Pflichtenabgrenzung. Schönheitsreparaturen: Räumung:

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1 Pflichtenabgrenzung Schönheitsreparaturen: Schönheitsreparaturen oder Beseitigung von Schäden Rückgabe in auffälligen Farben Freiwillige, aber mangelhafte Renovierung Unterbliebene Renovierung Räumung: Besenreine Rückgabe Rückbau ESW

2 Schönheitsreparaturen./. Schadensbeseitigung Optische Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch: Vermieterrisiko Beschädigungen durch Verletzung der Obhutspflicht: Mieterhaftung ESW

3 Beseitigung von Spuren übermäßiger Abnutzung Schönheitsreparaturen sind wirksam übertragen: a) Renovierungspflicht, soweit durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen. b) Schadensersatz, soweit Schäden durch Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen Schönheitsreparaturen sind nicht wirksam übertragen: a) keine Verpflichtung zur Renovierung b) Schadensersatz, soweit Schäden durch Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen. ESW

4 Rückgabe in auffälligen Farben Gestaltungsspielraum des Mieters vor und bei Vertragsbeendigung Bunte Wohnung bei Vertragsende eine Rücksichtslosigkeit? Zur dekorativen Rückbaupflicht Vermietung bunter Wohnung und Renovierungsfolgen Übernahme der Dekoration durch den Nachmieter Haftungspflicht und Schadensumfang ESW

5 ESW

6 Farbwahlklausel bei Beendigung des Mietverhältnisses BGH, Beschl. v WuM 2011, 96 Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhält-nisses in der Farbe weiß zurückzugeben, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt. BGH, Beschl. v WuM 2010, 212 Die Klausel muss dem Mieter noch einen gewissen Spielraum erlauben. ESW

7 Farbgestaltung bei Wohnungsrückgabe ohne Schluss-Farbwahlklausel BGH, Urt. v NJW 2014, 143: Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. ESW

8 Wann sind Farben auffällig? wenn sie ungewöhnlich sind wenn sie von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werden wenn sie nicht dem allgemeinen Geschmack entsprechen wenn sie nicht dem durchschnittlichen Geschmack des anmietbereiten Mieters entsprechen ESW

9 Abzug neu für alt Beispiel: Da Wohnzimmer der Wohnung ist auffällig renoviert. Die vereinbarte Renovierungsfrist beträgt 8 Jahre. Das Mietverhältnis endet bereits nach 3 Jahren. Gesamtaufwand für die Beseitigung der auffälligen Dekoration: 4.800,00 davon Kosten für (vom Mieter nicht geschuldete) Schönheitsreparaturen ,00 Mehraufwand allein zur Beseitigung der auffälligen Dekoration 3.200,00 Vorteilsausgleich/Abzug neu für alt Kosten für Schönheitsreparaturen: 1.600,00 davon 5/8 = 62,5% 1.000,00 vom Mieter zu ersetzender Anteil an Schönheitsreparaturen: + 600,00 Vom Mieter zu ersetzender Schaden: 3.800,00 ESW

10 Unterbliebene Renovierung spezifizierte Leistungsaufforderung: Abnahmeprotokoll beachten! angemessene Fristsetzung entbehrlich: bei endgültiger Erfüllungsverweigerung schon durch Auszug aus der unrenovierten Wohnung? Adressen-Nachforschungspflicht des Vermieters Schaden: Mietausfall und Leerstand ESW

11 Formulierungshilfe für Verpflichtung des Mieters, seine Anschrift mitzuteilen Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses oder des vorzeitigen Auszuges aus der Wohnung seine neue Wohnanschrift unverzüglich mitzuteilen, damit das Mietverhältnis ordnungsmäßig abgewickelt werden kann. Diese Pflicht gilt auch für jeden weiteren Wohnungswechsel innerhalb eines Jahres seit Auszug aus der Mietwohnung. ESW

12 Besenreine Übergabe nur Beseitigung grober Verschmutzungen? Unterscheide: Beseitigung von deutlichen Gebrauchsspuren: Obhutspflicht des Mieters Beseitigung von Abnutzungsspuren durch vertragsgemäßen Gebrauch: Risiko des Vermieters ESW

13 Rückbaupflicht Gegenstand: Mieters eigene oder übernommene Einrichtungen/Einbauten Inhalt: auch Beseitigung von einrichtungsverursachten Schäden Beseitigung von Dübeln Ersatz angebohrter Wandfliesen Schadensersatz: Abzug neu für alt Schranken: Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes Verzicht des Vermieters Rechtsmissbrauch Sonderrecht in Ex-DDR ESW

14 Wegnahmerecht des Mieters Gegenstand: von der Mietsache unterscheidbare Einrichtung von noch gewissem wirtschaftlichen Wert Wiederherstellungspflicht Übernahmebefugnis und Entschädigungspflicht des Vermieters ESW