Mietnebenkosten Was ist das, und was gilt es bei der Warmmiete zu bedenken?

Transkript

1 Mietnebenkosten Was ist das, und was gilt es bei der Warmmiete zu bedenken? Klicken, Lesen, Weitermachen. So einfach geht das. Rubrik Lifestyle Thema Mietnebenkosten Umfang 22 Seiten ebook Damit Sie nicht zu viel bezahlen, sollten Sie vor allem wissen, wie abgerechnet wird. Hier lesen Sie alles darüber, wie Sie überprüfen können, ob der Vermieter am Ende alles korrekt umgelegt hat. Musterrechnungen, Checklisten und Musterbriefe helfen Ihnen, Ihre Rechte gegenüber dem Vermieter souverän geltend zu machen. In diesem ersten ebook erhalten Sie allgemeine Informationen zu den Mietnebenkosten und Sie erfahren, was man unter einer Warmmiete versteht und was diese alles beinhaltet.

2 Mietnebenkosten Was ist das, und was gilt es bei der Warmmiete zu bedenken? eload24 AG Sonnenhof 3 CH-8808 Pfäffikon SZ info@eload24.com Copyright 2010 eload24 AG (C) 2010 Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG Alle Rechte vorbehalten. Trotz sorgfältigen Lektorats können sich Fehler einschleichen. Autoren und Verlag sind deshalb dankbar für Anregungen und Hinweise. Jegliche Haftung für Folgen, die auf unvollständige oder fehlerhafte Angaben zurückzuführen sind, ist jedoch ausgeschlossen. Coverfoto: nyul - istockphoto.com Inhalt zu bedenken?... 3 Was sind Mietnebenkosten?... 4 Zusatzkosten, die es in sich haben... 4 Warum auf Mietnebenkosten achten?... 5 Eine Besonderheit bei Sozialwohnungen... 7 Was darf nicht auf Sie umgelegt werden?... 7 Vorsicht bei gemischten Kosten... 9 Was gilt bei einer Warmmiete? Warmmiete alles inklusive Wenn vertraglich nichts vereinbart ist?...11 Achten Sie auf folgende Klauseln Was ist eine Nebenkostenpauschale? Darf sich die Warmmiete ändern? Die Abrechnung der Heizkosten Gestiegene Betriebskosten darf der Vermieter die Miete erhöhen? Erhöhung der Inklusivmiete (Warmmiete) Erhöhung der Betriebskostenpauschale Kann der Vermieter eine Änderung des Mietvertrags verlangen? Wann ist der Übergang zur verbrauchs abhängigen Abrechnung erlaubt? Anhang Literatur... 22

3 Mietnebenkosten Was ist das, und was gilt es bei der Warmmiete zu bedenken? 700 Euro + NK + Kaution endlich haben Sie die Wohnung, die Sie schon immer gesucht haben. Doch wissen Sie, was bei den NK, den Nebenkosten, auf Sie zukommt? Und wie reagieren Sie, wenn nach gut einem Jahr eine Abrechnung vom Vermieter kommt mit einer Nachzahlungsforderung, über die Sie nur den Kopf schütteln können? Hier erfahren Sie, was zu den Mietneben- oder Betriebskosten eigentlich gehört, was in Ihrem Mietvertrag stehen muss, damit der Vermieter überhaupt über Abwasser, Heizung, Wasser & Co. abrechnen darf, und welche Kosten Sie auf keinen Fall tragen müssen. Zahlreiche Beispiele zu Einzelfragen helfen Ihnen, die Rechtslage besser zu verstehen. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren viele Urteile zu den Mietnebenkosten gefällt und den Schutz der Mieter verbessert. Ab dem sind wichtige Änderungen der Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Dies ist bei dieser ebookreihe berücksichtigt. Damit Sie nicht zu viel bezahlen, sollten Sie vor allem wissen, wie abgerechnet wird. Hier lesen Sie alles darüber, wie Sie überprüfen können, ob der Vermieter am Ende alles korrekt umgelegt hat. Musterrechnungen, Checklisten und Musterbriefe helfen Ihnen, Ihre Rechte gegenüber dem Vermieter souverän geltend zu machen. In diesem ersten ebook erhalten Sie allgemeine Informationen zu den Mietnebenkosten und Sie erfahren, was man unter einer Warmmiete versteht und was diese alles beinhaltet. Das zweite ebook erklärt alle Details zu bedenken? Seite 3

