Mietrechtsänderung 2016: Weniger Miete beim Modernisieren

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Käte Schmitt
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Mietrechtsänderung 2016: Weniger Miete beim Modernisieren Foto: Tom-Hanisch - Fotolia.

Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt.

Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.

1 Mietrechtsänderung 2016: Weniger Miete beim Modernisieren Foto: Tom-Hanisch - Fotolia.com Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss. Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden. Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG) Autor: Heidi Schnurr Worum geht es? Mietrechtsänderung 2016: Was der Gesetzgeber für 2016 plant

2 Modernisierungsumlage soll gekürzt werden Das Bundesjustizministerium will mit einer weiteren Mietrechtsänderung, die voraussichtlich noch 2016 kommen soll, die Mieterhöhungen weiter abbremsen. Bisher war schon im Koalitionsvertrag vereinbart, dass die Modernisierungsumlage von derzeit 11 Prozent auf 10 Prozent gekürzt werden soll. Jetzt soll es damit ernst werden: Ein entsprechender Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums vom sieht vor, dass die Vermieter statt der bisherigen 11 Prozent nur noch 8 Prozent der angefallenen Modernisierungskosten, gerechnet auf die Jahresmiete, auf die Mieter umlegen dürfen. Beispiel: Für den Umbau Ihrer Mietwohnung haben Sie EUR ausgegeben. Sie können nach der derzeitigen Rechtslage die monatliche Miete Ihres Mieters also um 27,50 EUR (11 % von EUR Modernisierungskosten = 330 EUR : 12 Monate = 27,50 EUR Mieterhöhung pro Monat) erhöhen. Wird die Modernisierungsumlage auf 8 Prozent reduziert, können Sie Ihre Miete stattdessen nur um 20 EUR erhöhen (8 % von EUR = 240 EUR : 12 Monate = 20 EUR Mieterhöhung pro Monat). Mit einer neuen Kappungsgrenze und dem Absenken der Modernisierungsumlage sollen teure Luxussanierungen erschwert werden, die die derzeitigen Mieter nicht aufbringen können und deswegen ausziehen müssen. Kappungsgrenze für Modernisierungserhöhung soll kommen Die Kürzung der Modernisierungskosten von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent soll nur der erste Schritt sein, die Mieten wegen einer Modernisierung zu dämpfen. In einem zweiten Schritt soll eine Kappungsgrenze nach Modernisierungen eingeführt werden. Kappungsgrenze heißt: Sie dürfen Ihre Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums nur um einen Maximalwert erhöhen. Konkret sollen Sie die Miete nach einer Modernisierung innerhalb der nächsten 8 Jahre nur noch um maximal 3 EUR pro Quadratmeter erhöhen dürfen (= Kappungsgrenze bei Modernisierungen). Bisher konnten Sie bereits nach einem Jahr die nächste Modernisierungserhöhung durchführen. Die Obergrenze bildete lediglich eine Wuchermiete.

3 Modernisierungserhöhungen sollen einfacher werden Nach so viel schlechten Nachrichten, nun eine gute Nachricht: Weil Kleinvermieter oftmals mit dem komplizierten Mieterhöhungsverfahren nach einer Modernisierung überfordert sind, soll das Mieterhöhungsverfahren vereinfacht werden. Die Vereinfachungsregelung soll jedoch nur für Modernisierungen gelten, die nicht mehr als EUR kosten. Bisher müssen ja von den Modernisierungskosten die Kosten abziehen, die für eine an sich fällige Reparatur gespart werden. Weil das Ermitteln der abzuziehenden Instandhaltungskosten sehr aufwendig ist, soll stattdessen in einem neuen 559c BGB ein pauschaler Instandhaltungsabzug von 50 Prozent eingeführt werden. Modernisierungskappungsgrenze gilt nicht im vereinfachten Verfahren Dafür muss sich der Kleinvermieter nicht an die neue Kappungsgrenze von 3 EUR pro Quadratmieter halten. Außerdem bestimmt der neue 559 c BGB, dass sich der Vermieter nicht mehr den Zinsvorteil eines zinslosen oder zinsverbilligten Darlehens, das er zum Finanzieren der Maßnahme aufgenommen hat, beim Berechnen der Modernisierungskosten abziehen muss. Ihnen bleibt dabei die Wahl: Als Vermieter können Sie wählen, ob Sie von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchten und dafür einen Instandhaltungskostenabzug von 50 Prozent in Kauf nehmen oder lieber den schwierigeren Weg gehen und von den Modernisierungskosten die tatsächlichen Instandhaltungskosten umlegen. Zusätzlicher Modernisierungstatbestand soll eingeführt werden Schon lange ist die Rede davon, dass der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen nach 555b BGB um eine zusätzliche Regelung ergänzt werden soll. Nach dem geplanten 555b Nummer 8 BGB soll auch ein alters- oder behindertengerechter Umbau eine Modernisierung darstellen, sofern die Wohnung hinterher auch dauerhaft von dieser Nutzergruppe (ältere Menschen und Menschen mit Behinderung) genutzt wird. Härtegründe: Wenn die Miete teurer als das Einkommen ist Für manch' einen Mieter kann die Modernisierung und spätere Mieterhöhung eine finanzielle Härte darstellen. Grundsätzlich sollen Mieter nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten ausgeben müssen. So jedenfalls steht es im Gesetzentwurf des Justizministeriums vom

