Lernfeld 5: Wohnräume verwalten und Bestände pflegen Lernaufgaben zum Modul IMK Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbau

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1 Lernfeld 5 Wohnräume verwalten und Bestände pflegen Mieterhöhungen bei freifinanzierten Wohnungen Modul - Lernaufgaben Inhalte: Mieterhöhungen nach 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) Mieterhöhungen nach 559 BGB (Modernisierung) Kombination beider Mieterhöhungen Unterschiede zu öffentlich geförderten (Sozial-)Wohnungen Vorbemerkung Hinweis: In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich die Lösungen der folgenden Übungen zuerst selbstständig mittels Literaturstudium, Seminarthemen, Unterrichtsgesprächen und Internet-Recherchen erarbeiten und erst danach mit den Musterlösungen vergleichen! Seite 1 von 6 bi_0505_aufg_mieterhoeg.doc

2 Lernaufgaben 558 1) Folgende Wohnungs-Angaben liegen vor: Mietvertrag vom 1. Okt. X1, Wohnfläche 90 m², Grundmiete 585,-, BeKo-VZ 207,-, ortsübliche Vergleichsmiete 6,90 /m²/mo Zu welchem Datum kann frühestens eine Mieterhöhung nach 558 BGB (ortsübl. VM) wirksam werden, wenn das Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig zugestellt wird? Auf welchen Betrag darf die Grundmiete max. erhöht werden? 558-2) 2) Folgende Wohnungs-Angaben liegen vor: Mietvertrag vom 1. Okt. X1, Wohnfläche 80 m², Grundmiete bei Vertragsabschluss 312,-, Mieterhöhung nach 558 BGB (ortsübl. VM) seit 1. Jan. X3 auf 368,-, BeKo-VZ 160,-, ortsübliche Vergleichsmiete 4,60 /m²/mo Wann dürfte die nächste Mieterhöhung nach 558 BGB (ortsübl. VM) frühestens wirksam werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete inzwischen bei 4,90 /m²/mo liegt? Bitte geben Sie das Datum und den Betrag der neuen Grundmiete an ) 3) Für eine 70-m²-Wohnung weist der Mietspiegel eine ortsübl. Vergleichsmiete von 5,10 aus. Wegen des herrschenden Mietermarktes wird die Wohnung ab 1. Juni X1 für eine Grundmiete von 210,- /Mo vermietet. Mieterhöhungen erfolgen ausschließlich nach 558 BGB (ortsübl. VM) Bitte bestimmen Sie Zeitpunkt und Höhe der drei nächsten Mieterhöhungen nach 558 BGB (Die Miete soll so schnell und maximal möglich erhöht werden!) 558-4) 4) Fam. Bethge bewohnt eine von Ihnen vermietete 80-m²-Wohnung. Der Mietvertrag gilt seit 1. Okt. X1, seinerzeit wurden 400,- netto/kalt Monatsmiete vereinbart. Per 1. Jan. X3 erfolgte eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete um 75,-. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,- / m² / Monat. Wann darf das nächste ME-Verlangen nach 558 BGB (ortsübl. VM) frühestens geltend gemacht werden? Bitte das Datum angeben. Ab wann wird die Mieterhöhung frühestens wirksam? Bitte das Datum angeben. Berechnen Sie die max. zulässige monatliche Mieterhöhung für Fam. Bethge Seite 2 von 6 bi_0505_aufg_mieterhoeg.doc

3 1. Aufgabe Eine Wohnung wird ab 1.3.X1 für 350,00 NKM plus 100,00 BeKo-VZ unbefristet vermietet. Der Einbau neuer Fenster vom bis 25.8.X1 kostet den Vermieter 3.511,00, davon Instandhaltungskosten 2.031,00 und Modernisierungskosten 1.480,00. Frage 1.1.: Wie viel Euro Mieterhöhung nach 559 BGB darf der Vermieter ab wann verlangen, wenn das Mieterhöhungsschreiben am 29.8.X1 beim Mieter eingeht?. Die Ankündigung der Mod. ist form- und fristgerecht erfolgt, die Höhe der Mod.kosten ist unstreitig. Frage 1.2.: Zu welchem Termin und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung nach 558 BGB frühestens möglich? Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 430,-. Frage 1.3.: Wann und in welcher Höhe ist eine Erhöhung der BeKo-VZ zulässig? 2. Aufgabe Die ortsübliche Vergleichsmiete einer leerstehenden 80-m²-Wohnung in der Stadt Pumpelhausen liegt bei 4,20 EUR / m² / Monat (=> 336,-). In Pumpelhausen herrscht extremer Wohnraummangel. Frage 2.1.: Die Wohnung wird ab 1.4.X1 für 390,- NKM + 160,- BK-VZ vermietet. Ist das zulässig? Frage 2.2.: Wann darf den Mietern frühestens das erste Mieterhöhungsverlangen nach 558 BGB zugestellt werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete ab Okt. X1 bei 5,- /m² liegt? Wie hoch wäre die zulässige Mieterhöhung, ab wann würde sie gelten? Frage 2.3.: Ab 1.7.X2 zahlen die Mieter nun 400,00 NKM plus 160,00 BK-VZ. Am 13.9.X2 geht den Mietern ihre BeKo-Abrechnung für April bis Dez. X1 zu und ergibt eine Nachzahlung von 130,00 EUR. Die Höhe und Berechnung dieser Nachzahlung ist unstreitig, die Mieter zahlen den Betrag umgehend. Muss / darf sich daraus eine (Art) Mieterhöhung für die Mieter ergeben? Wenn ja, ab wann und in welcher Höhe? Wenn nein, warum nicht? Seite 3 von 6 bi_0505_aufg_mieterhoeg.doc

