WEG 8, 10 Zeitlich gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten; einseitige Unterteilung sowie Vereinigung von Sondernutzungsrechten

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: # letzte Aktualisierung: 8. September 2010 WEG 8, 10 Zeitlich gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten; einseitige Unterteilung sowie Vereinigung von Sondernutzungsrechten I. Sachverhalt Ein Grundstückseigentümer hat das Grundstück nach 8 WEG aufgeteilt; die Teilung ist im Grundbuch vollzogen. In der Teilungserklärung hat der Grundstückseigentümer Sondernutzungsrechte begründet, insbesondere drei Sondernutzungsrechte an nebeneinander gelegenen Stellplätzen. Eine Zuordnung dieser Sondernutzungsrechte zu einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum ist in der Teilungserklärung nicht erfolgt. Vielmehr heißt es dort: Soweit Sondernutzungsrechte nicht zugeordnet sind, wird der Eigentümer die Sondernutzungsrechte bei der Veräußerung der Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten jeweils noch zuordnen. Der Grundstückseigentümer behält sich das Recht vor, Sondernutzungsrechte, deren Zuordnung bei der Veräußerung der Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten noch geschehen soll, aufzuheben, soweit eine Zuordnung bis zur Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit des Neubaus nicht erfolgt. Der aufteilende Eigentümer ist noch Eigentümer von zwei Einheiten. Eine Zuordnung der drei genannten Sondernutzungsrechte ist bislang noch nicht erfolgt. Der aufteilende Eigentümer beabsichtigt nunmehr, die Errichtung von Garagen auf den Sondernutzungsrechtsflächen zu ermöglichen (was in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich zugelassen ist), wozu diese jedoch zu schmal sind. Es ist daher beabsichtigt, die drei Sondernutzungsrechte so zu ändern, dass das Sondernutzungsrecht am mittig gelegenen Stellplatz geteilt und je zur Hälfte dem Sondernutzungsrecht zur Linken und zur Rechten zugeschlagen wird. Im Ergebnis soll auf diese Weise die Zahl der Sondernutzungsrechte von 3 auf 2 verringert werden, wobei die Gesamtfläche der beiden verbleibenden Sondernutzungsrechte mit der Gesamtfläche der (früheren) drei Sondernutzungsrechte übereinstimmt. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer soll nicht eingeholt werden. Auch eine Zustimmung oder Pfandfreigabe durch die Globalgläubigerin (zu deren Gunsten noch eine Grundschuld auf den letzten beiden Einheiten des aufteilenden Eigentümers eingetragen ist) soll nicht eingeholt werden. Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: user/mr/pool/gutachten/2011/ fax.doc

2 Seite 2 II. Fragen 1. Müssen Sondernutzungsrechte, die nach der Teilungserklärung bislang keinem Sondereigentum zugeordnet waren, vor ihrer Änderung erst einem Sondereigentum zugeordnet werden? 2. Ist eine Änderung der Sondernutzungsrechte, deren Zuordnung dem aufteilenden Eigentümer zwar vorbehalten aber noch nicht vorgenommen wurde, ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer und ohne Zustimmung der dinglich berechtigten Globalgrundschuldgläubigerin möglich? III. Zur Rechtslage 1. Gestaltungsalternativen der nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten In den Fällen, in denen der aufteilende Eigentümer noch nicht genau weiß, welches Sondernutzungsrecht welcher Wohnung zugeordnet wird, bieten sich bekanntlich drei verschiedene Möglichkeiten einer nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten an (Überblick bei Waldner, in: Beck sches Notar-Handbuch, 5. Aufl. 2009, Teil A III Rn. 60 ff.): a) Das sog. Parken von Sondernutzungsrechten Der aufteilende Eigentümer kann in der Gemeinschaftsordnung sogar alle geplanten Sondernutzungsrechte nach 10 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG begründen und einer Sondereigentumseinheit zuweisen, wobei es sich im Regelfall um diejenige Einheit (meist eine Garage, eine Musterwohnung oder ein Keller) handelt, die der erteilende Eigentümer gar nicht oder voraussichtlich erst spät verkaufen wird. Dann kann der Eigentümer diese Einheit als Sondernutzungsrechte auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen, ohne dass es einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf (vgl. BGHZ 73, 145, 149 = NJW 1979, 548). Beim Vorgehen mit geparkten Sondernutzungsrechten ist erforderlich, dass der Ausschluss des Gemeingebrauchs entgegen 13 Abs. 2 WEG bereits mit der Teilung genau festgelegt wird. Insbesondere müssen aber auch Umfang und Inhalt der Sondernutzungsrechte zu diesem Zeitpunkt feststehen (vgl. zu den dadurch entstehenden Problemen Hogenschurz, Sondernutzungsrecht nach WEG, 2008, Rn. 66 m. w. N.). Schließlich sollte der Verkäufer von vorneherein wissen, welche Sondereigentumseinheit er zuletzt zu veräußern beabsichtigt. Will der aufteilende Eigentümer die mit dem geparkten Sondernutzungsrecht ausgestattete Wohnung vorzeitig veräußern, ist er gezwungen, sämtliche Sondernutzungsrechte kostspielig auf eine andere Sondereigentumseinheit zu übertragen (vgl. Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, 2003, S. 276). Aufgrund der vorgenannten Umstände eignet sich das Parken von Sondernutzungsrechten nur bei kleinen und übersichtlichen Sondereigentumsanlagen. b) Aufschiebend bedingter Ausschluss aller Miteigentümer vom Mitgebrauch Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass alle Wohnungseigentümer, also auch der aufteilende Eigentümer, unter der aufschiebenden Bedingung von dem Mitgebrauch ausgeschlossen werden, dass ein Dritter oder der aufteilende Eigentümer selbst die ausschließliche Nutzung einem bestimmten Wohnungseigentümer zuordnet. Die Eintragung dieses Sondernutzungsrechts kann dann ohne die Mitwirkung der anderen Woh-

3 Seite 3 nungseigentümer und ohne die Bewilligung der an ihren Anteilen dinglich Berechtigten Rechte erfolgen, wenn dem Grundbuchamt der Bedingungseintritt in der Form des 29 GBO nachgewiesen wird (OLG Düsseldorf Rpfleger 1993, 193; OLG Frankfurt, Mitt- BayNot 1998, 183 m. Anm. Schmidt; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2913a). Nach allgemeiner Auffassung kann außer dem teilenden Eigentümer auch ein sonstiger Berechtigter die Zuordnungserklärung abgeben (OLG Düsseldorf Rpfleger 1993, 193; BayObLG MittBayNot 1986, 24, 25; Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, 2003, S. 276 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 2913a). Die Regelung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer ab Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch der zugewiesenen Fläche des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen sind gem. 158 BGB. c) Sofortiger Ausschluss aller Miteigentümer mit Ausnahme des teilenden Eigentümers Schließlich kann der teilende Eigentümer sämtliche künftigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch nach 13 Abs. 2 S. 2 WEG ausschließen, sich selbst jedoch das Recht zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentum vorbehalten, ohne dies einem Miteigentumsanteil zuzuordnen. Dann steht die Nutzung als verbleibender Gemeingebrauch weiterhin allen Wohnungen zu, die noch dem teilenden Eigentümer gehören. Da damit die negative Komponente des Ausschlusses der übrigen Wohnungseigentümer schon in der Teilungserklärung geschaffen ist, bedarf es für die für die Begründung des Sondernutzungsrechts noch erforderliche positive Komponente der Zuweisung zu bestimmten Miteigentumsanteilen lediglich noch der Zustimmung der Berechtigten an den dem Eigentümer verbliebenen Einheiten (BayObLG, MittBayNot 1985, 74, 77; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2838). Dieser Mitwirkung der dinglich Berechtigten an den dem teilenden Eigentümer verbliebenen Einheiten bedarf es allerdings: Die Eintragung der Sondernutzungsrechte im Grundbuch bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums des aufteilenden Eigentümers, da ihm bisher zustehende gesetzliche Nutzungsrechte aus 13 Abs. 2 S. 1 WEG entzogen werden. Die an den Wohnungseigentumsrechten des teilenden Eigentümers dinglich Berechtigten müssen daher der Eintragung der Sondernutzungsrechte im Grundbuch zustimmen (BayObLG Rpfleger 1990, 63 f.). Da die negative Komponente der Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer bereits mit dinglichem Vollzug der Teilungserklärung wirksam geworden ist, bedarf es für die Begründung der noch erforderlichen positiven Komponente des Sondernutzungsrechtes der Zuweisung zu bestimmten Miteigentumsanteilen nur noch der Zustimmung der Berechtigten an den dem Eigentümer verbliebenen Einheiten. Der Zugang der Erklärung des teilenden Eigentümers bei den übrigen Miteigentümern ist insofern nicht erforderlich, als diese nicht betroffen sind, nachdem diese bereits in der Teilungserklärung von der Nutzung ausgeschlossen sind (negative Komponente), und insofern nur noch die positive Komponente zuzuweisen ist. Wird die Zuweisungserklärung wirksam, ist die fehlende Eintragung im Grundbuch insofern unschädlich, als die Eintragung des Sondernutzungsrechts lediglich die Wirkungen des 10 Abs. 3 WEG zeitigt, jedoch die Entstehung des Sondernutzungsrechts unabhängig von der Eintragung ist. Die Zuweisungsermächtigung als Grundlage für die Zuweisung des Sondernutzungsrechts und damit dessen Entstehen außerhalb des Grundbuchs war von Anfang an als Vereinbarung gem. 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetragen und wirkt damit auch gegenüber Sondernachfolgern.

