Beispielbild. Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung

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1 Beispielbild Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung

2 Grundlagen Klauselbeispiel (nach LG Hamburg ZMR 2013, 558): Dem jeweiligen Eigentümer der im Dachgeschoß belegenen Wohnungseigentumseinheit Nr. 5 wird das Recht eingeräumt, die zum Sondereigentum gehörenden, bisher nicht zu Wohnzwecken ausgebauten Räume, wie Trockenboden, Abstellräume, Bodenraum, die im beigefügten Lageplan rot eingezeichnet sind, zu Wohnzwecken auszubauen, sofern dies baurechtlich genehmigt wird. Solche Ausbauklauseln begründen ein Sonderrecht, vgl. zum Verein 35 BGB. 2

3 Grundlagen 1. Inhaber: Ausbaurecht folgt typischerweise dem Eigentum an einem bestimmten Wohnungseigentumsrecht, kann aber auch persönlicher Natur sein. 2. Erlöschen des Ausbaurechts: - Befristung kann vereinbart werden - Nicht durch Beschluss entziehbar (Sonderrecht) - Verwirkung nur ganz ausnahmsweise denkbar - Verbrauch? - Verjährbarkeit der aus dem Ausbaurecht folgenden Ansprüche BGB? 3

4 Grundlagen Mögliche Rechtsfolgen von Ausbauklauseln: - Rechtfertigungsgrund für Eingriffe in das Gemeinschafteigentum sowie in fremdes Sondereigentum. - Anspruchsgrundlage, zb auf Gewährung des Zutritts zu fremden Sondereigentum. - Gestaltungsrecht iws: Ausbau kann Innenverhältnis verändern, zb Verteilung von Betriebskosten, Umfang Instandhaltungspflicht Gemeinschaftseigentum. 4

5 Auslegung Auslegung erfolgt nach den allg. Prinzipien für Gemeinschaftsordnungen, also - objektive Auslegung; - ansonsten gelten die allgemeinen Grundsätze über die Auslegung von Rechtsgeschäften. Von besonderer Bedeutung ist hier Auslegung nach der Interessenlage, weil der Wortlaut der Ausbauklauseln häufig Fragen zu den Rechtsfolgen offen lässt. - Typischerweise unbedingtes Ausbaurecht, also Genehmigungsbeschluss entbehrlich 5

6 Zum Umfang des Rechtfertigungsgrundes 6

7 Rechtfertigungsfunktion Fall 1: Darf im Klauselbeispiel (s. Tagungsmappe) der Eigentümer - das Gebäude einrüsten; - das Dach (Höhe derzeit 1,90 Meter) auf 3,00 Meter anheben; - Gauben errichten; - auf dem Dach eine Dachterrasse errichten; - sich in der unter dem Dach gelegenen Wohnung an das Frischwasser anschließen; - die Nachbarwohnungen Baulärm aussetzen? 7

8 Eingriff in Gemeinschaftseigentum - Ist der Maßnahmenkatalog nicht abschließend formuliert, sind alle Veränderungen/Eingriffe gestattet, die zum Erreichen des Ausbauziels aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers erforderlich sind. - Nicht gestattet: Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, mit denen die übrigen Wohnungseigentümer nicht rechnen mussten und die ihre Interessen ganz erheblich berühren. - Gestaltungsermessen des Berechtigten ist anzuerkennen. - Ausführung muss mangelfrei erfolgen. 8

9 Eingriff in Gemeinschaftseigentum Zulässige dauerhaften Veränderungen in Fall 1 zb: - Anheben des Daches, wenn dies bauordnungsrechtlich (zb Raumhöhe) erforderlich ist - Umbaumaßnahmen, die der Erhöhung des Gebrauchswerts der neuen Wohnräume dienen (zb Gauben), falls andere Wohnungseigentümer dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. - Nicht: Dachterrasse 9

10 Gebrauch des Gemeinschaftseigentum In Fall 1 ist als temporärer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zb gestattet: - Aufstellen eines Baugerüsts - Lagern von Bausstoffen auf dem Grundstück. Der dauerhafte Gebrauch (zb Verwendung vorhandener Kamine als Kabelschacht) ist in Fall 1 nur gerechtfertigt, wenn Ausführungsart vom Gestaltungsermessen des Ausbauberechtigten gedeckt ist. 10

11 Eingriff in fremdes Sondereigentum - Notwendige Immissionen (Baulärm etc) haben die übrigen Sondereigentümer aufgrund der Ausbauregel auch dann zu dulden, wenn die Klausel dies nicht ausdrücklich erwähnt; gleiches gilt für notwendige Beschädigungen (zb Putzrisse). - Dauerhafte Beeinträchtigung (zb Durchführung von Versorgungsleitungen, Anschluss an Frischwasser) ist in Fall 1 nur ausnahmsweise gerechtfertigt, nämlich wenn dies zwingend erforderlich ist und Sondereigentümer nur geringfügig beeinträchtigt wird. 11

12 Ersatzansprüche der übrigen Wohnungseigentümer 12

13 Ersatzansprüche bei mangelfreiem Ausbau Fall 2: Nach Abschluss des der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Dachausbaus verlangt ein Wohnungseigentümer - den Rückbau der eingebauten Gauben; - die Beseitigung von Putzschäden in seiner Wohnung, die durch den Ausbau notwendigerweise verursacht wurden; - Entschädigung wegen des Baulärms. 13

14 Ersatzansprüche Gemeinschaftseigentum bei mangelfreiem Ausbau Kein Anspruch auf Rückbau (Ausbaurecht ist Rechtfertigungsgrund) gedeckt. Bei nur temporär gerechtfertigten Eingriffen (zb Lagerung von Baumaterial) besteht nach Abschluss der Baumaßnahme hingegen ein Beseitigungsanspruch ( 15 Abs. 3 WEG/ 823 Abs. 1 BGB/ 1004 BGB). 14

15 Ersatzansprüche Sondereigentum bei mangelfreiem Ausbau Bestehen Ersatzansprüche wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums (Immissionen, Beschädigung)? - Ausbauklausel steht Ersatzanspruch nicht entgegen, kann vielmehr Ersatzanspruch enthalten (Auslegungsfrage) - Keine ausdrückliche Anspruchsgrundlage im WEG - Schadensersatzanspruch besteht nicht, weil Beeinträchtigungen gerechtfertigt sind - 14 Nr. 4 WEG/ 906 Abs. 2 BGB analog? 15

16 Ersatzansprüche Gemeinschaftseigentum bei mangelhaftem Ausbau Fall 3: Der Dachausbau erfolgte mangelhaft. Bestehen (Mängel)beseitigungsansprüche? Mögliche Anspruchsgrundlagen: - 280, 823 BGB BGB - Gemeinschaftsordnung 16

17 Verteilung von Folgekosten (Instandsetzung, Instandhaltung) 17

18 Folgekosten - Die Verteilung der Folgekosten ist umstritten. Fall 4: Viele Jahre nach dem mangelfreien Dachausbau müssen die damals eingebauten Fenster altersbedingt saniert werden Abs. 6 gilt nicht - Maßgeblich ist die Interpretation der Ausbauregel in der Gemeinschaftsordnung, also ob diese den ausbauenden Wohnungseigentümer auch mit etwaigen Folgekosten belastet. 18

19 Wesentliche Ergebnisse 1. Hauptfunktion von Ausbaurechten ist die Rechtfertigung von Eingriffen in das Gemeinschafts- und/oder Sondereigentum. 2. Die Auslegung von Ausbauklauseln wird vom Wortlaut, daneben vom Zweck der Regel, das Ausbauziel zu erreichen sowie von den Interessen der Wohnungseigentümer geprägt. 3. Bei mangelhaftem Ausbau haftet der Ausbauende typischerweise auf Schadensersatz ( 280 Abs. 1 BGB). 4. Bei mangelfreiem Ausbau treffen den Ausbauenden Folgekosten nur, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung hinreichend deutlich geregelt ist. 19

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