Vorwort 11. Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung 13

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1 Inhaltsverzeichnis Vorwort 11 Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung 13 1 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt? Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens Ruhezeiten und Lärmschutz Störender Lärm Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Einfordern der Sorgfaltspflichten Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung Erlaubnis für eine Gebrauchsüberlassung Erhöhung der Miete bei Gebrauchsüberlassung Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung Was fällt unter vertragsgemäßen Gebrauch? Erlaubnis des Vermieters Zweckentfremdungsgenehmigung Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung 34 2 Formalien bei einer Kündigung Welche Vorgaben sind zu beachten? Kündigung durch einen Bevollmächtigten Kündigung bei mehreren Vermietern oder Mietern Zugang der Kündigung Eindeutigkeit der Kündigung Unzulässige Teilkündigung Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung 43 3 Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter Berechtigtes Interesse Einzuhaltende Kündigungsfristen Unterschiedliche Fristen für Mieter und Vermieter Berechnung der Kündigungsfrist Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts 49 5

2 Inhaltsverzeichnis 3.4 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters Kündigung wegen Eigenbedarfs Personen, für die Eigenbedarf gelten kann Vernünftige und nachvollziehbare Gründe Angaben im Kündigungsschreiben Wenn eine andere Wohnung des Vermieters frei wird Überhöhter Wohnbedarf Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs Achtung: Kündigungssperrfrist Exkurs: Wegfall des Eigenbedarfsgrundes und vorgetäuschter Eigenbedarf Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung Das gilt beim Verkauf Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Abriss und anschließende Neubebauung Sonstige Kündigungsgründe Betriebsbedarf Fehlbelegung einer Sozialwohnung Genossenschaftswohnungen 74 4 Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter Wichtiger Grund Zahlungsverzug Unpünktliche Mietzahlungen Zahlungsverzug mit der Mietkaution Störung des Hausfriedens Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte Sonstiger vertragswidriger Gebrauch Sonstige Gründe für eine fristlose Kündigung Wann kann der Vermieter nicht fristlos kündigen? 94 5 Kündigung durch den Mieter Ordentliche Kündigung durch den Mieter Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter Gesundheitsgefährdung Störung bzw. Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs 96 6 Sonderkündigungsrechte Besondere Kündigungsrechte des Vermieters Kündigung im Zweifamilienhaus Möbliertes Zimmer Teilkündigung von Nebenräumen gemäß 573b BGB 102 6

3 Inhaltsverzeichnis Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters Kündigung bei Zwangsversteigerung Besondere Kündigungsrechte des Mieters Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung Schutz des Mieters durch die Sozialklausel Besondere Härte Was ist unter einer Härte zu verstehen? Weitere Härtegründe Wonach die Gerichte entscheiden Auswirkungen für beide Seiten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einem Widerspruch Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen Kündigungssperrfristen Vorkaufsrecht des Mieters Kündigung im gewerblichen und Garagenmietverhältnis Ordentliche und fristlose Kündigung Garagenmietvertrag Mietaufhebungsvereinbarung Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag Inhalte des Mietaufhebungsvertrags Räumungsklage und Zwangsvollstreckung Das taktisch richtige Vorgehen bei der Räumung Erheben der Räumungsklage Räumungsverfügung wegen Verstoßes gegen die Sicherungsanordnung Räumungsverfügung gegen einen mitbesitzenden Dritten Welches Gericht ist für Mietsachen zuständig? Wohnraummietverhältnisse Nichtwohnraummietverhältnisse Berufung Die Kosten des Rechtsstreits Räumungstitel Räumungsvergleich Räumungsfrist Räumungsschutz durch das Vollstreckungsgericht 132 7

4 Inhaltsverzeichnis 11.5 Zwangsräumung Eintreiben der Forderungen von säumigen Mietern Schuldtitel als Voraussetzung Ablauf der Pfändung Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters Zutritt zur Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist Vorbesichtigung Klage auf Zutritt Reinigungspflicht bei Mietende Pflicht des Mieters zum Rückbau Bepflanzungen des Mieters Rückgabe der Wohnung Räumungspflicht des Mieters Rückgabe der Schlüssel Frühere Übergabe Abnahmeprotokoll Wirkung des Abnahmeprotokolls Umgang mit Mängeln Abnahmetermin Pflichten des Vermieters nach dem Auszug des Mieters Abrechnung über die Betriebskosten Abrechnung über die Mietkaution Exkurs: Verjährung, Verwirkung und Ausschlussfristen Verschlechterungen der Mietsache Beginn der Verjährung Verjährung der Ansprüche des Mieters Verjährung bei Schönheitsreparaturen Nachzahlung von Betriebskosten Dauer des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten? Unwirksamkeit aufgrund starrer Fristen Was zählt zu den Schönheitsreparaturen? Wirksame Klauseln im Mietvertrag Angemessene Renovierungsfristen Weitere unwirksame Klauseln im Mietvertrag Handlungsalternativen bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Formularvereinbarungen 176 8

5 Inhaltsverzeichnis 13.9 Was schuldet der Mieter, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind? Unzureichende oder fehlende Schönheits reparaturen des Mieters bei Auszug Umbau von Räumen durch den Vermieter nach Auszug des Mieters Wenn der Mieter zu Unrecht renoviert hat Kostenerstattung durch den Vermieter Instandhaltung und Instandsetzung bei Mietwohnungen Keine Pflicht des Vermieters zur Modernisierung Unwirksame Klauseln in Mietverträgen Kleinreparaturen Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerberaummietverhältnis Verjährung bei Reparaturverpflichtung des Mieters Wann der Mieter nicht haftet Haftungserweiterungen für den Mieter Beschädigung des Mietobjekts Bodenbeläge Badezimmereinrichtung Fenster und Türen Bauliche Veränderungen Bunte Wände Schadensersatzansprüche des Vermieters Neu für alt Wechsel des Vermieters oder des Mieters Tod des Mieters Eintrittsrecht für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder Eintrittsrecht des Erben Antrag auf Nachlasspflegschaft Tod des Vermieters Verkauf der Mietwohnung Kündigung vor Eigentumsübergang Was gilt für die Kaution? Wer ist für die Abrechnung über die Betriebskosten zuständig? Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag Aufnahme in den Mietvertrag Sorgfältige Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis Rechtslage bei Scheidung 210 9

6 Inhaltsverzeichnis 16 Abschluss eines Zeitmietvertrags Gründe für eine Befristung des Mietvertrags Qualifizierte Zeitmietverträge Mitteilungspflicht des Vermieters bei Mietvertragsabschluss Ablauf der Mietzeit Mitteilungspflicht des Vermieters am Ende des Mietverhältnisses Fortbestehendes Befristungsinteresse Verlängerung des Mietverhältnisses Ende des befristeten Mietverhältnisses Staffelmiete und Zeitmietvertrag 219 Abkürzungsverzeichnis und Literatur 221 Literatur 223 Abbildungsverzeichnis 225 Arbeitshilfen 227 Die Autorinnen 229 Stichwortverzeichnis