Newsletter. Aktuelle BGH Urteile für Immobilien Eigentümer und Mieter. Kündigung Teil 2. Ausgabe 4

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1 Newsletter Aktuelle BGH Urteile für Immobilien Eigentümer und Mieter. Kündigung Teil 2 Ausgabe 4

2 Newsletter Themen dieser Ausgabe: Kündigung Teil Wohnungen bleiben 3 Wohnungen 2. Großvermieter braucht zum Kündigen keinen Anwalt. Sehr geehrter Eigentümer Mit diesem Newsletter möchten wir unsere Kunden, Eigentümer und Mieter über die aktuellsten BGH Urteile aus dem Immobilienbereich informieren. Wir hoffen es ist für jeden etwas hilfreiches dabei. 3. Dramatisieren bei Eigenbedarfskündigung erlaubt? 4. Vermieter kann auch für Nichte Eigenbedarfskündigung erklären. 5. Eigenbedarf auch für Neu-Gesellschafter möglich. 6. Kein Ersatz von Anwaltskosten trotz formell unwirksamer Kündigung. Ihre Fraya Hartmann

3 1. 3 Wohnungen bleiben 3 Wohnungen Ein Vermieter, der in einem Dreifamilienhaus 2 Wohnungen selbst nutzt, kann den Mieter der 3. Wohnung nicht erleichtert nach 573a Abs. 1 BGB kündigen. Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten um die Wirksamkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung. Die Mieter hatten mit dem Voreigentümer des Hauses 2004 einen Mietvertrag über die Wohnung im Obergeschoss geschlossen. Seinerzeit waren auch die Wohnung im Erdgeschoss sowie die Einliegerwohnung im Kellergeschoss, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, vermietet erwarb der jetzige Vermieter das Haus. Die Einliegerwohnung war nicht mehr vermietet. Der Erwerber/ jetzige Vermieter bezog die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). Der Vermieter kündigte schließlich das Mietverhältnis über die Wohnung im OG unter Berufung auf das erleichterte Kündigungsrecht des 573a Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift lautet: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. Die Mieter halten die Kündigung für unwirksam, da das Haus nicht über 2, sondern 3 Wohnungen verfüge. Hieran ändere sich auch nichts dadurch, dass der Vermieter 2 Wohnungen selbst nutzt. Der BGH gibt den Mieter Recht. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis nicht erleichtert kündigen. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Eine Wohnung ist ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die Einliegerwohnung im Kellergeschoss erfüllt diese Anforderungen. Die Tatsache, dass sich in dem Haus 3 Wohnungen befinden, hat sich nicht dadurch geändert, dass der Vermieter die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Durch diese Erweiterung des Wohnbereichs des Vermieters hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Mieter bis zur der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Der BGH musste daher nicht darüber entscheiden, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt. (BGH, Urteil v , VIII ZR 90/10)

4 2. Großvermieter braucht zum Kündigen keinen Anwalt Einem gewerblichen Großvermieter ist es zuzumuten, in rechtlich und tatsächlich einfachen Fällen ein Kündigungsschreiben auch ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Beauftragt der Vermieter dennoch einen Anwalt, muss der Mieter dessen Kosten nicht ersetzen. Ein Wohnungsunternehmen, das über eine Vielzahl an Wohnungen verfügt, und ein ehemaliger Mieter streiten über den Ersatz von Rechtsanwaltskosten. Das Wohnungsunternehmen hatte einem Mieter mit Scheiben eines Rechtsanwalts fristlos gekündigt, weil der Mieter mit 2 Monatsmieten in Rückstand war. Es verlangt von seinem ehemaligen Mieter nun Ersatz der Rechtsanwaltskosten, die durch das Kündigungsschreiben entstanden sind ca. 400 Euro. Der Mieter muss die Anwaltskosten nicht erstatten. Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, sind vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen. Sofern es sich wie vorliegend um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, braucht ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keine anwaltliche Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter keine eigene Rechtsabteilung hat. (BGH, Urteil v , VIII ZR 271/09) 3. Dramatisieren bei Eigenbedarfskündigung erlaubt? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass bei einer Eigenbedarfskündigung unrichtige Angaben des Vermieters nicht immer zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Eine Vermieterin kündigte ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs. Sie begründete den Eigenbedarf damit, dass sie die Wohnung für sich und ihre beiden Kinder benötige. Sie wohne derzeit zur Miete und habe ein separates Büro angemietet. Daher eigne sich die vermietete Wohnung sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Vermieterin die Miete für ihre derzeitige Wohnung und für ihr angemietetes Büro sparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern. Die Mieterin hielt die Kündigung für unwirksam, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet sei. Die Begründung der Vermieterin vermittle den unzutreffenden Eindruck, dass bei dem bisher von der Vermieterin bewohnten Objekt Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach lägen. Die Vermieterin hätte ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt und ihren Bedarf dramatisiert. Der Bundesgerichtshof (BGH) hält die Kündigung wegen Eigenbedarfs für wirksam. Nach 573 Abs. 3 BGB müssen bei einer Eigenbedarfskündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben angegeben werden. Dabei genügt es grundsätzlich, wenn die Personen genannt werden, für die die Wohnung benötigt wird, und wenn das Interesse dargelegt wird, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben. Wenn der Vermieter unrichtige Angaben macht, kann dies grundsätzlich dazu führen, dass die Kündigung unbegründet ist, falls nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist. Im hier entschiedenen Fall war es für den Eigenbedarf der Vermieterin aber nicht entscheidend, ob ihr bisheriges Büro nun in der angemieteten Wohnung lag oder nicht. Insoweit war also das Dramatisieren unschädlich. (BGH, Urteil v , VIII ZR 70/09)