4 Seite 4 Wesentlich ist die Feststellung, dass nach, soweit ersichtlich, einhelliger Auffassung die Erklärung des teilenden Eigentümers, durch die dieser das Sondernutzungsrecht zur Entstehung bringt, zwar zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung führt, dass aber hierzu nicht die Bewilligung/Zustimmung der von Anfang an vom Mitgebrauch ausgeschlossenen übrigen Miteigentümer oder der Inhaber dinglicher Rechte an den entsprechenden Wohnungseigentumseinheiten erforderlich ist (OLG Hamm, MittRhNotK 1998, 318, 319 f.; BayObLG, Rpfleger 1990, 63; LG Köln, RNotZ 2001, 393; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 2913; Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, S. 285 ff.; vgl. auch BayObLG, RNotZ 2001, 521). Denn die negative Komponente des Sondernutzungsrechts ist bereits dinglicher Inhalt der übrigen Wohnungseigentumsrechte geworden (OLG Hamm, a. a. O.). d) Vorliegender Fall In der Teilungserklärung wurde vorliegend dem aufteilenden Eigentümer lediglich das Recht eingeräumt, die in der Teilungserklärung noch nicht zugewiesenen Sondernutzungsrechte bei der Veräußerung der einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten noch zuzuordnen. Der Mitgebrauch der übrigen Miteigentümer wurde nicht ausdrücklich eingeschränkt, so dass wir davon ausgehen, dass vorliegend die Gestaltungsalternative 1. b (aufschiebend bedingter Ausschluss aller Miteigentümer vom Mitgebrauch) gewählt wurde. Da bei dieser Gestaltungsalternative die negative Komponente als Entstehungsvoraussetzung des Sondernutzungsrechts erst mit Zuordnungserklärung entsteht, dürfte bis zu einer entsprechenden Erklärung kein Sondernutzungsrecht an den drei fraglichen Stellplatzflächen bestehen. 2. Unterteilung von Sondernutzungsrechten Ein Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer kann sein Wohnungs- bzw. Teileigentum unter Aufteilung der bisherigen Raumeinheit in mehrere in sich wiederum abgeschlossene Raumeinheiten in eine der Zahl dieser Raumeinheiten entsprechende Zahl von selbständigen Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechten unterteilen (BGHZ 49, 250; 73, 150; OLG Braunschweig MDR 1977, 1023; OLG Schleswig MDR 1967, 46; Rapp, MittBayNot 1996, 344). Die Teilung ohne Veräußerung erfolgt durch einseitige Erklärung des teilenden Wohnungseigentümers (bzw. Teileigentümers) gem. 8 WEG (BGHZ 49, 250; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 2975). Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, ihrer dinglich Berechtigten und des Verwalters ist hierzu nicht erforderlich (BGHZ 49, 250; 73, 150, 152; BayObLG DNotZ 1977, 546; Rpfleger 1986, 177; DNotZ 1992, 305). Entsprechendes wird auch für die Realteilung von Sondernutzungsrechten vertreten. Aus der negativen Komponente eines Sondernutzungsrechts, nämlich dem Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer von der Mitbenutzungsbefugnis, schließt die Rechtsprechung für den Fall der Realteilung eines Sondernutzungsrechts, dass ein solches Rechtsgeschäft nicht der Zustimmung der ohnehin bereits ausgeschlossenen Wohnungseigentümer bedarf. Diese seien nämlich durch die weitere Teilung nicht mehr rechtlich nachteilig betroffen (BayObLG WE 1992, 116; BayObLG Rpfleger 1986, 257; Schneider, Rpfleger 1998, 53, 58). Auf den Inhalt ihres Sondereigentums wirken sich Veränderungen der positiven Komponente daher ebensowenig aus, wie auf die Rechtsstellung der Gläubiger, die nach diesem Ausschluss an den Miteigentumsanteilen dingliche Rechte oder Eigentumsvormerkungen erworben haben (BayObLG Rpfleger 1986, 257; Schneider, Rpfleger 1998, 53, 58). Insbesondere kann in der Unterteilung auch nicht eine Aufhebung

