Recht so? Neues aus Genossenschafts- und Mietrecht

Transkript

1 AG Große Wohnungsgenossenschaften Regionalberatung am 8. März 2012 Recht so? Neues aus Genossenschafts- und Mietrecht RAin Mirjam Luserke Verbandsjustiziarin Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V

2 Aktueller Stand Mietrechtsnovellierung: Referentenentwurf für eine Änderung des Mietrechts (MietRÄndG) vom Änderungsblock: Erleichterung energetischer Modernisierung u. a. Einführung einer Contracting-Regelung in 556 c BGB-E stärkster Kritikpunkt. Forderung: keinesfalls eine Verschärfung der Formalien Mietminderungsrecht des Mieters bei Durchführung der Maßnahme für drei Monate ausgeschlossen, 556 c BGB-E Forderung: grundsätzlicher Ausschluss des Minderungsrechts nicht durchsetzbar. Ausschluss mit zeitlicher Begrenzung wird als vermittelnde Auffassung gesehen. 2. Änderungsblock: Zahlungsverzug, Mietnomadentum und Beseitigung von Räumungshemmnissen 3. Änderungsblock: Ende des Münchner Modells

3 Aktueller Stand Mietrechtsnovellierung: Stellungnahme Verbände (BSI) vom : Grundsätzlich wird Absicht des Gesetzgebers begrüßt, durch eine gesetzliche Regelung die Vereinbarkeit von Mietrecht und Klimaschutz zu verbessern. Allerdings wird der vorgelegte Entwurf dem Auftrag der Bundesregierung, die mietrechtlichen Erschwernisse im Zusammenhang mit der Durchführung einer energetischen Sanierung zu senken, nicht umfassend gerecht. Anpassungen sind vor allem beim Thema Wärmecontracting erforderlich und werden als Forderung in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht. Gesetz soll vor der Sommerpause im Bundestag beraten werden

4 Historie: Erstmals Thematisierung im Fachausschuss Recht GdW durch VSWG Zwischenzeitlich: Entwicklung zahlreicher Ansätze zum Handling des Problems praktische und rechtliche Umsetzungsmöglichkeit sehr begrenzt Präsentation des Themas auf landespolitischer und gesellschaftlicher Ebene in Sachsen durch den VSWG März 2007: Stellungnahme des GdW ggü. BMJ zum Regierungsentwurf zur Reform des Verbraucherinsolvenzverfahrens, Änderung des 109 InsO. Keine Aufnahme der Forderung in den Regierungsentwurf

5 Oktober 2007: Auf Landesebene Anschreiben an Staatsminister und Bundesratsreferenten mit Erläuterung der Rechtslage; Empfehlung der Aufnahme einer Regelung durch die Ausschüsse des Bundesrates, Gegenäußerung der Bundesregierung greift dies auf Vorschlag gesetzl.regelung durch Ausschüsse: Ausweitung der Regelung des 109 InsO, d. h. Ausschluss der Kündigung der Wohnung durch den Insolvenzverwalter auch auf Kündigungsverbot der Genossenschaftsanteile, wenn die Beteiligung in Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung steht. Höhe des geschützten Geschäftsguthabens soll dabei an Kautionshöhe orientiert werden

6 März 2008: bis April 2009: Beratungen in den Ausschüssen des deutschen Bundestags Keine Berichterstattergespräche, keine Beratungen im Rechtsauschuss September 2009: Neuwahlen Bundestag Dezember 2010: Schreiben des GdW an das BMJ bzw. Bundestags- Neustart abgeordnete mit Forderung nach Ergänzung der Insolvenzordnung. Aufhänger ist Urteil des BGH vom , das Zugriff des Insolvenzverwalters auf AGH als genossenschaftsrechtlich zulässig erachtet und die Regelung in der Mustersatzung, dass das AHG im Insolvenzfalle haftet, kippt

7 : Antwort BMJ, dass gesetzgeberische Erörterung erforderlich ist. Zwischenzeitlich: Weitere intensive Präsentation des Themas auf landesund bundes-politischer und gesellschaftlicher Ebene in Sachsen durch den VSWG und auf Bundesebene durch den GdW schließlich:

