Inhaltsverzeichnis. Vorwort Zur Rechtsnatur von Betriebskosten... 13

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1 Vorwort Zur Rechtsnatur von Betriebskosten Rechtsquellen des Betriebskostenrechts Das Bürgerliche Gesetzbuch Der öffentlich geförderte Wohnraum Betriebskostenverordnung Heizkostenverordnung Definition der Betriebskosten Kosten des Eigentümers Eigenleistungen Regiebetriebe Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch Laufende Kosten Abgrenzungen zu anderen Kosten Verwaltungskosten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten Erfordernis einer Vereinbarung Form der Vereinbarung Pauschaler Bezug auf den gesetzlichen Betriebskostenkatalog Pauschale und Vorauszahlung Pauschale Vorauszahlungen Anpassungen der Vorauszahlung Die einzelnen Betriebskostenarten Öffentliche Lasten des Grundstücks Allgemeines Die Umlage Wasserversorgung Allgemeines Die Umlage

2 6.3 Abwasserbeseitigung Allgemeines Die Umlage Aufzug Allgemeines Die Umlage Straßenreinigung und Müllbeseitigung Allgemeines Die Umlage Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Allgemeines Die Umlage Gartenpflege Spielplatz Allgemeines Die Umlage Die Kosten der Beleuchtung Allgemeines Die Umlage Schornsteinreinigung Allgemeines Die Umlage Sach- und Haftpflichtversicherung Allgemeines Die Umlage Hauswart Allgemeines Die Umlage Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen Allgemeines Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Allgemeines Die Umlage »Sonstige Betriebskosten« Allgemeines Die Umlage Rahmenbedingungen der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten Allgemeine rechtliche Grundlagen der Betriebskostenabrechnung Preisgebundene und nicht preisgebundene Wohnungen

3 8 Die Kosten für Heizung und Warmwasser Allgemeine Grundsätze Verbrauchserfassung und nutzerabhängige Verteilung nach Verbrauch Heizkosten Warmwasserkosten Verbundene Anlagen/Wärmemengenzähler Ausfall von Erfassungsgeräten Nutzerwechsel Wohnungswirtschaftliche Bewertung des Abrechnungsmodus Aufteilung der Kosten für Raumwärme und Warmwasser nach Nutzergruppen Ausgangssituation Verbrauchserfassung Verteilebene Ausnahmetatbestände Verteilung nach Gradtagszahlen Kürzungsrecht des Mieters Versorgung von Wohnanlagen mit Raumwärme Das Contracting Energiemanagement Die Abrechnung der Betriebskosten Formelle Voraussetzungen für die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel Berechnung des Mieteranteils Abzug der Vorauszahlungen Abrechnungs- und Einwendungsfrist Die Abrechnungsfrist Einwendungsfristen für den Mieter Prüfungsrecht des Mieters Kopien/Belegeinsicht Abrechnungspflichten bei Wechsel der Vertragsparteien Vermieterwechsel Mieterwechsel Mehrere Mieter Maßnahmen zur Optimierung von Betriebskosten Betriebskostenmanagement Beeinflussbarkeit einzelner Betriebskostenarten

4 10.2 Vertragsmanagement im Bereich Betriebskosten Organisatorische Hinweise Maßnahmen zur Optimierung von Bewirtschaftungskosten durch effektives Vertragsmanagement Zusätzliche Anforderungen an technische Bewirtschaftungs- und Dienstleistungsverträge Überprüfung betriebskostenrelevanter Mengengerüste Kostenartenbezogene Einflussfaktoren auf die kalten Betriebskostenarten Grundsteuer Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwässerung Kosten der Aufzugsanlagen Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Anlage und Pflege von Außenanlagen Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswartkosten Kosten für Gemeinschaftsantennenanlagen und Breitbandkabelanschluss durch die Kabelnetzbetreiber Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betriebskosten Begleitende Maßnahmen zur Betriebskostenminimierung Überprüfung der Höhe einzelner Betriebskostenarten und ihrer Entwicklung im Zeitablauf Information der Mieter Sonstige Maßnahmen zur Beeinflussung der Betriebskosten Zusammenschluss zu einem Nachfragemonopol Offenlegung der Gebührenkalkulation kommunaler Ver- und Entsorgungsunternehmen In- und Outsourcing Betriebskosten-Benchmarking Vorteile des Betriebskosten-Benchmarkings Die»Geislinger Konvention« Betriebskosteneinsparungspotenzial strategische Bedeutung Erstellung sogenannter Betriebskostenspiegel

5 12 Sonderfragen der Betriebskostenabrechnung Nicht für Wohnraum anfallende Betriebskosten Umlageausfallwagnis Leer stehende Mietwohnungen Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung Anerkennung des Abrechnungsergebnisses Rechtliche Bewertung Zusätzliche Bearbeitungshinweise Aufrechnung von Betriebskostennachforderungen Betriebskosten und Mietkaution Rückwirkende Geltendmachung von Betriebskosten Liberalisierung der Energiemärkte Gebündelter Energieeinkauf als Maßnahme zur Stärkung der Nachfrageposition Vorbereitungsmaßnahmen für Vertrags verhandlungen zum Bezug von Strom Schlussbemerkung Anhang Geislinger Konvention Abkürzungsverzeichnis Stichwortverzeichnis