Modernisierungs- Handbuch

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1 Modernisierungs- Handbuch Wohn- und Geschäftsraum von Dr. Ulf. P. Börstinghaus Richter am Amtsgericht; Lehrbeauftragter an der Universität Bielefeld Norbert Eisenschmid Rechtsanwalt Berlin Ingeborg Esser Dipl.Kfm., Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin Berlin 2014

2 2014 Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Satz: Druckerei C. H. Beck Nördlingen Druck und Bindung: fgb freiburger graphische betriebe GmbH & Co. KG Bebelstr. 11, Freiburg Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

3 Revision, Vorwort Revision Vorwort Vorwort 1 Die Modernisierung des Wohnungsbestandes hat eine immense Bedeutung. Nicht nur, dass nach Angaben der Banken ungefähr doppelt so viel Geld für Modernisierung wie für den Neubau aufgewandt wird, die Erhaltung des Wohnungsbestandes ist für Mieter, aber auch Vermieter, generell von besonderer Bedeutung. Gebäude als langlebige Wirtschaftsgüter müssen den sich wandelnden Anforderungen permanent angepasst werden. Die Umsetzung erfolgt in verschiedenen Schritten. Es geht um die mietrechtliche Durchsetzung der Maßnahme, ihre Finanzierung, ihre steuerliche Behandlung und die Möglichkeit der Mieterhöhung. Das vorliegende Handbuch soll neben einem Überblick auch eine vertiefende Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen geben, die bei der Modernisierung von Gebäuden, insbesondere von Wohnraum zu beachten sind. Neben den mietrechtlichen Rahmenbedingungen sind auch steuerrechtliche und förderungsrechtliche Aspekte aufgenommen worden. Dabei haben wir besonders berücksichtigt, dass der Gesetzgeber der 17. Legislaturperiode mit dem MietRÄndG 2013 dem Umstand Rechnung tragen wollte, dass der Energiebedarf in den kommenden Jahren bei immer knapper werdenden Energiereserven weiter wachsen wird. Die Energieeinsparung sowie die damit einhergehende Verminderung der CO2-Emissionen zum Zwecke des Klimaschutzes gehört somit zu den wichtigen Zukunftsaufgaben. Das MietRÄndG 2013 soll daher ein Baustein sein, den Primärenergiebedarf im Gebäudebestand bis 2050 um 80 % zu senken und die energetische Sanierungsrate für Gebäude von 1 % auf 2 % zu verdoppeln. Vor allem der Wohngebäudesektor spielt für die Energieeffizienz und den Klimaschutz eine Schlüsselrolle. 40 % des deutschen Endenergieverbrauchs und rund 20 % der CO2-Emissionen entfallen auf Gebäude. Die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes, einschließlich des vermieteten Wohnraums, ist daher in der Zukunft von zentraler Bedeutung. Im Anhang des Buches finden sich zahlreiche Materialien und Musterschreiben, die für die Praxis bei der Modernisierung unerlässlich sind und sowohl Mietern wie auch Vermietern und Investoren eine konkrete Hilfestellung bieten. Gelsenkirchen und Berlin im April 2014 Richter am AG Dr. Ulf Börstinghaus RA Norbert Eisenschmid V

4 Revision, Vorwort 1 Es haben bearbeitet: Dr. Ulf. P. Börstinghaus: Kap. 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 Norbert Eisenschmid: Kap. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13, 14 Ingeborg Esser: Kap. 15, 16 VI

5 Revision, Inhaltsübersicht Revision Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht... IX Abkürzungsverzeichnis XIX Literaturverzeichnis... XXV Kap. 1 Instandhaltung, Instandsetzung, Ersetzung und Modernisierung (Eisenschmid). 1 Kap. 2 Die Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen (Eisenschmid)... 7 Kap. 3 Die Modernisierungsmaßnahmen (Eisenschmid) Kap. 4 Die Modernisierungsankündigung gem. 555c BGB (Börstinghaus/ Eisenschmid).. 63 Kap. 5 Die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (Eisenschmid) Kap. 6 Vereinbarungen anlässlich von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Eisenschmid) Kap. 7 Die prozessuale Durchsetzung des Duldungsanspruchs (Börstinghaus/ Eisenschmid) Kap. 8 Die verschiedenen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierungsmaßnahme (Börstinghaus/Eisenschmid) Kap. 9 Die Mieterhöhung nach 559 BGB (Börstinghaus) Kap. 10 Die Mieterhöhungserklärung gemäß 559b BGB (Börstinghaus) Kap. 11 Rechtsfolgen der Mieterhöhungserklärung gemäß 559b BGB (Börstinghaus). 227 Kap. 12 Die prozessuale Durchsetzung der Mieterhöhung gemäß 559 BGB (Börstinghaus). 233 Kap. 13 Die Rechte des Mieters vor, während und nach einer Modernisierung (Börstinghaus/Eisenschmid) Kap. 14 Die Mietermodernisierung (Eisenschmid) Kap. 15 Bilanzielle und steuerliche Behandlung von Modernisierungsmaßnahmen (Esser) Kap. 16 Öffentliche Förderung am Beispiel der KfW (Esser) 309 Anhang Sachverzeichnis VII

