Mietspiegel. des Nordkreises Gütersloh

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1 Mietspiegel 2004 des Nordkreises Gütersloh für Altbauwohnungen und freifinanzierte Neubauwohnungen im Bereich der Städte Borgholzhausen, Halle (Westf.), Versmold, Werther und der Gemeinde Steinhagen Zusammengestellt und fortgeschrieben von: Mieterbund Ostwestfalen-Lippe e.v. im Dt. Mieterbund, Bielefeld, Marktstr. 5, Telefon: / , Telefax: / Kreiswohnstättengenossenschaft Halle (Westf.) eg, Halle (Westf.), Kättkenstr. 33, Telefon: / , Telefax: / Stadt Borgholzhausen, Borgholzhausen, Schulstraße 5, Telefon: / , Telefax: / Stadt Halle (Westf.), Halle (Westf.), Ravensberger Straße 1, Telefon: / , Telefax: / Stadt Versmold, Versmold, Münsterstraße 16, Telefon: / , Telefax: / Stadt Werther (Westf.), Werther (Westf.), Mühlenstraße 2, Telefon: / , Telefax: / Gemeinde Steinhagen Steinhagen, Am Pulverbach 25, Telefon: / , Telefax: /

2 Ortsübliche Vergleichsmieten in EURO/m² mtl. (Kaltmieten ohne Betriebskosten) Ausstattung der Wohnung mit Baujahr - WC und - Bad/Dusche (siehe Ziff. 4 allg. Wohnlage - Sammelheizung Erläuterungen) 1. Altbau bis normale Wohnlage 2,35 4, gute Wohnlage 2,86 4,70 2. Neubau bis normale Wohnlage 3,12 4, gute Wohnlage 3,37 4,70 3. Neubau vom bis normale Wohnlage 3,43 4, gute Wohnlage 3,73 4,91 4. Neubau vom bis normale Wohnlage 3,68 5, gute Wohnlage 3,78 5,21 5. Neubau vom bis normale Wohnlage 3,68 5, gute Wohnlage 4,29 5,73 6. Neubau ab normale Wohnlage 4,04 6, gute Wohnlage 4,86 6,54

3 Allgemeine Erläuterungen 1. Dieser Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel gem. 558 d BGB, aufgrund dessen vermutet wird, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Er dient als Begründungsmittel bei Mieterhöhungsverlangen und als Orientierungshilfe beim Abschluss von Neuvermietungen. Die e BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom (BGBl. I S.1149) regeln das Verfahren bei Mieterhöhungen für Altbauwohnungen und freifinanzierte Neubauwohnungen. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Beachtung der gesetzlichen Fristen verlangen, wenn die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, - seit 15 Monaten unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhung nach Modernisierung und Veränderung von Betriebskosten) und - die angestrebte Miete die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. Ortsüblich ist die Miete, die in den 5 Gemeinden für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nach dem Gesetz kann zur Begründung der Mieterhöhung außer auf einen Mietspiegel auch auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen Bezug genommen werden. 2. Die vorstehende Tabelle enthält Eckwerte, von denen im Einzelfall nach oben wie nach unten abgewichen werden kann. Die Mietrahmen beziehen sich auf Wohnungen von etwa 40 bis 100 m². Für kleinere bzw. größere Wohnungen können sich Zu- bzw. Abschläge ergeben. Die Mietwerte sind für Appartements (abgeschlossene kleinere Wohneinheiten mit Küche/Kochnische, Bad/Dusche, WC und Sammelheizung) sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser nur bedingt anwendbar. 3. Die vorstehende Tabelle gilt für Wohnungen in normaler Wohnlage und für Wohnungen in guter Wohnlage. Für Wohnungen in einfacher Wohnlage kann ein Abschlag von bis zu 10 % und für Wohnungen in bester Wohnlage kann ein Zuschlag bis zu 10 % vorgenommen werden. 4. Die vorstehende Tabelle gilt für Wohnungen, die mit Sammelheizung, WC, Bad oder Dusche ausgestattet sind (Standardwohnungen). Für Wohnungen, bei denen eine Sammelheizung, ein WC, ein Bad oder eine Dusche fehlt, kann ein Abschlag von jeweils 10 % gegenüber dem Mietpreis für eine Standardwohnung vorgenommen werden. 5. Altbauwohnungen, die so umfassend modernisiert worden sind, dass die hierfür aufgewendeten Kosten mindestens ein Drittel der Baukosten für einen vergleichbaren Neubau betragen haben, können in die Kategorie des Jahres der Durchführung der Modernisierung eingeordnet werden.

