Modernisierung der Mietwohnung

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1 NomosPraxis Modernisierung der Mietwohnung Bearbeitet von Dr. Tobias Mahlstedt 1. Auflage Buch. 270 S. Kartoniert ISBN Recht > Zivilrecht > Mietrecht, Immobilienrecht > Mietrecht, Pachtrecht, Leasing, Immobilienverwaltung schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 NomosPraxis Mahlstedt Modernisierung der Mietwohnung Nomos

3 NomosPraxis Dr. Tobias Mahlstedt Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wirtschaftsmediator Modernisierung der Mietwohnung Nomos

4 Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. ISBN Auflage 2014 Nomos Verlagsgesellschaft, Baden-Baden Printed in Germany. Alle Rechte, auch die des Nachdrucks von Auszügen, der fotomechanischen Wiedergabe und der Übersetzung, vorbehalten.

5 Vorwort Angesichts immer knapper werdender Energiereserven und der Auswirkungen des Klimawandels hat der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 Vermietern die Durchführung von energetischen Modernisierungen erleichtern und ihre Investitionsbereitschaft fördern wollen. Dem liegt die Erkenntnis zugrunde, dass der Wohngebäudebereich für Energieeffizienz und Klimaschutz eine Schlüsselrolle einnimmt: 40 Prozent des deutschen Endenergieverbrauchs und rund 20 Prozent der CO 2 -Emissionen entfallen in Deutschland auf Gebäude (vgl Drucksache Deutscher Bundestag 17/10485, Seite 13). Die Förderung von Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand hat der Gesetzgeber zum Anlass genommen, das gesamte Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem gesonderten Kapitel des Bürgerlichen Gesetzbuches neu zu ordnen und mit dem Recht der Mieterhöhung nach Modernisierung zu harmonisieren. Mehrere grundlegende Urteile des Bundesgerichtshofs wurden dabei kodifiziert. Allerdings sind mit der gesetzlichen Neuregelung auch eine Reihe neuer Rechtsfragen entstanden, etwa zum Minderungsausschluss bei energetischen Modernisierungen oder zu den besonders praxisrelevanten modernisierenden Instandsetzungen. Das vorliegende Buch erläutert seinen Lesern kompakt diese Spezialmaterie des Mietrechts und schließt damit eine Lücke, da es hierzu bislang kaum eine monografische Darstellung gibt. Das Buch wendet sich an alle, die von Berufs wegen mit der Modernisierung von Mietwohnungen befasst sind. Dabei ist es mir ein Anliegen, das Thema auch für Nichtjuristen verständlich zu machen. Wiederholungen und Verweise erleichtern dem Leser einen schnellen und geschlossenen Zugriff auf die benötigten Informationen. Die bis einschließlich Juni 2014 publizierte Literatur und Judikatur ist eingearbeitet. Eine umfassende Rechtsprechungsübersicht über alle Modernisierungsmaßnahmen und mehrere Muster geben dem Leser praktische Hilfe. Herrn Nikolai Schmellenmeier danke ich herzlich für seine engagierte Hilfe beim Redigieren und Formatieren. Zur Verbesserung und Fortentwicklung des Werkes nehme ich von seinen Lesern Anregungen und Kritik gerne entgegen. Berlin, im Juli 2014 Tobias Mahlstedt 5

