Norbert Geis Mitglied des Deutschen Bundestages

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1 Norbert Geis Mitglied des Deutschen Bundestages Platz der Republik 1 Wilhelmstraße 60, Zi Berlin Tel: (030) Fax: (030) norbert.geis@bundestag.de 1 Rede zur 1. Lesung des von der Bundesregierung eingebrachten Entwurfs eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) Drs. 17/10485 Rede gehalten in der 195. Sitzung des Deutschen Bundestages am Donnerstag, den 27. September 2012 Es gilt das gesprochene Wort Das Mietrecht muss so gestaltet sein, dass die Interessen des Vermieters und des Mieters in einer guten Weise gegeneinander abgewogen werden. Dabei sind folgende zwei Überlegungen zu beachten: Der überwiegende Teil der Bevölkerung befriedigt seinen Wohnbedarf nicht durch selbstgenutztes Eigentum, sondern als Mieter. Von den 40 Mio. Wohnungen in Deutschland sind knapp 24 Mio. Mietwohnungen. Dies bedeutet, dass das Mietrecht einen hohen Stellenwert in unserer Rechtsordnung hat, dass es ein wichtiges Ordnungselement in unserer Gesellschaft ist. Ein zweiter Aspekt ist ebenso wichtig: Der überwiegende Teil der Mietwohnungen, nämlich 61 % oder rund 14,5 Mio. Einheiten wird nicht von großen Wohnungsbaufirmen oder vom Sozialen Wohnungsbau bereitgestellt, sondern von Kleinanbietern, für welche die

2 2 Mietwohnung der Vermögensbildung und der Altersvorsorge dient. Sie haben sich unter großen Entbehrungen und oft mit hoher Eigenbelastung ein Haus gebaut mit ein oder zwei Mietwohnungen. Dieser Fleiß und dieser Einsatzwillen ist wohnungswirtschaftlich von allergrößter Bedeutung. Daher haben wir einen solchen hohen Mietwohnungsbestand. Deshalb muss das Mietrecht immer so gestaltet sein, dass es für den Kleinanbieter interessant bleibt, sein hart erspartes Geld im Mietwohnungsbau zu investieren. Der vorliegende Gesetzentwurf versucht vor allem mit den Regelungen über das Mietnomadentum diesen Interessen gerecht zu werden. Aber es geht nicht nur um die Interessen von Vermieter und Mieter. Es wird vielmehr auch ein zentrales gesamtgesellschaftliches Anliegen aufgegriffen und umgesetzt. Es geht um die Verbesserung der Energieeffizienz, die eine der entscheidenden Säulen der Energiewende ist. Ohne Verbesserung der Energieeffizienz wird die Energiewende nicht gelingen. Deshalb muss der derzeitige Wohnungsbestand nach energetischen Gesichtspunkten umgestaltet werden. Immerhin entfallen 40 % des deutschen Endenergieverbrauches und rund 20 % der CO²-Emission auf Gebäude. Gelingt hier eine Verbesserung, kommt die Energiewende einen großen Schritt voran. Der vorliegende Gesetzentwurf soll dafür die gesetzlichen Rahmenbedingungen schaffen, soweit das Verhältnis von Vermieter und Mieter betroffen ist. So soll nach dem Entwurf der Mieter künftig Maßnahmen des Vermieters zur energetischen Modernisierung grundsätzlich dulden müssen. Damit aber nicht genug. Damit der Vermieter überhaupt bereit ist, sein erspartes Geld in die Hand zu nehmen, um solche Maßnahmen durchzuführen, sollen diese energetischen Modernisierungen für eine begrenzte Zeit von 3 Monaten nicht mehr zu einer

3 3 Mietminderung führen dürfen. Dies ist zunächst zweifellos eine den Mieter einseitig belastende Regelung. Sie kann nur mit dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der Energiewende gerechtfertigt werden. Der Vermieter, insbesondere wenn er zu den Kleinstanbietern gehört, ist nur dann bereit, solche Investitionen, die den allgemeinen Interessen der Effizienz und des Klimaschutzes dienen, durchzuführen, wenn er nicht zu große Hindernisse zu überwinden hat. Allerdings hat am Ende auch der Mieter von solchen Maßnahmen Vorteile. Er profitiert bei einer energetischen Sanierung von niedrigeren Betriebskosten und einem höheren Wohnwert. Hat der Mieter Aufwendungen wegen der Baumaßnahmen, dann bleibt ihm der Anspruch auf Aufwendungsersatz erhalten. Der Ausschluss des Minderungsrechtes soll darüber hinaus nicht gelten, wenn die Modernisierungsmaßnahmen zur Unbewohnbarkeit der Wohnung führen, z. B. bei einem Austausch der Heizung im Winter. Entsteht für den Mieter bei solchen Baumaßnahmen eine besondere Härte, muss diese berücksichtigt werden. Allerdings hat der Mieter dann die Pflicht, sie rechtzeitig und fristgerecht anzukündigen. Hinderungsgründe können auch nach Fristablauf noch geltend gemacht werden, wenn der Mieter ohne eigenes Verschulden die Frist versäumt hat. Umstände, die nur eine wirtschaftliche Härte bedeuten, müssen allerdings rechtzeitig geltend gemacht werden. Hier kann die Fristversäumnis nicht geheilt werden. Der Grund liegt darin, dass für den Vermieter eine höchstmögliche Planungssicherheit bestehen muss.

4 4 Es bleibt auch bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen wie bisher mit jährlich 11 % auf die Miete umgelegt werden können. In den meisten Mietshäusern wird die Wärme durch eine hauseigene Zentralheizung besorgt. Die Möglichkeit aber die Wärme durch einen gewerblichen Wärmelieferanten von außen ins Haus zu holen, werden jedoch größer. Der vorliegende Entwurf sieht vor, die sogenannten Contracting-Kosten als Betriebskosten umzulegen. Voraussetzung ist, dass der gewerbliche Wärmelieferant eine neue Anlage errichtet oder die Wärme über ein Wärmenetz liefert. Wichtig ist, dass die Interessen des Mieters entsprechend berücksichtigt werden. Voraussetzung für eine Umstellung ist daher insbesondere, dass durch diese Umstellung der Mieter keine höheren Kosten zu tragen hat. Deshalb wird die Kostenneutralität im Gesetz auch ausdrücklich festgeschrieben. Ein weiterer wichtiger Ansatz des Entwurfes ist die Bekämpfung des Mietnomadentums. Deshalb wird der Schutz des Vermieters vor zahlungsunwilligen Mietern nachhaltig verbessert werden. Auf der anderen Seite wird der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumsanlagen besser geschützt. Bislang konnte ein ordentliches Kündigungsrecht auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters gestützt werden, ohne dass zu Gunsten des Mieters die Kündigungssperrfrist des 577 a BGB eingegriffen hätte. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass bereits jeder Erwerb durch eine Personengesellschaft oder einer Erwerbsmehrheit die Sperrfrist für die Kündigung durch den Vermieter in Gang setzt. Der Schutz des 577 a BGB bleibt in diesen Fällen also gewährleistet.

5 5 Wenn der Gesellschafter oder Erwerber der selben Familie oder dem selben Haushalt angehört, gilt dieser Schutz des 577 a BGB bei Übertragung des Eigentums nicht. Das gleiche ist der Fall, wenn vor Überlassung des Wohnraumes an den Mieter Wohneigentum begründet worden ist.