Grundlagen und Gesamtüberblick

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1 Kapitel 2: 27 A. Begriffsdefinitionen I. Nebenkosten 1 Im Gegensatz zu dem Begriff der Betriebskosten, der weiter unten erläutert wird, ist der Begriff der Nebenkosten nicht juristisch definiert. Es handelt sich hierbei eher um einen Begriff aus dem allgemeinen Sprachgebrauch. So wird teilweise vertreten, dass mit den Nebenkosten alle Zahlungen gemeint sind, die der Mieter neben der Grundmiete erbringen muss. 1 Teilweise wird auch davon ausgegangen, dass Betriebskosten und Nebenkosten den gleichen Inhalt haben. Im Ergebnis werden im Folgenden die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten inhaltlich gleich verwendet. II. Betriebskosten 1. Einleitung und Definition 2 Gemäß 19 Abs. 2 S. 1 WoFG bzw. 1 Abs.1 S. 1 BetrkV bzw. gem. 27 Abs. 1 S. 1 der II. BV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3 Diese Definition gilt direkt für preisgebundenen Wohnraum, für preisfreien Wohnraum führt die Verweisung des 556 BGB auf die BetrkV zu einer gleichfalls gegebenen Definition für preisfreien Wohnraum. 4 Bei sonstigen Mietverhältnissen kann die BetrkV vereinbart werden. Wenn bei Gewerberaummietverhältnissen eine entsprechende Vereinbarung fehlt, wird die hier genannte Definition bei der Vertragsauslegung häufig dennoch herangezogen. 5 Gem. 1 Abs. 2 BetrkV werden von den Betriebskosten die Verwaltungskosten und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung negativ abgegrenzt. Hiernach gehören die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten. Auch gehören die Herstellungskosten nicht zu den Betriebskosten. 1 Gortzmann ZMR 2002, 566

2 28 Kapitel 2 2. Kosten des Eigentümers 6 Die Definition der Kosten des Eigentümers gilt für jeden Vermieter von Wohnraum. Daher ist dem auch der Erbbauberechtigte, der Untervermieter oder ein gewerblicher Zwischenvermieter gleichgestellt. 7 Soweit also die Kosten nicht dem Vermieter entstanden sind, ist eine Umlegbarkeit auf den Mieter nicht gegeben. Aus diesem Grunde scheidet eine Umlagefähigkeit aus, wenn die gegenständlichen Betriebskosten üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Eine Umlage scheidet also immer dann aus, wenn der Mieter mit den Versorgungswerken direkte Versorgungsverträge abgeschlossen hat. Gerade bei der Vermietung von Einfamilienhäusern wird häufig die Vereinbarung getroffen, dass der Mieter mit den Versorgungsträgern selbst Verträge abschließt. So kann der Mieter direkt Wasser, Gas, Strom etc. beziehen. Der Mieter erhält selbst die entsprechenden Rechnungen. Der Vermieter ist nicht involviert. 8 Grundsätzlich sind unter Betriebskosten gem. 19 Abs. 2 S. 1 WoFG die Kosten gemeint, die dem Eigentümer durch die Inanspruchnahme von Fremdleistungen entstehen. Gem. 1 Abs. 1 S. 2 BetrkV sind jedoch auch die Eigenleistungen des Vermieters nunmehr ebenfalls umlagefähig. 9 Zu berücksichtigen ist, dass es sich hierbei nicht um eine eigene Betriebskostenart handelt, sondern dass lediglich die Kosten, die bei einer Fremdvergabe umlegbar wären, auch dann umgelegt werden können, wenn der Vermieter entsprechende Eigenleistungen erbracht hat. Denkbar wäre zum, dass der Vermieter selbst oder dessen Angestellte das Treppenhaus reinigen. Auch andere Hausmeistertätigkeiten können als Eigenleistung erbracht werden. 10 Hierfür muss der Vermieter jedoch einen nachweisbaren Aufwand darstellen können. Wenn der Vermieter selbst Arbeiten durchgeführt hat, kann er eine angemessene Vergütung ansetzen. Für die Ermittlung einer angemessenen Vergütung kann der Vermieter Kostenvoranschläge von Fachfirmen einholen. Soweit der Vermieter die eigenen Arbeitsleistungen durch mehrere Kostenvoranschläge belegt, ist er verpflichtet, das günstigste Angebot als Vergleichsbetrag heranzuziehen.

