Regionalberatungen Frühjahr Aktuelles aus dem Genossenschafts- und Mietrecht

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1 Regionalberatungen Frühjahr 2017 Aktuelles aus dem Genossenschafts- und Mietrecht

2 Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum

3 Berufszulassungsregelung u. a. für Verwalter von Wohnungseigentum - Gesetzesentwurf vom (BT-Drucksache 18/10190) - für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter soll eine Berufszulassungsregelung geschaffen werden - als neue Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis nach 34c GewO sollen für Immobilienmakler und WEG-Verwalter ein Sachkundenachweis sowie für WEG-Verwalter darüber hinaus eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung eingeführt werden - Ziel: Stärkung des Verbraucherschutzes und Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien - bereits am Markt tätige Wohnungseigentumsverwalter können nach Inkrafttreten des Gesetzes innerhalb von 12 Monaten den Nachweis erbringen, dass Sachkundeprüfung bestanden wurde oder Alte-Hasen- Regelung gilt. - Alte-Hasen-Regelung : Wer nach Stichtag Inkrafttreten bereits sechs Jahre als Verwalter tätig ist, ist von Sachkundenachweis befreit. Gilt für ein Übergangsjahr. Regionalberatungen Frühjahr

4 Zur Mustersatzung 2017

5 Mustersatzung Endfassungen der Mustersatzung, der Geschäftsordnungen für Vorstand und Aufsichtsrat sowie der Wahlordnung Vertreterwahl liegen vor - erläuternde GdW-Arbeitshilfe 80 wurde mit erstellt - Unterlagen können im GdW-Mitgliederbereich unter "Publikationen" abgerufen werden - Satzungsbegleitung durch den Verband möglich. Kosten für Mitglieder: einfache Prüfung begleitende Überarbeitung Satzungskommission 300,00 pauschal 600,00 pauschal 1.000,00 pauschal Regionalberatungen Frühjahr

6 Aktuelle Urteile

7 BGH-Urteil zur Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz Sachverhalt Urteil vom (Az: VIII ZR 49/16) - Polizei durchsuchte Ende Juni 2013 aufgrund eines richterlichen Beschlusses die Wohnung des Betroffenen wegen Verdachts des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge - bei der Durchsuchung wurden zufällig 26,32 Gramm Marihuana gefunden - von dem Vorwurf des Handeltreibens mit Betäubungsmitteln wurde der Mieter in der Folge freigesprochen und nur wegen des Besitzes von Betäubungsmitteln belangt - beim Einsatz wurde die Wohnungseingangstür durch die Polizei beschädigt - Vermieterin forderte vom Mieter Ersatz des entstandenen Schadens in Höhe von 1.570,92 Euro Regionalberatungen Frühjahr

8 BGH-Urteil zur Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz Begründung Urteil vom (Az: VIII ZR 49/16) - Mieter hat mit der Aufbewahrung des Marihuanas in der Wohnung die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten - hier fehlte es aber an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang zwischen der allein feststellbaren Pflichtverletzung (Aufbewahrung des Marihuanas in der Wohnung) und den bei der Durchsuchung entstandenen Schäden - der dem Durchsuchungsbeschluss zugrunde liegende Tatverdacht (unerlaubtes Handeltreiben in nicht geringer Menge) hat sich weder im Strafverfahren bestätigt, noch wurden im vorliegenden Zivilprozess gegenteilige Feststellungen getroffen - ohne entsprechenden Kausalzusammenhang fehlt es am Grunderfordernis einer jeden Schadenszurechnung Keine Ersatzpflicht des Mieters! Regionalberatungen Frühjahr

9 BGH-Urteil zur Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz Begründung Vermieter Pflichtverletzung, aber kein Kausalzusammenhang mit Schaden Mieter Polizei Regionalberatungen Frühjahr

10 Aber: Es gibt ja noch BGH Urteil v (Az. III ZR 253/12) Anspruch des Vermieters bei enteignendem Eingriff bei Schäden im Rahmen einer rechtmäßigen Wohnungsdurchsuchung Sachverhalt: - Im Rahmen einer richterlichen Durchsuchung der Wohnung entstanden an Fenster und Teppichboden Schäden in Höhe von insgesamt Hintergrund des Durchsuchungsbeschlusses war der Verdacht, dass der Mieter in der Wohnung mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge Handel trieb - Vermieter verklagte Staat auf Amtshaftung Vermieter steht Schadensersatz aus enteignungsgleichem Eingriff ( 839 BGB i.v.m. Art. 34 GG) zu Regionalberatungen Frühjahr