4 Eine Altbauwohnung ist nur dann umfassend modernisiert, wenn Ausstattung, Größe und Beschaffenheit der Wohnung im Wesentlichen der einer Neubauwohnung entsprechen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn der Wohnwert der Wohnung durch weitergehende Maßnahmen, wie Einbau energiesparender Heizungsanlagen, Dämmung der Außenwände, Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, des Schallschutzes, der sanitären Einrichtungen, Einbau von neuzeitlichen Fenstern, Verbesserung der Wasserversorgung und entsorgung u.a. nachhaltig verbessert wird. Hinweis: Liegt keine umfassende Modernisierung in diesem Sinne vor (sog. 1/3 Grenze ), bleibt 559 BGB unberührt (Modernisierungszuschlag in Höhe von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten). Besondere Erläuterungen zur Tabelle 1. Wohnlagen Für die Einstufungen müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnlichen Merkmale überwiegend zutreffen. Einfache Wohnlage Wohnungen im Bereich von Industrieanlagen, starke Lärm- u. Geruchsbelästigung, Wohnungen mit wenig Licht, Luft und Sonne, keine öffentlichen Verkehrsmittel in der Nähe, ungünstige Einkaufsmöglichkeiten, kaum Frei- und Grünflächen. Normale Wohnlage Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen. Gute Wohnlage Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, mit Baumbepflanzungen an Straßen bzw. in Vorgärten, im wesentlichen nur Anliegerverkehr, verkehrsberuhigte Zonen, gute Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigende Einrichtungen, günstige Verkehrsverbindungen mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Beste Wohnlage Aufgelockerte Bebauung, überwiegend Familienheime, ruhige Wohngegend, Durchgrünung des gesamten Wohngebietes, günstige Verkehrsanbindungen. 2. Miete Die Tabellenwerte geben die Kaltmiete ohne Betriebskosten an. Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung in der Fassung ab sind z. B.: Heiz- und

5 Warmwasserkosten, Wassergeld, Entwässerungsgebühren, Hausbeleuchtung, Schornsteinfegergebühren, Grundsteuer, Hausversicherung (Sach- u. Haftpflicht), Müllabfuhrgebühren, Straßenreinigungsgebühren, Gartenpflege, Kosten des Fahrstuhls und der Gemeinschaftsantenne sowie Hauswartkosten. Erfahrungswerte für die oben aufgezählten Betriebskosten (ohne Heizungs- und Warmwasserkosten) liegen in der Regel zwischen 1,02 bis 1,53 EUR/m²) monatlich. Die Umlage richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen. Nebenleistungen, z. B. Kosten einer Garage/ eines Abstellplatzes, sowie Schönheitsreparaturen sind in den Mietwerten nicht enthalten. 3. Besondere Merkmale Innerhalb des Mietrahmens sind die nachstehenden Merkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) zu berücksichtigen. Diese können in besonderen Fällen zur Über- und Unterschreitung der Eckwerte führen. Art Entscheidend ist die grundsätzliche Struktur der Wohnung, z. B. Ein- oder Mehrfamilienhaus, abgeschlossene Wohnung bzw. nicht abgeschlossene Wohnung. Größe Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also keine Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche und Garage. Für die Wohnflächenberechnung ist von der Wohnflächenverordnung in der Fassung ab auszugehen. Ausstattung Innerhalb der Ausstattungsgruppen sind u.a. zu berücksichtigen: Art der Fußböden: Böden ohne Belag, Kunststoffböden, Teppichböden, Parkettböden, Stein/Fliesen. Art der Fenster: Einfach- bzw. Doppelverglasung, Aluminiumfensterrahmen, Spezialverglasung. Art der Küche: Kochnische, Kochküche, Wohnküche Art der Beheizung: Zentralheizung, Etagenheizung, Nachtstromspeicherheizung, Gasaußenwandöfen. Sanitärausstattung: Lage des WC im Gebäude bzw. außerhalb des Gebäudes, Bad und WC getrennt, zusätzliches Bad bzw. Dusche, zusätzliches WC, Gemeinschaftstoilette, zentrale Warmwasserversorgung, Warmwasserbereiter, eingebaute Badewanne, gekachelte Wände.

6 Weitere Ausstattung: Fahrstuhl, Müllschlucker, Türsprechanlage, Hausantenne, Breitbandkabelanschluss, automatische Wascheinrichtung, Kücheneinbauteile, Einbauschränke, Heizungsverkleidungen, Möbel. Für das Mobiliar ist ein angemessener Zuschlag zu berücksichtigen. Sonstiges: Balkon, Loggia, Nebenräume, Keller, Wasch- und Trockenräume, Gemeinschaftsräume, Garage, Carport, Kfz-Abstellplatz, Gartenbenutzung. Beschaffenheit Grundrissgestaltung: Verhältnis von Haupträumen zu Nebenräumen, Größe und Höhe der Räume, gefangene Räume, langer Flur. Sonstiges: Gegenwärtiger Zustand der Wohnung und Unterhaltung des Gebäudes, Fenster, Fußböden, technische Einrichtungen, Treppenhaus, Fassade. Lage im Gebäude: Wohnungslage im Gebäude: Vollgeschoss, Dachgeschoss, Kellergeschoss Vorderhaus, Hinterhaus.