Wohn- und Gewerberaummietrecht

Transkript

1 Basiswissen für Nichtjuristen Wohn- und Gewerberaummietrecht 14 Lektionen : Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Sonderrecht vhw-fernlehrgang

2 Gliederung 3 Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Sonderrecht Gliederung I. Definition der Allgemeinen Geschäftsbedingung Verwender von AGB Wohnungsmieter als Vertragspartner Gesetzesändernde Vertragsbedingungen Vertragsbedingungen Vorformulierung Vielzahl Stellen der Vertragsbedingungen bei Abschluss des Vertrags Einvernehmliche Verwendung eines Drittformulars Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen Äußerlich gesonderter Bestandteil des Vertrags Umfang des Klauselwerks Schriftart Form des Vertrags II. Abgrenzung der Formularklausel von Individualabreden Aushandeln Beweislast Vorrang der Individualabrede Form der Individualvereinbarung bei konkurrierenden Schriftformklauseln... 19

3 4 Gliederung III. Einbeziehung von AGB in den Mietvertrag Überraschende Klauseln Einbeziehungsvoraussetzungen Hinweis des Verwenders Möglichkeiten der Kenntnisnahme durch den Vertragspartner Kenntnisnahme bei Vertragsschluss Einverständnis des Vertragspartners Rechtsfolgen Beweislast Ergänzende Vertragsauslegung Unwirksamkeit des gesamten Vertrags IV. Allgemeine Inhaltskontrolle Inhaltskontrolle nach der Generalklausel Transparenzgebot Summierungseffekt V. Gesetzliche Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit Leistungsverweigerungsrechte 309 Nr. 2 BGB Aufrechnungsverbot 309 Nr. 3 BGB Mahnung und Fristsetzung 309 Nr. 4 BGB Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen 309 Nr. 5 BGB Haftung für Sach- und Körperschäden 309 Nr. 7 BGB Beweislast 309 Nr. 12 BGB Form von Anzeigen und Erklärungen 309 Nr. 13 BGB VI. Gesetzliche Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit Änderungsvorbehalt 308 Nr. 4 BGB... 37

4 Gliederung 5 2. Fingierte Erklärungen 308 Nr. 5 BGB Fiktion des Zugangs 308 Nr. 6 BGB Abwicklung von Verträgen 308 Nr. 7 BGB VII. Beweislast bei der Inhaltskontrolle VIII. Rechtsfolgen der Inhaltskontrolle und geltungserhaltende Reduktion IX. Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von AGB für den gesamten Vertrag Ergänzende Vertragsauslegung Unwirksamkeit des gesamten Vertrags Schadensersatz X. Verbrauchervertrag Verbraucher Unternehmer Drittklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen Einzelvertragsklauseln im Verbrauchervertrag Individualabrede im Verbrauchervertrag Inhaltskontrolle beim Verbrauchervertrag XI. Sonderrecht Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz a. Wohnraumvermietung b. Öffentliches Anbieten der Wohnung c. Beweislast Mietvertrag als Haustürgeschäft... 48

5 6 Gliederung Literaturverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Selbstkontrollaufgaben Antworten zu den Selbstkontrollfragen Einsendeaufgabe... 56

6 20 Überraschende Klauseln stand (OLG München, WuM 1989, 128). Nachträgliche Vertragsänderungen müssen also nicht schriftlich vereinbart werden. III. Einbeziehung von AGB in den Mietvertrag AGB sind nur beachtlich, wenn sie durch Einbezug in den Mietvertrag zu dessen Bestandteil geworden sind. Sogenannte überraschende Klauseln werden aber nicht Vertragsbestandteil, ohne dass es auf die Prüfung der einzelnen Einbeziehungsvoraussetzungen ankommt ( 305 c Abs. 1 BGB). 1. Überraschende Klauseln Überraschend ist eine Klausel dann, wenn sie nach den Umständen, insbesondere dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner mit ihr nicht zu rechnen braucht. Ihr muss ein Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt zukommen. Zwischen ihrem Inhalt und den Erwartungen des Vertragspartners muss eine deutliche Diskrepanz bestehen (BGH MietRB 2010, S. 319). Die Klausel muss aus der Sicht des Lesers überraschend und allgemein ungewöhnlich sein. Die Klausel muss zunächst ungewöhnlich sein. Allein durch eine weite Verbreitung werden unangemessene Klauseln nicht üblich mit der Folge, dass damit das Merkmal ungewöhnlich entfällt (OLG Karlsruhe, VersR 1980, S. 432). Bei Mietverträgen ist auf die Verständnisfähigkeit eines durchschnittlich einsichtsfähigen, rechtsunkundigen Mieters abzustellen (BGH, NJW 1982, S. 2309). Auch wenn der Vertragspartner den gesamten Vertragstext und somit auch die ungewöhnliche Klausel gelesen hat, kann gleichwohl ein Überraschungsmoment anzunehmen sein (BGH, NJW 1978, S. 1519, 1520). So muss er in der Lage sein, Bedeutung und Tragweite der ungewöhnlichen Klausel zu erkennen. Je ungewöhnlicher die Klausel ist und je einschneidender die hierdurch begründeten Verpflichtungen sind, um so strengere Anforderungen sind an Art und Deutlichkeit des Hinweises auf die Klausel zu stellen. Der Vertragspartner kann sich auf das Überraschungsmoment dagegen nicht berufen, wenn er die Klausel kannte, auf sie hingewiesen wurde

7 Antworten zu den Selbstkontrollfragen 55 Antworten zu den Selbstkontrollfragen Antwort zu 1.: Der Vermieter kann die Dezembermiete nicht mehr verlangen. Der Mietvertrag endete am nach der später getroffenen mündlichen Vereinbarung. Sie geht als Individualabrede einer Vertragsklausel, die noch dazu unzulässig für Vertragsänderungen oder Aufhebungen Schriftform anordnet, im Range vor ( 305 b BGB). Antwort zu 2.: Der Vermieter kann keine anteiligen Reparaturkosten verlangen. Die Klausel in der Hausordnung ist überraschend und daher nicht Vertragsbestandteil geworden ( 305 c BGB). Sie braucht also nicht mehr inhaltlich geprüft zu werden. Sie wäre auch unwirksam, da sie mit dem Verzicht auf den Verschuldensnachweis als gesetzliche Grundlage des Schadensersatzanspruchs den Mieter unangemessen benachteiligt ( 307 BGB). Antwort zu 3a.: Ja, der Vertrag unterfällt als Klauselwerk dem AGB-Recht, auch wenn es aktuell nur um einen einzigen Verwendungsfall geht. Denn entscheidend ist die Verwendungsabsicht. Hier spricht der Anschein dafür, das der Vermieter auch nach Ende des aktuellen Mietverhältnisses weiter vermieten möchte. Dies kann er aber mit dem Hinweis entkräften, er wolle aus beruflichen oder privaten Gründen nach Ende des Mietverhältnisses selbst wieder einziehen. Antwort zu 3b.: In diesem Fall ist aufgrund der Unternehmereigenschaft der Wohnungsgenossenschaft von einem Verbrauchervertrag auszugehen. Schon die einmalige Verwendung des Klauselwerks zwingt zur Annahme von AGB, ohne dass es darauf ankommt, dass es sich um den einzigen Verwendungsfall handelt (Einzelvertragsklauseln).

8 56 Einsendeaufgabe Einsendeaufgabe Sachverhalt Mieter M kündigt seine Wohnung fristgerecht zum 31.Januar. In einer gemeinsamen Wohnungsabnahme bemängelt Vermieter V, M habe noch nicht renoviert; die Wohnung sei verwohnt. V fordert M schriftlich zur Renovierung auf und beschreibt die nach seiner Auffassung fälligen Arbeiten konkret. Dabei stützt er sich auf eine Klausel im Mietvertrag mit dem Wortlaut: Renovierungsarbeiten hat der Mieter regelmäßig bei Bedarf auszuführen. In jedem Fall hat er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben. Muss M renovieren? Begründen Sie Ihre Antwort!