Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelüberschriften führen Sie zur Lösung.

Transkript

1 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelüberschriften führen Sie zur Lösung. Vorwort... 7 Was Sie über Miet-Nebenkosten 1 unbedingt wissen sollten Die allgemeinen Betriebskosten So kontrollieren Sie die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten...47 Die Heiz- und Warmwasserkosten...59 Die Abrechnung der Heizund Warmwasserkosten sowie ihre Prüfung...73 Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten...83 Schnellübersicht

2 Schnellübersicht 7 Betriebskostenabrechnung bei Mieterwechsel Besonderheiten bei preisgebundenem Wohnraum Die wichtigsten Vorschriften zum Betriebskostenrecht Findex...127

3 Wichtiges über Miet-Nebenkosten Was sind Betriebskosten? Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über die Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung haben meist wirtschaftliche Gründe. Auch wenn oft behauptet wird, es gehe lediglich um das Prinzip, darf nicht übersehen werden, welche finanzielle Bedeutung die Pflicht zur Tragung von Nebenkosten für den Mieter hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn man sich den sprunghaften Anstieg der Nebenkosten in den letzten Jahren verdeutlicht. So sind beispielsweise 2001 die Preise für Gas um sage und schreibe 23,3 Prozent gestiegen. Die Heizölkosten sind im Zeitraum 1996 bis 2001 um 48,6 Prozent gestiegen. Die Müllgebühren stiegen in diesem Zeitraum um 23,3 Prozent, insgesamt haben sich die Betriebskosten um 14,0 Prozent verteuert, während die Nettokaltmieten nur um 7,1 Prozent gestiegen sind. Die gesetzliche Regelung Die Väter des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gingen davon aus, dass die auf der Mietsache ruhenden Lasten zum Beispiel kommunale Abgaben oder Gebäudebrandversicherung vom Vermieter zu tragen sind. Die eigentlichen Nebenkosten werden nicht erwähnt; sie waren sozusagen mit der Miete abgegolten. Diese Regelung in 535 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt zwar heute noch, allerdings hat der Gesetzgeber auch die Möglichkeit einer abweichenden Regelung zugelassen. Von dieser Möglichkeit wird in der Vertragspraxis ausgiebig Gebrauch gemacht, sodass sich die heutige Realität von der damaligen Vorstellung erheblich unterscheidet. In den heute verwendeten Mietvertragsformularen finden sich meist ausführliche Regelungen darüber, in welchem Umfang der Mieter Nebenkosten zu tragen hat. Doch hier steckt wie so oft der Teufel im Detail. Eine unwirksame, unklare oder gar fehlende Bestimmung hat nämlich zur Folge, dass die gesetzliche Regelung zur Anwendung kommt. In diesem Fall sind die entsprechenden Kosten vom Vermieter zu tragen. 10

4 Was sind Betriebskosten? Beispiel: In einem Mietvertragsformular wird die Spalte über Mietnebenkosten nicht ausgefüllt bzw. nicht angekreuzt. Diese Kosten werden dann so behandelt, als wären sie durch die Miete abgegolten. Bruttomiete Immer dann, wenn durch die Zahlung der Miete auch die Mietnebenkosten abgegolten sein sollen, spricht man von einer so genannten Inklusiv-, Warm- oder auch Bruttomiete. Diese Vertragsgestaltung war in Zeiten stärker verbreitet, in denen man lediglich die Gebrauchsüberlassung der Wohnung im Auge hatte. Für den Mieter hatte diese Vertragsgestaltung den Vorteil, dass Kostensteigerung beim Unterhalt oder der Versorgung des Gebäudes im Risikobereich des Vermieters bleiben. Diesem blieb dann nur noch die Möglichkeit, die gestiegenen Nebenkosten im Wege einer regulären Mieterhöhung aufzufangen. Nettomiete Im Laufe der Zeit kamen jedoch weitere (Neben-)Leistungen des Vermieters hinzu, die immer häufiger gesondert in Rechnung gestellt wurden. Als Beispiel seien die Bereitstellung von Strom, Wasser oder Heizenergie genannt. Die für die Bereitstellung dieser Leistungen anfallenden Kosten wurden zusätzlich zur Grundmiete berechnet. In diesem Fall spricht man von einer Exklusiv-, Kalt- oder Nettomiete. Die gesondert in Rechnung gestellten Nebenkosten setzen sich in heutiger Zeit aus einer Fülle von Einzelkosten zusammen. Dies sind zum Beispiel die Kosten für die Wartung einer im Mietgebäude befindlichen Aufzugsanlage oder die städtischen Müllgebühren. 11