4 Dabei kommt es auf das Einkommen aller im Haushalt des Mieters lebenden Personen an. Also nicht nur auf das Einkommen des Mieters. Mietrechtsänderung: Wohnfläche soll mit ins Gesetz Bisher hat der BGH bei einer Wohnflächenabweichung noch eine Abweichung bis zu 10 Prozent toleriert. Erst ab einer Wohnflächenabweichung ab 10 Prozent durfte der Mieter mindern oder der Vermieter nach seiner Mieterhöhung die tatsächlich größere Wohnfläche zugrunde legen. Damit muss der Mieter für nicht existente Mietflächen Miete und Betriebskosten zahlen. Gerade hat der BGH entschieden, dass die Toleranzgrenze von 10 Prozent bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr gilt. Künftig soll es nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen Der Gesetzgeber sieht das ähnlich. Das Ministerium will für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete und für Modernisierungsmieterhöhungen künftig immer die tatsächlichen Wohnflächen zugrunde legen. Selbst bei den Betriebskosten soll es künftig auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen und nicht etwa auf die, die im Mietvertrag steht. Flächenabweichung: Wann der Mieter künftig mindern darf Bei Mietminderungen ist es bisher so: Erst ab einer Flächenabweichung von mindestens 10 Prozent zulasten des Mieters darf dieser die Miete mindern. Künftig soll es so sein, dass der Mieter bei jeder noch so kleinen Flächenabweichung mindern darf, sofern er beweisen kann, dass seine Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist. Gelingt ihm dieser Beweis nicht, berechtigt eine Flächenabweichung unter 10 Prozent nach wie vor nicht zur Mietminderung, sondern gilt als unerhebliche Flächenabweichung. Wie die Wohnfläche künftig berechnet wird Der neue, geplante 554 BGB regelt, wie die Wohnfläche berechnet werden soll. Mieter und Vermieter können sich bereits im Mietvertrag darauf einigen, wie die Wohnfläche berechnet werden soll: - für bis zum bezugsfertige Gebäude: nach den 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnungen, - ab dem bezugsfertige Gebäude: nach der Wohnflächenverordnung alternativ - nach anderen anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen.

5 Was gilt, wenn keine Wohnflächenberechnung vereinbart wurde Steht nichts nur Wohnflächenberechnung im Mietvertrag gilt: - Für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, gelten die 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung. - Für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter - immer zu einem Viertel angerechnet werden. Mietschulden: Wer nachzahlt, macht die ordentliche Kündigung unwirksam Bisher ist es so: Wem wegen Mietschulden fristlos gekündigt wird, kann die Kündigung mit einer vollständigen Zahlung seiner Mietschulden noch innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (sog. Schonfristzahlung) abwenden. Das gilt jedoch nur für eine fristlose, nicht aber für eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung. Haben Sie also dem Mieter wegen seiner Mietschulden fristlos gekündigt und nicht auch noch gleich hilfsweise ordentlich, konnte der Mieter mit dem Nachzahlen seiner Mietschulden die fristlose Kündigung unwirksam machen. Hätten Sie gleichzeitig auch ordentlich gekündigt, wäre das nicht möglich gewesen! Geplant ist jetzt, dass auch eine ordentliche Kündigung mit dem Begleichen der Mietschulden abgewendet werden kann. Damit erleichtert der Gesetzgeber Mietschuldnern eine Kündigung abzuwehren. Für den Gesetzgeber ist es kaum noch vermittelbar, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung als schärferes Mittel mit einer Nachzahlung unwirksam werden soll, eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund jedoch nicht. meineimmobilie.de-tipp Eine Mietrechtsänderung wird 2016 kommen. Bleibt nur noch die Frage, was genau am Ende im Gesetzespaket alles drin steht! Ziemlich sicher ist, dass es der Modernisierungsumlage an den Kragen gehen wird und eine Regelung zur Wohnfläche mit ins Gesetz soll - falls der BGH mit seiner Rechtsprechung nicht schneller ist und sich ein "Wohnflächenparagraf" damit erübrigt.

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