechtsprechung ist nicht mehr gerechtfertigt. Endrenovierungen - Stichwort: weniger ist mehr - echte, von der Dauer des Mietverhältnisses oder dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen unabhängige Endrenovierungsklauseln sind stets unwirksam. - Solche Klauseln führen durch den Summierungseffekt überdies zur Unwirksamkeit einer vorgeschalteten Schönheitsreparaturklausel; - unbedenklich sind unechte Klauseln, die den Mieter lediglich verpflichten, während des Mietverhältnisses fällig gewordene Renovierungen spätestens vor dem Mietende nachzuholen. Vortrag Aktuelle Rechtsprechung im Mietrecht Seite 10 von 10