4 zur Nebenkostenabrechnung, das dritte verrät, wie man seine Nebenkosten im Griff behalten kann. Wie man die Abrechnung prüft und, wenn nötig, Verbesserungen geltend macht, das zeigt das vierte ebook. Außerdem finden sich im Anhang zu diesem vierten ebook weitere Checklisten und eine Sammlung an Musterbriefen. Was sind Mietnebenkosten? Zusatzkosten, die es in sich haben Zum Wohnen brauchen Sie nicht nur ein Dach über dem Kopf. Ohne Heizung, Wasser und Müllabfuhr wird man sich kaum wohlfühlen. Dafür fallen Kosten an, die zunächst der Vermieter tragen muss. Dazu kommen noch andere Aufwendungen, die weniger offensichtlich sind, zum Beispiel für die Grundsteuer oder für Versicherungen. Abwasser und Antenne, Heizung und Hausmeister die Mietnebenkosten machen einen dicken Betrag bei unseren monatlichen Ausgaben aus. Daher sollten Sie wissen, was der Vermieter überhaupt abrechnen darf. ınfo Statt von Nebenkosten ist auch oft von Betriebskosten die Rede. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden diese beiden Begriffe nicht unterschieden. In diesem Abschnitt erfahren Sie: welche Nebenkosten auf Sie als Mieter umgelegt werden dürfen welche Kosten der Mieter nicht tragen muss Der Vermieter wird häufig versuchen, diese Mietnebenkosten auf die Mieter abzuwälzen. Teils ist das berechtigt, teils auch nicht. Ob Ihr Vermieter Ihnen berechtigterweise Kosten zu bedenken? Seite 4

5 aufbürdet, hängt grundsätzlich von vier Voraussetzungen ab: Fallen die Kosten laufend an? Sind die Betriebskosten gesetzlich zulässig? Sind sie in Ihrem Mietvertrag geregelt? Sind die Kosten auch tatsächlich angefallen? Beispiel: Zulässige Kosten? Kosten für die Müllbeseitigung zählen zu den zulässigen Betriebskosten, und so erscheinen sie auch im Mietvertrag von Hans Müller. Bei der nächsten Abrechnung erhöht sein Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen mit der Begründung, dass er zwei zusätzliche Papiertonnen aufstellen und einen Fahrradständer anschaffen wird. Hans Müller fragt sich, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Warum auf Mietnebenkosten achten? Wenn Sie eine Wohnung mieten, achten Sie in erster Linie auf den Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat zahlen müssen. Danach entscheiden Sie, ob Sie sich die Wohnung leisten können oder ob Sie die Wohnung im Vergleich mit anderen für günstig halten. Welcher Anteil der Miete auf die Nebenkosten entfällt, scheint zunächst weniger wichtig. Das ändert sich spätestens dann, wenn Sie eine Abrechnung mit einer unter Umständen erheblichen Nachzahlungsforderung über die Betriebskosten erhalten. Dann fragen Sie sich vielleicht, ob Sie wirklich noch so viel an den Vermieter zahlen müssen. Die Nebenkostenabrechnung sollten Sie aber nicht nur überprüfen, wenn Sie einen größeren Betrag nachzuzahlen haben. Selbst wenn Sie eine Rückzahlung erhalten, könnten Fehler zu Ihrem Nachteil vorliegen. Vielleicht haben Sie Anspruch auf einen noch höheren Rückzahlungsbetrag? zu bedenken? Seite 5

6 Schließlich gibt es immer auch schwarze Schafe unter den Vermietern, die Nebenkostenabrechnung dazu nutzen, versteckte Mieterhöhungen durchzuführen. Oder der ein oder andere Vermieter nimmt es aus Bequemlichkeit bei der Abrechnung nicht so genau. Aus welchem Grund auch immer: Es lohnt sich, wenn Sie Ihre jährliche Abrechnung genau prüfen. Welche Nebenkosten dürfen auf Sie umgelegt werden? Zu den umlagefähigen Kosten gehören: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer; 2. die Kosten der Wasserversorgung; 3. die Kosten der Entwässerung (Abwasseroder Kanalgebühren); 4. die Heizkosten; 5. die Warmwasserkosten; 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen; 7. die Aufzugskosten; 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung; 10. die Kosten der Gartenpflege; 11. die Kosten der Beleuchtung; 12. die Kosten der Schornsteinreinigung; 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; 14. die Kosten für den Hauswart; 15. die Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss; 16. die Kosten des Betriebs gemeinsamer Einrichtungen für die Wäschepflege (z. B. Waschmaschine, Schleudern, Trockner); 17. sonstige Betriebskosten. zu bedenken? Seite 6