11 Aber: Es gibt ja noch BGH Urteil v (Az. III ZR 253/12) Anspruch des Vermieters bei enteignendem Eingriff bei Schäden im Rahmen einer rechtmäßigen Wohnungsdurchsuchung Begründung: - Enteignungsgleicher Eingriff muss Sonderopfer bedeuten. Bei Rechtswidrigkeit des Eingriffs immer gegeben, bei Rechtmäßigkeit müssen andere Kriterien vorliegen - Im Falle der Vermietung aber hiervon unabhängig. Vermietung und Polizeieinsatz auslösendes strafbares Verhalten des Mieters sind völlig unabhängig voneinander und stehen selbständig nebeneinander. Zuordnung vertragswidriger Verhaltensweisen bzw. hierdurch entstandener Schäden in die Verantwortungssphäre des Vermieters auch nicht durch Gegenleistung Mietzins gegeben. Regionalberatungen Frühjahr

12 Aber: Es gibt ja noch BGH Urteil v (Az. III ZR 253/12) Anspruch des Vermieters bei enteignendem Eingriff bei Schäden im Rahmen einer rechtmäßigen Wohnungsdurchsuchung Begründung: - Es kommt nicht auf die Höhe des Schadens an - Auch nicht darauf, ob dem Vermieter möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zustehen. - Anspruch aus enteignendem Eingriff kann dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter Kenntnis von einer Nutzung der Wohnung für die Begehung von Straftaten hat oder werden soll und er dennoch den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht Regionalberatungen Frühjahr

13 BGH-Urteil zur Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz Begründung Vermieter Ansprüche aus vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache Mieter Polizei Amtshaftung Regionalberatungen Frühjahr

14 LG Karlsruhe, Beschluss zur Freizeichnungsklausel bei Schönheitsreparaturen Beschluss vom , Az: 9 T 56/16 - erste Rechtsprechung zu einer Freizeichnungsklausel - eine Mietvertragsklausel, wonach sich der Vermieter von der ihm gesetzlichen obliegenden Instandhaltungspflicht der Wohnung freizeichnet, stellt jedenfalls isoliert betrachtet keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des 307 BGB dar - die Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Einzug trifft den Mieter - der Beschluss benennt keine konkrete Formulierung - Gericht hatte zu entscheiden, ob die Freizeichnungsklausel wegen Unwirksamkeit der weiteren benannten Schönheitsreparaturklausel für den Mieter wegfällt. Da der Mieter aber nicht beweisen konnte, dass die Wohnung bei Bezug unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war, blieb die Klausel wirksam und damit auch die damit verbundene Freizeichnungsklausel. Regionalberatungen Frühjahr

15 LG Düsseldorf zur Kündigung wegen Rauchens in der Wohnung Urteil vom , Az: 23 S 18/15 - Raucher Friedhelm A. darf in der Mietwohnung bleiben - Mieter seit über 40 Jahren, Vermieter hatte das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil aus der Wohnung "Zigarettengestank" in das Treppenhaus gelangte - BGH (Beschluss vom VIII ZR 186/14) hat den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts Düsseldorf zurückverwiesen, die nun entschieden hat - eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nach 569 Abs. 2 BGB setzt unter anderem voraus, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist und sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt - durch Rauchen in einer Mietwohnung allein wird die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch noch nicht überschritten Regionalberatungen Frühjahr

16 LG Düsseldorf zur Kündigung wegen Rauchens in der Wohnung Urteil vom , Az: 23 S 18/15 - Gericht war nach der Beweisaufnahme nicht davon überzeugt, dass die Beeinträchtigungen durch Tabakgeruch im Treppenhaus des Mietobjekts auf ein vertragswidriges Verhalten des beklagten Rauchers zurückzuführen waren - zum einem habe der Tabakgeruch nach den Bekundungen der Zeugen nicht ausschließlich dem Beklagten zugeordnet werden können - zum anderen habe nicht nachgewiesen werden können, dass Friedhelm A. nicht ausreichend gelüftet oder die Asche nicht entsorgt hatte - damit lag kein Kündigungsgrund vor, sodass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt habe Regionalberatungen Frühjahr

17 Ansprechpartnerin RAin Mirjam Luserke Verbandsjustiziarin Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. Antonstraße Dresden Tel.: Fax: