Inhaltsverzeichnis. Vorwort zur 4. Auflage 10. Abkürzungsverzeichnis 12

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1 Vorwort zur 4. Auflage 10 Abkürzungsverzeichnis 12 1 Was versteht man unter Betriebskosten? Betriebskosten gemäß 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung Was sind Betriebskosten? 15 2 Wie Sie die Betriebskosten auf die Mieter umlegen können Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten Was gilt im Wohnraummietrecht? Was gilt im Gewerberaummietrecht? So schaffen Sie die vertragliche Grundlage Wie Sie die Mietstruktur gestalten können Betriebskostenvereinbarung Auswirkungen der Schuldrechtsreform und Transparenzgebot Fälle aus der Rechtsprechung Wenn Sie die Mietstruktur ändern wollen Was gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen? Was gilt bei Wohnraummietverhältnissen? Änderung der Mietstruktur durch schlüssiges Verhalten Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen 41 4

2 3 Betriebskostenpauschale Anpassung bei gewerblichen Mietverhältnissen Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen Erhöhung der Betriebskostenpauschale Ermäßigung der Betriebskostenpauschale 54 4 Betriebskostenvorauszahlung Wie Sie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren Beispiele aus der Rechtsprechung Vereinbarung von Vorauszahlungen Änderung durch konkludentes Handeln Wann ist eine Vorauszahlung angemessen? Wann sind die Vorauszahlungen fällig? Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können Was geschieht mit der Mehrwertsteuer? 69 5 Die Abrechnung Form Welche Inhalte muss die Abrechnung haben? Aufstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels Abzug der Vorauszahlungen Wie wird eine Mietminderung bei der Abrechnung berücksichtigt? Wann ist der Abrechnungssaldo fällig? Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen 84 6 Welcher Verteilerschlüssel kommt zum Einsatz? Grundsätzlich frei vereinbar Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen Wohn- und Nutzfläche Personenzahl Miet- oder Wohneinheiten Verbrauchs- und Verursachungserfassung 94 5

3 6.2.5 Miteigentumsanteile Vorwegabzug Leerstand Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten? Grundsteuer Wasser und Abwasser Lift Weitere Betriebskosten Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können Wann sind Sie zur Änderung verpflichtet? Abrechnungsfrist und Ausschlussfrist Abrechnungspflicht Abrechnungszeitraum Wenn Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum auseinander fallen Besonderheiten bei Wohnungseigentum Welche Abrechnungs- und Ausschlussfristen gelten? Was bedeutet die Ausschlussfrist? Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung Wenn der Mieter Einwendungen hat Einwendungsfrist und Ausschlussfrist Einsichtsrecht des Mieters Fotokopien Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt Parteiwechsel Wenn der Vermieter wechselt Vermieterwechsel aufgrund von Zwangsvollstreckung Insolvenzverfahren Wenn der Mieter wechselt 133 6

4 10 Die Verjährung bzw. Verwirkung von Ansprüchen Wann verjähren Ansprüche des Vermieters? Wann verjähren Ansprüche des Mieters? Wie Sie die Verjährungsfrist berechnen Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw. gehemmt? Neubeginn der Verjährung Hemmung der Verjährung Beispiele/Verjährungstabelle Wann verwirkt ein Anspruch? Wann ergibt sich ein Recht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung? Das Gebot der Wirtschaftlichkeit Welche Betriebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben? In welcher Höhe darf der Vermieter Betriebskosten in Rechnung stellen? Beispiel: Hausmeister oder Hauswart Welche Höhe ist angemessen? Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Veränderung der Betriebskosten Wirtschaflichkeitsgebot gilt auch für Verbrauchserfassungsgeräte Rechtsfolgen bei einem Verstoß Einzelne Probleme der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung Pflicht zur Verbrauchserfassung Wie werden die Kosten umgelegt? Wie kann der Verbrauch erfasst werden? Wann gilt ein Kürzungsrecht des Mieters? Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung Wenn keine Zwischenablesung möglich ist Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung? 167 7

5 13 Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenen Wohnungen Vermieter zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet Einzelheiten der Abrechnung Welcher Umlageschlüssel kommt in Frage? Prozessrechtliche Fragen Welches Gericht ist zuständig? In manchen Bundesländern obligatorisch: das Schlichtungsverfahren Welche Ansprüche kann der Vermieter geltend machen? Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen? 180 Literaturverzeichnis 184 Stichwortverzeichnis 185 Anhang 1: Die Betriebskostenarten im Einzelnen Die umlagefähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks Die Kosten der Wasserversorgung Die Kosten der Entwässerung Die Kosten der Heizung 194 a. Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage 194 b. Die Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage 198 c. Die Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme/Wärmecontracting 199 d. Die Kosten der Wartung von Etagenheizung und Gaseinzelfeuerstätten 200 8

6 5 Die Kosten der Warmwasserversorgung Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Die Kosten des Betriebs des Personenund Lastenaufzuges Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Die Kosten der Gartenpflege Die Kosten der Beleuchtung Die Kosten der Schornsteinreinigung Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Die Kosten für den Hauswart Die Kosten für Antenne oder Kabelanschluss 214 a. Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage 214 b. Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betriebskosten 216 Einzelne sonstige Betriebskosten 217 Nicht umlagefähige Betriebskosten 220 Anhang 2: Wohn- und Nutzfläche Allgemeines Einzelheiten Auswirkungen der Flächenangaben auf die Miete und die Betriebskosten Beispiele aus der Rechtsprechung 231 Anhang 3: WoFlV im Vergleich mit II. BV und DIN