5 Wichtiges über Miet-Nebenkosten Bei dieser Vertragsgestaltung verlagert der Vermieter alle Preissteigerungsrisiken auf den Mieter. Die vom Mieter zu entrichtende Grundmiete bleibt von einer Steigerung der Nebenkosten unberührt. Für den Mieter bedeutet dies, dass er nicht mehr von einem festen Budget für seine Wohnkosten ausgehen kann. In extremen Fällen können sich die Nebenkosten innerhalb weniger Jahre annähernd verdoppeln. Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt keine Definition der Betriebsoder Nebenkosten. In der Umgangssprache werden die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten nebeneinander verwendet, ohne dass damit ein inhaltlicher Unterschied zum Ausdruck gebracht werden soll. 556 Abs. 1 BGB allerdings verweist auf die Zweite Berechnungsverordnung, kurz II. BV genannt. Die II. BV wurde zum 1. Januar 2004 durch die Betriebskostenverordnung abgelöst. Inhaltlich übernimmt die Betriebskostenverordnung die Regelungen der II. BV nahezu unverändert. In der Betriebskostenverordnung ist der Begriff der Betriebskosten definiert. Danach sind Betriebskosten diejenigen Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Welche Kosten dies im Einzelnen sind, ergibt sich aus 2 der Betriebskostenverordnung. Für Sie als Mieter einer Wohnung sind die dort aufgezählten Betriebskosten praktisch verbindlich. Wie später noch zu zeigen sein wird, darf der Vermieter keinesfalls andere als die dort genannten Kostenarten als Betriebskosten in Rechnung stellen oder erhöhen. Jede Regelung in einem Mietvertragsformular, die darüber hinaus geht, ist unwirksam. Die einzelnen Kostenarten werden ab Seite 25 näher erläutert. 12

6 Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung Keine automatische Pflicht zur Zahlung der Betriebskosten Ein immer wieder anzutreffender Irrtum besteht darin anzunehmen, dass die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Betriebskosten automatisch auf den Mieter umzulegen wären. So mancher Vermieter geht irrtümlich davon aus, die bloße Tatsache, dass die Nebenkosten in einer amtlichen Verordnung geregelt werden, führe auch ohne ausdrückliche Regelung zu einer Zahlungspflicht des Mieters. Das ist falsch. Nur wenn die einzelnen Betriebskostenpositionen ausdrücklich und eindeutig im Mietvertrag genannt sind, ist eine Umwälzung auf den Mieter möglich. Die Tricks der Vermieter Fehlt eine Betriebskostenregelung im Mietvertrag, bringen Vermieter die verschiedensten Argumente vor, weshalb angeblich trotzdem eine Pflicht des Mieters zur Tragung der Nebenkosten bestehen soll. Da diese Argumente in wenigen Ausnahmefällen zum Erfolg führen, sollten sie Ihnen als Mieter bekannt sein. Treu und Glauben So wird behauptet, der Mieter sei nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ( 242 BGB) zur Übernahme der Nebenkosten verpflichtet. Damit dürfte jedoch der Vermieter im Falle eines schriftlichen Mietvertrages niemals Erfolg haben. Haben die Parteien die Frage der Nebenkosten nicht geregelt, liegt nach dem Willen des Gesetzes eine Bruttomiete vor; die Nebenkosten gehen dann zu Lasten des Vermieters. Anders mag es sich bei dem in der Praxis seltenen Fall einer mündlichen Mietvereinbarung verhalten. Hier sind Ausnahmefälle denkbar, in denen der Mieter nach Treu und Glauben einer nachträgwww.walhalla.de 13

7 Wichtiges über Miet-Nebenkosten lichen Nebenkostenregelung zustimmen muss. Mündliche Vereinbarungen werden oftmals in Eile und ohne größere Vorbereitung geschlossen, sodass die Frage der Nebenkosten von den Parteien schlicht vergessen wird. Handelt es sich dann auch noch um ein Mietobjekt mit naturgemäß hohen Nebenkosten (z. B. das gemietete Haus verfügt über eine Sauna und ein beheiztes Schwimmbad), könnte ausnahmsweise eine Pflicht aus Treu und Glauben abzuleiten sein. Im Normalfall kann aus Treu und Glauben jedoch keine Pflicht des Mieters zur Zahlung von Betriebskosten hergeleitet werden. Weil der Mieter immer zahlt Weiter wird argumentiert, es sei üblich, dass die Nebenkosten vom Mieter getragen werden. Eine Pflicht des Mieters kraft Verkehrssitte wird jedoch von den Gerichten weitgehend verneint. Eine solche Verkehrssitte besteht nämlich nicht durchgängig; in so manchen Fällen übernimmt der Vermieter die Nebenkosten ausdrücklich, um sich der mühseligen Arbeit der Nebenkostenabrechnung zu entledigen. Weil der Mieter die Abrechnung schon mal bezahlt hat Fehlt eine ausdrückliche Regelung im Vertrag, ist eine Pflicht des Mieters aus schlüssigem Verhalten denkbar. Darunter versteht man Fälle, in denen der Vermieter nicht vereinbarte Nebenkosten in Rechnung stellt und diese vom Mieter auch gezahlt werden. Die Gründe des Mieters hierfür können verschiedenster Natur sein. Er geht irrtümlich von einer bestehenden Pflicht aus oder er möchte unangenehmen Auseinandersetzungen mit dem Vermieter aus dem Wege gehen. In diesen Fällen haben die Gerichte folgende Grundsätze aufgestellt: 14

