Die Einführung neuer Betriebskosten

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1 Abrechnungstage der ARGE Mietrecht und Immobilien 01. Februar 2013 in Celle Die Einführung neuer Betriebskosten Referentin: RAin Ruth Breiholdt, Hamburg S. 1 Neue Betriebskosten Neue BK = solche, 1. deren Umlagefähigkeit bei Abschluss Mietvertrag noch nicht gesetzlich zugelassen war, - z. B. Wärmelieferungskosten (Contracting) vor oder 2. die bei Abschluss Mietvertrag noch nicht angefallen sind, - nach Nr. 1 Nr. 16 BK-Katalog, z. B. kein Hausmeister - nach Nr. 17 BK-Katalog, z. B. keine Dachrinnenreinigung S. 2 1

2 Bei unterschiedlichen Mietstrukturen 1. Inklusivmiete (Bruttomiete) 2. Nettokaltmiete (Nkm.) + BK-Pauschale 3. Nettokaltmiete (Nkm.) + BK-VZ (+ HK-VZ) Was immer geht: individuell jeweils vereinbaren, wenn neue BK entstanden sind und umgelegt werden sollen. Aber, kein Anspruch V gegenüber M auf Abgabe einer derartigen WE. S. 3 Inklusivmiete neue BK Keine gesonderte Erhöhung wegen gestiegener oder neuer BK. BK-Anteil nur im Rahmen von 558 BGB zu erhöhen. Kappungsgrenze (20 % in 3 Jahren): gesamte (Brutto-) Miete. Zur Ermittlung BK-Anteil: nicht ortsübliche Durchschnittswerte, sondern im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens anfallenden tatsächlichen BK. Erläuterung nicht erforderlich, wenn schon erhöhte Bruttomiete die ortsübliche Nettokaltmiete nicht übersteigt. BGH, Urt. v , VIII ZR 331/06 (Anders bei MV, die vor geschlossen.) S. 4 2

3 Nkm. + BK-VZ: gesetzl. neu zugelassene BK Gilt neuer BK-Katalog, wenn MV auf BK-Katalog Bezug nimmt? Einfache Verweisung, nein: Fassung, die bei Vertragsschluss galt. (vgl. BGH, Urt. v , VIII ZR 362/04) Dynamische Verweisung, ja: M trägt BK gemäß 2 BetrKV in seiner jeweils gültigen Fassung. Aber Wirksamkeit streitig: ja: Schmid, FAK, 3. A., 556 Rn. 92; Beyerle, L-F, 3. A., Kap. 11 Rn. 60; Gather, DWW 2000, 299 (303); vgl. auch BGH, Urt. v , III ZR 14/01 zweifelhaft, nicht transparent: Sternel, aktuell, 4. A., Rn. V 126 S. 5 Nkm. + BK-VZ: neu anfallende BK Nr Z. B. Hausmeister erst nach Abschluss MV eingestellt, Versicherungen erst nach Abschluss MV abgeschlossen. Bei Nennung oder Verweis auf BK-Katalog, der Kostenart umfasst, Umlage möglich. - M ist seine grdsl. Verpflichtung vor Augen geführt, evtl. anfallende Kosten zu tragen. - Nicht erforderlich: wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit, aber Grds. ordnungsgemäßer Bewirtschaftung beachten. BGH, Urt. v , VIII ZR 167/03 S. 6 3

4 Mehrbelastungsabrede erforderlich? Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen BGH, Urt. v , VIII ZR 80/06 S. 7 Trotzdem nicht erforderlich, wenn Verweis auf BK-Katalog. Mehrbelastungsabrede war im konkreten Vertrag enthalten. Verweis hierauf nur deklaratorische Bedeutung. Wenn Mehrbelastungsabrede, dann erst recht. Ausreichend aber schon Bezugnahme auf BK-Katalog, wie im Urt. v bereits festgestellt. Milger, NZM 2008, 1 (5); Langenberg, 6. A., Kap. C Rn. 55; Blank, NZM 2007, 233; Sternel, aktuell, 4. A., Rn. V 141 S. 8 4

5 Nkm. + BK-VZ: neu anfallende BK Nr. 17 Z. B. Dachrinnenreinigung erst nach Abschluss MV beauftragt. Rauchwarnmelder erst nach Abschluss MV installiert und gewartet. Bezugnahme auf BK-Katalog sonstige Kosten reicht nicht, wenn Kostenart nicht ausdrücklich benannt. S. 9 Helfen Mehrbelastungsabreden? In folgenden Fällen: gesetzlich neu zugelassene BK und keine wirksame dynamische Verweisung auf (neuen) BK-Katalog, neu anfallende BK nach Nr. 1 Nr. 16 BK-Katalog, deren Umlage nicht vereinbart (kein Verweis auf 2 BetrKV), neu anfallende sonstige BK nach Nr. 17 BK-Katalog, deren Umlage nicht ausdrücklich genannt. S. 10 5

6 Mehrbelastungsabreden - wirksam? Bei wirksamer Mehrbelastungsabrede Umlage gesetzlich neu zugelassener BK möglich. Sternel, aktuell, 4. A., Rn. V 126 Bei Wohnraummiete Wirksamkeitsvoraussetzungen: - auf BK i. S. d. 1, 2 BetrKV beziehen, - Mehrbelastung darf nur mit Wirkung für die Zukunft entstehen, - muss billigem Ermessen i. S. v. 315 III BGB, d.h. Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entsprechen. S. 11 Unwirksame Mehrbelastungsabreden Soweit zulässig, ist V bei Erhöhung bzw. Neueinführung von BK berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen. Wg. uneingeschränkter Rückwirkung und fehlender Beschränkung auf BK-Katalog unwirksam. BGH, Urt. v , VIII ZR 10/92 BGH, Urt. v , VIII ZR 101/03 S. 12 6

