Fachverwalter Immobilienforum Kreditaufnahme durch die WEG

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Helge Maurer
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1 Kreditaufnahme durch die WEG Was Wohnungseigentümer wissen sollten.

2 I. Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung II. Praktischer Durchführung einer WEG-Finanzierung III. KFW-Mittel oder das Märchen vom billigen Geld

3 Zum Aufwärmen: Kleiner Test!

4 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung

5 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung Es war einmal WEG war keine eigene Person vor dem Gesetz Alle Eigentümer waren gemeinsam Kreditnehmer Alle Miteigentümer mussten Kreditvertrag unterschreiben und jetzt ist das so: WEG ist eine eigene Rechtsperson Einzelner Eigentümer hat KEINE Rechtsbeziehung zur Bank Die WEG ist der Kreditnehmer

mussten Kreditvertrag unterschreiben und jetzt ist das so: WEG ist eine eigene

6 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung BGH : Grundsätzlich erlaubt Eine WEG kann eine Darlehensaufnahme beschließen (Beschlusskompetenz gegeben) Zusätzlich 27 Abs. 1 Nr. 4 Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen.

7 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung es gibt aber dennoch ein paar Anforderungen Kreditaufnahme muss angemessen sein Miteigentümer dürfen nicht zur Offenlegung ihrer privaten Vermögensverhältnisse gezwungen sein Miteigentümer dürfen nicht in die Stellung eines Bürgen, Sicherheitengebers, etc. gemogelt werden Anforderungen an Verbraucherschutz müssen beachtet werden

Vermögensverhältnisse gezwungen sein Miteigentümer dürfen nicht in die Stellung eines Bürgen,

8 Rechtlicher Hintergrund zur WEG-Finanzierung Was ist mit der Haftung? Jeder Miteigentümer haftet anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils (quotale Haftung) Es gibt KEINE Gesamtschuldnerische Haftung, das war einmal! Pflicht zur Zahlung genau wie bei jedem anderen Vertrag Vollwartungsvertrag für Aufzug Miete der Wasserzähler Gehalt des Hausmeisters Lieferung von Öl

gibt KEINE Gesamtschuldnerische Haftung, das war einmal!

9 Fachverwalter Immobilienforum Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung

10 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung WEG-Finanzierungen können für letztlich JEDE Maßnahme in Anspruch genommen werden, z.b.: Fassadensanierung Balkonsanierung Dachsanierung Rohrsanierung Aufzugsanierung Tiefgaragensanierung BHKW Infrastruktur zur Medienversorgung

: Fassadensanierung Balkonsanierung Dachsanierung Rohrsanierung

11 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Schritt 1 Der Verwalter kontaktiert die Bank, und fordert ein unverbindliches Angebot für einen WEG-Kredit an Der Verwalter bespricht das Angebot mit dem Verwaltungsbeirat Die WEG beschließt die Maßnahme und die Aufnahme des WEG-Kredits

einen WEG-Kredit an Der Verwalter bespricht das Angebot mit dem

12 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Schritt 2 Nach der Versammlung läuft die Anfechtungsfrist (1 Monat) Der Verwalter stellt der Bank alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung, z.b. Darstellung der Maßnahme Teilungserklärung Versammlungsprotokoll mit Beschluss zur Kreditaufnahme Wirtschaftsplan Bank erstellt nach Prüfung den Kreditvertrag

13 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Schritt 3 Sofern keine Anfechtung erfolgt ist, verschickt die Bank den Kreditvertrag Verwalter unterzeichnet im Namen der WEG Bank kann Geld bereitstellen

verschickt die Bank den Kreditvertrag Verwalter

14 Praktische Durchführung einer WEG-Finanzierung Damit wir keinen Obstsalat bekommen Bank finanziert die Maßnahme auf Ebene der WEG Bank gibt Kredit an einzelne Wohnungseigentümer

15 KfW Mittel oder das Märchen vom billigen Geld

16 KfW Mittel oder das Märchen vom billigen Geld Nicht jede Modernisierung ist förderfähig Hohe Anforderungen an die zu erfüllenden Standards Hoher Verwaltungsaufwand Wegfall der Anrechnung i.s.d. 35(a) EStG

Anforderungen an die zu erfüllenden Standards

17 KfW Mittel oder das Märchen vom billigen Geld Energieberatung Technische Mindestanforderungen Sachverständigenbestätigung De-Minimis-Erklärung Kapitalanleger Verwaltungsaufwand Antrag Zahlungseingang KfW-Zuschuss KOSTEN KOSTEN KOSTEN KOSTEN KOSTEN Verzögert 35(a) EStG OHNE OHNE OHNE OHNE OHNE Direkt

Kapitalanleger Verwaltungsaufwand Antrag Zahlungseingang KfW-Zuschuss

18 KfW Mittel oder das Märchen vom billigen Geld KfW Mittel können sinnvoll sein bei Miethäusern oder sehr hohem Kapitalanlegeranteil Hohem Materialkostenanteil des Sanierungsgewerkes Großsanierungen > Abrechnungsgrenze pro Miteigentümer Erreichen des Effizienzhausstatus (höhere Zuschüsse, Tilgungszuschuss) KFW Mittel sind für normale WEGs sehr oft die finanziell schlechtere Lösung für die Miteigentümer!

200 Abrechnungsgrenze pro Miteigentümer Erreichen des Effizienzhausstatus (höhere Zuschüsse,

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