6 Revision Inhaltsübersicht... Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis... VII XIX XXV Kapitel 1. Instandhaltung, Instandsetzung, Ersetzung und Modernisierung A. Entstehungsgeschichte der gesetzlichen Regelung 1 B. Regelungszweck... 3 C. Anwendungsbereich... 4 Kapitel 2. Die Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen A. Maßnahme 7 B. Erhaltung der Mietsache... 8 I. Umfang der Erhaltungsmaßnahmen... 9 II. Die Ersetzung veralteter Anlagen und Bauteile... 9 III. Maßnahmen nach 9 EnEV IV. Maßnahmen nach 10 EnEV V. Erforderlichkeit VI. Einzelfälle C. Duldungspflicht des Mieters I. Umfang der Duldungspflicht II. Zumutbarkeit der Maßnahme III. Mitwirkungspflicht des Mieters D. Ankündigungspflicht des Vermieters E. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters F. Abweichende Vereinbarungen. 18 G. Verhältnis des 555a zu Erfüllungs-, Gewährleistungs- und Kündigungsregelungen H. Schadensersatzanspruch des Vermieters I. Prozessuales Kapitel 3. Die Modernisierungsmaßnahmen A. Grundlagen der Neuregelung.. 23 B. Die Änderung des vertragsgemäßen Zustands C. Die Tatbestände der Modernisierung I. Einsparung von Endenergie Bauliche Veränderung Die Einsparung von Endenergie a) Die Endenergie b) Die Energieeffizienz Die Nachhaltigkeit IX

7 X 4. In Bezug auf die Mietsache Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparmaßnahme Einzelfälle a) Fenster b) Heizungsanlage c) Heizungskessel d) Leitungen und Armaturen e) Thermostatventile.. 33 f) Ausstattung zur Verbrauchserfassung g) Wärmedämmung II. Einsparung von (nicht erneuerbarer) Primärenergie Der Primärenergiefaktor Die EnEV Kraft-Wärme-Kopplung Wärmepumpe Ausnahmen III. Der nachhaltige Klimaschutz IV. Einsparung des Wasserverbrauchs V. Wohnwertverbesserung Erhöhung des Gebrauchswerts Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Abgrenzungsfragen a) Der anzulegende Bewertungsmaßstab.. 42 b) Rückbaumaßnahmen c) Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit d) Maßnahmen nach einer Wohnwertverbesserung e) Modernisierende Instandsetzung f) Weitergehende Maßnahmen g) Sonstiges Einzelfälle a) Antenne b) Aufzug c) Badezimmer d) Balkon e) Behindertengerechte Ausstattung f) Fahrstuhl g) Fußboden h) Gegensprechanlage. 53 i) Haustür k) Kabelanschluss l) Kacheln m) Küche n) Multimedia o) Nebenräume p) Rauchwarnmelder. 55 q) Sattelitenschüssel r) Schallschutz s) Versorgungsleitung. 58 t) Treppenhaus u) Türschließanlage v) Warmwasser w) Wohnumfeld x) Wohnungstür y) Zentralheizung VI. Nicht zu vertretende Maßnahmen... 60

8 VII. Schaffung neuen Wohnraums Errichten eines neuen selbstständigen Gebäudes Beseitigung von Schäden Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse 62 Kapitel 4. Die Modernisierungsankündigung gem. 555c BGB A. Allgemeines B. Der richtige Absender I. Allgemeines II. Einschaltung von Hausverwaltungen III. Personenmehrheiten auf Vermieterseite Eheleute BGB-Gesellschaften Erbengemeinschaften Wohnungseigentümer.. 70 a) Vermietung erfolgt nach Aufteilung b) Vermietung erfolgt vor Aufteilung IV. Rechtsfolgen V. Maßgeblicher Zeitpunkt.. 72 VI. Stellvertretung C. Der richtige Adressat I. Mieter Eheleute als Mieter Gesellschaft bürgerlichen Rechts II. Bevollmächtigung III. Tod des Mieters D. Die richtige Form I. Allgemeines II. Textform Allgemeines Anlagen Vollmachten E. Zugang der Erklärung I. Allgemeines II. Zustellung durch Gerichtsvollzieher III. Öffentliche Zustellung IV. Besonderheiten F. Der richtige Inhalt I. Allgemeines II. Art, voraussichtlicher Umfang, voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer Die Art der Maßnahme Der voraussichtliche Umfang Voraussichtlicher Beginn der Maßnahme Voraussichtliche Dauer der Maßnahme III. Die zu erwartende Erhöhung der Miete IV. Der Hinweis auf den Härteeinwand XI