7 Lokales ein Beschluss aus der Region Bei Neueinführung von BK ist der V berechtigt, die erhöhten Kosten neben der Miete und den etwa vereinbarten BK anteilig ab dem Zeitpunkt der Entstehung zu erheben. Wg. nicht absehbaren Risikos und wg. Verstoßes gegen das Rückwirkungsverbot unwirksam. OLG Celle, Beschl. v , WuM 1990, 103 (108) S. 13 Wirksame Mehrbelastungsabreden Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen BK neu, so können diese vom V im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden. Kein Verstoß gegen Transparenzgebot. Klar aufgezeigt, mit welcher Belastung M rechnen muss + durch Bezug auf Gesetz Begrenzung auf BK-Katalog wirksam. BGH, Urt. v , VIII ZR 80/06 Aber: Mehrbelastung nur wg. Versicherungen, also Nr. 13. S. 14 7

8 Mehrbelastungsabreden bei Nr. 17 Wirksam, bei qualifizierter Mehrbelastungsabrede = Vermieter behält sich Umlage neu entstehender bestimmter, konkret benannter BK vor. Bei einfacher Mehrbelastungsabrede streitig: - unwirksam wg. Verstoß gegen Transparenzgebot. Beyer, GE 2007, 950 (954 f) - wirksam, wenn sachlich sonstige BK + Beachtung Wirtschaftlichkeitsgebot Langenberg, 6. A., Kap. C Rn. 56 S Wirksam, wenn Beachtung Wirtschaftlichkeitsgebot, + V verpflichtet, Umlageerklärung ähnlich 560 I 2 BGB abzugeben. Entstehen nach Vertragsschluss neue BK, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, so ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund der Umlage bezeichnet und erläutert werden. Blank, NZM 2007, 233 (234) S. 16 8

9 Modernisierung Wenn Kostenart im MV nicht konkret genannt und kein Verweis auf BK-Katalog, aber Kosten = Folge einer Mod.maßnahme? Z. B. Einbau Aufzug + RWM, Wartungskosten (Nr. 7 + Nr. 17). Ohne vertragl. Abrede kann Mehrbelastung umgelegt werden. Arg.: Nicht höhere BK bei gleicher Gegenleistung, sondern Vertragsgegenstand verändert Folgekosten. BGH, Urt. v , VIII ZR 101/03 + h. L., z.b. Langenberg, 6. A., Kap. C Rn. 68; a. A. Staudinger/Weitemeyer, Neubearb. 2011, 556 Rn. 64 S. 17 Ergänzende Vertragsauslegung Lücke im Vertrag? Wenn ja, was hätten Parteien redlicherweise vereinbart, wenn sie die neuen BK bedacht hätten. Bei Nkm. + BK-vollumlage neue BK trägt Mieter! Sonst Änderung Mietstruktur. (Sternel, aktuell, 4. A., Rn. V 142) Durch Mod.maßnahme neue BK trägt Mieter! BGH, Urt. v , VIII ZR 202/06 (Kabelanschluss) Enumerative Aufzählung einzelner BK im MV, auch wenn mehr angefallen sind auch in Zukunft soll Mieter keine darüber hinausgehenden BK tragen. (Schmid, FAK, 3. A., 556 Rn. 91) S. 18 9

10 Nkm + BK-Pauschale (P.): neue BK Nur Neufälle (MV-Abschluss nach ). Erhöhungsmöglichkeit nach 560 I, II BGB. 560 I 1 BGB: Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Gilt nicht nur für Steigerungen, sondern auch für neue BK. Schmid, FAK, 3. A., 560 Rn. 11; Kinne, ZMR 2001, 868 (873) Voraussetzung: Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbart. S. 19 Mehrbelastungsabrede - wirksam? Wirksam, bei qualifizierter Mehrbelastungsabrede = Vermieter behält sich Umlage neu entstehender bestimmter, konkret benannter BK vor. Bei einfacher Mehrbelastungsabrede problematisch. Zu pauschal formulierte Mehrbelastungsklauseln verstoßen gegen Transparenzgebot unwirksam. Bei Rückwirkung auf Zeitpunkt der Entstehung ohne weitere Einschränkungen unwirksam. Ohne wirksamer Erhöhungsvorbehalt an sich keine Mehrbelastung. S

11 Modernisierung, ergänzende Vertragsausl. Denkbar bei Mod.maßnahme, da neuer Vertragsgegenstand. BGH, Urt. v , VIII ZR 101/03, Langenberg, 6. A., Kap. C Rn. 68 Ohne Modernisierung keine ergänzende Vertragsauslegung, da keine Lücke im Vertrag. Erhöhungsvorbehalt gerade nicht vorgesehen, also sollte es bei gleichem Pauschalbetrag bleiben. S. 21 Vielen Dank für s Mitdenken und Mitmachen und für Ihre Aufmerksamkeit! Der ARGE sei Dank für die Organisation dieser jungen Veranstaltung! S