2. Konsequenzen aus der Entscheidung des BGH zur Instandhaltungsrücklage (v V ZR 44/09)

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1 Aachener Str Köln Tel Fax Konsequenzen aus der Entscheidung des BGH zur Instandhaltungsrücklage (v V ZR 44/09) Dr. Georg Jennißen Köln

2 Instandhaltungsrücklage BGH v V ZR 44/09 1. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Gesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen.

3 BGH v V ZR 44/09 2. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

4 Schlussfolgerungen: Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage stellen keine Kosten dar; sind daher in der Jahresabrechnung abgesetzt von den Kosten darzustellen; die Rücklagenentwicklung ist von den tatsächlichen Zahlungen auf die Rücklage abhängig;

5 Zuführung zur Instandhaltungsrücklage Die Zuführungsbeträge zur Rücklage, die im lfd. Wohngeld enthalten sind, unterliegen bereits der Zweckbindung. Der Verwalter darf diese Beträge nicht ohne Weiteres zur Deckung der Bewirtschaftungskosten verwenden. Die Wohnungseigentümer können ihm allerdings hierzu durch Mehrheitsbeschluss eine Vollmacht erteilen. Dieser Beschluss sollte jährlich je Wirtschaftsplan erfolgen.

6 Zahlungsrückstände Leistet ein Wohnungseigentümer Teilbeträge, sind diese quotal streitig auf die Bewirtschaftungskosten und auf die Zuführungsbeträge zur Rücklage aufzuteilen. These: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Teilzahlungen immer zunächst auf die Bewirtschaftungskosten und erst dann auf die Zuführungsbeträge zur Rücklage verrechnet werden. Alternativ: Auch Beschluss möglich, Teilzahlungen zuerst auf die Rücklage und dann auf die Bewirtschaftungskosten zu verbuchen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann keine andere Tilgungsbestimmung vornehmen.

7 Darstellung der Rücklage in der Jahresabrechnung Erforderlich ist die Ermittlung des Betrages, den die Wohnungseigentümer tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklagenzuführung gezahlt haben. Dadurch ergibt sich m.e. eine dreifache Rücklagendarstellung Darstellung des Rücklagen-Bankkontos Darstellung der kumulierten Soll-Rücklage Darstellung der auf die Rücklage gezahlten Summe

8 Beispiel: Die WEG besteht aus A und B, die gleich hohe Miteigentumsanteile haben. Lt. WP hat jeder 4.000,- Bewirtschaftungskosten und 1.000,- Zuführung zur Rücklage zu leisten. A zahlt 5.000,- und B zahlt 20% zu wenig, nämlich nur 4.000,- (3.200,- und 800,- ). Die Eigentümer genehmigen dem Verwalter nicht die Zuführungsbeträge zur allgemeinen Kostendeckung zu verwenden. Am Jahresende beliefen sich die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten auf 9.000,-. Darstellung der Rücklage in der Jahresabrechnung: Soll-Rücklage 2.000,- Bankkonten-Rücklage im Zweifel 1.800,- tatsächlich auf die Rücklage gez ,- Bewirtschaftungskosten i.h.v ,- konnten nicht bezahlt werden.

9 Abwandlung: Die WE genehmigen dem Verwalter die Verwendung der Zuführungsbeträge zur Deckung der Bewirtschaftungskosten. Ergebnis: Soll-Rücklage 2.000,- Bankkonten-Rücklage im Zweifel 0,- tatsächlich auf die Rücklage gez ,- Bewirtschaftungskosten i.h.v ,- bezahlt.

10 Reparatur der Rücklagenentwicklung für die Vergangenheit Kein Problem, wenn alle Wohngelder ordnungsgemäß gezahlt haben. Problematisch, wenn über Jahre Wohngeldbeträge fehlen, M.E. nicht durch Hilfskonstruktionen umgehbar (z.b. Schätzung). M.E. können die WE aber einen Verzicht mehrheitlich beschließen, wenn Ermittlung unmöglich. Möglicherweise auch Beschluss zulässig, alle Fehlbeträge pauschal gegen die Rücklage auszubuchen.

11 Ausbuchung von Wohngeldfehlbeträgen gegen die Rücklage BayObLG NZM 2002, 531: Wohngeldausfälle dürften nicht als Kosten in der Jahresabrechnung erscheinen (aber als Sonderumlage?). M.E. wohl, müssen aber besonders gekennzeichnet werden. OLG München WuM 2008, 169: Wohngeldausfälle können gegen die Rücklage gebucht werden. Vorteil dieser Auffassungen: Die fehlenden Rücklagenanteile müssen für die Vergangenheit nicht mehr ermittelt werden.

12 Ausbuchung von Wohngeldfehlbeträgen gegen die Rücklage: Kritik Zweifelhaft, da hierdurch die fehlende Liquidität nicht geschöpft wird. Mit der Ausbuchung des fehlenden Wohngeldes würden auch nicht zugeführte Rücklagenanteile ausgebucht. Die Rücklage dient der Instandsetzung (Zweckbindung) und nicht der Wohngelddeckung. Nicht mit OLG Hamm ZWE 2001, 446 vereinbar, wonach Liquiditätsrücklage unzulässig, da nicht im Gesetz vorgesehen; Meinung zweifelhaft, da Liquiditätsrücklage ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.

13 Darstellung der Entnahme aus der Rücklage Wenn die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage keine Kosten darstellt, können Entnahmen auch nicht als sog. Minus-Kosten gebucht oder mit den Kosten saldiert werden. Die Instandsetzungskosten sind auch dann auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn sie aus der Rücklage gedeckt werden. Die Entnahme aus der Rücklage ist unterhalb der Kostendarstellung im Zusammenhang mit der Zuführung auszuweisen.

14 Beschlussvorschläge (Liquiditätshilfe) 1. Der Verwalter wird bevollmächtigt, lfd. Wohngeldzahlungen im Kalenderjahr 2010/2011 bis zum Beschluss über einen neuen WP in voller Höhe (einschließlich der Zuführungsbeträge zur Rücklage) für die lfd. Bewirtschaftung des Objektes zu verwenden (Liquiditätshilfe). Alternativ: Der Verwalter ist berechtigt, die Beitragsleistung zur bzw. Beträge aus der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Diese Liquiditätshilfe darf insg. einen Betrag von 3/12tel der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans nicht übersteigen.

15 Beschlussvorschläge (Ermittlung der tatsächlichen Rücklage) 2. Für die Ermittlung der tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Beträge in der Jahresabrechnung hat der Verwalter Teilzahlungen des Wohnungseigentümers Alternativ: a.) b.) c.) quotal im Verhältnis der Bewirtschaftungskosten zu den Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage aufzuteilen in voller Höhe zunächst gegen das Soll der Bewirtschaftungskosten und erst überschießende Beträge gegen das Soll der Zuführungsbeträge zur Rücklage zu buchen zunächst gegen das Soll der Zuführungsbeträge und überschießende Beträge gegen das Soll der Bewirtschaftungskosten zu buchen.

16 Beschlussvorschläge 3. Da der Verwalter dargelegt hat, dass sich die tatsächlich zugeführten Beträge zur Instandhaltungsrücklage für die Vergangenheit (vor dem ) nicht mehr ermitteln lassen, wird die Entwicklung dieser Beträge mit diesem Datum begonnen und auf dieser Basis ab jetzt weitergeführt.

17 Beschlussvorschläge Alternativ: Zur rechnerischen Angleichung des buchhalterischen Sollvermögens an die tatsächlich verfügbare Instandhaltungsrücklage sollen im Rahmen der Jahresabrechnung 2009 sämtliche offenen Abrechnungssalden aus der Vergangenheit aus dem buchhalterischen Vermögen ausgebucht werden. Der auszubuchende Betrag beläuft sich auf.. Mit der Ausbuchung ist kein Verzicht auf die Forderung gegenüber den betreffenden Eigentümern verbunden. Die Verwaltung wird angewiesen, die ausgebuchten Forderungen in einer Nebenbuchhaltung weiterhin zu führen und das Inkasso weiterzubetreiben. Sofern zukünftige Beitreibungserfolge auf diese Forderungen erzielt werden, sind die Beträge sowohl dem buchhalterischen Sollvermögen als auch der Ist-Rücklage zuzubuchen.

18 Beschlussvorschläge 4. Der Verwalter hat Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage dieser zuzubuchen. Die voraussichtlichen Zinserträge müssen im Wirtschaftsplan nicht berücksichtigt werden.