WEG ist Schlusslicht bei energetischer Sanierung Was muss passieren, damit sich das ändert?

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Katharina Maier
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1 Was muss passieren, damit sich das ändert? Massimo Füllbeck Immobilien-Ökonom (VWA), Mülheim an der Ruhr 1

2 Inhalt Einige Zahlen im Überblick Probleme in der WEG-Praxis Praxisbeispiele Was sollte sich ändern? 2

3 Einige Zahlen im Überblick In Deutschland gibt es ca Eigentumswohnungen (Deutschland Gesamt rd Wohnungen)** Diese Eigentumswohnungen verteilen sich auf rund Wohngebäude** Sanierungsquote der WEG liegt bei rund 0,7% und bedeutet für die WEG den letzten Platz** In Deutschland gibt es rd Immobilienverwaltungsunternehmen *4. DDIV Branchenbarometer ** 3

4 Probleme in der WEG-Praxis 1. Keine ausreichende Instandhaltungsrücklage 2. Unterschiedliche Interessen 3. Qualifikation und Motivation der WEG-Verwalter 4. Förderprogramme der KfW oder anderen Institutionen 5. Besondere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung 6. Das Wohnungseigentumsgesetz 4

5 Themen Probleme derin der WEG-Praxis 1. Keine ausreichende Instandhaltungsrücklage Im Gesetz gibt es keine Vorgabe zur Höhe der Instandhaltungsrücklage. Gemäß 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG = Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Instandhaltungsrücklage wird gerne zweckentfremdet. Sonderfall: Umwandlung von Bestandsimmobilien in Eigentumswohnungen! Daraus folgt: Finanzierung durch Sonderumlage = Sonderzahlung Kreditaufnahme durch die WEG BGH, Urteil v V ZR 244/14 BGH, Urteil v V ZR 251/11 Schieben von Maßnahmen, oder keine gesetzeskonformen Instandsetzungen 5

6 Probleme in der WEG-Praxis BGH, Urteil vom 25. September V ZR 244/14 Kreditaufnahme der WEG a) Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. b) Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. c) Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. 6

7 Probleme in der WEG-Praxis 2. Unterschiedliche Interessen selbstnutzende und vermietende Eigentümer wirtschaftlich schwache und starke Eigentümer Alter der Eigentümer (demografischer Wandel) 3. Qualifikation und Motivation der WEG-Verwalter Durch (noch) fehlende Berufszulassung fehlt die fachliche Kompetenz Exorbitante Aufwand der WEG-Verwalter für professionelle Vorbereitung, Planung und Ausführung wird selten honoriert (vom Gesetz allerdings auch nicht konkret vorgesehen) 7

8 Probleme in der WEG-Praxis 4. Förderprogramme der KfW oder anderen Institutionen Oft sehr unübersichtlich, da eine Vielzahl von Programmen und Möglichkeiten Zuschuss-Varianten der KfW stellen höhere Mindestanforderung als die EnEV KfW: 0,20 U-Wert KfW: 0,95 U-Wert 8

9 Probleme in der WEG-Praxis 5. Besondere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung Entzug der Verwaltungskompetenz und Kostentragung von Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums Beispiel einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung: Der Eigentümer ist selber für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster im Bereich des Sondereigentums verantwortlich. Er trägt die mit der Instandhaltung und Instandsetzung verbundenen Kosten. 9

10 Probleme in der WEG-Praxis 6. Das Wohnungseigentumsgesetz!!!!! 27 WEG Befugnisse des WEG-Verwalters (der Verwalter darf grundsätzlich gar nichts, haftet aber fast für alles!) Was passiert bei Gesetzesverstößen der Eigentümergemeinschaften? Regelungen zur Instandsetzung, modernisierenden Instandsetzung, Modernisierung und Baulichen Veränderung unübersichtlich! 10

11 Probleme in der WEG-Praxis Gewöhnliche Instandhaltung / Instandsetzung ( 21 Abs. 3 WEG) = Mehrheitsbeschluss (alte Zustand wird wieder hergestellt) Modernisierende Instandsetzung ( 22 Abs. 3 WEG) = Mehrheitsbeschluss (Bezug zur Instandsetzung, technisch aktueller Stand, wirtschaftlich) Modernisierung ( 22 Abs. 2 WEG) = Doppelt Qualifizierte Mehrheit (75% aller ET (Köpfe) / mehr als 50% der MEA), keine Bezug zur Instandsetzung Bauliche Veränderung ( 22 Abs. 1 WEG) = alle nachteilige betroffenen ET, grds. Allstimmig in der Regel alle Maßnahmen, die keine Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung, Modernisierung sind 11

12 Probleme in der WEG-Praxis 3. Verpassen eines qualifizierten Mehrheitserfordernisses Nach h. M. macht die Unterschreitung eines gesetzlich (z. B. 16 IV, 22 II WEG) vereinbarten (qualifizierten) Mehrheitserfordernisses durch einfachen Mehrheitsbeschluss letzteren nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig, sondern nur anfechtbar. Die h. M. wertet den Verstoß also als reinen Zählfehler, empfiehlt dem Verwalter aber aus Haftungsgründen, die Ablehnung des Beschlussantrags zu verkünden. (ZWE 2016, 385, beck-online) 12