3 Kapitel Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seines bestimmungsgemäßen Gebrauchs 11 Die Kosten müssen durch das Eigentum an dem Grundstück entstanden sein. Hierdurch ist klargestellt, dass Erwerbs- und Baukosten nicht umlagefähig sind. Auch muss es sich um Kosten handeln, die sich auf das jeweilige Mietobjekt beziehen. Leistungen z. B. an einen Nachbarn, damit dieser seinen Garten pflegt etc., sind nicht umlegbar. 12 Die Kosten müssen durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch verursacht sein. Gemeint sind hiermit die Kosten, die mit der Bewirtschaftung durch die Vermietung im Zusammenhang stehen. 4. Laufende Kosten 13 Nur wenn die Betriebskosten regelmäßig anfallen, ist die Voraussetzung der laufenden Entstehung für eine Umlagefähigkeit erfüllt. Hier sind verschiedene Meinungen zu der Frage gegeben, wann eine laufende Entstehung vorliegt. Teilweise wird ein mindestens jährlicher Turnus 2 gefordert. Teilweise werden auch Wiederholungszeiträume von mehreren Jahren 3 als ausreichend angesehen. Im Ergebnis dürfte es ausreichend sein, wenn ein mehrjähriger Turnus gegeben ist. Die Kosten der Überprüfung eines Aufzuges, die Kosten der Eichung von Wohnungswasserzählern oder z. B. das Beschneiden von Bäumen oder andere Prüfungs- und Wartungsarbeiten müssen nicht jährlich aber doch regelmäßig durchgeführt werden. Daher handelt es sich um laufend wiederkehrende Kostenpositionen. Im Ergebnis ist in jedem Falle eine gewisse Regelmäßigkeit Voraussetzung und die Obergrenze dürfte bei 6 Jahren 4 liegen. Darlegungs -und beweispflichtig dafür, dass die Kosten laufend entstehen, ist der Vermieter. 5. Entstehende Kosten 14 Eine Umlage ist nur bei tatsächlich entstandenen Kosten möglich. Allein fiktive Kosten sind nicht umlegbar. 5 2 LG Siegen WuM 1992, LG Köln WuM 1992, AG Karlsruhe WuM 1992, AG Neuss DWW 1987, 236

4 30 Kapitel 2 6. Von den Betriebskosten abzugrenzende Kosten a) Verwaltungskosten 15 Verwaltungskosten sind gem. 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrkV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Ar beits kräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Ver mieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und für die Geschäftsführung. 16 Diese Kosten sind nicht umlegbar. Diese Verwaltungskosten erhalten den Wert der Immobilie und liegen vorwiegend im Interesse des Vermieters, weshalb eine Umlage nicht möglich ist. Die Verwaltungskosten sind ein Teil der (Netto-)Miete, welche entsprechend zu kalkulieren ist. 17 Das Gesetz sieht einzelne Ausnahmen hiervon bei der BetrkV vor. Umlegbar sind: bei der Anwendung von Einzelwasserzählern die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten gem. 2 Nr. 2 BetrkV, sowie die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasser kosten gem. 2 Nr. 4 a, 5 a BetrkV und gem. 2 Nr. 8 BetrkV die Kosten der Müllbeseitigung, wenn Müllmengenerfas sungs anlagen vorhanden sind. b) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 18 Die Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen ( 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV). 19 Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind voneinander zu trennen: Instandhaltungskosten: Bei den Instandhaltungskosten handelt es sich um Sicherungsmaßnahmen vor drohenden Schäden. 6 Instandsetzungskosten: Bei den Instandsetzungskosten ist die Behebung bereits eingetretener Schäden, also Reparaturen oder Wiederbeschaffung gemeint. 20 Beide Kostenpositionen sind nicht umlegbar und Teil der Nettomiete. 21 Zu beachten ist hierbei das Thema der Wartungsverträge. Oftmals werden gerade bei Aufzugsanlagen oder elektrischen Installationen Wartungsverträge abgeschlossen. Diese sollen im Grunde genommen vorwiegend die Überwachung der 6 LG Hamburg WuM 1995, 267