8 Findex Abflussverstopfung 30 Abrechnung verbrauchsabhängige 74 verbrauchsunabhängige 75 Abrechnungszeitraum 48, 78 Abwasser 29 Allgemeinstrom 38 Anliegerbeiträge 28 Aufteilungsmaßstab 76 Aufzug 31 Beleuchtung 37 Betriebskostenverordnung, 12 Betriebskosten 10 allgemeine 44 einseitige Umlage 97 nicht umlagefähige 43 sonstige 42 umlegbare 27 Vorlage 48, 49 Betriebskostenabrechnung 48, 49 Einsichtsrecht 52 Form 50 Mindestbestandteile 51 Prüfungsfrist 53 Vorlage 48, 49 Betriebsstrom 65 Beweislast 16 BGB 10, 50 Blitzschutzanlage 42 Breitbandkabelanschluss 41 Brennstoffkosten 64, 70 Bruttomiete 11 Dachrinnenreinigung 42 Doppelverrechnung 39 Eigenleistung des Vermieters 35, 37 Eigentümerwechsel 17 Eigentumswohnung 76 Emissionsschutzmessung 67 Entrümpelungsaktionen 42 Entwässerung 29 Erbbauzinsen 20, 44 Erdgeschosswohnung 32, 33 Erfassungsgeräte 75 Ablesung 78 Anmietung 68 Ausfall 78 Typen 71 Feuerlöscher 42 Garagen 28 Gartenpflege 37 Gastank 43 Gegensprechanlagen 43 Gehwegreinigung 33 Gemeinschaftsantenne 40 Gemeinschaftsräume 77 Grundsteuer 28 Hausordnung 17 Hausreinigung 35 Hauswart 39 Heizkosten 63, 64 Heizkostenabrechnung Anforderungen 79 Ansprechpartner 60 Ausnahmeregelung 61

9 Findex Heizkostenverordnung 60, 62, 74 Heizperiode 48, 91 Dauer 81 Heizung 23 ausreichende 81 nicht ausreichende 81 Verbrauchserfassung 74 Heizungsanlage 66, 67 Hypothekengewinnabgabe 28 Instandhaltungsrücklage 20, 44 Kanalanschlussgebühren 30 Kontoführungsgebühren 43 Kostenverteilung 29 bei Mieterwechsel 90, 92 nach Gradtagszahlen 90 zeitanteilige 92 Lüftungsanlage 42 Mieterwechsel 90 Mietminderung 75, 81 Mietvertragsklauseln unwirksame 18 zulässige 20 Minderungstabelle 82 Mindesttemperatur 82 Müllabfuhr 32, 34 direkte Abrechnung 35 Müllschlucker 42 Nebenkostenvereinbarung, verbindliche 15 Nettomiete 11 Pauschale 21, 23 Preisbindung bei Wohnungen 96 Nachforderung 101 Umlagemaßstab 99 Vorauszahlung 100 Putzordnung 36 Reinigungs- und Streupflicht 32 Rückstausicherung 42 Sauna 42 Schornsteinreinigung 38, 67 Schwarzes Brett 17 Schwimmbad 42 Sondermüll 34 Straßenreinigung 32, 35 Treu und Glauben 13 Umlageausfallwagnis 98 Umlegung der Kosten 27, 33, 34 Ungezieferbekämpfung 36 Verhalten, schlüssiges 14 Verkehrssitte 14 Versicherungsprämien 38, 43 Verteilerschlüssel 32, 48 Verwalter 40 Verwaltungskosten 20, 44 Verwirkung 54 Vollwartungsverträge 31 Vorauszahlung 21, 22 Erhöhung 84, 87 Vorauszahlungsvereinbarung 48 Wärmemessdienst 68 Warmwasser 23 Kosten 69 Verbrauchserfassung 70 Wascheinrichtungen 41 Wassererwärmung 70 Wasserversorgung 28, 69 Wohngeld 17 Wohnung, leer stehende 52 Zählermiete 28, 69 Zahlung unter Vorbehalt 53 Zwischenablesung 90 Kosten