5 4. Vermieter kann auch für Nichte Eigenbedarfskündigung erklären Ein Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung auch darauf stützen, dass er die Wohnung für seine Nichte benötigt. Das hat der BGH entschieden. Die Vermieterin verklagt die Mieter einer Wohnung auf Räumung. Die Vermieterin war 2004 im Alter von 85 Jahren aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden ausgezogen und in eine nahe gelegene Seniorenresidenz gezogen. Die Wohnung ist seit Herbst 2004 an die beklagten Mieter vermietet. Im August 2007 hat die Vermieterin die Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte übertragen. Dabei hat sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vorbehalten. Die Nichte hat sich als Gegenleistung verpflichtet, die Vermieterin auf Lebenszeit in deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege ihrer Tante zu übernehmen. Die Vermieterin hat den Mietvertrag über ihre ehemalige Wohnung sodann wegen Eigenbedarfs gekündigt, da sie die Wohnung aufgrund der Pflegevereinbarung für ihre Nichte benötige. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob eine Eigenbedarfskündigung für eine Nichte ausgesprochen werden kann. Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Nichte der Vermieterin ist als Familienangehörige im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen. Die Eigenbedarfskündigung war deshalb berechtigt. Nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder sind noch so eng mit dem Vermieter verwandt, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Damit führt der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fort. (BGH, Urteil v , VIII ZR 159/09) 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

6 5. Eigenbedarf auch für Neu-Gesellschafter möglich Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind. Die bisherige anderslautende Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf. Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin Räumung, nachdem sie den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Die Mieterin hatte die Wohnung im Jahr 1981 von den seinerzeitigen Eigentümern angemietet. Im Jahr 2000 erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Mehrfamilienhaus. Die nun auf Räumung klagende Vermieterin trat der GbR im Jahr 2004 bei. Im Jahr 2006 wurde die GbR auseinandergesetzt und das Anwesen in Eigentumswohnungen geteilt. Die Vermieterin wurde als Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch eingetragen und erklärte die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Vermieterin konnte wegen Eigenbedarfs kündigen. Die jetzige Vermieterin ist mit der Eintragung im Grundbuch in die Vermieterstellung, die zuvor die GbR innehatte, eingetreten. Denn die Auseinandersetzung der GbR unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Vermieterin als Eigentümerin der streitigen Wohnung ist eine Veräußerung im Sinne von 566 BGB. Die Übertragung des Wohnungseigentums auf die Vermieterin hat auch keine Kündigungssperrfrist gem. 577a BGB ausgelöst. 577a BGB soll den Mieter davor schützen, dass mit dem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird. Die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde aber nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, denn die jetzige Vermieterin gehörte der GbR an, die vorher Vermieterin war. Daher hätte eine Eigenbedarfskündigung schon vorher erfolgen können, als die GbR noch Vermieterin war. Eine GbR als Vermieterin kann wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Gesellschafter, für den die Gesellschaft Eigenbedarf geltend macht, bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag der Gesellschaft schon angehörte. An der Einschränkung, dass eine Eigenbedarfskündigung nur für Gesellschafter möglich ist, die der Gesellschaft schon bei Abschluss des Mietvertrags angehört haben, hält der BGH nicht mehr fest. (BGH, Urteil v , VIII ZR 74/11)

7 6. Kein Ersatz von Anwaltskosten trotz formell unwirksamer Kündigung Erklärt der Vermieter einer Wohnung die Kündigung ohne die erforderliche Begründung, kann der Mieter aus dem Fehlen der Begründung keinen Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten herleiten, die ihm für die Zurückweisung der Kündigung entstanden sind. Vermieter und Mieter streiten um den Ersatz von Anwaltskosten für die Zurückweisung einer Kündigung. Die Vermieter einer Wohnung kündigten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf). Eine nähere Begründung enthielt das Kündigungsschreiben nicht. Die Mieter schalteten einen Rechtsanwalt ein. Dieser wies die Kündigung zurück. Der Anwalt berechnete hierfür Gebühren von rund 670 Euro. Daraufhin erklärten die Vermieter erneut die Kündigung wegen Eigenbedarfs, diesmal mit Begründung. Die Mieter mussten aufgrund der 2. Kündigung die Wohnung räumen. Die Mieter verlangen vom Vermieter Ersatz der Anwaltskosten, die für die Zurückweisung der ersten, ohne Begründung versehenen und deshalb unwirksamen Kündigung angefallen sind. Der BGH gibt den Vermietern Recht. Die Mieter können die Anwaltskosten nicht ersetzt verlangen, denn sie haben keinen Schadensersatzanspruch gegen die Vermieter. Den Vermieter trifft gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Ein Vermieter, der schuldhaft - insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen - eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, macht sich schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet. Vorliegend geht es aber nicht um die Frage, ob sich die Vermieter zu Unrecht auf einen nicht bestehenden Kündigungsgrund berufen haben, sondern darum, dass die formellen Kündigungsvoraussetzungen nicht eingehalten wurden. Es gibt aber keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen. Der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Mietsache auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt. Die Begründungspflicht soll dem Mieter ermöglichen, sich frühestmöglich Klarheit über seine Position zu verschaffen. Fehlt einer Kündigung des Vermieters die Begründung, ist diese von vornherein unwirksam. Damit ist dem Interesse des Mieters Genüge getan. Keine Bedeutung hat es für den Mieter, die Gründe für die sowieso schon unwirksame Kündigung zu erfahren. Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin hauptsächlich im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis sonst selbst dann nicht beendet wird, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen. Der Mieter kann daher Anwaltskosten, die ihm hier entstehen, nicht vom Vermieter ersetzt verlangen. (BGH, Urteil v , VIII ZR 9/10)

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