Inhaltsüberblick. Inhaltsverzeichnis... I. Abkürzungsverzeichnis... XIII

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1 Inhaltsüberblick Inhaltsverzeichnis... I Abkürzungsverzeichnis... XIII Einleitung... 1 A. Zum Thema der Untersuchung... 1 B. Ziel und Gang der Untersuchung... 6 Erstes Kapitel: Mieterschutz bei der Mieterhöhung... 8 A. Deutsches BGB... 8 B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz C. Rechtsvergleichung Zweites Kapitel: Mieterschutz bei der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum A. Deutsches BGB B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz C. Rechtsvergleichung Drittes Kapitel: Mieterschutz bei der Veräußerung des gemieteten Wohnraums A. Deutsches BGB B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz C. Rechtsvergleichung Viertes Kapitel: Mieterschutz bei der Rückzahlung der Kaution A. Deutsches BGB B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz C. Rechtsvergleichung Fazit Literaturverzeichnis Anhang: Das koreanische Wohnraummietschutzgesetz vom

2 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis... XIII Einleitung... 1 A. Zum Thema der Untersuchung... 1 I. Situation des Wohnraummietrechts in Deutschland... 1 II. Situation des Wohnraummietrechts in Korea... 2 B. Ziel und Gang der Untersuchung... 6 Erstes Kapitel: Mieterschutz bei der Mieterhöhung... 8 A. Deutsches BGB... 8 I. Einführung... 8 II. Mieterhöhung durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien Mieterhöhung während des Mietverhältnisses... 9 a) Allgemeines... 9 b) Inhalt der Vereinbarung Künftige Ä nderung der Mieterhöhe a) Allgemeines b) Staffelmiete aa) Allgemeines bb) Voraussetzungen der Vereinbarung aaa) Abschluss und Schriftform bbb) Inhalt cc) Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters dd) Unwirksame Vereinbarungen c) Indexmiete aa) Allgemeines bb) Wirksamkeitsvoraussetzungen aaa) Vereinbarung bbb) Schriftform ccc) Indexierung ddd) Dauer der Indexmiete I

3 cc) Mieterhöhungsverfahren dd) Grenze ee) Unwirksame Vereinbarungen III. Einseitige Mieterhöhung des Vermieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Allgemeines Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete a) Allgemeines b) Keine Veränderung der Miete auf 15 Monate c) Jahressperrfrist d) Ortsübliche Vergleichsmiete aa) Allgemeines bb) Wohnwertmerkmale der ortsüblichen Vergleichsmiete aaa) Art bbb) Größe ccc) Ausstattung ddd) Beschaffenheit eee) Lage fff) Andere denkbare Wohnwertmerkmale e) Kappungsgrenze aa) Allgemeines bb) Berechnung der Kappungsgrenze Einfacher Mietspiegel a) Allgemeines b) Bedeutung und Funktion des Mietspiegels c) Erstellung des Mietspiegels d) Fortschreibung des Mietspiegels Qualifizierter Mietspiegel a) Allgemeines b) Voraussetzungen c) Fortschreibung und Erstellung d) Vermutungswirkung e) Verhältnis von qualifiziertem Mietspiegel zu einfachem Mietspiegel Mietdatenbank II

4 a) Allgemeines b) Inhalt B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz I. Einführung II. Ausübung der Erhöhung oder Minderung der Miete bzw. der Kaution Allgemeines Voraussetzungen a) Ausübung während des Mietverhältnisses b) Veränderung der wirtschaftlichen Konjunktur c) Unangemessenheit der Miete bzw. Kaution d) Nichtbestehen einer Sondervereinbarung Rechtsfolge a) Zukunftswirkung b) Bestimmtheit des Erhöhungs- bzw. Minderungsbetrags c) Beschränkung des Erhöhungsbetrags und des Zeitraums C. Rechtsvergleichung I. Die einzelnen Aspekte II. Analyse und Verbesserungsvorschlag In Deutschland a) Kappungsgrenze b) Mietdatenbank In Korea a) Bei Beschränkung der Miet- bzw. Kautionserhöhung b) Einführung des ortsüblichen Vergleichsmietensystems Zweites Kapitel: Mieterschutz bei der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum A. Deutsches BGB I. Allgemeines Einführung Form und Inhalt der Kündigung a) Schriftform der Kündigung b) Inhalt der Kündigung III

5 II. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum Allgemeines Ordentliche Kündigung des Mieters Ordentliche Kündigung des Vermieters a) Allgemeines b) Berechtigtes Interesse des Vermieters aa) Berechtigtes Kündigungsinteresse bb) Vertragsverletzung durch den Mieter aaa) Allgemeines bbb) Nicht unerhebliche Vertragsverletzung ccc) Verschulden ddd) Einzelfälle der Pflichtverletzung aaaa) Zahlungsverzug bbbb) Vertragswidriger Gebrauch cccc) Belästigung cc) Eigenbedarf des Vermieters aaa) Allgemeines bbb) Personenkreis aaaa) Vermieter bbbb) Familienangehörigen des Vermieters cccc) Haushaltsangehörige des Vermieters ccc) Einzelheiten zum Eigenbedarf aaaa) Benötigung der Räume als Wohnung zur Selbstnutzung bbbb) Beispielhafte Einzelfälle in der Rechtsprechung cccc) Einwendungsmöglichkeiten des Mieters aaaaa) Bei Bestehen einer alternativen Wohnung bbbbb) Bei vorhersehbarem Eigenbedarf ccccc) Bei Vorratskündigung ddddd) Bei Eigenbedarfswegfall dd) Angemessene wirtschaftliche Verwertung aaa) Allgemeines bbb) Einzelheiten zu der wirtschaftlichen Verwertungskündigung aaaa) Wirtschaftliche Verwertung IV

6 bbbb) Angemessenheit cccc) Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung dddd) Erhebliche Nachteile eeee) Einwände des Mieters c) Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben aa) Allgemeines bb) Angabe der Kündigungsgründe im Einzelnen cc) Berücksichtigung der nachträglich entstandenen Kündigungsgründe d) Fristen der ordentlichen Kündigung aa) Allgemeines bb) Kündigungsfrist cc) Verlängerung der Kündigungsfrist für den Vermieter Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (ehemalige sog. Sozialklausel) a) Allgemeines b) Voraussetzungen aa) Wirksame Kündigung des Vermieters bb) Berechtigter Personenkreis cc) Ungerechtfertigte Härte des Mieters aaa) Allgemeines bbb) Härtegründe hinsichtlich der persönlichen bzw. sozialen Umstände ccc) Fehlen eines Ersatzwohnraums dd) Berechtigtes Interesse des Vermieters ee) Interessenabwägung zwischen dem Mieter und dem Vermieter c) Form und Frist d) Rechtsfolge aa) Wirkung des Widerspruchs bb) Rechtsfolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch aaa) Einigung über die Fortsetzung bbb) Fortsetzung durch gerichtliches Urteil e) Im Zusammenhang mit dem Räumungsschutz bzw. Vollstreckungsschutz aa) Gewährung einer Räumungsfrist bb) Vollstreckungsschutz III. Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses V

7 1. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund a) Allgemeines b) Kündigung aus wichtigem Grund aa) Allgemeine Kündigung aus wichtigem Grund aaa) Begriff des wichtigen Grundes bbb) Einzelne Fälle aus der Rechtsprechung aaaa) Fälle, in denen kein wichtiger Grund vorliegt bbbb) Fälle, in denen ein wichtiger Grund vorliegt bb) Erhebliche Gesundheitsgefährdung cc) Störung des Hausfriedens c) Kündigung wegen Nichtgewährung bzw. Entzugs des vertragsgemäßen Gebrauchs. 93 aa) Nichtgewährung des Gebrauchs bb) Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs cc) Ausschluss der Kündigung d) Vertragswidriger Gebrauch aa) Erhebliche Gefährdung der Mietsache bb) Unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten e) Zahlungsverzug aa) Umfang des Mietrückstands aaa) Zwei aufeinander folgende Termine bbb) Mehr als zwei Termine bb) Verzug cc) Heilungsmöglichkeit des Mieters trotz der Kündigung wegen des Zahlungsverzugs aaa) Heilungsmöglichkeit beim allgemeinen Mietverhältnis bbb) Heilungsmöglichkeit mit der Schonfrist beim Wohnraummietverhältnis dd) Kündigungsbeschränkung nach Mieterhöhung f) Fristsetzung zur Abhilfe oder Abmahnung g) Verpflichtung zur Angabe des Kündigungsgrundes h) Schadensersatzanspruch neben der Kündigung i) Abweichende Vereinbarungen j) Unterschiede im Vergleich mit der ordentlichen Kündigung aa) Allgemeines VI

