Sachverhalt Übungsfall 10

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1 Sachverhalt Übungsfall 10 8 Instandhaltung der Mieträume Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 10 Intervalle für Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen sind erforderlich, wenn das Aussehen der Mieträume nicht bloß unerheblich beeinträchtigt ist. Im Allgemeinen ist dies in folgenden Zeitabständen der Fall: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Drei der vier Zimmer waren unrenoviert, V erlässt deswegen M die Hälfte der Miete für den ersten Monat.

2 BGHZ 204, 302 = NJW 2015, Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253). 2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. 3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände. 4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

3 Übungsfall 10 Teil 1 V gegen M aus 280 I, III, 281 A. Mietvertrag als Schuldverhältnis B. Pflichtverletzung Pflicht des M trotz 535 I 2 Fall 2 aus 8 des Mietvertrags? I. Einbeziehung von AGB ( 305 BGB) II. Inhaltskontrolle ( 307 Abs. 1 S. 1 BGB) Problem: Renovierungspflicht angesichts 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB 1. Grundsätzliche Zulässigkeit, da: - nur kleiner Bereich der Instandhaltungspflichten betroffen - sonst Auswirkungen auf Miethöhe 2. Ausgestaltung - Unangemessenheit bei unrenovierter Wohnung - Kein Ausgleich durch bloß halbe Miete C. Ergebnis: Klausel unwirksam, kein Anspruch! Folie 92

4 Sachverhalt Übungsfall 10 Teil 2 E kündigt Mietverhältnis mit M wegen Eigenbedarfs (Schwiegermutter). Schwiegermutter stirbt nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber noch in der vom Gericht gesetzten Räumungsfrist. M zieht aus (Kosten: EUR), erfährt dann vom Tod der S., fragt nach Ersatzansprüchen. Mietvertrag enthält Klausel über Schönheitsreparaturen mit Abgeltungsklausel. Schönheitsreparaturen sind noch nicht fällig, E verlangt Anteil aus Abgeltungsklausel.

5 Übungsfall 10 Teil 2 A. Anspruch der M gegen E ( 280 I) Liegt Pflichtverletzung vor? I. Meinungsstand zum Wegfall des Eigenbedarfs 1. Relevanz nur während Vertrags 2. Relevanz bis zur Erzwingbarkeit des Auszugs 3. Relevanz bis zum tatsächlichen Auszug II. Stellungnahme - Zäsur durch Vertragsbeendigung bei Kündigung - Wegfall des Rechts zum Besitz III. Ergebnis: Kein Anspruch Folie 94

6 BGHZ 204, 316 = NJW 2015, 1871 Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.).

7 Übungsfall 10 Teil 2 (Forts.) B. Anspruch E gegen M aus Abgeltungsklausel I. Wirksamkeit der Reparaturklausel ( 8 Nr. 1/2) Wirksamkeit des flexiblen Fristenplan ( 307 Abs. 1 S. 1 BGB): Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands Parallelität zu Vermieterpflichten II. Wirksamkeit der Abgeltungsklausel Problem: Fehlende Vorhersehbarkeit, daher Intransparenz! III. Ergebnis: Kein Anspruch mangels Pflicht Folie 96

8 BGH NJW 2009, 2590 Der nach 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Folie 97

9 BGH NJW 2011, 1866 Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Folie 98

10 Aufbau- und Vertiefung Fall 10 I 1. Welchen grundrechtlichen Schutz genießt das Besitzrecht des Mieters? Den aus Art. 14 GG, da das Besitzrecht Eigentum i. S. v. Art. 14 GG ist (BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035). 2. Gibt es auch im Zivilrecht Bestimmungen, die den Mieter als berechtigten Besitzer in gleicher Weise schützen wie einen Eigentümer? Ja, 823 Abs. 1, 1004 sowie 1007 Abs. 3 S. 2 BGB. 3. Können befristete Mietverträge gekündigt werden? Die Vereinbarung der Befristung ( 542 Abs. 2, 575 BGB) stellt einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung dar, die außerordentliche Kündigung ( 543 BGB) bleibt aber zulässig. 4. Wodurch unterscheiden sich die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung von Wohnraum einerseits durch den Vermieter und andererseits durch den Mieter? Der Vermieter bedarf nach 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse; die für ihn geltende Kündigungsfrist kann sich nach 573c Abs. 1 S. 2 BGB verlängern. Folie 99

11 Aufbau- und Vertiefung Fall 10 II 5. In welchen Schritten sind AGB-Klauseln zu prüfen? (1) Vorliegen von AGB, (2) Einbeziehungskontrolle, (3) Inhaltskontrolle und (4) Fehlerfolgen. 6. In welcher Reihenfolge ist bei der Inhaltskontrolle zu prüfen? (1) Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit ( 309 BGB), (2) Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit ( 308 BGB) und (3) Generalklausel ( 307 BGB). 7. Wen trifft nach dem Gesetz die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen? Nach 535 Abs. 1 S. 2 Fall 2 BGB den Vermieter. 8. Aus welchen Gründen werden Schönheitsreparaturen generell für zulässig gehalten? Die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wird als Teil seiner Gegenleistungspflicht (Mietzahlung) verstanden. Ansonsten würde der Vermieter die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen auf den Mietzins aufschlagen (BGH NJW 2004, 2087). 9. Wann stellt sich eine Klausel, durch die die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, insbesondere als unangemessene Benachteiligung des Mieters dar? Wenn dem Mieter aus der Klausel eine Renovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Wohnung und damit eine überflüssige Renovierung droht. Folie 100

12 Aufbau- und Vertiefung Fall 10 III 10. Darf der Vermieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vom Verstreichen bestimmter Fristen abhängig machen? Nur wenn er sie vom Grad der Abnutzung der Wohnräume abhängig macht und die Fristen lediglich als Richtwerte dienen, sodass sich die Renovierungspflicht des Mieters bei geringerem Abnutzungsverhalten erst später ergeben kann (sog. flexible Fristenpläne). Die Vornahme der Schönheitsreparaturen nach festen Fristen (sog. starre Fristenpläne) ist unzulässig. 11. Muss der Mieter Schönheitsreparaturen durch einen Handwerker ausführen lassen? Nein. Der Mieter hat das Recht, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Renovierungsarbeiten durch eine Fachfirma durchführen zu lassen (sog. Fachhandwerkerklausel), benachteiligt ihn unangemessen und ist gem. 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Denn auch den Vermieter trifft nach der gesetzlichen Regelung in 535 Abs. 1 S. 2 Fall 2 BGB nicht die Pflicht, die Instandhaltungsarbeiten durch einen Fachmann ausführen zu lassen, solange die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden (BGH, NJW 2010, 2877 Tz. 19 ff.). 12. Was muss der Vermieter tun, bevor er die vom Mieter unrenoviert verlassene Wohnung renoviert, damit er seine Kosten vom Mieter ersetzt verlangt? Eine angemessene Frist zur Vornahme der Schönheitsreparaturen setzen, weil dies nach 281 Abs. 1 BGB Voraussetzung des Anspruchs aus 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB ist. Folie 101