ABC Sonder-/Gemeinschaftseigentum

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2 ABC Sonder-/Gemeinschaftseigentum Kauf einer Eigentumswohnung Garage Garagen bleiben immer Gemeinschaftseigentum (Außenmauern, Dach, Boden, Garagentor). Das gilt auch für Zufahrten, Treppenzugänge und deren Überdachung. Laut Bundesgerichtshof kann die Hebeanlage eines Duplexparkers sondereigentumsfähig sein, wenn dieser mit einer Hebeanlage alleine verbunden ist. Dient die Hebeanlage aber nicht nur einem, sondern mehreren Duplexparkern im Sondereigentum, so ist hier zwingend Gemeinschaftseigentum an der Hebeanlage entstanden (BGH, NZM 2012, 78). Fertiggaragen sind wesentliche Bestandteile eines Grundstücks und gehören daher zum gemeinschaftlichen Eigentum. Das gilt auch für solche Fertiggaragen, die kein Fundament haben oder anderweitig im Boden verankert sind. An den einzelnen Stellplätzen einer Tiefgarage kann Sondereigentum eingeräumt werden. Voraussetzung: Die Stellplätze sind dauerhaft und eindeutig markiert (BayObLG, NZM 2001, 893). Auch Sondernutzungsrechte sind möglich. Parkplätze (Kfz-Stellplätze) können im Gemeinschafts- oder Sondereigentum stehen. Auch Sondernutzungsrechte sind möglich. Aber bei einem Stellplatz, der Sondereigentum ist, sind die umgebenden Bau- und Einrichtungsteile zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG, a. a. O.). Wichtig: Da an Grundstücksflächen kein Sondereigentum bestehen kann, befinden sich Stellplätze auf der Grundstücksfläche/im Hof immer in Gemeinschaftseigentum. Garten Die Gartenfläche gehört als Teil der Grundstücksfläche zum gemeinschaftlichen Eigentum. Sondernutzungsrechte können eingeräumt werden, wenn die entsprechenden Flächen eindeutig bezeichnet und abgrenzbar sind. Bestehen keine Sondernutzungsrechte, darf jeder Miteigentümer den Garten nutzen. Gegensprechanlage Gegensprechanlagen gehören bis zur Abzweigung zu den im Sondereigentum stehenden Räumen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ab der Abzweigung sind sie Teil des Sondereigentums. Auch die Sprechstellen innerhalb der Wohnungen sind Sondereigentum. Ausnahme: Die Sprechanlage funktioniert nur dann, wenn alle Sprechstellen intakt sind (OLG Köln, ZMR 2003, 378). Gemeinschaftsräume Fahrrad- und Geräteräume, Hobbyräume, Schwimmbad und Sauna sowie Wasch- und Trockenräume sind grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum. Sondernutzungsrechte und Sondereigentum sind aber möglich. 20

3 Kauf einer Eigentumswohnung ABC Sonder-/Gemeinschaftseigentum Geschossdecken Geschossdecken sind Gemeinschaftseigentum. Das umfasst auch eine auf die Geschossdecke aufgebrachte Isolierung gegen Feuchtigkeit und Trittschalldämmungen (OLG München, ZMR 2007, 232). Grundstückfläche Die Grundstücksfläche ist zwingend gemeinschaftliches Eigentum, Sondernutzungsrechte können eingeräumt werden. Sondereigentum kann nur an unbebauten Teilen der Grundstücksfläche begründet werden. Heizung Tankanlage, Heizkessel, Hauptleitungen und Heizschlangen sind Gemeinschaftseigentum (BGH, NZM 2011, 750). Auch Thermostatventile innerhalb des Sondereigentums stehen als Teil der Gesamtheizungsanlage in gemeinschaftlichem Eigentum (OLG Hamm, NZM 2001, 1130). Aber: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate (BGH, NZM 2011, 750). Gasetagenheizungen sind Bestandteil der Wohnung, zu der sie gehören. Sie gehören daher zum Sondereigentum. Eine Gastherme ist ebenfalls Sondereigentum, wenn sie der Versorgung nur einer Wohnung dient (BayObLG, NZM 2000, 516). Heizungsanlagen, mit denen im Gemeinschaftseigentum stehende Räume beheizt werden, stehen samt und sonders im gemeinschaftlichen Eigentum. Dabei sind nicht nur Heizkessel und -tank betroffen, sondern auch der Raum, in dem sich die entsprechende Anlage befindet (BGH, NJW 1989, 2534), und dessen Zugänge (OLG Düsseldorf, NZM 1999, 772). Heizungsanlagen, mit denen ausschließlich im Sondereigentum stehende Räume beheizt werden, sind Sondereigentum. Das gilt auch dann, wenn die Anlage in einem Raum untergebracht ist, der zum Gemeinschaftseigentum gehört (BayObLG, NZM 2000, 516). Kamin Kamine gehören zum Gemeinschaftseigentum (BGH, NJW 2012, 74), ab dem Übergang zu Räumen des Sondereigentums zählen sie zum Sondereigentum. Kanalisation Die Kanalisation auf dem Grundstück ist Teil des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. gehört als öffentliche Anlage/Einrichtung der Gemeinde. 21