5 Kapitel 2 31 Funktionsfähigkeiten beinhalten. Oftmals sind jedoch auch kleinere Reparaturen oder der Ersatz von Verschleißteilen mit umfasst. In der Regel sind also bei sämtlichen Wartungsverträgen die Kostenanteile für Instandsetzung und Instandhaltung herauszurechnen. Dies ist vor allem bei Vollwartungsverträgen und Hausmeisterverträgen von Belang. Der Vermieter sollte bereits bei Abschluss der Wartungsverträge darauf achten, dass die evtl. anfallenden Reparaturarbeiten kostenmäßig getrennt ausgewiesen sind, damit eine Herausrechnung bei der späteren Umlage leichter erfolgen kann. 22 Die Wartungskosten sind aber in einzelnen in 2 BetrkV ausdrücklich zugelassenen Fällen jedoch umlagefähig: Nr. 2: Wassermengenregler Nr. 4: Heizung Nr. 5 c: Warmwassergeräte Nr. 7: Aufzug Nr. 10: Gartenpflege Nr. 15: Gemeinschaftsantenne Nr. 16: Einrichtungen für die Wäschepflege c) Ersatzteile und Anschaffungen 23 Ebenfalls als nicht umlegbare Positionen sind sämtliche Ausgaben für die Anschaffung von Geräten, Arbeitsmitteln, Werkzeugen etc. zu sehen Eine Ausnahme ist bei dem Austausch des Sandes bei Spielplätzen gegeben. d) Kapitalkosten 25 Ebenfalls keine Bewirtschaftungskosten sind Kapitalkosten. Zinsbelastungen des Vermieters aus der Finanzierung des Mietobjektes sind daher ebenfalls nicht umlegbar und Teile der Nettomiete. Bei Wohnraum umlegbar: Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) Bei Wohnraum nicht umlegbar: Verwaltungskosten durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder 7 LG Wuppertal WuM 1999, 342

6 32 Kapitel 2 durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend Ersatzteile und Anschaffungen Kapitalkosten entstehen. III. Bruttowarmmiete/Inklusivmiete 1. Einleitung 26 Die Bruttowarmmiete wird teilweise auch einfach Bruttomiete oder Inklusivmiete genannt. Inhaltlich handelt es sich um die gleiche Mietstruktur. Die im Folgenden als Bruttomiete bezeichnete Mietstruktur ist gegeben, wenn ein einheitlicher Betrag für die Miete vereinbart wird, in welchem sämtliche weitere Positionen, also Nettomiete, Betriebskosten und Heizkosten enthalten sind. Die Bruttomiete ist also im wesentlichen vergleichbar mit einer Nettomiete und einer Pauschale für die Betriebskosten. In beiden Fällen wird ein fester Betrag vereinbart und eine Abrechnung der Kosten erfolgt nicht. Der Unterschied zwischen der Vereinbarung einer Pauschale und der Bruttomiete ist der, dass bei der Bruttomiete kein separater Betrag für die Betriebskosten ausgewiesen wird, sondern nur insgesamt ein einheitlicher Betrag entrichtet wird. 27 Bruttowarmmiete / Inklusivmiete: Ein Betrag für Nettomietanteil + Betriebskosten + Heizkosten 28 Der Vermieter muss also keine Abrechnung erstellen und der Mieter kann auch mit festen Zahlen bzgl. seiner Mietbelastung kalkulieren. 2. Erhöhung der Bruttomiete bei gestiegenen Betriebskosten 29 Problematisch ist bei einer vereinbarten Bruttomiete, dass eine Erhöhung der Betriebskosten dazu führt, dass immer weniger von der Nettomiete für den Vermieter verbleibt. Der Vermieter wird also versuchen, die gestiegenen Betriebskosten durch eine Erhöhung der Miete an den Mieter weiterzugeben. Der Vermieter ist jedoch wegen der einheitlichen Mietstruktur darauf beschränkt, die Erhöhung der Betriebskosten im Rahmen einer allgemeinen Mieterhöhung nach 558 BGB durchzusetzen. Wegen der Kappungsgrenze von 20% gem. 558 Abs. 3 BGB verbleibt bei einer Erhöhung der Betriebskosten nur wenig Spielraum für eine Erhöhung der Nettomiete.