8 Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz vom : Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens, zur Stärkung der Gläubigerrechte und zur Insolvenzfestigkeit der Lizenzen 67 c GenG-E

9 66 a GenG-E Kündigung im Insolvenzverfahren Themabezogene neue Regelungen im Referentenentwurf: 66a GenG-E Kündigung im Insolvenzverfahren Wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Mitglieds eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt, so kann der Insolvenzverwalter das Kündigungsrecht des Mitglieds an dessen Stelle ausüben Klarheit über Verfahren der Kündigung ( für das Mitglied, also nach 65 GenG). Festlegung der Möglichkeit der Kündigung der freiwilligen Beteiligung für den Insolvenzverwalter

10 67 c GenG-E Kündigungsausschluss bei Wohnungsgenossenschaften (1) Die Kündigung der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch den Gläubiger ( 66) oder den Insolvenzverwalter ( 66 a) ist ausgeschlossen, wenn die Mitgliedschaft Voraussetzung für die Nutzung der Wohnung des Mitglieds ist und sein Geschäftsguthaben höchstens das Vierfache des auf einen Monat entfallenden Nutzungsentgelts ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten beträgt

11 Kündigung durch Insolvenzverwalter nicht möglich unter zwei Voraussetzungen: 1. Voraussetzung: Mitgliedschaft ist Voraussetzung für die Nutzung einer Wohnung und 2. Voraussetzung: Maximum: GGH nicht höher als vier Nettokaltmieten Geschäftsguthaben Pflichtanteile Nettokaltmiete

12 Kündigung der Mitgliedschaft durch Insolvenzverwalter möglich: 1. Voraussetzung: Mitgliedschaft nicht Voraussetzung für die Nutzung einer Wohnung und/oder 2. Voraussetzung: Maximum von vier Nettokaltmieten ist überschritten Geschäftsguthaben Pflichtanteile Nettokaltmiete

13 67 c GenG-E Kündigungsausschluss bei Wohnungsgenossenschaften (2) Übersteigt das Geschäftsguthaben des Mitglieds den Betrag nach Absatz 1, ist die Kündigung der Mitgliedschaft nach Absatz 1 auch dann ausgeschlossen, wenn es durch Kündigung einzelner Geschäftsanteile nach 67 b auf einen nach Absatz 1 zulässigen Betrag vermindert werden kann

14 Möglichkeit der Kündigung der freiwilligen Anteile nach 67 b GenG durch den Insolvenzverwalter, Kündigung der Mitgliedschaft bleibt davon unberührt, wenn Voraussetzungen nach Abs.1 für den Ausschluss der Kündigung gegeben sind dann keine Kündigung der Mitgliedschaft möglich Geschäftsguthaben freiwillige Anteile Maximum Geschäftsguthaben Pflichtanteile Nettokaltmiete

15 Ist die vorgesehene Obergrenze von vier Nettokaltmieten für unsere sächsischen Wohnungsgenossenschaften ausreichend? Hintergrund: Bezüglich des Vorschlages im Referentenentwurf gibt es bundesweit unterschiedliche Auffassungen. Für die Stellungnahme des GdW, die bis Mitte März abzugeben ist, werden belastbare Zahlen benötigt. Daher Abfrage erfolgt. Rücklauf von ca. 160 Fragebögen. Auswertung: Vier Nettokaltmieten als Obergrenze erscheinen insgesamt zu knapp bemessen, fünf Nettokaltmieten würden mehr Fälle erfassen moderates und verhältnismäßiges Forderungsmanagement im Gesetzgebungsverfahren, Spatz in der Hand sollte Zielstellung sein

16 1. Regelung für ein überaus praxisrelevantes Thema 2. Regelung im Genossenschaftsgesetz selbst und nicht in der Insolvenzordnung 3. Wohnungsgenossenschaft wird als eigene Besonderheit im Gesetzestext und der Gesetzessystematik wahrgenommen 4. Nicht nur für Insolvenzverwalter Kündigungsausschluss, sondern auch für jeden Gläubiger eines Mitglieds mehr als gefordert

17 Veranstaltungshinweise Rechtsbereich Rund um den Vorstandsanstellungsvertrag am GenossenschaftsRECHTabwechslungreich am in Dresden am in Berlin Qualifizierung Aufsichtsräte am 27./

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!