4 ABC Sonder-/Gemeinschaftseigentum Kauf einer Eigentumswohnung Keller Als Teil der Konstruktion des Gebäudes gehört die Kellerdecke zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Abgeschlossene Kellerräume gehören zum Sondereigentum: entweder als zusätzlicher Raum außerhalb einer Wohnung zum Sondereigentum an der betreffenden Wohnung oder zum selbstständigen Sondereigentum (Teileigentum). Nicht abgeschlossene Kellerräume können Sondereigentum sein, wenn der Keller als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen ist. Klimaanlage Eine Klimaanlage, die lediglich der Klimatisierung eines Wohnungs- oder Teileigentums dient, ist Zubehör der Wohnung und somit Bestandteil des Sondereigentums (OLG Köln, NZM 2003, 767). Klingelanlage ( Gegensprechanlage) Klingelanlagen sind Gemeinschaftseigentum bis zu der Stelle, an der die Anlage bzw. deren Leitungen in Räume des Sondereigentums abzweigen. Dann gehören sie zum Sondereigentum. Leitungen Hauptversorgungs- und -entsorgungsleitungen für Gas, Strom, (Fern-)Wärme und (Ab-)Wasser gehören zum Gemeinschaftseigentum. Denn Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (BGH, NJW 2011, 2958). Markise Markisen gehören als fassadengestaltende Elemente zum Gemeinschaftseigentum. Ob die Markise bereits beim Bau des Gebäudes angebracht wurde oder erst später, ist nicht entscheidend. Eine Markise, die ein Eigentümer im Bereich seines Sondereigentums anbringt, ohne dass diese schon beim Bau des Hauses vorgesehen war, gehört dagegen zum Sondereigentum (OLG Frankfurt, NZM 2007, 523). Mauern Mauern sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum, soweit es sich dabei um konstruktive und für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendige Bestandteile handelt. Brandmauern sind immer Gemeinschaftseigentum (OLG München, ZMR 2008, 232). 22

5 Kauf einer Eigentumswohnung ABC Sonder-/Gemeinschaftseigentum Mülltonnen Mülltonnen oder -container sind entweder gemeinschaftliches Eigentum oder das Eigentum Dritter (der Stadtwerke oder anderer Entsorger). Müllabwurfanlagen (Müllschlucker) sind immer Gemeinschaftseigentum. Namensschilder Namensschilder auf Klingel und Briefkasten sowie sonstige Beschilderungen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sind Gemeinschaftseigentum. Rauchwarnmelder Rauchwarnmelder sind Gemeinschaftseigentum, wenn sie Teil eines Systems sind oder aufgrund eines Beschlusses eingebaut worden sind (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809). Rollläden Rollläden gehören als fassadengestaltende Elemente zum Gemeinschaftseigentum (OLG Köln, NZM 2001, 53). Sondereigentum besteht dagegen an den in Sondereigentumsräumen angebrachten Zugvorrichtungen/Rollladengurten. Außenjalousien sind Gemeinschaftseigentum. Sie können aber zu Sondereigentum erklärt werden. Speicher Speicherräume gehören grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum ist jedoch möglich, auch Sondernutzungsrechte können eingeräumt werden. Teileigentum Teileigentum besteht im Unterschied zum Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Gemeint sind zum Beispiel Ladengeschäfte, Praxis-, Büro- oder Kellerräume und häufig Garagen in Eigentumsanlagen. Auch Teileigentümer sind in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt, selbst wenn die Gemeinschaftsordnung nur von Wohnungseigentümern spricht. Telefonanschluss Wenn die Leitungen nicht im Eigentum des Telefonanbieters (z. B. Telekom) stehen, gilt: Hauptleitungen und Installationen sind Gemeinschaftseigentum, Anschlüsse und Anschlussleitungen in Sondereigentumsräumen gehören zum Sondereigentum. 23

6 ABC Sonder-/Gemeinschaftseigentum Kauf einer Eigentumswohnung Terrasse Ebenerdige Terrassen können Sondereigentum sein. Voraussetzung: Sie sind von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar (OLG Hamburg, ZMR 2003, 524). Sondernutzungsrechte sind dagegen auch dann möglich, wenn eine eindeutige Abgrenzung nicht erfolgen kann. Treppe Treppen sind als Konstruktionselemente des Gebäudes zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Das gilt auch für Treppenhaus und Hausflur. Eine Treppenanlage, die sich innerhalb eines Sonderoder Teileigentums befindet und ausschließlich durch den Sonder- oder Teileigentümer genutzt werden kann (Maisonettewohnung), ist Bestandteil des Sondereigentums. Türen Haustüren gehören immer zum gemeinschaftlichen Eigentum, Türen innerhalb des Sondereigentums sind Sondereigentum. Wohnungsabschlusstüren sind Gemeinschaftseigentum einschließlich Beschläge, Klinke und Einfassung (BGH, NJW 2014, 379). Ausnahme: Innenanstrich sowie Türgriffe und -klinken auf der Innenseite der Tür. Sie sind Sondereigentum. Verbrauchserfassungsgeräte Verbrauchserfassungsgeräte sind zwingend Gemeinschaftseigentum (BGH, NJW 2003, 3476). Wände Außenwände gehören immer zum Gemeinschaftseigentum (OLG Zweibrücken, NZM 2000, 623). Tragende Wände sind Bestandteile der Konstruktion und daher Gemeinschaftseigentum. Nicht tragende Trennwände in Räumen des Sondereigentums zählen dagegen zum Sondereigentum. Nicht tragende Wände, die zwei Wohnungen trennen, stehen im Mitsondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer (BGH, ZMR 2001, 289). Waschmaschine Waschmaschinen und Trockner können durch Teilungserklärung zu Gemeinschaftseigentum erklärt werden. 24