7 Kapitel 2 33 Wegen ständig steigender Betriebskosten ist von der Vereinbarung einer Bruttomiete dringend abzuraten. Der Vermieter wird Schwierigkeiten haben, die Mieterhöhung des Nettomietanteils durchzuführen, da ein großer Teil der Mieterhöhungen durch die Betriebskostensteigerungen aufgezehrt wird. 30 Bei Gewerberaum ist der Vermieter auf eine vertragliche Regelung zur Erhöhung eines Mietanteils wegen gestiegener Betriebskosten angewiesen. Ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung wird eine Erhöhung der Bruttomiete wegen gestiegener Betriebskosten nicht durchführbar sein. 3. Wirksamkeit der Bruttomiete im Anwendungsbereich der HeizKV 31 Gem. 2 HeizkV hat diese Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen. Eine Ausnahme ist gegeben für Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. In diesem letzten Fall, welcher üblicherweise die typische Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus betrifft, ergeben sich keine Probleme. 32 In allen anderen Fällen ist die HeizkV vorrangig anzuwenden. Insoweit würde auf den ersten Blick die Vereinbarung einer Bruttomiete nicht möglich sein, weil hierdurch eine Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten gerade nicht erfolgen würde. 33 Grundsätzlich ist die HeizkV jedoch nur anzuwenden, wenn eine der Parteien dies wünscht. Die HeizkV führt nicht zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit der Bruttomiete. Soweit also beide Parteien mit der Vereinbarung und Durchführung der Bruttomiete einverstanden sind, ist diese nicht automatisch unwirksam. Soweit aber eine Partei die Abrechnung nach der HeizkV fordert, muss entsprechend verfahren werden. Im Streitfall sind dann die Verträge den Vorschriften der HeizkV entsprechend anzupassen, sodass nur eine Bruttokaltmiete (also ein Betrag für die Nettomiete und alle Betriebskosten mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten und ein Betrag für letztere Kosten, siehe unten IV.) verbleibt. Wegen des Vorrangs der HeizkV ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete praktisch nur noch bei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung üblich. Von diesem Fall abgesehen sollte niemals eine Bruttomiete vereinbart werden. IV. Bruttokaltmiete 34 Die Bruttokaltmiete ist der Bruttomiete ähnlich, es wird jedoch hier eine Aufspaltung des Mietentgeltes in der Form vorgenommen, dass der Mieter in einem Betrag die Nettomiete und die Betriebskosten entrichtet und mit einem gesondert ausgewiesenen Betrag die Heizkosten.

8 34 Kapitel 2 35 Bruttokaltmiete: Ein Betrag für Nettomietanteil + Betriebkosten + Ein separater Betrag für Heizkosten 36 Auch hier wird eine Abrechnung der Betriebskosten nicht vorgenommen. 37 Die Schwierigkeiten des Vermieters bei der Erhöhung der Betriebskosten sind wie bei der Bruttomiete gegeben. Nur durch eine Mieterhöhung gem. 558 BGB können gestiegene Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden. 38 Im Übrigen wird jedoch bzgl. der Heizkosten eine Abrechnung nach der HeizkV vorgenommen. Der Mieter entrichtet einen Betrag in Höhe von EUR 500,00, in welchem die Nettomiete enthalten ist und sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten. Daneben entrichtet der Mieter einen Betrag in Höhe von EUR 100,00, welcher für die Heizkosten gedacht ist. Über diese Heizkosten wird am Jahresende eine Abrechnung erstellt. V. Teilinklusivmiete 39 Bei der Teilinklusivmiete erfolgt eine weitere Differenzierung. Hierbei entrichtet der Mieter einen Betrag für die Nettomiete, einen Teil der Betriebskosten und einen Betrag für die verbrauchsabhängigen Kosten, über welche jährlich abgerechnet wird. 40 Teilinklusivmiete: Ein Betrag für Nettomietanteil + ein Teil der Betriebkosten + Ein separater Betrag für verbrauchsabhängige Kosten mit Abrechnung Der Mieter entrichtet einen Betrag in Höhe von EUR 500,00, in welchem die Nettomiete enthalten ist und die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wie z. B. Versicherungen, Hausmeister, Grundsteuer etc.. Daneben entrichtet der Mieter einen Betrag in Höhe von EUR 100,00, welcher für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, wie z. B. Wasser und Heizkosten gedacht ist. Über diese verbrauchsabhängigen Positionen wird am Jahresende eine Abrechnung erstellt.