Inhaltsverzeichnis. Karauscheck/G. Strafella, Der Mietzins 2

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Julian Gehrig
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1 Vorwort... Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis und weiterführende Literatur... V XV XIX I. Einleitung... 1 A. Zielsetzung... 1 B. Gutachten in der Gerichtspraxis... 1 C. Aufbau des Buches... 5 II. Der Sachverständige in der Rechtsordnung... 8 A. Allgemeines zum Immobiliensachverständigen... 8 B. Standesregeln und Haftung des Sachverständigen C. Entlohnungsanspruch des Sachverständigen III. Inhalt eines Sachverständigengutachtens IV. Formen von Bestandverhältnissen A. Allgemeines B. Pacht und Pachtverträge C. Bestandverträge in Einkaufszentren D. Flächenmiete E. Leihe und Prekarium F. Shop-in-Shop-Konzept G. Superädifikate V. Allgemeines zum MRG VI. Der Richtwertmietzins A. Allgemeines zum Richtwertmietzins B. Der Richtwert als Basis C. Grundgerüst zur Berechnung des Richtwertmietzinses D. Ausstattungskategorien und mietrechtliche Normwohnung E. Die einzelnen Zu- und Abschläge im Detail Zuschläge für Gebäude gem 3 Abs 4 RichtWG IX

2 2. Lagezu-/abschlag Sonstige Zu- und Abschläge a) Zweckbestimmung der Wohnung b) Stockwerkslage und Lage innerhalb des Stockwerks c) Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft d) Sonstige Ausstattung oder Grundrissgestaltung e) Abschläge für die niedrigere Kategorie f) Zuschläge für die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung einer Etagenheizung g) Zu- und Abschläge für den Erhaltungszustand des Hauses h) Befristungsabschlag F. Exkurs: Richtwertmietzins in Wien AK-Studie Methodik und Aussagekraft Statistische Ergebnisse G. Zusammenfassung: Richtwertmietzins VII. Der angemessene Hauptmietzins A. Allgemeines zum angemessenen Hauptmietzins B. Anwendungsbereich des angemessenen Hauptmietzinses Der angemessene Hauptmietzins bei Geschäftslokalen Der angemessene Hauptmietzins bei Wohnungen Der angemessene Hauptmietzins bei denkmalgeschützten Gebäuden Der angemessene Hauptmietzins bei Großwohnungen Der angemessene Hauptmietzins bei unbefristeten Mietverhältnissen infolge schriftlicher Vereinbarung C. Die Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses bei Wohnungen Größe der Wohnung Art der Wohnung Beschaffenheit der Wohnung Lage der Wohnung Ausstattung und Erhaltungszustand Berechnungsbeispiel D. Die Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses bei Geschäftslokalen Größe Art X

3 3. Beschaffenheit Lage a) Klassifikation von Standort und Lage aa) Österreich exklusive Wien bb) Wien cc) Passanten-/Verkehrsfrequenz b) Entwicklung der Lagegüte c) Gastronomie-Cluster Ausstattung und Erhaltungszustand Bewertung a) Die Zoning-Methode b) Die Faktorenmethode Rügeobliegenheit des Geschäftsraum-Mieters Hinweis und Abgrenzungen E. Zusammenfassung: Angemessener Mietzins VIII. Der freie Mietzins A. Anwendungsbereich des freien Mietzinses B. Ermittlung des freien Mietzinses C. Vollausnahmebereich Vermietung im Zuge bestimmter Gewerbebetriebe Heime Sozialpädagogisch betreutes Wohnen Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen Mietverträge über höchstens sechs Monate und Zweitwohnungen Ferienwohnungen Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten D. Teilausnahmebereich Frei finanzierte Neubauten Dachbodenausbauten Zubauten a) Stellungnahme des Justizausschusses zum Teilanwendungsbereich des 1 Abs 4 MRG Wohnungseigentum Wirtschaftsparks E. Richtwertmietzins vs freier Mietzins F. Zusammenfassung: Freier Mietzins IX. Betriebskosten und sonstige Kosten A. Allgemeines zu den Betriebskosten XI

4 B. Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben C. 22 MRG: Auslagen für die Verwaltung D. 23 MRG: Aufwendungen für die Hausbetreuung E. 24 MRG: Anteil an besonderen Aufwendungen F. Einfluss der Betriebskosten auf den Mietzins G. Zusammenfassung: Betriebskosten und sonstige Kosten X. Umsatzsteuer XI. Wertsicherung und Fälligkeit des Mietzinses A. Wertsicherung des Mietzinses B. Fälligkeit des Mietzinses XII. Mietrecht und Förderungsrecht A. Mietzinsbildung im geförderten Bereich Allgemeines Wohnhaus-Wiederaufbaugesetz Wohnbauförderungsgesetze B. Mietzinsbildung und Vermietung während aufrechter Förderung Allgemeines Wohnbauförderungsgesetz Vorarlberg Wohnbauförderungsgesetz Kärnten Wohnbauförderungsgesetz Tirol Wohnbauförderungsgesetz Steiermark Wohnbauförderungsgesetz Oberösterreich Wohnbauförderungsgesetz Salzburg Wohnbauförderungsgesetz Burgenland Wohnbauförderungsrichtlinien Niederösterreich Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz Wien C. Mietzinsbildung nach Ablauf der Förderung Allgemeines Mietzinsbildung nach Ablauf der Förderung a) Teilweise Zerstörung Instandsetzung und Wiederaufbau von zerstörten Mietgegenständen (Geschoßen) b) Teilweise Zerstörung Errichtung neuer Geschoße und Schaffung neuer Mietgegenstände c) Komplette Zerstörung Wiederaufbau oder Neuerrichtung D. Sonderfälle Rückzahlungsbegünstigungsgesetz Rückzahlungsbegünstigungsgesetz XII

5 E. Informationsquellen F. Zusammenfassung: Miet- und Förderungsrecht XIII. Weitere Mietzinsbildungsvorschriften A. Staffelmietzins und Mietzinsanpassungsklauseln B. Der Untermietzins C. Gesondertes Entgelt nach 25 MRG XIV. Exkurs: Entwicklungen und Statistiken A. Ergebnisse der letzten Gebäude- und Wohnungszählung B. Einflussfaktoren auf die Miete statistische Erhebungen Lage Größe und Konfiguration Sonstige Ausstattung C. Wirtschaftskrise 2008 Auswirkungen D. Einkaufszentren Entwicklung E. Infotainment und Eventgastronomie F. Gentrifizierung und Yuppisierung Statt eines Nachwortes Stichwortverzeichnis XIII

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