13 Modernisierung ( 22 Abs. 2 WEG) in der Praxis kaum umsetzbar Ausgangslage Eigentümergemeinschaft Springorumallee 2 Anzahl der Eigentümer: 100 Eigentümer Stand der Rücklage: ,00 Antrag einiger Eigentümer: Austausch der alten Fenster (Baujahr 1975, überwiegend technisch i. O.) gegen neue, technisch bessere Fenster nach EnEV (ohne KfW) und Dämmung der gesamten Fassade (Fassade technisch i. O) nach den Vorschriften der EnEV (ohne KFW) Investitionskosten inkl. Baubegleitung: ,00 13

14 Modernisierung in der Praxis kaum umsetzbar Ausgangslage Durchführung der Eigentümerversammlung, wenn mehr als 50% der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind ( 25 Abs. 3 WEG) Seit Jahren und am Tage der Eigentümerversammlung beträgt die Präsenz Miteigentumsanteile von Miteigentumsanteilen 65 von 100 Eigentümern (65%) sind anwesend oder vertreten Beschlüsse können nicht gefasst werden, da das Quorum von 75% der Eigentümer nach Köpfen dauerhaft nicht erreicht wird! 14

ENERGIEWENDE Elektroautos Sachverhalt: Ein Eigentümer möchte sich gerne eine Elektroauto anschaffen und fragt beim WEG-Verwalter nach, ob er sich in der Tiefgarage den notwendigen Stromanschluss

15 ENERGIEWENDE Elektroautos Sachverhalt: Ein Eigentümer möchte sich gerne eine Elektroauto anschaffen und fragt beim WEG-Verwalter nach, ob er sich in der Tiefgarage den notwendigen Stromanschluss legen darf. LG München I, Urteil vom S 2041/15 WEG Der Eigentümer eines im Teileigentum stehenden (Tiefgaragen-)Stellplatzes hat keinen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Herstellung einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler zum Zwecke der Errichtung einer Ladestation für ein Elektroauto. 15

16 ENERGIEWENDE Elektroautos Hoffnung macht aber der.. Gesetzesentwurf, Drucksache 18/10256: Zur Förderung der Elektromobilität soll in das WEG eine Regelung aufgenommen werden, wonach die nach 22 Absatz 1 Satz 1 WEG erforderliche Zustimmung der durch die bauliche Maßnahme nicht unerheblich beeinträchtigten Miteigentümer dann entbehrlich ist, wenn die Maßnahme für die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge erforderlich ist. 16

17 Praxisbeispiel aus dem Ruhrgebiet* Eigentümergemeinschaft 30 Eigentumswohnungen und 30 Garagen Gründung der WEG 1972 Durchschnittsalter der Eigentümer beträgt 60 Jahre. Die geschätzten Kosten für sieben dringende bauliche Maßnahmen, wie etwa die Flachdachsanierung, Austausch der Fenster oder Wärmedämmung der Fassade, liegen bei ,00. Das Konto der Instandhaltungsrücklage weist ein Guthaben von ,00 auf. Die Lücke von ,00 müsste durch eine Sonderumlage der Eigentümer finanziert werden (pro Eigentümer im Durchschnitt ca ,00 ) *Rote Laterne für WEG bei energetischer Sanierung Pressemitteilung wüstenrot, 17

18 Ergebnis Praxisbeispiel nach Umsetzung der Maßnahmen Verkehrswert im aktuellen Zustand: ,00 Das sind pro m² Wohnfläche: 968,00 Verkehrswert* nach Durchführung der Maßnahmen: ,00 Das sind pro m² Wohnfläche 1.573,00 Im Durchschnitt der 30 Eigentumswohnungen macht das eine Wertsteigerung von stolzen ,00 pro Wohnung aus. *Die Verkehrswertermittlung wurde auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgenommen. 18

19 Was sollte sich ändern? Zusammenfassung und Fazit WEG-Verwalter sollte mehr Befugnisse erhalten und für eine professionelle Vorbereitung / Durchführung aufwendiger Sanierungsmaßnahmen angemessen honoriert werden. Vereinfachung der Beschlusskompetenzen (z. B. Modernisierungen können mit 75% der Eigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 WEG und mehr als 50% der MEA der in der Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlossen werden Konkrete, gesetzliche Regeln zur Instandhaltungsrücklage (zwingende Mindestrücklage?) *Die Verkehrswertermittlung wurde auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgenommen. 19

20 Was sollte sich ändern? Zusammenfassung und Fazit Vereinfachung, Harmonisierung Förderprogramme / EnEV und Informationen an die WEG- Verwalter Einheitliche Kreditprogramm für Eigentümergemeinschaften unter Berücksichtigung der Haftung Bildungs- bzw. Schulungsprogramme für WEG-Verwalter (Vorschriften, Sanierungsfahrplan, Beschlüsse) Andere finanzielle Anreize für selbstnutzende Eigentümer (z. B. Förderung + 35a EStG) *Die Verkehrswertermittlung wurde auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgenommen. 20

21 Vielen Dank Für Ihre Aufmerksamkeit Massimo Füllbeck 21

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