9 V. Der Hinweis auf Pauschalwerte VI. Entbehrlichkeit der Mitteilung/Bagatellmaßnahme VII. Nichterfüllung, Schlechterfüllung der Mitteilungspflicht G. Rechte und Pflichten des Vermieters I. Vorschusspflicht II. Kündigung III. Schadensersatz H. Sonstiges I. Nachteilsverbot Kapitel 5. Die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen A. Überblick B. Die Duldungspflicht des Mieters I. Umfang der Duldungspflicht II. Unterlassungspflicht C. Die Härtegründe I. Die Härtegründe des Mieters Die vorzunehmenden Arbeiten Die baulichen Folgen Die vorausgegangene Aufwendung des Mieters Die zu erwartende Mieterhöhung Sonstige Härten II. Die zu berücksichtigenden Personen auf der Mieterseite III. Die zu berücksichtigenden Personen auf der Vermieterseite IV. Die gegenstehenden Interessen Die Vermieterinteressen Die Interessen anderer Mieter Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes V. Das Abwägungsgebot D. Gewerberaum E. Die Mitteilungspflicht des Mieters I. Der Fristbeginn II. Ablauf der Frist F. Rechtsfolgen bei Verletzung der Hinweispflicht des Vermieters G. Aufwendungsersatz H. Abweichende Vereinbarungen. 120 I. Das Verhältnis der Modernisierungsregelungen zu den Erfüllungs- und Gewährleistungsvorschriften 120 Kapitel 6. Vereinbarungen anlässlich von Erhaltungsund Modernisierungsmaßnahmen A. Einleitung B. Der Normenkonflikt C. Die Wohnraummiete D. Die Gewerberaummiete XII

10 Kapitel 7. Die prozessuale Durchsetzung des Duldungsanspruchs A. Allgemeines B. Klageantrag 127 C. Das gerichtliche Verfahren D. Der Streitwert E. Die Darlegung- und Beweislast F. Einstweiliger Rechtschutz I. Allgemeines II. Erhaltungsmaßnahmen III. Modernisierungsmaßnahmen IV. Einstweiliger Rechtschutz für den Mieter G. Zwangsvollstreckung Kapitel 8. Die verschiedenen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierungsmaßnahme A. Die verschiedenen Mietpreissysteme B. Der preisfreie Wohnungsbau I. Allgemeines II. Mieterhöhung nach 558 BGB III. Mieterhöhung nach 559 BGB IV. Die Kombination verschiedener Mieterhöhungsmöglichkeiten C. Der preisgebundene Wohnungsbau I. Formale Anforderungen II. Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung III. Mieterhöhungsgründe Gesteigerte Kapitalkosten Vorzeitige Rückzahlung öffentlicher Mittel Verwaltungs- und Instandsetzungskosten Mieterhöhung bei degressivem Abbau öffentlicher Mittel Mieterhöhung nach Modernisierung IV. Die Mietsenkung Kapitel 9. Die Mieterhöhung nach 559 BGB A. Allgemeine 147 I. Entstehungsgeschichte der Vorschrift II. Inhalt und Zweck der Norm Allgemeines Zweck der Vorschrift a) Im privatrechtlichen Bereich b) Öffentlich-rechtlich c) Wohnungspolitisch d) Umweltpolitisch e) Mieterschutz B. Anwendungsbereich der Vorschrift I. Allgemeines XIII

