Petra Breitsameter/Christian Grolik. Immobilien richtig vermieten! interna. Ihr persönlicher Experte

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1 Petra Breitsameter/Christian Grolik Immobilien richtig vermieten! interna Ihr persönlicher Experte

2 Inhalt 1. Vorwort 7 2. Preisbildung für Miete und Betriebskostenvorauszahlung Mietspiegel Ortsübliche Miete Kalkulation der Betriebskostenzahlung Die pauschale Betriebskostenzahlung Die Mietersuche Die Vermietung selbst in die Hand nehmen Inserat: Wenn Sie eine Eigentumswohnung zu vermieten haben Inserat: Wenn Sie ein Haus zu vermieten haben Beauftragung eines Immobilienmaklers und was dieser für Sie tun kann Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) Der Energieausweis nach EnEV Überprüfen der Mietinteressenten Selbstauskunft Lohnnachweis und Arbeitsvertrag De.M.Da.-Auskunft Schufa-Auskunft Referenzen Checkliste zur Überprüfung der Mietinteressenten Inhalte des Mietvertrags Schönheitsreparaturen 49 5

3 6. Übernahme bzw. Übergabe der Immobilie Checkliste Die Mietkaution Handhabung bei Schäden an der Immobilie Sicherheitseinbehalt für Betriebskostennachzahlungen Anlageformen für die Mietkaution Die Betriebskostenabrechnung Die Betriebskostenverordnung nach 2 BetrKV Haushaltsnahe Aufwendungen nach 35a EStG Beispiele für Verwalterabrechnungen und Betriebskostenabrechnungen Abrechnung mit getrennten umlagefähigen Kosten Abrechnung mit markierten umlagefähigen Kosten Nachvollziehbarkeit von Heizkostenabrechnungen Der Kontakt mit dem Mieterverein Checkliste zur Betriebskostenabrechnung Versicherungen für Mieter und Vermieter Wohngebäudeversicherungen Privathaftpflichtversicherung Hausratversicherung Rechtsschutzversicherung für Mieter und Vermieter Sonstiges Nützliche Internetseiten und Kontaktadressen Abkürzungen 134 Die Verfasser 135 6

4 2. Preisbildung für Miete und Betriebskostenvorauszahlung Ziel vieler Vermieter sind selbstverständlich möglichst hohe Mieteinnahmen, um die Rendite der Kapitalanlage zu steigern. Dem steht entgegen, dass in vielen Regionen das Angebot an Mietimmobilien höher ist als die Nachfrage, was zu fallenden Mietpreisen führt. Kann ein Vermieter in einer solchen Situation doch einen sehr guten Mietpreis erzielen, ist zu erwarten, dass das Mietverhältnis nicht lange andauert und sich die Mieter schon bald nach einer günstigeren Wohnmöglichkeit umsehen werden. Ausnahmen bilden Liebhaberimmobilien sowie bevorzugte Wohnlagen. Grundsätzlich ist es erstrebenswert, häufige Mieterwechsel zu vermeiden die Immobilien leiden unter jedem Umzug, und jeder Vermieter trägt bei einer Neuvermietung gewisse Risiken. Daher ergibt es Sinn, den Preis für die Kaltmiete so zu kalkulieren, dass die Immobilie möglichst langfristig vermietet werden kann, sprich: die einmal gewonnene gute Mietpartei zu halten. Zu berücksichtigen sind auf jeden Fall das Baujahr sowie der Zustand und die Extras der Immobilie. Versuchen Sie zunächst einzuschätzen, ob Ihre Immobilie niedrigen, mittleren oder hohen Wohnkomfort bietet. Anhaltspunkte können folgende Kriterien sein : - Wärmeversorgung (Öl- und Nachtspeicheröfen gehören zu niedrigem Wohnkomfort) 10

5 - Bodenbeläge (Teppiche zählen zu unterem bis mittlerem Wohnkomfort, Fliesen-, Parkett- und Korkböden beispielsweise zu hohem Wohnkomfort auch der Zustand ist entscheidend!) - sanitäre Einrichtungen (ist das WC separat und sind die Bäder deckenhoch gefliest, ist dies ein Indiz für mittleren bis hohen Wohnkomfort) - Einbauküche (bieten Sie eine höherwertige und noch relativ neue Einbauküche an, zählt dies ebenfalls zum hohen Wohnkomfort) - Modernisierungsmaßnahmen (wurden beispielsweise neue, Energie sparende Fenster eingebaut, bieten sie nun entsprechend mittleren oder hohen Wohnkomfort) - Kachelöfen oder offene Kamine, die zusätzlich zu einer modernen Heizung genutzt werden können, sprechen für hohen Wohnkomfort - Lift (Personenaufzug), Tiefgaragenplatz, ein großer Balkon oder eine Terrasse mit Gartenanteil werten die Immobilie ebenfalls auf - Kabelfernsehen oder eine moderne Satellitenanlage zählen ebenfalls zu mittlerem bis hohem Wohnkomfort Die meisten Immobilien bieten mittleren Wohnkomfort. Diese Einschätzung ist für den Preisvergleich wichtig, da Sie keine karg ausgestattete Altbauwohnung mit einer neuen, sehr gut ausgestatteten Wohnung preislich gleichsetzen können. 11

