I N H A L T S Ü B E R S I C H T

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1 7 I N H A L T S Ü B E R S I C H T Vorwort... 5 Inhaltsübersicht... 7 Abkürzungsverzeichnis I. Literaturübersicht A) Allgemeine Werke (Miet- u. Wohnrecht, ABGB) Gesetzesausgaben B) Entscheidungssammlungen C) Aufsätze, Abhandlungen D) Fachzeitschriften, Zeitschriften, Magazine II. Der Geltungsbereich des MRG ( 1 MRG) 1) Allgemeines ) Mietgegenstand isd MRG ) Vollausnahmen vom Anwendungsbereich a) Allgemeines b) Gewerbeunternehmungen c) Heime d) Karitative Organisationen e) Dienst-, Natural- oder Werkswohnung f) 6-Monatsvertrag Geschäftsraummiete g) 6-Monatsvertrag Wohnungen h) Zweitwohnung Erholung/Freizeitgestaltung i) Ein- und Zwei-Objekte-Häuser a) Altverträge Wohnungen Ein-/Zweifamilienwohnhaus ) Teilausnahmen vom Anwendungsbereich a) Allgemeines b) Gemeinnützige Bauvereinigung c) Baubewilligung nach dem ; ungefördert d) Dachboden- bzw Dachausbauobjekte e) Zubau f) Baubewilligung nach dem ; Wohnungseigentum.. 78 g) Wirtschaftspark ) Zusammenfassung Literatur zu Einzelfragen III. Haupt- und Untermiete; Rechtsnachfolge ( 2 MRG) 1) Allgemeines ) Abgrenzung Hauptmiete - Untermiete ) Scheinuntermiete, Anerkennung als Hauptmieter ) Verständigungspflicht ) Rechtsnachfolge auf Vermieterseite; Nebenabreden Literatur zu Einzelfragen... 96

2 8 IV. Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters ( 3-11 MRG) 1) Vorschriften über die Erhaltung ( 3 MRG) a) Allgemein b) Unterschied bei Rechten und Pflichten nach ABGB und nach MRG c) Erhaltungspflichten des Vermieters im MRG d) Privilegierte Erhaltungsarbeiten e) Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters f) Mietrechtliche Grauzone der Erhaltungspflichten g) Zusammenfassung (Übersicht) Erhaltungspflichten EXKURS: Vertragliche Übernahme von Erhaltungspflichten durch den Mieter (Mag. Christoph Kothbauer) 129 h) Durchsetzung der Erhaltungspflichten des Vermieters ) Vorschriften über die Verbesserung ( 4 MRG) ) Kategorieanhebung, Anbotspflicht ( 5 MRG) ) Durchsetzung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten ( 6 MRG) ) Wiederherstellungspflicht ( 7 MRG) ) Umfang des Benützungsrechts, Duldungs- und Wartungspflichten, Entschädigung des Mieters, ua ( 8 MRG) a) Umfang des Benützungsrechts b) Wartungs- und Erhaltungspflicht des Mieters c) Duldungspflicht des Mieters d) Schonungsprinzip, Entschädigung des Mieters ) Recht des Mieters auf Veränderung und Verbesserung des Mietgegenstandes ( 9 MRG) ) Investitionskostenersatz ( 10 MRG) ) Untermietverbote ( 11 MRG) Literatur zu Einzelfragen V. Abtretung des Mietrechts bei Wohnungsmiete ( 12 MRG) 1) Allgemeines zur Abtretung von Mietrechten ) Voraussetzungen ) Seniorenmietvertrag ) Mietzinsbildung nach erfolgter Abtretung a) Keine Anhebungsmöglichkeit b) Anhebungsmöglichkeit Literatur zu Einzelfragen VI. Geschäftsraummiete; Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens; Machtwechsel ( 12a MRG) 1) Allgemeines ) Unternehmensveräußerung ) Machtwechsel ) Verpachtung ) Mietzinsbildung

3 9 a) Allgemeines b) Anzeigepflicht c) Anhebungsbegehren d) Zulässige Mietzinshöhe e) Bindende Vorwegbestimmung des Mietzinses Literatur zu Einzelfragen VII. Wohnungstausch ( 13 MRG) 1) Allgemeines ) Voraussetzungen VIII. Mietrecht im Todesfall ( 14 MRG) 1) Allgemeines ) Sonderrechtsnachfolge bei Wohnungen ) Voraussetzungen ) Mietzinsbildung Literatur zu Einzelfragen IX. Mietzins ( 15-28, 46c MRG) 1) Allgemeines, Begriffsdefinitionen ) Der frei vereinbarte Mietzins ) Grundsätzliches zur Mietzinsbildung nach dem MRG a) Bestandteile des Mietzinses ( 15 MRG) b) Fälligkeit des Mietzinses ( 15 MRG) c) Pauschalmietzinsvereinbarungen ( 15 MRG) d) Ausstattungskategorien ( 15a MRG) e) Beurteilungszeitpunkt ( 15a MRG) f) Kategorieausgleich ( 15a MRG) g) Rügeobliegenheit des Mieters ( 15a MRG) h) Kategoriebeträge und Valorisierung ( 15a MRG) ) Der angemessene Hauptmietzins ( 16, 46c MRG) a) Allgemeines, Definition b) Hauptanwendungsfälle EXKURS: Mietzinsvereinbarungen und Umsatzsteuer 292 c) Zeitlich begrenzte Erhöhungsmöglichkeit d) Sonderfall Kategorieanhebung vor ( 46c MRG) e) Sonderfall: Rückzahlung nach dem 2. Rückzahlungsbegünstigünstigungsgesetz RBG 1987, BGBl 1987/ ) Der Richtwertmietzins ( 16 MRG) a) Allgemeines b) Anwendungsbereich c) Begriffsdefinitionen d) Bestandteile des Richtwertmietzinses ) Kategorie-D-Mietzins ( 16 MRG) ) Befristungsabschlag ( 16 MRG) ) Unwirksame Hauptmietzinsvereinbarungen ( 16 MRG) ) Exkurs: Mietzinsminderung (Mietzinsbefreiung) ( 1096 ABGB)