6 Inhaltsverzeichnis Vorwort... 5 Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Modernisierungsmaßnahmen ( 555 b BGB) A. Einleitung/Grundsätze I. Die Modernisierungsvarianten im Überblick II. Generelle Voraussetzungen einer Modernisierung III. Rechtsfolgen der Modernisierung im Überblick B. Die einzelnen Modernisierungsvarianten I. Energetische Modernisierung Einsparung von Endenergie Einsparung in Bezug auf die Mietsache Nachhaltige Einsparung von Endenergie Anwendungsfall: Fensteraustausch Anwendungsfall: Heizungsmodernisierung Anwendungsfall: Wärmedämmung II. Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und Klimaschutz Einsparung ohne Bezug zur Mietsache Einsparung ohne Auswirkung auf die Energiebilanz Sonstige das Klima schützende bauliche Veränderungen III. Reduzierung des Wasserverbrauchs IV. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache Anwendungsbereich Übersicht: Einschlägige Baumaßnahmen V. Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Anwendungsbereich Neubauten, Rückbauten, Substanzverbesserungen VI. Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen Anwendungsbereich Beispiele nicht zu vertretender Modernisierungen VII. Schaffung von neuem Wohnraum C. Neue Betriebskosten I. Voraussetzungen der Umlagefähigkeit II. Umstellung auf Wärmelieferung D. Modernisierungspflichten I. Keine Modernisierungspflicht des Vermieters II. Maßnahmen zur vertragsgemäßen Nutzbarkeit III. Maßnahmen nach der Energieeinsparverordnung Erhaltungsmaßnahmen ( 555 a BGB) A. Rechtspflichten I. Allgemeines/Grundsätze II. Sachlicher Anwendungsbereich III. Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen IV. Duldungspflicht des Mieters V. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

7 Inhaltsverzeichnis VI. Übersicht B. Abgrenzung zur Modernisierung I. Modernisierende Instandsetzung II. Ersetzungsmaßnahmen III. Veränderungsmaßnahmen Ankündigung der Modernisierung ( 555 c BGB) A. Allgemeines/Grundsätze I. Zweck und Anwendungsbereich II. Erklärender und Adressat III. Form der Ankündigung IV. Frist der Ankündigung B. Inhalt I. Allgemeines/Grundsätze II. Art und voraussichtlicher Umfang Anforderungen an die Darstellung Besonderheit: Energetische Modernisierung III. Voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer Voraussichtlicher Beginn Voraussichtliche Dauer Verzögerung bei Beginn und Veränderung der Dauer IV. Voraussichtliche Mieterhöhung und künftige Betriebskosten Miete Betriebskosten V. Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands Zeitpunkt und Form des Hinweises Inhalt des Hinweises/Formulierungsempfehlung VI. Auswirkung von Fehlern in der Ankündigung Keine Duldungspflicht des Mieters Um sechs Monate verspätete Mieterhöhung Verspäteter Härteeinwand ist beachtlich Schadensersatz, Rückbau, Vertragsaufhebung C. Befreiung von der Ankündigung I. Allgemeines/Grundsätze II. Unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache III. Unerhebliche Mieterhöhung IV. Übersicht: Bagatellmaßnahmen isv 555 c Abs. 4 BGB Duldungspflicht des Mieters ( 555 d BGB) A. Inhalt der Duldungspflicht I. Anwendungsbereich und Reichweite II. Voraussetzungen der Duldungspflicht III. Keine Duldungspflicht bei Luxusmodernisierungen B. Härteeinwand des Mieters I. Allgemeines II. Begünstigter Personenkreis III. Wirtschaftliche Härte unbeachtlich IV. Härtegründe zugunsten des Mieters Vorzunehmende Arbeiten

8 Inhaltsverzeichnis 2. Bauliche Folgen Vorausgegangene Aufwendungen Sonstige Härtegründe V. Gegenläufige Interessen Vermieter Andere Mieter Energieeinsparung und Klimaschutz Abwägung widerstreitender Interessen VI. Beachtlicher Härteeinwand Form der Mitteilung Frist der Mitteilung Begründung der Härte VII. Unverschuldete Fristversäumnis Nicht ordnungsgemäße Belehrung Entschuldigte Verspätung Sonderfall Mieterhöhung C. Rechte und Rechtsschutz I. Pflichtwidrige Nichtduldung Klage auf Duldung der Modernisierung Einstweilige Verfügung Kündigung durch den Vermieter Schadensersatz II. Rechtmäßige Nichtduldung Einstweilige Verfügung Kündigung durch den Mieter Rechte des duldungspflichtigen Mieters A. Anspruch auf Aufwendungsersatz I. Anwendungsbereich II. Art der Aufwendungen III. Umfang der Kosten IV. Anspruch auf Kostenvorschuss V. Umlagefähigkeit der Aufwandskosten B. Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes C. Schadensersatz D. Mietminderung I. Allgemeines Voraussetzungen der Minderung Bemessungsgrundlage der Minderung Rechte des Vermieters bei unberechtigter Mietminderung II. Energetische Modernisierung Begünstigte Arbeiten Dauer des Minderungsausschlusses Beginn des Minderungsausschlusses Beeinträchtigungsfreie Zeiten Energetische Modernisierung und sonstige Arbeiten Mehrere energetische Modernisierungsmaßnahmen E. Zurückbehaltungsrecht F. Sonderkündigungsrecht ( 555 e BGB) I. Anwendungsbereich