6 2.1 Mietspiegel Offizielle Mietspiegel werden von Städten und Gemeinden als Richtlinie für Vermieter und Mieter erstellt. Bitte erkundigen Sie sich im Rathaus der betreffenden Stadt, ob ein solcher Mietspiegel existiert. Wenn ja, können Sie sich diesen meist kostenlos beschaffen und als Richtlinie für den Mietpreis heranziehen. Der Mietspiegel ist meistens eine mehrseitige Broschüre, der Richtlinien in Bezug auf Wohngegend und Ausstattungsstandard entnommen werden können. Bitte achten Sie darauf, auf welcher Berechnungsgrundlage die Zahlen im Mietspiegel basieren (Vergleichbarkeit): Nettokaltmiete = Alle Betriebskosten (Betriebskosten sowie Heizungs- und Wasserkosten) werden aufgeschlagen Bruttokaltmiete = Nur Heizungs- und Wasserkosten werden aufgeschlagen Meistens werden Quadratmeterpreise angegeben, die Sie noch mit der Quadratmeterzahl Ihrer Immobilie multiplizieren müssen. Zu unterscheiden sind zwei Arten von Mietspiegeln, nämlich qualifizierte und einfache. Die einfachen Mietspiegel sind häufiger anzutreffen. Der Unterschied besteht darin, dass bei Streitigkeiten über die Miethöhe qualifizierte Mietspiegel vor Gericht als Ersatz für die ortsüblichen Vergleichsmieten berücksichtigt werden und ansonsten ein Sachverständiger mit der individuellen Einschätzung beauftragt wird. Für Mieterhöhungsverlangen können gem. 558 d BGB auch einfache Mietspiegel als Grundlage herangezogen werden. 12

7 2.2 Ortsübliche Miete Ist kein Mietspiegel vorhanden, muss die ortsübliche Miete anderweitig ermittelt werden. Anhaltspunkte geben die Immobilienanzeigen in den Tageszeitungen und im Internet. Fragen Sie auch Freunde und Bekannte, egal ob diese Vermieter oder Mieter sind, welche Mieten sie bezahlen bzw. annehmen. Achten Sie bitte darauf, dass Sie nicht Netto-, Bruttokalt- und Bruttomieten miteinander vergleichen und dass die Werte für Autostellplätze vorher in Abzug gebracht werden. Die Nettomiete ist die reine Kaltmiete, zu der die monatlich zu leistende Betriebskostenvorauszahlung oder die Betriebskostenpauschale addiert wird. Nehmen Sie die Kaltmiete, teilen Sie diese durch die Quadratmeteranzahl der Vergleichswohnung und Sie erhalten den Quadratmeterpreis, den Sie wiederum mit der Größe Ihrer Wohnung (Quadratmeter Wohnfläche) multiplizieren und auf diese Weise einen vergleichbaren Wert erhalten. Beispiel: Einzuschätzende Wohnung: anrechenbare Wohnfläche: 87 qm Nettokaltmiete inkl.stellplatz: EUR 542,00 Stellplatzmiete: EUR 20,00 mittlerer Wohnkomfort Baujahr 1990 Rechnen Sie also EUR 542,00 abzüglich EUR 20,00, dann erhalten Sie als Ergebnis den Wert von EUR 522,00, den Sie durch 87 teilen. Der Quadratmeterpreis (nettokalt) beträgt in diesem Fall also EUR 6,00. 13

8 Vergleichswohnung: anrechenbare Wohnfläche: 98 qm Nettokaltmiete ohne Stellplatz: EUR 686,00 mittlerer Wohnkomfort Baujahr 1995 Teilen Sie bitte EUR 686,00 durch 98 qm und Sie erhalten einen Quadratmeterpreis von EUR 7,00. Die Vergleichswohnung im Beispiel ist um EUR 1,00 pro Quadratmeter teurer, aber fünf Jahre jünger als die Beispielwohnung. Die Preise sind also durchaus vergleichbar. Für zusätzliche Preisinformationen können Sie auch Makler und Hausverwaltungen befragen. Berücksichtigen Sie diese Möglichkeit der Fairness halber bitte nur, wenn Sie die Vermietung der Immobilie über dieses Unternehmen zumindest in Erwägung ziehen. Bitte vergessen Sie bei der Preisfindung nicht, für eventuell vorhandene Kfz-Stellplätze, Tiefgaragenplätze oder Garagen separat einen Preis zu veranschlagen. Diese Preise werden üblicherweise der ermittelten Nettokaltmiete aufgeschlagen. Je nach Region sowie Baujahr und Zustand der Parkflächen und Parkplatzsituation können für oberirdische Abstellplätze ca. EUR 10,00 bis 40,00, für Tiefgaragenstellplätze (Stapelparker) ca. EUR 20,00 bis 60,00, für normale Tiefgaragenstellplätze ca. EUR 30,00 bis 70,00 und für Einzelgaragen EUR 50,00 bis 120,00 veranschlagt werden. Kurzer Exkurs: Im Mietpreis für den Tiefgaragenplatz sind die umlegbaren Betriebskosten in der Regel enthalten. Vorsicht bei größeren Sanierungsmaßnahmen in der Tiefgarage! Hier kann 14