WEG 3 Abs. 2 Abgeschlossenheit einer Wohnung, wenn Bad, Toilette und Küche nur über den Gemeinschaftsflur erreichbar sind

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1 Dokumentnummer: letzte Aktualisierung: 15. September 2000 WEG 3 Abs. 2 Abgeschlossenheit einer Wohnung, wenn Bad, Toilette und Küche nur über den Gemeinschaftsflur erreichbar sind Sehr geehrter Herr Kollege, wir danken für Ihre Anfrage vom zu folgendem Sachverhalt: In einem Altbau (altes Bauernhaus im ländlichen Bereich) soll nach einem Ausbau des Dachgeschosses Wohnungseigentum begründet werden. Hier streitig ist die Abgeschlossenheit der Wohnung im Dachgeschoß, was auf folgender Begebenheit beruht: Zwischen dem Flur im Dachgeschoß und dem Treppenaufgang besteht derzeit keine abschließbare Wohnungstür; der nachträgliche Einbau ist auch nur mit erheblichen Aufwand möglich. Deswegen sieht die Teilungserklärung vor, daß der Flur im Dachgeschoß im gemeinschaftlichen Eigentum verbleibt und Sondereigentum nur an den anderen Räumen des Dachgeschosses mit Ausnahme des Flures begründet werden soll. Da allerdings die dann in das Sondereigentum zu überführenden Räume keinerlei Verbindung untereinander aufweisen, ist zwingend die Benutzung des Flurs im Gemeinschaftseigentum erforderlich, um von einem Raum des Sondereigentums in einen anderen Raum des Sondereigentums zu gelangen. Allerdings sind sämtliche Räume mit verschließbaren Türen zum gemeinschaftlichen Flur hin ausgestaltet. Die zuständige Behörde hat die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt; das Grundbuchamt hält gleichwohl das Tatbestandserfordernis der in sich abgeschlossenen Wohnung deswegen nicht für gegeben, weil Toilette etc. nicht innerhalb der abgeschlossenen Räumlichkeiten liegen würden. Hierzu nehmen wir wie folgt Stellung: 1. Prüfungsbefugnis des Grundbuchamts a) Soll die Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden, so sind nach 7 Abs. 4 WEG der Eintragungsbewilligung entsprechende Aufteilungspläne sowie eine Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit der einzelnen Sondereigentumseinheiten als Anlage beizufügen. Anerkannt ist insoweit, daß das Grundbuchamt im Rahmen der Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen deshalb auch das Vorliegen eines entsprechenden Aufteilungsplans sowie einer Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne der vorgenannten Vorschrift zu prüfen hat. b) Umstritten ist dagegen, ob das Grundbuchamt bzgl. der inhaltlichen Richtigkeit der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Prüfungsrecht und eine Prüfungspflicht hat. Nach ganz überwiegender Meinung ist das Grundbuchamt an die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nicht gebunden, sondern es hat vielmehr ein eigenes Prüfungsrecht (BGH NJW 1991, 1611; BayObLG NJW-RR 1991, 721; BayObLGZ 1990, 168; BayObLG MittBayNot 1984, 184, 185; KG DNotZ 1985, 437; OLG Celle NJW-RR 1991, 1489; OLG Frankfurt DNotZ 1977, 635; Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl. 1997, 7 WEG Rn. 29; MünchKomm-Röll, BGB, 3. Aufl. 1997, 7 WEG Rn. 11; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. 2000, 7 Rn. 75; Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, 7 Rn. 21; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl. 2000, 3 Rn. 7; OLG Düsseldorf FGPrax 1998, 12, jeweils m. w. N.). Begründet wird diese Auffassung im wesentlichen damit, Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon / Telefax / dnoti@dnoti.de internet: ma guta0900 r1/11185.doc