9 Inhaltsverzeichnis II. Kündigungsvoraussetzungen III. Kündigungsfrist IV. Ausschluss des Kündigungsrechts V. Rechtsfolgen Mieterhöhung nach Modernisierung A. Zulässigkeit der Mieterhöhung I. Zweck/Anwendungsbereich II. Zur Mieterhöhung berechtigende Baumaßnahmen III. Ausschluss des Rechts auf Mieterhöhung Vertraglicher Ausschluss Staffelmiete ( 557 a BGB) Indexmiete ( 557 b BGB) Zeitmietvertrag ( 575 BGB) Vorübergehende Vermietung ( 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Teils selbst bewohnte Mieträume ( 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Weitervermietung durch juristische Person ( 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB) Wohnraum im Studenten- oder Jugendwohnheim ( 549 Abs. 3 BGB) Vorherige Kündigung ( 561 BGB) Wirtschaftliche Härte ( 559 Abs. 4 BGB) Gewerbemietverträge ( 578 Abs. 2 BGB) Preisbindung/Kostenmiete Mietermodernisierung B. Arten der Mieterhöhungen I. Übersicht II. Modernisierungszuschlag ( 559 BGB) III. Mieterhöhung auf Ortsniveau ( 558 BGB) IV. Kombination beider Mieterhöhungen Variante: 558 BGB ohne Modernisierung und 559 BGB Variante: 559 BGB und 558 BGB mit Modernisierung Beispiel/Illustration V. Vereinbarungen zur Miethöhe C. Voraussetzungen einer Mieterhöhung I. Allgemeines/Grundsätze II. Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen III. Vermieter als Bauherr D. Berechnung der Mieterhöhung I. Berechnungsgrundsatz/Dauer der Mieterhöhung II. Umlagefähige Kosten Allgemeines/Grundsätze Kosten und Kostenpositionen a) Architektenleistungen b) Aufwendungsersatz c) Mietminderung/Schadensersatz d) Finanzierungskosten e) Rechtsanwaltskosten f) Schönheitsreparaturen g) Gutachterkosten h) Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes III. Abzug von Kosten für Erhaltungsmaßnahmen