8 bb) Abmahnungserfordernis cc) Heilungsmöglichkeit durch die nachträgliche Zahlung dd) Anwendung auf das Widerspruchsrecht Außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. 108 a) Allgemeines b) Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen Verweigerung der Untermieterlaubnis des Vermieters aa) Allgemeines bb) Verweigerung des Vermieters aaa) Generelle Ablehnung bbb) Schweigen des Vermieters ccc) Erlaubnis unter Vorbehalt cc) Wichtiger Grund dd) Rechtsfolge c) Sonderkündigungsrecht bei Mietverhältnis mit mehr als 30 Jahren Laufzeit d) Sonderkündigungsrecht auf Grund der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters e) Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung aa) Allgemeines bb) Sonderkündigung des Mieters cc) Rechtsfolge f) Sonderkündigungsrecht in Verbindung mit dem Tod des Mieters aa) Allgemeines bb) Personenkreis cc) Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist IV. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Allgemeines Voraussetzungen a) Ablauf des Mietverhältnisses b) Gebrauchsfortsetzung c) Widerspruchserklärung Rechtsfolge VII

9 B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz I. Einführung II. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum Kündigung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit a) Allgemeines b) Rechtsfolge Kündigung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit a) Allgemeines b) Geltendmachung der ordentlichen Kündigung c) Rechtsfolge III. Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses Außerordentliche Kündigung des Mieters a) Bei Erhaltungshandlung des Vermieters gegen den Willen des Mieters b) Bei teilweisem Untergang des gemieteten Wohnraums aa) Allgemeines bb) Voraussetzungen cc) Rechtsfolge c) Ü bertragung des Wohnraums durch Vermieter Außerordentliche Kündigung des Vermieters a) Bei Ü bertragung bzw. Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters aa) Allgemeines bb) Ü bertragung und Untervermietung cc) Erlaubnis des Vermieters dd) Geltendmachung der Kündigung des Vermieters b) Bei Verzug der Mietzahlung aa) Allgemeines bb) Verzug für zwei Termine IV. Gewähr der Mindestdauer des Mietverhältnisses Allgemeines Gewähr der Mindestdauer des Mietverhältnisses über Wohnraum Unabdingbarkeit für das Interesse des Mieters V. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Allgemeines VIII

10 2. Voraussetzungen a) Beendigung des Mietverhältnisses b) Keine Anzeige der Ablehnung zur Verlängerung oder der Vertragsveränderung 137 c) Keinen Verzug der Mietzahlung und keine Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter Rechtsfolge VI. Eintrittsrecht bei dem Tod des Mieters Allgemeines Voraussetzungen a) Personenkreis des Eintrittsrechts aa) Bei dem Tod des Mieters ohne gesetzliche Erben bb) Bei dem Tod des Mieters mit gesetzlichen Erben aaa) Falls der Erbe mit dem verstorbenen Mieter nicht zusammen gelebt hat bbb) Falls der Erbe mit dem verstorbenen Mieter zusammen gelebt hat b) Auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Mieter c) Ablehnungsrecht der eingetretenen Person Rechtsfolge C. Rechtsvergleichung I. Kündigung des Mietverhältnisses Die einzelnen Aspekte a) Unterschied bei der Ausführlichkeit der Vorschriften b) Unterschied bei der Dauer des Mietverhältnisses c) Unterschied bei dem Regeln der Unabdingbarkeit Analyse und Verbesserungsvorschlag a) In Deutschland aa) Pflichtverletzung als Voraussetzung der ordentlichen Kündigung bb) Abwägung der Interessen bei Eigenbedarf cc) Ä nderung der systematischen Anordnung b) In Korea aa) Einführung des berechtigten Interesse in das KWMSchG bb) Einführung des Widerspruchsrechts ins koreanische Rechtssystem cc) Einführung des Kündigungsverbots bei Kündigungen alleine zum Zwecke der Mieterhöhung IX

11 dd) Einführung der Kündigungsbegründung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung 152 II. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses Die einzelnen Aspekte Analyse und Verbesserungsvorschlag a) In Deutschland b) In Korea III. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters Die einzelnen Aspekte Analyse und Verbesserungsvorschlag a) In Deutschland b) In Korea Drittes Kapitel: Mieterschutz bei der Veräußerung des gemieteten Wohnraums A. Deutsches BGB I. Allgemeines II. Voraussetzungen III. Rechtsfolge nach dem Eigentumswechsel Rechtsstellung des Erwerbers Rechtsstellung des Mieters Rechtsstellung des Veräußerers als bisheriger Vermieter Sonderprobleme bei der Kündigung B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz I. Allgemeines II. Voraussetzungen des Widerstandsrechts Wirksames Mietverhältnis Eintragung des Mietrechts im Grundbuch i. S. d. 621 KBGB Ü berlassung der Wohnung und Anmeldung als Einwohner bei Behörde i. S. d. 3 KWMSchG a) Ü berlassung der Wohnung b) Anmeldung als Einwohner bei Behörde c) Voraussetzung zum Behalten des Widerstandsrechts III. Rechtsfolge nach dem Eigentumsübergang Zeitpunkt der Wirkung des Widerstandsrechts X

12 2. Eintritt des Erwerbers ins Mietverhältnis a) Rechtsstellung des Erwerbers b) Rechtsstellung des Mieters c) Rechtsstellung des Veräußerers als bisherigen Vermieters C. Rechtsvergleichung I. Die einzelnen Aspekte Voraussetzungen zur Geltendmachung des Mietrechts Kaution als Mietsicherheit Gewährleistung für die Rückzahlung der Kaution Kündigungsmöglichkeit des Mieters II. Analyse und Verbesserungsvorschlag In Deutschland In Korea a) Einwohneranmeldung bei der zuständigen Behörde b) Verpflichtung der Kautionsrückzahlung des Veräußerers c) Gesetzgeberische Gewährleistung für das Kündigungsrecht des Mieters Viertes Kapitel: Mieterschutz bei der Rückzahlung der Kaution A. Deutsches BGB I. Allgemeines II. Mietsicherheit Sicherheitsleistungsart Gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit III. Rechtslage bei der sog. Barkaution Rechtslage des Mieters a) Leistungspflicht der Barkaution b) Teilzahlungsrecht bei der Barkaution Verpflichtungen des Vermieters a) Verpflichtungen der Anlage bzw. Verzinsung der Kaution aa) Anlagepflicht bb) Verzinsungspflicht b) Verpflichtung der Kautionsrückzahlung bei Beendigung des Mietverhältnisses. 184 XI

13 B. Koreanisches BGB bzw. Wohnraummietschutzgesetz I. Einführung II. Vorrangiger Rückzahlungsanspruch mit beglaubigtem Mietvertragsdatum Allgemeines Voraussetzungen Rechtsfolge Verhältnis zum Widerstandsrecht III. Vorzugsrecht der Kautionsrückzahlung mit gesetzlich kleiner Kautionssumme Allgemeines Voraussetzungen a) Kautionsleistung mit gesetzlich bestimmter Summe b) Bestand des Widerstandsrechts i. S. d. 3 Abs. 1 KWMSchG c) Eigentümerwechsel durch Zwangsversteigerung d) Verteilungsantrag vor dem Endtermin Rechtsfolge IV. Beantragungsrecht des Mieters für Anordnung zur Eintragung des Mietrechts Allgemeines Voraussetzungen und Verfahren Rechtsfolge C. Rechtsvergleichung I. Die einzelnen Aspekte II. Analyse und Verbesserungsvorschlag In Deutschland In Korea a) Vorrangiger Rückzahlungsanspruch bei beglaubigtem Mietvertragsdatum b) Rückzahlungsvorzugsrecht mit gesetzlich kleiner Kautionssumme c) Beantragungsrecht für Anordnung zur Eintragung des Mietrechts Fazit Literaturverzeichnis Anhang: Das koreanische Wohnraummietschutzgesetz vom XII