7 ınfo Sonstige Betriebskosten können nur umgelegt werden, wenn sie konkret im Mietvertrag aufgeführt sind. In Betracht kommen z. B. Wartungskosten für Brandmelder und Sprinkler, für eine Lüftungsanlage oder Betriebskosten für Sauna oder Schwimmbad. Die gesetzlichen Grundlagen Nach 556 BGB darf vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Betriebskostenverordnung legt fest, was zu den Betriebskosten gehört. Die Heizkostenverordnung regelt die verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser, 556 a BGB den Abrechnungsmaßstab der übrigen Betriebskosten. Eine Besonderheit bei Sozialwohnungen Bei Sozialwohnungen, also öffentlich geförderten Wohnungen, kann der Vermieter zusätzlich zu den Betriebskosten ein Umlageausfallwagnis verlangen. Das ist der Ausgleich für das Risiko, dass nicht alle Mieter ihre Betriebskosten auch wirklich bezahlen oder dass Wohnungen leer stehen. Das Umlageausfallwagnis darf allerdings höchstens 2 % der für das Haus anfallenden Betriebskosten betragen. Was darf nicht auf Sie umgelegt werden? Wie Sie sehen, ist die Liste der umlagefähigen Kosten recht lang. Dennoch müssen Sie als Mieter nicht fürchten, für alle Kosten, die im Zusammenhang mit einer Vermietung entstehen, auch aufkommen zu müssen. So darf der Vermieter Kosten für Verwaltung, Finan- zu bedenken? Seite 7

8 zierung und Reparaturen generell nicht auf Sie abwälzen. Unzulässig sind insbesondere folgende Kosten: Abrechnungskosten, außer für Heizung und Wasser, Bankgebühren, Erbbauzinsen, Finanzierungskosten, Kosten einer Rechtsschutzversicherung, Reparaturkosten, Umlageausfallwagnis außer im sozialen Wohnungsbau, Verwaltergebühren, Zahlungen in eine Instandhaltungsrücklage. Für diese Positionen könnte allenfalls im Mietvertrag ein Festbetrag vereinbart werden. Dieser wird dann aber als Teil der Grundmiete behandelt. Umstrittene Positionen Unsere Gesetze können niemals jeden Einzelfall regeln und so setzen auch im Mietrecht die Gerichte mit ihren Urteilen oft die Maßstäbe für ähnliche Rechtsstreitigkeiten. Doch bei manchen Kosten entscheiden die Gerichte unterschiedlich, ob sie auf den Mieter umgelegt werden können oder nicht. Umstritten sind insbesondere die Kosten eines Pförtners und die Kosten für die Bewachung des Mietobjekts. Teilweise werden diese Ausgaben als Verwaltungsausgaben gesehen, die nicht umlagefähig sind, teils steht die Servicefunktion für den Mieter im Vordergrund und damit erscheinen diese Kosten ähnlich wie umlagefähige Betriebskosten. Es kommt hier auf die Verhältnisse des Einzelfalls an. zu bedenken? Seite 8

9 Vorsicht bei gemischten Kosten Nicht selten passiert es, dass in umlagefähigen Nebenkosten andere Kosten versteckt sind, etwa Reparatur- oder Verwaltungskosten, die nicht an den Mieter weitergegeben werden dürfen. Beispiel: Versteckte Kosten Auf seiner Betriebskostenabrechnung findet Martin Blume die Gehaltskosten für den Hausmeister der Wohnanlage aufgelistet. Da erinnert er sich daran, dass der Hausmeister auch Mietverträge im Namen des Vermieters, Herrn Karlsberg, abschließt und für ihn außerdem von manchen Mietern die Miete abkassiert. Das sind doch Verwaltungstätigkeiten für den Karlsberg, denkt er sich. Der Vermieter muss in solchen Fällen die Verwaltungskosten herausrechnen (etwa über Stundensätze) und darf nur den Rest auf seine Mieter umlegen. So muss auch Martin Blume für die Stunden, die der Hausmeister als Verwalter für den Vermieter arbeitet, nicht aufkommen. Ähnlich verhält es sich, wenn ein Wartungsvertrag für den Aufzug auch größere Reparaturkosten beinhaltet für Letztere müssen Sie als Mieter nicht aufkommen. stop In diesen Fällen muss schon in der Abrechnung stehen, welcher Verwaltungskostenanteil aus den Hausmeisterkosten herausgerechnet wurde. Sonst kann der Vermieter gar keine Hausmeisterkosten verlangen. zu bedenken? Seite 9