11 II. Ausschlusstatbestände Gesetzliche Ausschlusstatbestände Vertragliche Ausschlusstatbestände III. Abgrenzung zu 555 ff. BGB C. Allgemeine Voraussetzungen für eine Mieterhöhung I. Vermieter als Bauherr Allgemeines Besondere Mietverhältnisse a) Untermietverträge b) Zwischenvermietungen c) Eigentumswohnungen Mietermodernisierung Fälle der Rechtsnachfolge Öffentliche Erschließungsmaßnahmen II. Der Begriff der baulichen Veränderung III. Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandhaltung IV. Die einzelnen Modernisierungstatbestände D. Der Umfang der Mieterhöhung I. Die zu berücksichtigenden Kosten Allgemeines Einzelne Kostenarten a) Architektenhonorar b) Aufwendungsersatz c) Baunebenkosten d) Finanzierungskosten. 174 e) Mietausfall f) Schönheitsreparaturen Nichtberücksichtigung von Instandsetzungskosten II. Der Umlageschlüssel Allgemeines Die einzelnen Umlageschlüssel III. Die Ermittlung der neuen Miete IV. Die Anrechnung von Kürzungsbeträgen Allgemeines Voraussetzungen für den Abzug von Kürzungsbeträgen a) Zuschüsse gem. 559a Abs. 1 BGB b) Gewährung von zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen gem. Abs c) Mieterdarlehen gem. 559a Abs. 3 BGB Berechnung der Anrechnung a) Zinsverbilligte Darlehen b) Aufwendungszuschüsse c) Aufwendungsdarlehen d) Baukostenzuschüsse Verteilung der Drittmittel auf verschiedene Wohnungen ( 559a Abs. 4 BGB) Dauer der Anrechnung. 192 V. Steuerliche Auswirkungen 192 VI. Die Begrenzung der Mieterhöhung E. Der Ausschluss der Mieterhöhung gem. 559 Abs. 4 BGB I. Allgemeines II. Die Abwägungskriterien Die zu erwartende Mieterhöhung Höhe des Mietereinkommens XIV

12 3. Vermieterinteressen Teilweiser Ausschluss Geltendmachung des Härteeinwands Ausschluss des Härteeinwandes a) Allgemein üblicher Zustand b) Nicht zu vertretende Umstände c) Form und Frist für Erhebung der Einwendungen Kapitel 10. Die Mieterhöhungserklärung gemäß 559b BGB A. Allgemeines B. Form der Erklärung I. Absender II. Adressat III. Form C. Inhalt der Erklärung I. Allgemeines II. Berechnung Erläuterung Erhöhungsbetrag D. Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung Kapitel 11. Die Rechtsfolgen einer Mieterhöhungserklärung gemäß 559b BGB A. Die Mieterhöhung I. Allgemeines II. Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung B. Die Kündigung Kapitel 12. Die prozessuale Durchsetzung einer Mieterhöhung gemäß 559 BGB A. Vom Vermieter betriebene Verfahren B. Vom Mieter betriebene Verfahren C. Streitwert Kapitel 13. Die Rechte des Mieters vor, während und nach einer Modernisierung A. Die Minderung der Miete I. Grundsätze der Mietminderung Der Mangelbegriff a) Der maßgebliche Zeitpunkt b) Der Einfluss technischer Regelwerke c) Anpassung an zeitgemäße Wohnverhältnisse d) Modernisierung Abgrenzung zum unerheblichen Mangel a) Die Wohnungsgröße als Mangel b) Einzelfälle geringfügiger Mängel II. Ausschluss der Minderung bei Modernisierung Energetische Modernisierung ( 555b Nummer 1) a) Die dreimonatige Frist b) Der Begriff der Maßnahme c) Parallele Maßnahmen Sonstige Modernisierung Sonstiges XV

13 B. Schadensersatz C. Aufwendungsersatz I. Konkurrenzverhältnis zu 536a Abs. 2 BGB und 539 Abs. 1 BGB II. Umfang des Aufwendungsersatzes III. Vorschuss IV. Sonstiges D. Die Kündigung des Mietverhältnisses I. Die ordentliche Kündigung II. Die außerordentliche fristgemäße Kündigung Nach einer Modernisierungsankündigung Nach der Modernisierungsmieterhöhung a) Allgemeines b) Anwendungsbereich. 269 c) Voraussetzungen d) Die Kündigung e) Wirkung der Kündigung Die außerordentliche fristlose Kündigung gem. 543 Abs. 2 BGB a) Allgemeines b) Die einzelnen Kündigungstatbestände c) Nur erhebliche Mängel berechtigen zur Kündigung d) Keine zusätzlichen allgemeinen Zumutbarkeitserwägungen. 282 e) Erforderlichkeit einer Fristsetzung f) Angemessene Frist zur Geltendmachung des Kündigungsgrunde Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung gem. 569 Abs. 1 BGB a) Allgemeines b) Voraussetzungen c) Einzelfälle im Zusammenhang mit Bau- und Modernisierungsarbeiten d) Fristsetzung e) Begründungserfordernis Kapitel 14. Die Mietermodernisierung A. Mietmodernisierung I. Grundsätze II. Verbote III. Erlaubnisvorbehalte IV. Maßnahmen zur Bestandserhaltung V. Unterbliebene Vertragsabsprache Fehlende Beeinträchtigung Berücksichtigung des Vertragszwecks VI. Anspruch auf Sicherung. 296 VII. Regeln der Technik VIII. Störender Eindruck IX. Erheblicher Eingriff X. Erhaltungspflicht des Mieters XI. Rückbau und Verwendungsersatz B. Mustervertrag Kapitel 15. Bilanzielle und steuerliche Behandlung von Modernisierungsmaßnahmen A. Allgemeines B. Bilanzielle Behandlung von Modernisierungsmaßnahmen I. Vorbemerkungen XVI

