Unzulässige Klauseln in Mietverträgen

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1 Unzulässige Klauseln in Mietverträgen von Philip Worthing-Smith 2009 Unzulässige Klauseln in Mietverträgen Worthing-Smith schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Linde Verlag Wien 2009 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 , Mietvertra?ge.qxp:Fachbuch :30 Uhr Seite 7 Vorwort Abkürzungsverzeichnis I. Einleitung A) Allgemeines zur Unzulässigkeit von Klauseln B) Orientierungshilfe C) Themeneingrenzung a) Abgrenzung zwischen Miete und Pacht b) Miete von Immobilien c) Hauptmiete II. Der Mietvertrag Allgemeiner Teil A) Anwendung des MRG oder des ABGB? a) Das MRG als lex specialis gegenüber dem ABGB? b) Vollanwendungsobjekte des MRG c) Teilanwendungsobjekte des MRG gem 1 Abs 4 und 5 MRG aa) Mietgegenstände in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden ( 1 Abs 4 Z 1 MRG) bb) Dachbodenausbauten bzw Aufbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung oder nicht ausgebaute Dachböden mit Inaussichtstellung der Errichtung einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit durch Ausbau oder Aufbau ( 1 Abs 4 Z 2 MRG) cc) Zubauten aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung ( 1 Abs 4 Z 2a MRG) dd) Wohnungseigentumsobjekte aufgrund einer für das gesamte Gebäude nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung ( 1 Abs 4 Z 3 MRG) ee) Wirtschaftspark gem 1 Abs 5 MRG d) Vollausnahmeobjekte vom MRG B) Die rechtlichen Eigenschaften der Vertragsparteien a) Vermieter als Unternehmer isd 1 KSchG b) Mieter als Unternehmer isd 1 KSchG c) Folgen eines Wechsels der Vertragsparteien während eines aufrechten Vertragsverhältnisses auf die Anwendbarkeit des KSchG

3 , Mietvertra?ge.qxp:Fachbuch :30 Uhr Seite 8 8 d) Qualifikation eines vom Immobilienmakler vermittelten Geschäfts e) Gründungsgeschäfte für ein künftiges Unternehmen C) Auswirkungen der Rechtsnachfolge auf den Fortbestand des Mietvertrags D) Der Unterschied zwischen Wohnungsmiete und Geschäftsraummiete E) Von den Individualvereinbarungen und den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) a) Definition von AGB b) Ab wann spricht man bei Mietverträgen von AGB bzw Vertragsformblättern? c) Sind AGB auch inter privatos möglich? d) Geltungsgrund: Wie werden AGB Vertragsinhalt? e) Kontrollmittel für AGB aa) Geltungskontrolle: 864a ABGB bb) Inhaltskontrolle: 879 Abs 3 ABGB cc) Transparenzgebot: 6 Abs 3 KSchG dd) Verhältnis zwischen 915 ABGB und 6 Abs 3 KSchG f) Kontrolleinrichtungen für AGB F) Nebenvertragliche Vereinbarungen a) Hausordnung aa) Rechtsqualität der Hausordnung bb) Nachträgliche einseitige Abänderung von Hausordnungen III. Besonderer Teil: Die einzelnen Klauseln A) Vertragliche Regelungen in Hinblick auf Überlassung, Erhaltung und Benützung des Mietobjekts a) Erhaltungspflicht nach 1096 ABGB aa) Maßstab und Umfang der Erhaltungspflicht bb) Mietzinsminderungsrecht gem 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB cc) Rechtsqualität des 1096 ABGB und Beurteilung der Überwälzbarkeit der Erhaltungspflicht auf den Mieter dd) Ergebnis b) Erhaltungspflicht nach dem MRG aa) Erhaltungspflicht des Vermieters nach 3 MRG bb) Instandhaltungspflicht des Mieters gem 8 MRG cc) Verhältnis zwischen 3 und 8 MRG sowie deren Zwischenraum c) Schadenersatz... 84

4 , Mietvertra?ge.qxp:Fachbuch :30 Uhr Seite 9 d) Schadenersatz für vom Mieter verursachte Mängel ( 1111 ABGB) B) Zustand der Wohnung bei Übernahme bzw Rückgabe und Besichtigungsklausel a) Haftung des Mieters für Abnützung? b) Veränderungen am Mietgegenstand durch den Mieter Zulässigkeit eines Verbots? aa) Teil- und Vollausnahmeobjekte vom MRG bb) Vollanwendungsobjekte des MRG C) Vertraglicher Verzicht des Mieters auf Investitionsersatz a) Allgemeines b) Vollausnahmeobjekte vom MRG aa) Vertragliche Abdingbarkeit c) Vollanwendungsobjekte nach dem MRG aa) Vertragliche Abdingbarkeit D) Vertragsdauer a) Der befristete Mietvertrag aa) Rechtslage nach dem ABGB bb) Rechtslage nach dem MRG b) Der unbefristete Mietvertrag aa) Rechtslage nach dem ABGB bb) Rechtslage nach dem MRG c) Exkurs: Verfahrensrecht: Die Aufkündigung von Mietverträgen aa) Verfahrenskosten im Bestandverfahren E) Vertragliches Verbot des Abgehens vom vereinbarten Verwendungszweck a) Zum Gebrauchsrecht b) Zum Kündigungsrecht F) Spezielle Schutznormen bei Verbrauchergeschäften a) Vereinbarung von Formvorbehalten: 6 Abs 1 Z 4 ivm 10 Abs 1 KSchG b) Zugangsfiktion, Aufrechnungsverbot: 6 Abs 1 Z 3 und 8 KschG c) Haftungsausschluss für Schäden beim Mieter: 6 Abs 1 Z 9 KSchG d) Beweislastverschiebung zulasten des Verbrauchers: 6 Abs 1 Z 11 KSchG e) Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen des Verbrauchers: 9 KSchG G) Salvatorische Klausel

5 , Mietvertra?ge.qxp:Fachbuch :30 Uhr Seite 10 IV. Anhang: Wissenswertes aus dem Steuerrecht Die Vertragsgebühr nach dem GebG a) Welche Verträge unterliegen der Gebühr? b) Wer trägt die Kosten? c) Berechnung der Gebühr nach dem GebG Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis