Mietrecht. Die mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB und das Mietrechtsgesetz

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1 Mietrecht Die mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB und das Mietrechtsgesetz

2 Zweiter Teil Das Mietrechtsgesetz: Sein Anwendungsbereich Allgemeine Rechte und Pflichten der Vertragspartner

3 Anwendungsbereich - Grundsätzliches Anwendungsschichten; Voll-, Teilanwendung Parameter für die Zuordnung eines Vertrags Art des Bestandverhältnisses Art der Mietsache Alter des Gebäudes Vertragszweck öffentliche Förderung für die Gebäudeerrichtung Zahl der Mietobjekte im Gebäude Datum des Vertragsabschlusses grundsätzlich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen, Geschäftsräumlichkeiten Abgrenzung nach Vertragszweck gemischte Verwendung: grds. gelten Regeln für Wohnungen

4 Vollausnahmen vom MRG Vermietung im Rahmen des Betriebs bestimmter Unternehmen Beherbergungsunternehmen Garagierungsunternehmen Verkehrsunternehmen Lagerhausunternehmen ua Vermietung im Rahmen eines Heimes für betagte Menschen Lehrlinge Studenten ua sozialpädagogisch betreutes Wohnen Dienstwohnungen

5 Weitere Vollausnahmen Halbjahresmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten Zweitwohnungen der Kategorien A und B für Erwerbstätigkeit Philharmonikerwohnung Freizeit- und Ferienwohnungen Ein- oder Zwei-Objekte-Häuser früher Ein- und Zweifamilienhäuser nun auch zb Fabrikshalle oder Supermarktgebäude für Mietverträge ab

6 Teilausnahmen vom MRG Teilanwendungsbereich umfasst zb nicht Mietzinsregelungen, verbotene Ablösen wohl aber Regelungen des 16b MRG über die Kaution Bestimmungen über Betriebskosten Erhaltung und Verbesserung ua Mietobjekt in nicht gefördertem Neubau Baubewilligung nach 30. Juni 1953 Was ist Neuerrichtung? Judikatur zu Recht restriktiv Rückzahlung der Förderung ändert an Vollanwendung nichts Dachbodenausbauten Ausbau mit Baubewilligung nach dem Rohdachboden mit Ausbauvereinbarung Wohnrechtsnovelle 2006: auch Gebäudeaufbauten Zubauten horizontale Gebäudeerweiterungen Baubewilligung nach dem Problematik: Was gilt für Mischobjekte?

7 Weitere Teilausnahmen Wohnungseigentumsobjekt in Haus mit Baubewilligung nach 8. Mai 1945 WE-Begründung muss vor Abschluss des Mietvertrags geschehen sein Förderung spielt hier keine Rolle Wirtschaftspark ( 1 Abs 5 MRG) nicht zu verwechseln mit Einkaufszentrum Intertemporaler Aspekt ist immer mitzuberücksichtigen!

8 Abgrenzung zwischen Haupt- und Untermiete Bedeutung: vieles gilt für Untermiete nicht Kriterium: Wer hat auf Vermieterseite kontrahiert? Eigentümer oder Fruchtnießer der Liegenschaft Generalmieter oder Generalpächter Wohnungseigentümer Wohnungseigentumsbewerber Anerkennung des Scheinuntermieters als Hauptmieter bei Umgehungsabsicht Beweiserleichterung durch prima-facie-beweis über konkrete Anhaltspunkte zwei Beispiele im Gesetz

9 Bindung des Rechtsnachfolgers des Vermieters Bindung an Hauptmietvertrag auch ohne Eintragung im Grundbuch Kündigungsmöglichkeit des Rechtsnachfolgers nach 1120 wird also für das MRG ausgeschlossen ungewöhnliche Nebenabreden Bindung nur bei Kenntnis oder Kennenmüssen Rspr großzügig: bestimmte Kündigungsverzichte oder Weitergaberecht nicht ungewöhnlich ebenso bei hoher Kaution

10 Erhaltungspflicht gegenüber 1096 ABGB sehr reduziert allgemeine Teile des Hauses Gebäudehülle, Allgemeinflächen Gemeinschaftsanlagen im Objekt: ernste Schäden des Hauses (zb Gasleitung, undichter Radiator) erhebliche Gesundheitsgefährdung (zb Bleirohre, ungeerdete Elektroinstallation) Klausel-Entscheidungen : Gilt 1096 subsidiär? Klarstellung durch E 5 Ob 17/09z: Im MRG-Vollanwendungsbereich gilt die Erhaltungspflicht nach 1096 nicht im Teilanwendungsbereich schon; dort zwar nur dispositiv, aber KSchG! fiktive Erhaltungsarbeiten auf Grund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen Energiesparmaßnahmen Kaltwasserverbrauchszähler

11 Weiteres zur Erhaltungspflicht dynamischer Erhaltungsbegriff Sonderregel zur Durchsetzbarkeit bei erheblichen Gesundheitsgefährdungen ( 6 Abs 1a MRG) Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen privilegierte Erhaltungsmaßnahmen gerichtlicher Auftrag zur Vornahme der Arbeiten Sind Vertragsklauseln, die dem Mieter Erhaltung des Inneren auferlegen, zulässig? im Vollanwendungsbereich des MRG: ja, soweit keine ernsten Schäden usw (vgl 5 Ob 17/09z) im Teilanwendungsbereich des MRG: im B2C-Verhältnis wohl nein: 9 Abs 1 KSchG außerhalb dessen ja: 3 Ob 20/09a Erhaltungspflicht des Mieters

12 Nützliche Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen ( 4) Erneuerung von Leitungen Lifteinbau oder weitere Ausgestaltung des Liftes Schallschutzmaßnahmen (zb Fenster, Decken) Fernwärmeanschluss Kategorieanhebungen Voraussetzungen Zweckmäßigkeit Finanzierbarkeit (Mietzinsreserven, Vereinbarung)

13 Wiederherstellungspflicht 7 MRG: Sonderregel zu 1104 ABGB Voraussetzungen baurechtliche Zulässigkeit bautechnische Möglichkeit ausreichende Versicherungsleistung keine Versicherungspflicht

14 Benützungsrecht und Duldungspflicht des Mieters Gebrauchsrecht nach Vertrag und Verkehrssitte Wartungs- und beschränkte Erhaltungspflicht Anzeigepflicht Duldungspflichten Betreten des Mietgegenstandes Inanspruchnahme und Veränderung des Mietobjekts für Arbeiten zur Erhaltung oder Verbesserung möglichste Schonung angemessene Entschädigung Eingriffshaftung bei grober Fahrlässigkeit auch ideelle Schäden

15 Veränderung des Mietobjekts wesentliche Veränderung betrifft Substanz der Mietsache gewisser Aufwand für Rückgängigmachung Verständigungspflicht des Mieters Zustimmungsfiktion bei zweimonatigem Schweigen des Vermieters gerichtliche Ersetzung der Zustimmung Ersetzungskriterien ( 9 Abs 1 MRG) Stand der Technik, einwandfreie Ausführung Verkehrsübung, wichtiges Interesse privilegierte Arbeiten, siehe nächste Folie! Kostentragung schutzwürdige Interessen, keine Schädigung, Sicherheit

16 Privilegierte Arbeiten unwiderlegliche Vermutung für Verkehrsübung und wichtiges Interesse keine Wiederherstellungspflicht Auflistung in 9 Abs 2 MRG: Versorgungsleitungen, Sanitäranlagen (zb Bad) Energiesparmaßnahmen geförderte Verbesserungen Telefonanschluss Antennen

17 Investitionsersatz Ostermayer, Investitionsersatz im Mietrecht (Manz 1998) 10 MRG: nur für Hauptmieter einer Wohnung nicht dispositiv sonst 1097 ABGB vertragliche Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter zb auf Grund eines Weitergaberechts

18 Voraussetzungen für den Anspruch nach 10 MRG wesentliche Verbesserung, maximal 20 Jahre zurück über die Mietdauer hinaus von Nutzen keine berechtigte Zustimmungsverweigerung oder Wiederherstellungspflicht ersatzfähige Aufwendung ( 10 Abs 3) siehe nächste Folie! Restnutzen nach Abschreibung Abschreibungsdauer siehe übernächste Folie! fristgerechte Geltendmachung Rechnungsvorlage bei Fehlen Verbesserungsaufforderung des Vermieters Nachmieter oder sonstige Verwertung der Wohnung

19 Ersatzfähige Aufwendungen Versorgungsleitungen, Beheizungs- und Sanitäranlagen Erneuerung einer defekt gewordenen Heiztherme (oder Boiler) Wohnungsvereinigung Erneuerung des Fußbodens gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere geförderte (zb Schallschutzfenster) nicht aber Telefonanschluss, Antennen, Wandverkleidung oder Ausmalen

20 Abschreibungsdauer 10 Jahre: Versorgungsleitungen, Beheizungs- und Sanitäranlagen Heizthermentausch Erneuerung des Fußbodens Förderungsdauer: bei geförderten Aufwendungen 20 Jahre: in allen anderen Fällen bei kürzerer Förderung 10 Jahre Mindestdauer

21 Geltendmachung des Ersatzanspruchs schriftliche Anzeige spätestens bis 14 Tage ab Auflösung oder Aufkündigung zwei Monate ab Räumungstitel Zurückstellung Vorlage von Rechnungen bei mangelhafter Anzeige Rügeobliegenheit des Vermieters ( 10 Abs 4a MRG) Geltendmachung im Außerstreitverfahren für Aufwendungen vor dem noch alte Rechtslage

22 Untermietverbote wirksam nur bei wichtigem Grund demonstrative Auflistung gänzliche Untervermietung unverhältnismäßig hoher Untermietzins mehr Bewohner als Wohnräume Störung des Friedens der Hausgemeinschaft bei Verstoß Unterlassungsklage, allenfalls Kündigungsgrund Ausnahme für gemeinnützige Bauvereinigungen

23 Ausblick Am 21. November 2013, 12 Uhr, setzen wir mit der Besprechung des Mietrechtsgesetzes fort. Hörsaal 3