SchiedsamtsZeitung 65. Jahrgang 1994, Heft 02 Online-Archiv Seite 19a-23 Organ des BDS

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1 AGBG und Mietrecht von F. Rustige, Schiedsmann in Eitorf Viele Millionen Bürger wohnen zur Miete. Miet- und Wohnungsfragen spielen daher im Alltag eine große Rolle. Für den Mieter ist die Wohnung der Mittelpunkt des Lebens. Steigende Belastungen durch Miete und Nebenkosten treffen nicht nur Familien mit»kleinem Geldbeutel«hart. Bezahlbarer Wohnraum ist schon länger sehr knapp und bleibt auch weiterhin knapp. Um so wichtiger ist es daher, dass Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten kennen. Unwissenheit in mietrechtlichen Fragen trübt oft das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Genaue Kenntnisse über die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen ist die Voraussetzung dafür, dass unnötiger Streit vermieden wird und der Hausfrieden erhalten bleibt. Dann müssten viele Mietprozesse nicht geführt werden. Das Mietrecht ist zu einem schwierigen Spezialgebiet geworden und nur wenige Laien finden da hindurch. Selbst mancher Rechtskundige sucht bisweilen lange nach der richtigen Antwort. Wichtig sind die vielen Urteile, die nach dem»gesetz zur Regelung des Rechts der All-gemeinen Geschäftsbedingungen«(ABG-Gesetz) zu den Formularmietverträgen ergangen sind. Seitdem das Gesetz am 1. April 1977 in Kraft getreten ist, haben die Gerichte viele Klauseln für unwirksam erklärt und dadurch die Mietparteien vor der Willkür einzelner Vermieter geschützt. In diesem Beitrag soll dazu ausführlich Stellung genommen werden. 1 ABGB (Begriffsbestimmung) lautet: (1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulieren Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in der Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, und in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. (2) Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im einzelnen ausgehandelt sind. 2 (Einbeziehung in den Vertrag) lautet: (1) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrages, wenn der Verwender bei Vertragsabschluß 1. die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsabschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang im Ort des Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/6

2 Vertragsabschlusses auf sie hinweist und 2. der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen, und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist. (2) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 1 bezeichneten Erfordernisse im voraus vereinbaren. 3 (Überraschende Klauseln) bestimmt: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil. Und 4 (Vorrang der Individualabrede) sagt: Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. 5 (Unklarheitenregel) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu [asten des Verwenders. 6 (Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit) bestimmt 1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im übrigen wirksam 2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrages nach den gesetzlichen Vorschritten. 3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde. 7 (Umgehungsverbot) Dieses Gesetz findet auch Anwendung, wenn seine Vorschriften durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden. 8 (Schranken der Inhaltskontrolle) Die 9 bis 11 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/6

3 9 (Generalklausel) stellt fest: 1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist, oder 2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Oft kommt es vor, dass der Mieter ohne nähere Prüfung den Mietvertrag unterschreibt. Und wenn es dann zum Streit kommt, ob der Mieter beim Auszug aus der Wohnung diese renovieren muss, dann verweist der Vermieter auf den Mietvertrag, mit dem der Mieter durch seine Unterschrift sich verpflichtet hat, die Mietwohnung beim Auszug zu renovieren. jeder Mieter sollte in solch einem Falle prüfen lassen, ob das, was im Mietvertrag steht, auch gültig ist. Denn zum Schutz des Verbrauchers also auch zum Schutz des Mieters gibt es das AGB-Gesetz. Für die Mietpartei bedeutet das: Wenn der Vermieter etwas in den Vertrag hineinschreibt, was gegen Treu und Glauben verstößt oder gegen das AGB-Gesetz, dann gilt diese Vertragsklausel nicht. Dann kann sich der Vermieter auch nicht auf den Mietvertrag berufen, auch wenn die Mietpartei diesen unterschrieben hat. Der Vermieter kann sich dann sogar schadensersatzpflichtig machen, wenn dem Mieter dadurch ein Schaden entsteht. Eine unzulässige Klausel im Mietvertrag ist endgültig unwirksam und an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Nach dem AGB-Gesetz ist eine Auslegung unwirksamer Klauseln mit dem Ziel, sie mit dem -gerade noch- zulässigen Inhalt aufrechtzuerhalten, verboten. Beispiel: Im Vertrag steht»der Mieter muss die Wohnung alle zwei Jahre renovieren«. Wohl können Schönheitsreparaturen durch eine Vertragsklausel auf die Mietpartei überwälzt werden, aber nur in einem angemessenen Umfang. Dieser ist hier eindeutig überschritten, und der Mieter muss bei dieser Klausel überhaupt nicht, also auch nicht in angemessenem Umfang, renovieren. Denn nach der derzeitigen und in der Rechtsprechung anerkannten Regelung, gilt bei Schönheitsreparaturen folgendes: Küche, Baderäume und Duschen sind in einem Zeitraum von 3 Jahren, Wohn- und Schlafräume, Dielen und Toiletten in einem Zeitraum von 5 Jahren und andere Nebenräume in einem Zeitraum von Jahren zu renovieren, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist, was aber nur im Einzelfall entschieden werden kann. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/6

4 vorformulieren Vertragsbedingungen, die der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages stellt. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen dagegen nicht vor, wenn der Inhalt des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter im einzelnen ausgehandelt ist. Das gilt aber nur für die ausgehandelten Klauseln im Mietvertrag. Ansonsten bleiben die anderen vorgedruckten Vertragsklauseln»Allgemeine Geschäftsbedingungen«. AGBG und Mietrecht Es handelt sich auch dann um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn von 2 alternativen Klauseln eine angekreuzt wird oder wenn der Formulartext des Mietvertrages die Aufforderung enthält, nicht gewollte Textteile zu streichen. Manche Vermieter lassen sich einen Passus unterschreiben, in dem die Mietpartei bestätigt, dass sie vor Abschluss des Mietvertrages ausreichend Zeit gehabt habe, den abgeschlossenen Mietvertrag durchzulesen, die einzelnen Bestimmungen zu prüfen und zur Kenntnis zu nehmen. Weiterhin erklären sie sich vorbehaltlos mit allen Bestimmungen des Mietvertrages einverstanden zu sein. LG Hannover, OLG Stuttgart und OLG Hamm haben zu solchen Erklärungen festgestellt, dass sie keine rechtswirksame Bedeutung haben und die Bestimmungen des AGB-Gesetzes weiterhin rechtswirksam bleiben. Wenn Mieter und Vermieter darüber streiten, ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, gilt folgendes: Der Mieter muss beweisen, dass es sich um Bestimmungen im Sinne des AGB- Gesetzes handelt, die der Vermieter ihm vorgelegt hat. Gelingt ihm das, dann hat der Mieter den auf eine Individualabrede hindeutenden äußeren Anschein widerlegt. Jetzt ist der Vermieter am Zuge zu beweisen, dass er den Mietvertrag im einzelnen mit der Mietpartei ausgehandelt habe. Ebenso bleibt die Beweislast beim Vermieter, wenn vorgedruckte Mietverträge unverändert verwendet werden und lediglich nur der Name, Adresse und Wohnungsgröße in dem Mietvertrag eingetragen worden sind. Grundsätzlich gilt, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen nur dann Bestandteil des Mietvertrages werden, wenn der Mietpartei vorher die Möglichkeit gegeben wurde, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Wenn nämlich der Mieter erst nach der Unterschrift des Mietvertrages das ganze Kleingedruckte durchlesen konnte was der Mieter natürlich beweisen muss, dann kann sich der Vermieter auf die Vertragsklauseln nicht berufen. In solchen Fällen haben dennoch Mieter und Vermieter einen wirksamen Mietvertrag geschlossen, für den aber nur die Konditionen gelten, über die sich vorher die Vertragsparteien einig waren, die z.b. vorher mündlich angesprochen worden waren, nämlich die Miethöhe, die Gestellung einer Kaution und der monatliche Vorauszahlungsbetrag auf die Mietnebenkosten. Selbst wenn der Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrages die Möglichkeit hatte, diesen durchzulesen, gibt ihm 3 AGBG einen Schutz, wonach Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/6

5 überraschende Klauseln rechtsunwirksam sind, wenn sie auf einem Überrumpelungseffekt beruhen. Gleiches gilt auch für die Klauseln an unerwarteter Stelle, z.b. Nebenkosten in der Hausordnung. Auch Klauseln, die die Beweislast zum Nachteil des Mieters verändern, sind unwirksam. Dies gilt auch für formularmäßige Bestätigungen des Mieters, wie z.b. für die Klausel»Der Mieter hat die Mietwohnung besichtigt und erklärt hiermit, dass sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet». Ferner sind Klauseln unwirksam, durch die die Mietpartei über ihre Rechte getäuscht wird. Das trifft dann zu, wenn der Vermieter sich im Mietvertrag bestätigen lässt, dass die Wohnung bei Übernahme in Ordnung gewesen sei und den Mieter davon abhält, seinen Anspruch auf Beseitigung tatsächlich vorhandener Mängel durchzusetzen. Wenn dadurch der Mieter einen Schaden erleidet, hat er unter Umständen einen Ersatzanspruch. Das AG Waldbröhl hat ausgeführt, dass Klauseln in einem Mietvertrag auch von einem Laien verstanden werden müssen. Ansonsten könne sich der Mieter hierauf nicht berufen. Das gelte auch in den Fällen, wo die Unverständlichkeit auf einen Schreibfehler zurückzuführen sei, den aber ein Fachmann erkannt hätte. Zu beachten ist, dass individuelle Vereinbarungen immer den Formularklauseln vorgehen. Das gleiche gilt auch für spätere Änderungen. Daran ändert auch eine Formularklausel»mündliche Vereinbarungen mit dem Mieter sind ungültig«nichts, denn der BGH hat sie nach 4 AGBG für unwirksam erklärt. Grundsätzlich dürfen Betriebskosten nur dann neben der Grundmiete verlangt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es können aber nur die gesetzlich vorgesehenen Betriebskosten wirksam vereinbart werden. Zu beachten ist, dass Verwaltungskosten und Beträge für Instandhaltungskosten niemals hierzu gehören. OLG Koblenz und OLG Karlsruhe haben durch Rechtsentscheid grundsätzlich geklärt, dass weder beim Abschluss des Mietvertrages noch durch eine nachträgliche Änderung andere Kosten als die im Katalog zu 27 der zweiten Betriebsverordnung genannten Kosten abgerechnet werden dürfen. Eine Betriebskostenvereinbarung in einem Formularvertrag muss für den Mieter so klar und verständlich sein, dass er genau weiß, worauf er sich bei Vertragsabschluß einläßt. Zur Verdeutlichung seien hierzu folgende Beispiele, die durch Gerichtsentscheide entschieden worden sind, aufgeführt: Die Klausel»Neben dem Mietzins hat der Mieter alle dem Vermieter vom Verwalter der Eigentumsanlage in Rechnung gestellte Kosten (außer Kapitalkosten, Instandhaltungskosten und Reparaturumlage) zu tragen«ist deshalb bedeutungslos, weil der Mieter überhaupt nicht erkennen kann, in welchem Umfang an Kostentragung er verpflichtet wird. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/6

6 Die Klausel»Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind«, ist ebenfalls unwirksam, weil sie zu unbestimmt ist. (wird fortgesetzt) Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/6