10 Inhaltsverzeichnis 1. Erhaltungskosten Modernisierende Instandsetzung Sowieso-Kosten Ermittlung der ersparten Erhaltungskosten IV. Kostenverteilungsschlüssel Zulässige Kostenverteilungsschlüssel Unzulässige Kostenverteilungsschlüssel E. Anrechnung von Drittmitteln ( 559 a BGB) I. Anwendungsbereich II. Voraussetzungen der Anrechnung von Drittmitteln Berechtigung zur Mieterhöhung Anrechnungsbedürftige Drittmittel III. Die einzelnen Drittmittel Zuschüsse des Mieters oder für den Mieter Öffentliche Zuschüsse, Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen Zinsverbilligte und zinsfreie Darlehen Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen IV. Die Verteilung der Drittmittel auf mehrere Wohnungen V. Zeitpunkt und Dauer der Anrechnung F. Mieterhöhungserklärung ( 559 b) I. Formerfordernisse/Darstellung Zeitpunkt der Erklärung Erklärender und Adressat Form der Erklärung II. Berechnung der Mieterhöhung Ermittlung und Darstellung der Gesamtkosten Belege und Belegeinsicht III. Erläuterung der Modernisierung Anforderungen/Bezugnahme Energetische Modernisierung G. Rechtsfolgen/Fälligkeit der Mieterhöhung I. Allgemeines II. Regelfall der Mieterhöhung III. Verspätete Mieterhöhung Nicht ordnungsgemäße Ankündigung Mieterhöhung mehr als 10 Prozent höher als angekündigt Übersicht zur Fälligkeit der Mieterhöhung H. Ausschluss der Mieterhöhung wegen Härte I. Allgemeines II. Begründetheit des Härteeinwandes Zu erwartende Mieterhöhung Höhe des Monatseinkommens Belastbarkeitsgrenze Darlegungs- und Beweislast III. Rechtsfolgen IV. Geltendmachung des Härteeinwandes Form und Frist a) Ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung mit Belehrung b) Ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ohne Belehrung c) Anknüpfung an die Mieterhöhung d) Anknüpfung an die schuldlose Fristversäumnis

11 Inhaltsverzeichnis e) Anknüpfung an die Unerheblichkeit der Modernisierung Übersicht: Fristen für die Mitteilung von Härtegründen V. Gesetzlicher Ausschluss des Härteeinwandes Allgemein üblicher Zustand Nicht zu vertretende Umstände I. Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung I. Mieterhöhung wegen Modernisierung Zahlungsklage Darlegungs- und Beweislast Vorteilsanrechnung/Bereicherungsausgleich II. Mieterhöhung auf Ortsniveau III. Kündigung wegen nicht gezahlter Mieterhöhung J. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung ( 561 BGB) I. Allgemeines II. Form und Frist III. Rechtsfolgen Bauliche Veränderungen durch den Mieter A. Anspruch des Mieters auf Barrierefreiheit I. Allgemeines II. Verlangen des Mieters III. Zustimmungspflicht/Verweigerungsbefugnis des Vermieters IV. Zusätzliche Sicherheit des Mieters V. Interessen anderer Mieter/Wohnungseigentümer VI. Rechtsfolgen B. Sonstige bauliche Änderungen und Einrichtungen I. Allgemeines II. Anspruch des Mieters III. Zustimmungspflicht/Verweigerungsbefugnis des Vermieters IV. Rechtsprechungsübersicht V. Sonderfall: Parabolantennen VI. Rechtsfolgen Mieterhöhung Wegnahmerecht des Mieters und Rückbauanspruch des Vermieters C. Rechtsfolgen rechtswidriger baulicher Veränderungen D. Zustimmungsfreie Gebrauchsrechte des Mieters I. Allgemeines/Grundsätze II. Rechtsprechungsübersicht Vereinbarungen über Baumaßnahmen ( 555 f BGB) A. Wirksamkeitsvoraussetzungen I. Anwendungsbereich/Vorteile II. Nach Abschluss des Mietvertrages III. Konkrete Baumaßnahmen IV. Form/Einbeziehung als AGB V. Rechtsfolgen B. Gebotene Inhalte der Vereinbarung I. Allgemeines

12 Inhaltsverzeichnis II. Zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen III. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatz des Mieters IV. Künftige Höhe der Miete V. Weitere Inhalte/Gestaltungsmöglichkeiten Exkurs: Modernisierung in der Geschäftsraummiete Anhang 1: Rechtsprechungsübersicht zu Modernisierungsmaßnahmen von A bis Z Anhang 2: Musterschreiben Modernisierungsankündigung Anhang 3: Musterschreiben Mieterhöhungserklärung Anhang 4: Muster Modernisierungsvereinbarung Anhang 5: Muster Vereinbarung über Mietermodernisierung Anhang 6: Mietrechtliche Normen im BGB (Auszug) Stichwortverzeichnis