4 10 10) Valorisierung, Wertsicherung ( 16 MRG) ) Förderungsrechtliche Bestimmungen ( 16 MRG) ) Zinsanpassungsklauseln ( 16a MRG) ) Kaution ( 16b MRG) ) Nutzfläche ( 17 MRG) ) Erhöhung des Hauptmietzinses ( 18 ff MRG) ) Nachträgliche Neuerrichtung von Mietgegenständen ( 18c MRG) ) Hauptmietzinsabrechnung ( 20 MRG) ) Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben ( 21 ff MRG) a) Allgemeines, Abrechnung b) Verwaltungskosten ( 22 MRG) c) Aufwendungen für die Hausbetreuung ( 23 MRG) ) Anteil an besonderen Aufwendungen - Gemeinschaftsanlagen ( 24 MRG) ) Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen ( 25 MRG) ) Untermietzins ( 26 MRG) ) Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen ( 27 MRG) a) Allgemeines, Verbotene Einmalzahlungen b) Erlaubte Einmalzahlungen c) Rückforderung ) Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins ( 28 MRG) Literatur zu Einzelfragen X. Befristung von Bestandverhältnissen ( 29 MRG) 1) Allgemeines ) Rechtslage nach ABGB ) Sechsmonatsvertrag ) Besonderheiten im MRG a) Begriffserklärungen, Allgemeines b) Recht des Zeitmieters (Wohnung) zur vorzeitigen Aufkündigung bei ursprünglich vereinbarter bzw verlängerter Befristung. 455 c) Recht des Zeitmieters zur vorzeitigen Aufkündigung bei gesetzlicher Verlängerung des Mietverhältnisses d) Räumungsvergleich e) Übergabeauftrag ( 567 ZPO) f) Stillschweigende bzw optierte Verlängerung ) Aktuelle Befristungsmöglichkeiten (seit ) a) Allgemeines b) Normalfall (gesetzliche Rahmenbedingungen) c) Sondervertragsformen ) Übersichten zu den Befristungsmöglichkeiten a) Vorbemerkung b) Umfassende Auflistung nach Objekten

5 11 c) Auflistung nach durchsetzbarer Befristungsdauer d) Auflistung nach Verlängerungsmöglichkeit e) Auflistung nach unbeschränkbarem Kündigungsrecht f) Auflistung nach Befristungsabschlag g) Auflistung nach Anfechtungsmöglichkeit h) Auflistung nach Verjährung (Überschreitungsbeträge) Literatur zu Einzelfragen XI. Beendigung von Bestandverhältnissen ( MRG; 1117, 1118 ABGB ua) A) Allgemeine Endigungsgründe ) Einvernehmliche Auflösung (Räumungsvergleich) ) Vereinigung ) Enteignung ) Untergang der Bestandsache ) Rücktritt vom Vertrag, laesio enormis, Sittenwidrigkeit, Irrtum; List, Zwang, Drohung beim Vertragsabschluss ) Fristablauf ) Aufkündigung a) Allgemeines b) Auflösung aus besonderem Anlass c) Gerichtliche Kündigung d) Außergerichtliche Kündigung e) Aktiv- und Passivlegitimation f) Kündigungsfristen und Kündigungstermine B) Kündigungsgründe im MRG ( 30 MRG) ) Allgemeines ) Generalklausel ) Mietzinsrückstand ) Nichterbringung von Dienstleistungen ) Erheblich nachteiliger Gebrauch; unleidliches Verhalten; strafbare Handlung ) Weitergabe des Mietgegenstandes ) Tod des Wohnungsmieters ) Nichtbenützung der Wohnung ) Nichtbenützung bzw nicht entsprechende Benützung der Geschäftsräumlichkeit ) Eigenbedarf (ohne Ersatzbeistellung) ) Eigenbedarf (mit Ersatzbeistellung) ) Bedarf für Betriebsangehörige ) Bedarf einer Gebietskörperschaft ) Kündigung des Untermietverhältnisses ) Vereinbarter Kündigungsgrund ) Wirtschaftliche Abbruchreife ) Interessenbescheid ) Kündigung zur Standardanhebung