14 II. Aktivierungsvoraussetzungen Herstellung eines Vermögensgegenstands Erweiterung eines Vermögensgegenstandes Über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung a) Gesamtnutzungsdauer b) Gebrauchswert Zusammenhängende Baumaßnahmen a) Zeitlicher Zusammenhang b) Sachlicher Zusammenhang III. Außerplanmäßige Abschreibungen bei nicht rentierlichen Herstellungskosten C. Steuerliche Behandlung von Modernisierungsmaßnahmen I. Vorbemerkung II. Anschaffungsnahe Aufwendungen III. Steuerermäßigung für sog. Handwerkerleistungen bei selbstgenutztem Wohneigentum Voraussetzungen Höhe der Steuerermäßigung Kapitel 16. Öffentliche Förderung am Beispiel der KfW Anhang A. Materialien I. BGB. 536, 555a 555f, II. Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung EnEV 2007) vom 24. Juli 2007 (GBGl. I S. 1519) (ohne die Änderungen von 2014) III. Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung EnEV 2014) vom (BGBl. I S. 3951) IV. Modernisierungs- und Energieeinspargesetz ModEnG in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993) V. Verwaltungsvereinbarung zwischen Bund und Ländern gemäß 6 Abs. 3 ModEnG über den Katalog energiesparender Maßnahmen VI. Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 30. Juli VII. Mustervereinbarung Modernisierung durch Mieter VIII. Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln Arbeitshilfen für die kommunale Mietspiegelerstellung IX. Anwendungsschreiben zu 35a EStG; Überarbeitung des BMF-Schreibens vom 15. Februar 2010 IV C 4 S 2296-b/07/0003 (2010/ ) ; BStBl. I 140 vom 10. Januar X. Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden; vom 18. Juli B. Formulare und Muster I. Duldungsverfahren Musterschreiben für die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gemäß 555c BGB für Maßnahme gem. 555b Ziff. 1 BGB mit Senkung der Betriebskosten XVII

15 2. Musterschreiben für die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gemäß 555c BGB für eine Maßnahme gem. 555b Ziff. 2 BGB Musterschreiben für die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gemäß 555c BGB für Maßnahme gem. 555b Ziff. 5 BGB mit Neueinführung von Betriebskosten Musterschreiben für die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gemäß 555c BGB für Maßnahme gem. 555b Ziff. 6 BGB. 444 II. Mieterhöhungsverfahren Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung auf ortsübliche Vergleichsmiete Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens eines Vertreters Teilweise Zustimmung des Mieters Zurückweisung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter Mieterhöhung gem. 559 BGB nach energetischer Modernisierung Mieterhöhung gem. 559 BGB für energetische Modernisierung unter Anrechnung von Fördermitteln Mieterhöhung gem. 559 BGB unter Anrechnung von ersparten Instandsetzungsaufwendungen Mieterhöhung gem. 559 BGB für energetische Modernisierung nach rechtzeitiger Geltendmachung von Härtegründen durch Mieter Mieterhöhung gem. 559 BGB für energetische Modernisierung nach Geltendmachung nicht zu berücksichtigender Härtegründe durch den Mieter III. Klageverfahren Klage auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme Klage auf Zustimmung zur Erhöhung einer Nettomiete gemäß 558 BGB (Begründungsmittel: einfacher Mietspiegel) nach Modernisierungsmaßname und Ausführungen zur Kappungsgrenze Zahlungsklage nach Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung gemäß 559 BGB Zahlungsklage nach Mieterhöhung gem. 559 BGB wegen energetischer Modernisierung nach Geltendmachung von wirtschaftlichen Härtegründen verbunden mit Klage auf zukünftige Leistung Sachverzeichnis XVIII