3. Aktuelle Themen der Jahresabrechnung

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Tobias Messner
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1 Aachener Str Köln Tel Fax Aktuelle Themen der Jahresabrechnung RA Dr. Georg Jennißen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Köln

2 Jahresabrechnung Inhaltsbestimmung für eine ordnungsmäßige Abrechnung Einzelabrechnung Gesamtabrechnung Bankkontenentwicklung Instandhaltungsrücklagenentwicklung Saldenliste Fehlende Abrechnungsbestandteile machen den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechtbar (AG Köln v C 159/07)

3 Inhalt der Jahresabrechnung Sie ist keine Bilanz nebst Gewinn- und Verlustrechnung Es geht nicht um eine Gewinnermittlung. Es geht nicht um die Entwicklung des Eigenkapitals. Nach herrschender Meinung handelt es sich um eine einfache/reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung

4 Thesen der Rechtsprechung zur Vermögensdarstellung Die Jahresabrechnung hat: die Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben zu enthalten (u.a. OLG Frankfurt OLGZ 1994, 333) die Entwicklung der Rücklagen und die Form ihrer Anlage auszuweisen (BayObLGZ 1989, 310) einen Status zu enthalten, der u.a. die Entwicklung des Bankkontos der Gemeinschaft vom Anfangsbestand bis zum Endbestand enthält (OLG Hamm ZWE 2001, 446).

5 Forderungen und Verbindlichkeiten Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen in der Jahresabrechnung nicht erscheinen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228). unbeglichene Verbindlichkeiten dürfen in der Jahresabrechnung nur dann erscheinen, wenn dadurch die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung nicht leidet (KG WE 1993, 195).

6 Jahresabrechnung Anforderungen ordnungsmäßiger Abrechnung Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus verständlich sein. Sie muss alle Einnahmen enthalten. Die Verwendung unklarer Begriffe macht die Abrechnung anfechtbar. AG Köln v C 263/08

7 Jahresabrechnung Zulässigkeit von Abgrenzungen Eine wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung ist auch dann nicht anfechtbar, wenn sie Rechnungsabgrenzungspositionen enthält (LG Köln v T 55/06). Sie müssen nachvollziehbar dargestellt werden (LG Nürnberg-Fürth v S 4692/08). Sind Kaltwasserzähler vorhanden, können die Wasserund Abwasserkosten abgegrenzt werden. (OLG Köln v Wx 110/04)

8 Jahresabrechnung Darstellung der Instandsetzungskosten Werden aus der Rücklage R Instandsetzungskosten beglichen, sind die Ausgaben dennoch in den Einzelabrechnungen bei der Kostenverteilung anzusetzen (LG München, M v T 6490/06).

9 Darstellung der Instandsetzungskostenverteilung bei Finanzierung aus der Rücklage Müllabfuhr 4.000, EUR 24,5/ ,00 EUR Versicherungen , EUR 24,5/ ,50 EUR Instandhaltungskosten , EUR 24,5/ ,00 EUR Summe d. verteilten Kosten , EUR 857,50 EUR Ihre Wohngeldzahlungen: 700,00 EUR Entnahme aus der Rücklage , EUR 24,5/ ,00 EUR Ihr Guthaben 332,50 EUR

10 Darstellung der Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage darf nicht als Sollrücklage geführt werden (AG Saarbrücken ZMR 2008, 925). Es empfiehlt sich Soll- und Ist-Rücklage in einem doppelten Status darzustellen (LG Köln ZMR 2005, 151). Der Verwalter hat die Ist-Rücklage darzustellen, ob er auch die Soll-Werte angibt, steht ihm mangels anderslautender Vereinbarung frei (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228).

11 Beispiel für Ist-Rücklage Rücklagenkonto Coba Münster, Kto.-Nr , Festgeldkonto z.zt. 2,5 % Zinsen Stand ,00 tatsächliche Zuführung 5.000,00 Zinsen 1.200,00./. Abgeltungssteuer./. 300,00./. Soli./. 16,50 Stand per ,50

12 Entwicklung der Soll-Rücklage Stand ,00 Zuführung lt. Wirtschaftsplan 7.000,00 + Zinsen 1.200,00./. Zinsabschlagsteuer./. 360,00./. Soli./. 19,80 Stand per ,20

13 Verhältnis von Jahresabrechnung zum Wirtschaftsplan BGH ZMR 1999, 834: Auch nach Beschluss über JA können die Zahlungsansprüche eines Wohnungseigentümers noch auf den WP gestützt werden. OLG Hamm ZMR 2009, 467: Wenn kein Eigentümerwechsel stattfindet, sind die Ansprüche einheitlich auf die JA zu stützen.

14 Zuführung zur Instandhaltungsrücklage - Darstellung in JA - falsch: richtig: Zuführungsbeträge in JA nicht als Kosten verteilen, da keine Ausgabe; Beträge seien ausschließlich über WP anzufordern (Abramenko in Riecke/Schmid, WEG 28 Rz. 74). Zuführungsbeträge in JA wie Kosten verteilen und wie eine Abgrenzung in Bankkontenentwicklung darstellen (LG Köln ZMR 2007, 652; BayObLG NJW-RR 1991, 15).

15 Zuführung zur Instandhaltungsrücklage - Darstellung in JA - Kostenverteilung Wasser, Heizung Verwalter etc ,- Zuführung zur Rücklage 7.000,- Gesamtkosten ,- Bankkontenentwicklung Bankanfangsbestand 1.500,- + Wohngeldzahlungen ,-./. Kosten ,-./. Umbuchung auf Festgeld (Rücklagen Zuführung) 5.000,- Bankendbestand ,-

16 Höhe der Instandhaltungsrücklage Nachfolgende Entscheidung bitte nicht merken: - Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage darf die Höchstsätze nach 28 II. BV (= 11,50 m²(jahr) nicht übersteigen. Bei höheren Instandhaltungskosten muss eine Sonderumlage beschlossen werden (AG Mettmann ZMR 2009, 720).

17 Behandlung von Wohngeldausfällen falsch: Wohngeldausfälle dürfen nicht wie Kosten verteilt werden, da fehlende Einnahme (BayObLG NZM 2002, 531) zweifelhaft: Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend bemessen, dürfen Wohngeldausfälle gegen die Rücklage gebucht werden (OLG München WuM 2008, 169) M.E. sind Wohngeldausfälle wie Kosten zu behandeln, um ausgeglichenen Jahresetat herzustellen.

18 Liquiditätsrücklage Da Instandhaltungsrücklage Zweckbindung unterliegt, ist die Bildung einer separaten Liquiditätsrücklage sinnvoll. Bedenken: Liquiditätsrücklage im Gesetz nicht vorgesehen, deshalb nach OLG Hamm ZWE 2001, 446 unzulässig; a.a. Merle in Bärmann, WEG, 21 Rz. 131.

19 Jahresabrechnung Sonstige Entscheidungen Ein Saldovortrag gehört nicht in die JA (LG Lüneburg ZMR 2009, 554) An der Bestandskraft der Jahresabrechnung nehmen die Wohngeldvorauszahlungen nicht teil (AG Kerpen v II 36/06) Werden in der JA die Vorauszahlungen nicht richtig erfasst, schuldet der Verwalter Schadenersatz (LG Wuppertal ZMR 2009, 556) Auch wenn ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels besteht, ist die Abrechnung immer nach dem Schlüssel gem. GO oder Beschluss zu erstellen (Anspruch wirkt nur für die Zukunft), AG Mannheim ZMR 2009, 236.

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