5 Seite 5 und gleichzeitige Neubestellung von Sondernutzungsrechten gesehen werden (Schneider, a. a. O.). Die Realteilung der Sondernutzungsrechte muss folgerichtig auch nur in den Grundbüchern der unmittelbar beteiligten Wohnungseigentümer (Veräußerer und Erwerber des Sondernutzungsrechts) eingetragen werden, nicht aber in den Grundbüchern der weiteren Eigentümer (BayObLG Rpfleger 1986, 257; Schneider, Rpfleger 1998, 53, 58). 3. Vereinigung von Sondernutzungsrechten Nachdem der mittlere von den drei fraglichen Stellplätzen nach dem oben Gesagten somit entsprechend 8 WEG unterteilt werden kann, stellt sich des Weiteren die Frage, ob die dadurch entstehenden Sondernutzungsrechte in einem weiteren Schritt mit den beiden Sondernutzungsrechten an den äußeren Stellplätzen vereinigt werden können. Im Hinblick auf die unter Ziff. 2 angestellten Überlegungen (fehlende Betroffenheit der übrigen Miteigentümer aufgrund der gegebenen negativen Komponente des Sondernutzungsrechts) dürfte eine entsprechende Vereinigung entsprechend 890 Abs. 1 BGB zulässig sein. Wir weisen jedoch darauf hin, dass wir hierzu keine ausdrücklichen Stellungnahmen in Rechtsprechung und Literatur nachweisen konnten. Somit gehen wir davon aus, dass die Sondernutzungsrechte an den drei in der Teilungserklärung vorgesehenen Stellplätzen gem. 8 WEG i. V. m. 890 BGB in der Weise einseitig durch den Eigentümer (aufteilenden Eigentümer) verändert werden können, dass der mittlere der drei Stellplätze aufgeteilt wird und anschließend die beiden entstehenden Teile des Sondernutzungsrechts den beiden äußeren Stellplätzen zugeschlagen werden. 4. Änderung des Sondernutzungsrechts vor Begründung desselben Vorliegend stellt sich jedoch die Problematik, dass zum jetzigen Zeitpunkt (vor entsprechender Zuordnung der Sondernutzungsrechte zu einer bestimmten Sondereigentumseinheit) noch überhaupt kein Sondernutzungsrecht besteht. Somit stellt sich die von Ihnen angesprochene Frage, inwieweit die entsprechenden Sondernutzungsrechte betreffend die Stellplätze vor ihrer Änderung erst einmal einem Sondereigentum zugeordnet werden müssen. Wir dürfen insofern darauf hinweisen, dass wir in der veröffentlichten Rechtsprechung und Literatur keine entsprechenden Nachweise auffinden konnten, so dass die Rechtslage insgesamt als ungeklärt zu bezeichnen ist. Gegen eine derartige Änderungskompetenz des aufteilenden Eigentümers spricht vorliegend jedoch, dass diesem in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung lediglich das Recht eingeräumt worden ist, die dort vorgesehenen Sondernutzungsrechte, soweit diese nicht zugeordnet sind, bei der Veräußerung der Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten jeweils noch zuzuordnen. Insofern ist er in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich ermächtigt, die dort vorgesehenen Sondernutzungsrechte ihrem Inhalt nach zu verändern. Mithin würde der Sachbearbeiter persönlich davon ausgehen, dass eine entsprechende einseitige Unterteilung bzw. Vereinigung der Sondernutzungsrechte betreffend die Stellplätze erst dann vorgenommen werden kann, wenn die Sondernutzungsrechte zuvor einem bzw. mehreren Sondereigentumseinheiten zugeordnet worden sind und dadurch die entsprechenden Sondernutzungsrechte begründet wurden. Soll dies aber vorher geschehen wäre wohl eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Miteigentümern unter Zustimmung der dinglichen Gläubiger erforderlich. Somit dürfte es dem Gebot des sichersten Weges folgend angezeigt sein, vor Veräußerung der beiden letzten Sondereigentumseinheiten die Sondernutzungsrechte an den Stell-

6 Seite 6 plätzen durch entsprechende Zuweisung an die beiden verbliebenen Sondereigentumseinheiten zum Entstehen zu bringen und danach in einem zweiten Schritt durch entsprechende Aufteilung, Veräußerung bzw. Vereinigung der Sondernutzungsrechte (dies dürfte nach dem o. g. alles durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers möglich sein) die Mitveräußerung des entsprechenden Garagensondernutzungsrechts zu ermöglichen.