4 Frage 2.4.: Ab 1.11.X2 zahlen die Mieter monatlich nun 400,00 NKM plus 175,00 BeKo-VZ. Ab Mai X3 gilt ein neuer Mietspiegel, die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 5,90 / m². Ab wann und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung nach 558 BGB zulässig? Frage 2.5.: Ab 1.10.X3 zahlen die Mieter nun 468,00 NKM plus 175,- BeKo-VZ. Im Mai X5 (der Mietspiegel weist unverändert 5,90 aus) kann der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen nachweisen, für die der Mietpreis bei 6,10 NKM / m² / Monat liegt. Berechtigt ihn das zur Mieterhöhung nach 558 BGB? Wenn nein, warum nicht; wenn ja, warum, ab wann und in welcher Höhe? Frage 2.6.: Ab 1.8.X5 zahlen die Mieter nun 480,00 NKM plus 175,- BeKo-VZ. Ab Mai X6 gilt ein neuer Mietspiegel, der für die Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,60 / m² / Monat ausweist? Der Vermieter kann keine Vergleichswohnungen mit einer höheren NKM nachweisen. Haben die Mieter Anspruch auf Ermäßigung der NKM? Frage 2.7.: Vom 3.bis 16.5.X6 wird das Bad in der Wohnung modernisiert. Baukosten: ,- davon Instandhaltungskosten: 8.500,- Modernisierungskosten: 4.000,- Die Modernisierung wurde vom Vermieter form- und fristgerecht angekündigt, in dieser Ankündigung wurde eine Mieterhöhung nach 559 BGB in Höhe von 30,00 EUR / Monat angekündigt. Wann darf das Mieterhöhungsverlangen frühestens beim Mieter eingehen? Ab wann und in welcher Höhe gilt dann die Mieterhöhung? Frage 2.8.: Die Mieter haben die Modernisierung geduldet. Am 22.5.X6 erhalten sie das ME- Verlangen des Vermieters mit der Mieterhöhung um 33,00 auf 513,00 ab 1.8.X6. Ist dies auch unter Beachtung der bisherigen Mieterhöhungen so zulässig? Frage 2.9.: Die Mieter haben sich inzwischen über den Pumpelhausener Wohnungsmarkt informiert und sind sicher, eine billigere Wohnung zu finden. Bis wann können / müssen sie ihren unbefristeten Mietvertrag kündigen, wann müssen sie die Wohnung spätestens zurückgeben, was geschieht in dieser Zeit mit der Miethöhe? Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Seite 4 von 6 bi_0505_aufg_mieterhoeg.doc

5 3. Aufgabe 3a) Bestimmen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre eigene oder eine Ihnen bekannte Wohnung 3b) Suchen Sie im Internet nach den Mietspiegeln von mindestens zwei anderen Städten als Ihrer Heimatstadt und bestimmen Sie die dortige ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung, die den Angaben aus 3a) entspricht. 4. Aufgabe Eine ofenbeheizte Altbau-Wohnung (80 m²) ist zu einer NKM von 220,- zuzügl. BK-VZ 152,-EUR / Monat vermietet, eine Mieterhöhung hat seit über fünf Jahren nicht stattgefunden. Der Eigentümer der vermieteten Wohnung lässt eine Gasetagenheizung und moderne Schallschutzfenster einbauen. Kosten für die GEH: 5.500,- EUR Kosten für die neuen Fenster: 4.800,- EUR Die Kachelöfen bleiben in der Wohnung. Die alten Fenster waren noch nicht defekt, hätten aber dringend einen neuen Außenanstrich im Wert von 450,- EUR gebraucht; die neuen Fenster weisen deutlich höhere Schallschutzwerte und eine bessere Wärmeisolierung auf. Berechtigt dieser Umbau den Vermieter zur Mieterhöhung? (bitte begründen) Wenn ja wie viel beträgt die Miet-Erhöhung? Zusatzfrage 4a Der Mietspiegel weist für diese Wohnung aber einen Höchstwert von 3,02 / m² / Monat aus. Das wären bei 80 m² dann nur 241,60 NKM!?! Das Ergebnis von Aufgabe 4 lautet aber 310,29 Euro! Darf der Vermieter die Miete nun auf 241,60 oder auf 310,29 erhöhen? (Antwort bitte begründen) Seite 5 von 6 bi_0505_aufg_mieterhoeg.doc

6 5. Aufgabe Bitte bestimmen Sie die max. zulässige Mieterhöhung: Die Miete ist seit mehr als drei Jahren unverändert, bisherige NKM 350,- / Monat Die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung liegt bisher (ohne Mod.) bei 375,- / Monat. Eine gerade abgeschlossene Modernisierung (wurde form- und fristgerecht angekündigt) würde zu einer Mod.-Mieterhöhung von 50,- / Monat führen Ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung lt. Mietspiegel: Whg. unmodernisiert: 375,- Whg. modernisiert: 415,- 6. Aufgabe Wenn es um die Mieterhöhung für eine öffentlich geförderte Wohnung geht, gelten dann auch die Bestimmungen der 558 bis 559 b BGB? 7. Aufgabe Welche Möglichkeiten einer Mietänderung gibt es grundsätzlich? Studieren Sie dazu 557 bis 561 BGB sowie die entsprechenden Ausführungen in Ihrem Lehrbuch. 8. Aufgabe Welche formalen und inhaltlichen Anforderungen werden an ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach 558 BGB gestellt? 9. Aufgabe Welche formalen und inhaltlichen Anforderungen werden an eine beabsichtigte Modernisierung und an das damit verbundene Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach 559 BGB gestellt? 10. Aufgabe Innerhalb welcher Frist kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, wenn der Mieter einer Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nach 558 BGB nicht nachkommt? Seite 6 von 6 bi_0505_aufg_mieterhoeg.doc