SchiedsamtsZeitung 74. Jahrgang 2003, Heft 11 Online-Archiv Seite Organ des BDS. Mieterhöhung wegen Modernisierung

Transkript

1 Mieterhöhung wegen Modernisierung von Franz Rustige, Eitorf/Sieg (Fortsetzung von 10/03, Seite 222) Härtefälle Ob ein Härtefall vorliegt, muss unter folgenden Gesichtspunkten geprüft werden: 1. Bauliche Folgen 2. Vorzunehmende Maßnahmen 3. Bisherige Aufwendungen der Mietpartei 4. Erhöhung des zu erwartenden Mietzinses Bauliche Folgen Wenn davon ausgegangen werden muss, dass durch den Einbau von isoverglasten Fenstern nunmehr Feuchtigkeitsprobleme in der Mietwohnung entstehen, dann braucht nach einem Urteil des LG Hamburg aus 1995 die Mietpartei der Maßnahme nicht zuzustimmen. Wenn die Mietwohnung 2 Zimmer ohne Bad hat, der Vermieter nun aber ein Bad einbauen lassen will unter Fortfall eines Zimmers, so dass die Wohnung dann nur noch aus einem Zimmer und einem Bad besteht, so bedeutet dies einen erheblichen Eingriff in das Mietverhältnis, zumal die Mietpartei nunmehr dann nur noch über ein Zimmer verfügt und keine akzeptable Nutzung des Wohnraums mehr zulässt (Urteil LG Hamburg aus 1989). Vorzunehmende Maßnahmen Auch bei Modernisierungsarbeiten ist nach einem Urteil des AG Hamburg aus 1988 die gesundheitliche Unversehrtheit des Mieters höher zu bewerten als das Interesse des Vermieters an einer Modernisierung seiner Mietwohnung. Nach einem Urteil des BVerfG aus 1992 sind die Gerichte verpflichtet, mit besonders großer Sorgfalt zu prüfen, ob Gesundheit und Leben des Mieters möglicherweise gefährdet sind. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/5

2 Nach einem Urteil des LG Berlin aus 1988 sind Modernisierungsarbeiten wie z.b. der Einbau einer Gasetagenheizung, die notgedrungen mit Schmutz- und Lärmbelästigung verbunden sind, für ältere Menschen nicht hinnehmbar und können somit zur Ablehnung der Modernisierungsmaßnahme führen. Eine Härte liegt auch dann vor, wenn die Mietwohnung wegen der umfangreichen Maßnahmen zur Modernisierung über Wochen oder sogar Monate nicht bewohnbar ist und der Mietpartei die Unterbringung in einem Hotel auf Kosten des Vermieters nicht zumutbar ist. Bisherige Aufwendungen der Mietpartei Hat die Mietpartei mit Zustimmung des Vermieters z.b. eine Gasetagenheizung auf ihre Kosten eingebaut und verlangt nunmehr der Vermieter die Beseitigung dieser Heizungsanlage, weil er eine zentrale Ölheizungsanlage in dem Mietwohngrundstück einbauen lassen will, kann dies für die Mietpartei eine Härte bedeuten und die Mietpartei berechtigen, die Duldung der beabsichtigten Modernisierung zu verweigern. Erhöhung des zu erwartenden Mietzinses Die Erhöhung des Mietzinses nach vorgenommener Modernisierung muss für die Mietpartei tragbar sein. Hier ist aber die Grenze der zumutbaren Erhöhung sehr flüssig und auch die Rechtsprechung hat hierfür keine einheitlich anzuwendende Regelung vorgesehen, so dass die Kriterien des Einzelfalles zu berücksichtigen sind. Insbesondere muss aber auch das Einkommen der Mietpartei berücksichtigt werden. Bei Energiesparmaßnahmen hat das LG Berlin 1996 darauf hingewiesen, dass eine Mieterhöhung nicht viermal höher sein darf als die Heizkostenersparnis beträgt. Wird die Mieterhöhung jedoch zu einem guten Teil durch Wohngeld aufgefangen, so entfällt nach einem Urteil des LG Köln von 1992 ein Härtegrund. Der Vermieter kann nach einem Urteil des LG Hamburg von 1986 von der Mietpartei aber nicht verlangen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, um die finanzielle Härte zu beseitigen. Eine extreme Mietzinssteigerung ist jedoch dann kein Härtegrund, wenn der Vermieter lediglich Maßnahmen vornimmt, wie sie allgemein üblich sind.»all-gemein üblich«ist nach einem Urteil des BGH von 1992 ein Zustand, der bei mindestens Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/5

3 zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes angetroffen wird. Mieterrechte: Erstattung von Aufwendungen Mietminderung während der Modernisierungsarbeiten Außerordentliches Kündigungsrecht Erstattung von Aufwendungen Aufwendungen, die die Mietpartei infolge von Modernisierungsarbeiten machen muss, wie z.b. die Reinigung der Wohnung, hat ihr der Vermieter nach Urteilen von LG Hamburg 1987, AG Schöneberg 1978 und AG Gelsenkirchen Buer 1979 in einem angemessenen Umfang zu ersetzen. Kann die Mietpartei während der Modernisierungsarbeiten die Küche längere Zeit nicht benutzen und muss sie deshalb auswärts essen, so zählen auch diese Kosten zu den Aufwendungen, die der Vermieter ersetzen muss. Selbst Aufwendungen der Mietpartei, die durch das Versetzen von Möbeln und die Reinigung der Mietwohnung entstehen, müssen nach einem Urteil des AG Hamburg aus 1999 von dem Vermieter in angemessenem Umfang ersetzt werden. Auf Verlangen der Mietpartei muss der Vermieter nach den Bestimmungen von 541 b Abs. 3 BGB sogar Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten leisten (AG Köln 1981). Mietminderung während der Modernisierungsarbeiten Wird durch die Modernisierungsarbeiten der Wohnwert der Wohnung aufgehoben oder stark gemindert, ist die Mietpartei nach Urteilen von LG Mannheim aus 1986 und AG Hamburg aus 1987 zu einer Mietminderung selbst dann berechtigt, wenn sie vorher den Modernisierungsarbeiten zugestimmt hat. Außerordentliches Kündigungsrecht Hat der Vermieter der Mietpartei die Modernisierungsarbeiten angekündigt, kann die Mietpartei bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats kündigen. Wenn z.b. der Vermieter der Mietpartei Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/5

4 die Modernisierungsarbeiten am 18. Januar ankündigt, so kann die Mietpartei bis Ende des Monats Februar schriftlich die Kündigung der Mietwohnung aussprechen. Die Mietpartei muss dann spätestens am 31. März die Wohnung räumen. Wenn die Mietpartei von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht, darf der Vermieter bis zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe nicht mit den baulichen Modernisierungsmaßnahmen beginnen. Mieterhöhung Der Vermieter kann, wenn er die Modernisierungsarbeiten in allen erforderlichen Punkten ordnungsgemäß angekündigt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen ( 559 Abs. 1 BGB). Sind in einem Mietwohngrundstück Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, dann ist der Vermieter gehalten, die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen angemessen auf die einzelnen Mietwohnungen zu verteilen und dies den Mietparteien zu erläutern. Ebenfalls ist bei Energiesparmaßnahmen der Einsparungseffekt zu erläutern und erforderlichenfalls auch nachzuweisen ( 559 Abs. 2 BGB). Sehr wichtig ist der Hinweis, dass im Zuge der Modernisierungsarbeiten vorgenommene Instandsetzungsarbeiten nicht mit in die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme eingerechnet werden dürfen. Eine schriftliche Erklärung des Vermieters hierüber kann die Mietpartei sogar verlangen (so LG Braunschweig 1990, AG Neunkirchen 1991, AG Kassel 1982, AG Hannover 1981, LG Oldenburg 1981 und AG Köln 1981). Aufgrund der Vielzahl der angegebenen Gerichtsentscheidungen lässt sich erkennen, wie häufig die Gerichte mit den Problemen, die bei Modernisierungsarbeiten entstehen, in der Vergangenheit beschäftigt worden sind und sicherlich auch in Zukunft noch beschäftigt werden. Hat der Vermieter es versehentlich oder bewusst unterlassen, die Mietpartei vor Beginn der Modernisierungsarbeiten ordnungsgemäß schriftlich zu informieren, so verschiebt sich die Mieterhöhung um 6 Monate ( 559 Abs. 2 Satz 2 BGB).Trotzdem be- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/5

5 steht aber nach wie vor die Pflicht des Vermieters über Art, Umfang, Beginn und Dauer der Modernisierungsmaßnahme zu informieren, damit die Mietpartei auch nach Beendigung der Maßnahme sich über alle Erfordernisse, die eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsarbeiten auslösen, genau informieren kann. Die 6-monatige Verschiebung der Mieterhöhung wegen mangelhafter Information über den neuen Mietzins ist nicht von der Rechtsprechung entschieden worden, sondern gesetzlich geregelt. Auf die Besonderheiten von Modernisierung mit öffentlichen Mitteln, die in der Praxis sehr wenig vorkommt, sollte deshalb hier nur informativ hingewiesen werden. Trotz Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter daneben auch den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben ( 558 ff BGB). Ausführungen hierzu sollten aber gesonderten Aufsätzen vorbehalten bleiben. Es darf davon ausgegangen werden, dass diese Erläuterungen sicherlich dazu geeignet sind, den Schiedspersonen eine fundierte Grundlage zu bieten, den Parteien, wenn sie wegen vermögensrechtlicher Ansprüche aus Mieterhöhungen wegen durchgeführter Modernisierungsarbeiten in Anspruch genommen werden, einen sachlich zutreffenden Vergleich vorzuschlagen, der den Rechtsfrieden zwischen den Parteien wieder herstellen kann. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/5