6 12 C) Weitere Besonderheiten der Aufkündigung im MRG ( MRG) ) Teilkündigung ( 31 MRG) ) Ersatzbeschaffung ( 32 MRG) ) Unwirksamwerden einer Kündigung ( 33 MRG) ) Benachrichtigung der Gemeinde ( 33a MRG) ) Verlängerung der Räumungsfrist ( 34 MRG) ) Räumungsschutz des Scheinuntermieters ( 34a MRG) ) Außerkrafttreten des Exekutionstitels; Aufschiebung der Räumungsexekution ( 35 MRG) ) Ersatz des Ausmietungsschadens ( 36 MRG) D) Vorzeitige Aufhebung des Bestandvertrages ) Rücktritt des Mieters ( 1117 ABGB) ) Räumungsklage des Vermieters ( 1118 ABGB) a) Allgemeines b) Erheblich nachteiliger Gebrauch ua c) Qualifizierter Mietzinsrückstand Literatur zu Einzelfragen XII. Verfahrensrechtliche Vorschriften; Sonstiges; Exekutionsrechtliche Vorschriften und Pfandrecht ( 37 42a, 52, 52a MRG) 1) Das mietrechtliche Außerstreitverfahren ( 37 MRG) a) Allgemeines b) Besonderheiten; Abgrenzung zum Streitverfahren c) Angelegenheiten des außerstreitigen Verfahrens d) Verfahrensgrundsätze ) Aufgaben der Gemeinde ( MRG) a) Stellungnahme der Gemeinde ( 38 MRG) b) Entscheidung der Gemeinde ( 39 MRG) c) Anrufung des Gerichtes ( 40 MRG) ) Aufhebung der Unterbrechung eines Kündigungs- oder Räumungsverfahrens ( 41 MRG, 190 ZPO) ) Einstweiliger Mietzins ( 382f EO) ) Exekutionsrechtliche Vorschriften; Pfandrecht ( 42, 42a MRG) a) Exekutionsbeschränkungen ( 42 MRG) b) Vorzugspfandrecht für Erhaltungsarbeiten ( 42a MRG) Literatur zu Einzelfragen XIII. Bestimmungen über Altmietverträge ( 45-46c MRG) 1) Wertbeständigkeit des Mietzinses ( 45 MRG) a) Allgemeines b) Höhe des Mietzinses c) Erstmalige Vorschreibung d) Fortgesetzte Vorschreibung

7 13 2) Mietzins beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung ( 46 MRG) ) Änderung des Mietzinses bei bestehendem Mietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit ( 46a, 46b MRG) a) Allgemeines b) Tod des Hauptmieters c) Altpachtverhältnis d) Änderung der Einflussmöglichkeiten e) Sanierung gespaltener Schuldverhältnisse f) 15-tel Anhebung ; Wertsicherung g) Anhebungsbegehren ) Kategorieanhebung vor dem ( 46c MRG) Literatur zu Einzelfragen XIV. Sonstige Vorschriften; Übergangsbestimmungen ( 43, (44), MRG) 1) Alte Übergangsvorschriften im MRG ( 47 ff, 50 ff MRG) ) Übergangsregelung - allgemeine Grundsätze ( 43 MRG) ) Frist für Geltendmachung Unwirksamkeit ( 44 MRG) Literatur zu Einzelfragen ) Wirksamkeit früherer Befristungen ( 49a MRG) ) Übergangsregelungen der WRN 1997 ( 49b MRG) a) Bestimmungen über bestehende Zeitmietverträge b) Verrechnungsvorschriften ) Übergangsregelungen der WRN 2000 ( 49c MRG) a) Bestimmungen über Hausbesorger b) Bestimmungen über Zeitmietverträge c) Mietzinsanfechtung durch Altmieter d) Inkrafttreten der WRN 2000, Anwendbarkeit auf Altverträge ) Übergangsregelungen der MRN 2001 ( 49d MRG) a) Anwendbarkeit neue Regelungen b) Sonderregelungen über Alt-EVB c) Inkrafttreten der MRN 2001, Anwendbarkeit auf Altverträge ) Übergangsregelungen der WRN 2006 ( 49e MRG) a) Anwendbarkeit für alle Mietverträge b) Anwendbarkeit nur für Neuverträge c) Inkrafttreten der WRN ) Übergangsregelungen der WRN 2009 ( 49f MRG) a) Anwendbarkeit für alle Mietverträge b) Anhängige Verfahren c) Inkrafttreten der WRN ) Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 ( 53 MRG) ) Änderungen anderer Gesetze; In- und Außerkrafttreten; Vollziehung ( MRG)

8 14 Anhang I) Das Mietrechtsgesetz (MRG) idgf Anhang II) Das Richtwertgesetz (RichtWG) idgf Anhang III) Tabelle 1: Mietzinsbildung Tabelle 2: Befristung von Bestandverträgen Sachregister