10 Was gilt bei einer Warmmiete? Warmmiete alles inklusive Betriebskosten nachzahlen? Ein Blick in den Mietvertrag, und Sie wissen, ob es hier mit rechten Dingen zugeht. Denn haben Sie eine Warmmiete oder eine Pauschale vereinbart, sind Sie Ihrem Vermieter nichts schuldig. Was aber, wenn dieser an dem Vereinbarten rüttelt? In diesem Abschnitt erfahren Sie: welche Bestimmungen bei einer Warmmiete gelten unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen darf wann der Übergang zur verbrauchsabhängigen Abrechnung erlaubt ist Bei einer Inklusivmiete sind alle Nebenkosten bereits in der Miete enthalten; eine nachträgliche Abrechnung erfolgt nicht. Wenn Sie Ihre Miete regelmäßig zahlen, hat Ihr Vermieter auch keine weiteren Ansprüche mehr an Sie. Andererseits können Sie von ihm aber auch keine Rückzahlung verlangen, wenn z. B. der Winter einmal besonders mild ausgefallen ist und Sie weniger geheizt haben als sonst. ınfo Die Inklusivmiete wird Warmmiete genannt, weil die Heizkosten darin bereits enthalten sind und die Wohnung warm vermietet wird. zu bedenken? Seite 10

11 Beispiel: Warmmiete Herr Knaus ist ein sparsamer Vermieter. Für ein Mietvertragsformular gibt er lieber kein Geld aus. Also schreibt er auf ein Blatt Papier: Vermietet wird die Wohnung Goethestr. 23, 3. OG links, ab dem Die Miete beträgt monatlich 380 Euro. Herr Knaus und sein neuer Mieter Herr Liebig unterschreiben beide auf dem Blatt. Damit liegt ein wirksamer Mietvertrag vor mit einer Inklusivmiete. Das bedeutet, dass Herr Knaus im Nachhinein keine Nebenkosten von Herrn Liebig mehr verlangen kann. Inklusivmieten waren früher weit verbreitet. In den letzten Jahrzehnten sind sie jedoch immer seltener geworden, weil die Nebenkosten stark gestiegen sind und die Vermieter diese Steigerungen bei einer Warmmiete nur schwer auf die Mieter abwälzen können. Neben der Inklusivmiete kommen auch sog. Teilinklusivmieten vor. Dabei wird über die Heiz- und Warmwasserkosten, manchmal auch über Kaltwasser und Entwässerung abgerechnet. Die anderen Nebenkosten sind dann bereits in der Grundmiete enthalten. Wenn vertraglich nichts vereinbart ist? Wie Sie vielleicht wissen, kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Was ist dann mit den Nebenkosten? Hier kommt es darauf an, was besprochen wurde. Beispiel: Mündlicher Mietvertrag Der Vermieter gibt Ihnen den Wohnungsschlüssel und brummt: Die Miete ist 400 Euro. Ein wirksamer Vertrag ist auf jeden Fall zustande gekommen. Doch über die Nebenkosten haben Sie gar nicht gesprochen, also gelten die 400 Euro als Inklusivmiete. zu bedenken? Seite 11

12 Selbst, wenn Ihr Vermieter im Nachhinein eine Abrechnung vorlegt, muss Sie das nicht interessieren. Er kann keine Nachzahlungen von Ihnen verlangen die Nebenkosten sind schlicht mit der Miete abgegolten. Wenn ein Vertrag unvollständig ist Auch bei einem schriftlichen Mietvertrag ist nicht immer alles klar geregelt. Oft wird zwar ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, aber nur unzureichend ausgefüllt. Wenn jedenfalls aus dem Vertrag nicht hervorgeht, dass zusätzlich zur Grundmiete Zahlungen für die Nebenkosten zu leisten sind oder wenn nicht klar wird, welche Nebenkosten der Mieter zahlen soll, gilt ebenfalls eine Inklusivmiete als vereinbart. Eine nachträgliche Abrechnung ist nicht möglich. Beispiel: Unvollständiger Vertrag Ihre Vermieterin, Frau Schnell, ist sehr in Eile. Sie legt Ihnen ein Vertragsformular vom Grund- und Hausbesitzerverein vor. Dieses enthält Kästchen für die Grundmiete und für die verschiedenen Betriebskostenarten. Bei der Grundmiete wird ein Betrag von 550 Euro eingetragen. Die anderen Kästchen bleiben frei. Die 550 Euro gelten als Inklusivmiete. Achten Sie auf folgende Klauseln Der Mieter trägt alle Nebenkosten. Bei dieser Formulierung ist nicht klar, welche Nebenkosten gemeint sind. Die Vereinbarung ist damit unwirksam. In diesem Fall gilt die vereinbarte Miete als Inklusivmiete. Gleiches gilt für den Satz Der Mieter trägt alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten. zu bedenken? Seite 12

13 Wirksam ist aber die Klausel: Der Mieter trägt alle Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenverordnung. In alten Verträgen aus der Zeit vor 2004 kann es auch heißen: Der Mieter trägt alle Betriebskosten entsprechend der Anlage 3 zu 27 der 2. Berechnungsverordnung. Bei solchen Klauseln muss der Mieter alle umlagefähigen Betriebskosten tragen. Einige Formularverträge sehen vor, dass angekreuzt wird, ob für die Nebenkosten eine Pauschale oder eine Vorauszahlung mit Abrechnung gezahlt wird. Wenn Vermieter und Mieter hier nichts ankreuzen, gilt als vereinbart, was für den Mieter günstiger ist in der Regel die Pauschale. Darf sich die Warmmiete ändern? Was ist eine Nebenkostenpauschale? Die Abrechnung der Heizkosten In manchen Mietverträgen wird eine Nebenkostenpauschale vereinbart. Eine Pauschale ist ein Festbetrag. Der Vermieter muss also über die entstandenen Kosten keine Abrechnung vorlegen. Fallen die Kosten in Wirklichkeit höher aus, kann er aber auch keine Nachzahlung verlangen. Fielen die Nebenkosten hingegen niedriger aus als die Pauschale, können Sie als Mieter nichts zurückverlangen. Auch wenn Sie eine Warmmiete oder eine Pauschale vereinbart haben, können sowohl Sie als auch Ihr Vermieter verlangen, dass die Heizkosten zukünftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Dafür muss der Vermieter Ihnen die Höhe der Kosten für Heizung und Warmwasser im letzten Jahr vor der Änderung mitteilen. Dies sieht auch die Heizkostenverordnung vor: dass der Wärme- zu bedenken? Seite 13

14 verbrauch erfasst und die Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden. ınfo Diese Regelung wurde auch aus Gründen des Umweltschutzes eingeführt. Denn wenn abgerechnet wird, gehen die Mieter meistens sparsamer mit der Heizenergie um. Darum wird hier auch ausnahmsweise beiden Seiten das Recht eingeräumt, eine Vertragsänderung zu verlangen. Beispiel: Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen Frau Bircher hat seit dem eine Inklusivmiete von pauschal 400 Euro gezahlt. Ihr Vermieter will im April 2009 zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung übergehen. Die Kosten für Heizung und Warmwasser im letzten Jahr vor der Änderung betrugen 600 Euro. Die monatliche Grundmiete wird nun um 1/12 dieses Betrags, also um 50 Euro, gesenkt und beträgt jetzt 350 Euro. Weitere 50 Euro zahlt Frau Bircher nun künftig als Vorauszahlung auf die Heizkosten, über die jedes Jahr abgerechnet wird. Die Änderung gilt jeweils nur für die zukünftigen Heizperioden. Keinesfalls kann der Vermieter von Frau Bircher die Heizkosten zusätzlich zur bisherigen Miete von 400 Euro zu bedenken? Seite 14

15 verlangen das wäre eine unzulässige Mieterhöhung. Er darf sich bei der Senkung der Grundmiete auch nicht an den Heizkosten zu Beginn des Mietvertrags orientieren, sondern muss das letzte Jahr vor der Änderung zugrunde legen. Ausnahme: Diese Regelung gilt nicht für Einliegerwohnungen, also für Mietwohnungen in einem Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter die andere Wohnung bewohnt. Hier bleibt es bei der Inklusivmiete, weil die Heizkostenverordnung für solche Wohnungen nicht gilt. Merken Sie sich: Will Ihr Vermieter zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung wechseln, muss er die Grundmiete oder die bisherige Nebenkostenpauschale senken, indem er die auf die Wohnung anteilig entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten abzieht. Zu dieser verminderten Grundmiete müssen Sie zukünftig die Heizkosten nach Verbrauch zahlen. Gestiegene Betriebskosten darf der Vermieter die Miete erhöhen? Auch bei Vereinbarung einer Inklusivmiete oder einer Nebenkostenpauschale muss der Vermieter nicht für immer draufzahlen, wenn sich die Kosten, etwa für Müllabfuhr oder Abwasser, drastisch erhöht haben und der dafür kalkulierte Betrag nicht mehr ausreicht. Er kann also unter bestimmten Voraussetzungen die Miete oder die Pauschale erhöhen. Dabei muss er aber strenge Formvorschriften beachten (siehe unten). Eine Erhöhung wie die folgende wäre unwirksam: zu bedenken? Seite 15

16 Beispiel: Unwirksame Erhöhung Der Vermieter schreibt: Sehr geehrte Mieterin, wegen gestiegener Kosten sehe ich mich gezwungen, die Miete vom nächsten Monat an von 300 auf 400 Euro zu erhöhen. Bitte ändern Sie rechtzeitig Ihren Dauerauftrag. Erhöhung der Inklusivmiete (Warmmiete) Will der Vermieter die Warmmiete erhöhen, muss er eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen. Geht Ihnen ein solches Mieterhöhungsverlangen zu, prüfen Sie das Vorgehen des Vermieters: Er muss die jetzigen Betriebskosten für die Wohnung je Monat ermitteln und die einzelnen Betriebskosten getrennt auflisten. Diese Betriebskosten werden der ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugerechnet. Liegt die jetzt gezahlt Miete unter der Summe aus Vergleichsmiete und Betriebskosten, kann die Miete erhöht werden. Die Mieterhöhung ist jedoch gesetzlich begrenzt: Ihre Miete darf nicht um mehr als 20 % gegenüber der vor drei Jahren gezahlten steigen. stop Achten Sie auf die Frist: Die neue Miete müssen Sie ab dem Beginn des dritten Monats zahlen, der auf das Mieterhöhungsverlangen folgt. Er muss eine aktuelle ortsübliche Ver- gleichsmiete zu Ihrer Miete angeben; etwa mit Hilfe eines Mietspiegels. zu bedenken? Seite 16

17 Beispiel: Mieterhöhung korrekt? Seit zahlt Frau Friese unverändert eine Miete von 420 Euro. Am schickt ihr der Vermieter eine Mieterhöhung die Miete soll auf insgesamt 500 Euro steigen. Er weist im Einzelnen nach, dass die Betriebskosten von Frau Frieses Wohnung momentan 120 Euro ausmachen, die jetzige Miete ohne Betriebskosten somit bei 300 Euro liegt. Der Vermieter fügt einen ausgefüllten Mietspiegel bei, aus dem sich ergibt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete 380 Euro beträgt, also 80 Euro über Frau Frieses Grundmiete liegt. Die Mieterhöhung ist gerechtfertigt, weil der neue Betrag von 500 Euro nicht mehr als 20 % über der bisherigen Miete von 420 Euro liegt. (20 % von 420 Euro wären 84 Euro.) Eine Erhöhungsmöglichkeit besteht nicht, soweit die vereinbarte Miete höher als die ortsübliche Miete liegt. Dann wird dieser Vorteil des Vermieters zunächst von den gestiegenen Nebenkosten aufgezehrt. Erhöhung der Betriebskostenpauschale Will Ihr Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen, hat er es etwas leichter; es gibt nur drei Rechenschritte. 1. Er muss die Betriebskosten zu Beginn des Mietverhältnisses (oder zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung) ermitteln. 2. Dann muss er die jetzigen Betriebskosten ermitteln. 3. Die Betriebskostenpauschale darf er um den Unterschiedsbetrag erhöhen. Die neue Pauschale müssen Sie dann bereits vom nächsten auf den Zugang der Erklärung folgenden Monat an zahlen. zu bedenken? Seite 17

18 Dieser Weg ist auch für die Erhöhung der Inklusivmiete zulässig, wenn das Mietverhältnis schon vor dem bestand und im Mietvertrag vereinbart ist, dass eine Erhöhung der Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden kann. Hat der Vermieter die Formvorschriften erfüllt? Wichtig: Die Erhöhungserklärung muss Ihnen in Textform (schriftlich, per Fax oder als ) zugehen und die Erhöhung muss im Einzelnen erläutert werden. Sonst ist die Mieterhöhung schon aus formellen Gründen unwirksam. 1. Prüfen Sie als Erstes, ob der Vermieter die einzelnen Nebenkostenpositionen getrennt aufgeführt hat. 2. Denken Sie daran, dass bei Erhöhung der Inklusivmiete die neue Miete durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet werden muss. Ihr Vermieter kann alternativ auch drei Vergleichswohnungen nennen oder ein Sachverständigengutachten vorlegen. Kann der Vermieter eine Änderung des Mietvertrags verlangen? Es ist verständlich, dass viele Vermieter diesen umständlichen Weg scheuen und den Mietvertrag so abändern wollen, dass zukünftig eine Nebenkostenvorauszahlung mit Abrechnung vereinbart ist. Sie sind aber nicht verpflichtet, einer solchen Änderung zuzustimmen. Am einmal geschlossenen Mietvertrag können Sie festhalten, auch wenn der Vermieter noch so sehr auf eine Änderung drängt. Dies gilt auch bei einem Wechsel des Vermieters, z. B. nach einem Verkauf der Wohnung. zu bedenken? Seite 18

19 Der alte Mietvertrag gilt weiter, Sie brauchen keinen neuen, in den der Vermieter die Vorauszahlung mit Abrechnung hineingeschrieben hat. Aufpassen müssen Sie allerdings, wenn Ihnen der Vermieter einfach eine Nebenkostenabrechnung schickt und Sie auffordert, eine Nachzahlung zu leisten, obwohl das gar nicht vereinbart war. Zahlen Sie dann auf keinen Fall! Wenn Sie es doch tun, kann Ihnen das als stillschweigende Zustimmung zu einer Vertragsänderung ausgelegt werden. Sie sind dann auch in Zukunft daran gebunden. Das gilt aber noch nicht nach bereits ein oder zwei Jahren. Der Bundesgerichtshof hat eine Änderung des Vertrags erst angenommen, wenn die Nachzahlung über sechs Jahre hinweg geleistet wurde. In Zweifelsfällen lassen Sie sich lieber von einem Anwalt beraten. Vorsicht bei zu geringen Nebenkosten Eine Änderung der Mietstruktur kann sich auch bei einer normalen Mieterhöhung nach dem Mietspiegel ergeben, wenn der Vermieter darin aus einer Inklusivmiete eine Grundmiete mit Nebenkostenvorauszahlung und Abrechnung macht. Besonders nachteilig ist es, wenn dabei die Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt wird. Beispiel: Neue Miete Sie haben bisher eine Inklusivmiete von 350 Euro gezahlt. Nun verlangt der Vermieter eine neue Miete von 300 Euro Grundmiete zuzüglich 60 Euro Nebenkostenvorauszahlung, zusammen also 360 Euro. Ihnen mag die Erhöhung der Gesamtmiete von insgesamt 10 Euro vielleicht gering vorkommen aber vielleicht machen Ihre Nebenkosten in Wirklichkeit einen höheren Betrag als 60 Euro aus. zu bedenken? Seite 19

20 Wenn Sie nun zustimmen, müssen Sie anfallende Nachzahlungen auf die Betriebskosten leisten. Sie können die Zustimmung aber auch ohne Weiteres ablehnen. Wann ist der Übergang zur verbrauchsabhängigen Abrechnung erlaubt? Allerdings gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, bei einer Inklusivmiete oder einer Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung überzugehen. In Hinblick auf die Heizungs- und Warmwasserkosten ergibt sich dies aus der Heizkostenverordnung. Zulässig ist der Wechsel auch bei anderen verbrauchsabhängigen Kosten. Voraussetzung ist, dass der Verbrauch auch tatsächlich erfasst wird. Dies ist vor allem beim Wasserverbrauch der Fall, der durch Wasseruhren gemessen werden kann. Auch die Benutzung der Mülltonnen oder des Aufzugs kann durch Chipkarten erfasst werden, doch kommt dies in der Praxis nur selten vor. Wenn der Vermieter Wasseruhren eingebaut hat, die den Verbrauch für die Wohnung getrennt messen, kann er vor Beginn einer Abrechnungsperiode nicht im Nachhinein! durch Erklärung in Textform bestimmen, dass zukünftig nach Verbrauch abgerechnet wird. In diesem Fall müssen wiederum die bisherigen Wasserkosten aus der Inklusivmiete oder Pauschale herausgerechnet werden. Beispiel: Neue Wasserzähler Der Vermieter baut im Juli 2009 neue Wasserzähler ein. Er kann jetzt dem Mieter mitteilen, dass zukünftig das Wasser nach Verbrauch abgerechnet wird. Die verbrauchsabhängige Abrechnung kann erstmals für das Jahr 2010 erfolgen. zu bedenken? Seite 20

21 Auf einen Blick: Warmmiete und Pauschale Bei der Warmmiete ist die Miete nicht in Grundmiete und Betriebskosten aufgeteilt Bei der Nebenkostenpauschale ist für die Betriebskosten ein besonderer fester Betrag vereinbart. In beiden Fällen muss der Vermieter nicht abrechnen, kann aber auch keine Nachzahlungen verlangen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann de Vermieter eine Erhöhung für die Zukunft verlangen. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Vertragsänderung. Ausnahme: Der Vermieter kann verlangen, dass für die Zukunft nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet wird. zu bedenken? Seite 21

22 Anhang Literatur Mietrecht für Mieter, von Dirk Clausen, 128 Seiten, 6,90. ISBN Der Mieterratgeber, von von Hans-Peter Buch, 164 Seiten, mit CD-ROM, 16,80. ISBN Mietmängel und Mietminderung, von Birgit Noack und Martina Westner, 150 Seiten, mit CD-ROM, 16,80. ISBN Einfach Energie sparen, von Ute Goerke, 189 Seiten, 14,95. ISBN zu bedenken? Seite 22

23 ratschlag24.com Das neue Ratgeber-Portal ratschlag24.com liefert Ihnen täglich die besten Ratschläge direkt auf Ihren PC. Viele bekannte Autoren, Fachredakteure und Experten schreiben täglich zu Themen, die Sie wirklich interessieren und für Sie einen echten Nutzen bieten. Zu den Themen zählen Computer, Software, Internet, Gesundheit und Medizin, Finanzen, Ernährung, Lebenshilfe, Lernen und Weiterbildung, Reisen, Verbrauchertipps und viele mehr. Alle diese Ratschläge sind für Sie garantiert kostenlos. Testen Sie jetzt ratschlag24.com Auf diese Ratschläge möchten Sie nie wieder verzichten. ratschlag24.com ist ein kostenloser Ratgeber-Dienst der eload24 AG

24 Viel guter Rat ab 3 Euro monatlich: Die neuen Flatrate-Modelle von eload24 Das ist ein Wort: Sie bekommen freien Zugang zu allen ebooks bei eload24. Sie können alles laden, lesen, ausdrucken, ganz wie es Ihnen beliebt. Eine echte Flatrate eben, ohne Wenn und Aber. Sie werden staunen: Unser Ratgeber-Programm ist groß und wird laufend erweitert. Der Preisvorteil ist enorm: 24 Monate Flatrate für nur 72,00 (3,00 monatlich) 12 Monate Flatrate für nur 48,00 (4,00 monatlich) 6 Monate Flatrate für nur 36,00 (6,00 monatlich) Selbst wenn Sie nur zwei ebooks der preiswertesten Kategorie im Monat laden, sparen Sie im Vergleich zum Einzelkauf. Tausende Kunden haben dieses Angebot schon wahrgenommen, profitieren auch Sie dauerhaft. Wenn Sie nach Ablauf der Flatrate weitermachen wollen, brauchen Sie nichts zu tun: Das Abonnement verlängert sich automatisch. Bis Sie es beenden. Kaufen Sie jetzt die Flatrate Ihrer Wahl. Schon einige Augenblicke später stehen Ihnen Hunderte toller Ratgeber uneingeschränkt zur Verfügung: Packen Sie mal richtig zu!