2 Seite 2 daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Eintragungsvoraussetzung wie jede andere sei und deshalb auch der Prüfung des Grundbuchamts unterliege. Nach a. A. ist dagegen das Grundbuchamt weder berechtigt noch verpflichtet, die Abgeschlossenheitsbescheinigung nachzuprüfen (LG Frankfurt NJW 1971, 759, 760; Becker, NJW 1991, 2742, 2746). Begründet wird diese Ansicht hauptsächlich damit, daß durch 59 WEG i. V. m. der hierzu erlassenen allgemeinen Verwaltungsvorschrift die Feststellung der Abgeschlossenheit in rechtlicher und tatsächlicher Beziehung auf die Baubehörde übertragen worden sei. Nach unserer Auffassung ist der h. M. zuzustimmen. Entscheidend hierfür ist zunächst, daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine normale Eintragungsvoraussetzung im Sinn des 29 Abs. 1 GBO darstellt, die vom Grundbuchamt wie die anderen Eintragungsvoraus setzungen auch zu prüfen ist. Weiter streitet für die Richtigkeit dieser Ansicht, daß die nach 59 WEG erlassene allgemeine Verwaltungsvorschrift keine allgemein bindende Rechtsnorm darstellt, so daß diese auch keine Bindungswirkung für die Auslegung gesetzlicher Bestimmungen hervorrufen kann (MünchKomm-Röll, 3 Rn. 52). Letztlich kann für die Richtigkeit dieser Ansicht nach unserer Auffassung aber auch angeführt werden, daß das Grund buchamt trotz der Voraussetzung der Abgeschlossenheit nach 3 Abs. 2 WEG als Sollvorschrift nicht sehenden Auges dabei mitwirken darf, daß Wohnungseigentum entsteht, obwohl die Abgeschlossenheit nicht gegeben ist (Bärmann/Pick/Merle, 7 Rn. 75; Weitnauer, 7 Rn. 21 ff.; BayObLG MittBayNot 1984, 184, 185). 2. Beschluß des Gemeinsamen Senats vom Sie weisen in Ihrer Anfrage auf den Beschluß des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom (BGHZ 119, 42 = DNotZ 1993, 48) hin. In diesem Beschluß hat der GemS-OGB die Frage entschieden, ob bei der Auslegung des Tatbestandsmerkmals Abgeschlossenheit auch Umstände des jeweiligen Bauordnungsrechts des Landes zu berücksichtigen sind. Sie hat der GemS-OGB mit der Begründung abgelehnt, es könne nicht hingenommen werden, daß der Begriff der Abgeschlossenheit i. S. d. 3 WEG von Land zu Land einen unterschiedlichen Rechtsinhalt habe. Der von Ihnen vorgetragene Sachverhalt betrifft jedoch ausschließlich die Auslegung des Tatbestandsmerkmals Abgeschlossenheit der Wohnung aus dem WEG heraus. Auch das Grundbuchamt, so wie Sie seine Bedenken schildern, zieht ja für seine Begründung einen Verstoß gegen das Bauordnungsrecht nicht heran. Zu einer Auslegung des Abgeschlossenheitsbegriff oder des Wohnungsbegriffs aus dem Blickwinkel des WEG heraus hat der GemS-OGB in dem seinerzeitigen Beschluß jedoch nicht Stellung genommen. Daher halten wir die Argumentation des Beschlusses auch hier für wenig ergiebig. 3. Abgeschlossenheit der Wohnung a) Nach 3 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Abgeschlossenheit der Räume Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum an diesen.

3 Seite 3 Für Wohnungseigentum hat die allgemeine Verwaltungsanweisung zu den Bescheinigungen nach 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (abgedr. bei Bärmann/Pick/Merle, aao, Anh. II 2) die Abgeschlossenheit wie folgt konkretisiert: Abgeschlossene Wohnungen sind solche Wohnungen, die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z. B. durch Wände und Decken [... ] und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. [... ] Zusätzliche Räume, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, müssen verschließbar sein. Diese Norm ist zwar als Verwaltungsvorschrift für die Gerichte nicht bindend, sie enthält aber eine anerkannte Präzisierung des Begriffes der abgeschlossenen Wohnung und wird daher im Wege der Auslegung faktisch von den Gerichten angewandt (etwa von BayObLG MittBayNot 1984, 184, 185; s. auch Weitnauer, aao, Rn. 52 zu 3 WEG; Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., Rn. 38 zu 3 WEG). Diese Definition wird sinngemäß auf das Teileigentum übertragen. b) Fraglich und in dem von Ihnen vorgetragenen Sachverhalt entscheidungserheblich ist aber, welchen örtlichen Zusammenhang die einzelnen zu einem Sondereigentum aufweisenden Räume aufweisen müssen. Dabei ist zunächst einhellig anerkannt, daß zumindest einzelne Nebenräume außerhalb der Wohnung liegen können, insoweit also keine vollständige Insichgeschlossenheit der zu einem Sondereigentum zugehörigen Räume verlangt werden kann. Dies geht zurück bis zur Gesetzesbegründung (abgedr. in Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., Anh. I), wo u. a. ausgeführt ist: Bezüglich der Nebengelasse (Keller, Speicher) wird zu verlangen sein, daß diese Räume, die nicht in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit der Wohnung stehen können, wenigstens jeweils für sich abgeteilt und verschließbar sind. Dies setzt sich fort in der bereits erwähnten Verwaltungsanweisung, wo ausgeführt ist: Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Wasserversorgung, Ausguß und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen. Zusätzliche Räume, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, müssen verschließbar sein. Voraussetzung für derartige Nebenräume ist also, daß sie gegenüber dem Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum selbständig verschließbar sind. Voraussetzung ist weiter, daß sie lediglich einem Sondereigentum zugeordnet sind und nicht etwa zur gemeinsamen Nutzung durch mehrere Sondereigentumseinheiten. Diese beiden Kriterien sind für sich gesehen aber in dem von Ihnen vorgetragenen Sachverhalt erfüllt.

4 Seite 4 Schulbeispiel für derartige Nebenräume sind etwa Kellerräume, soweit sie nicht durch Sondernutzungsrecht oder selbständiges Teileigentum ausgewiesen sind, weiter Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Ausgehend von diesem allg. anerkannten Grundsatz ist dann aber fraglich, ob dieses Nebenraumprivileg so weit ausgedehnt werden kann, daß eine Wohnung gewissermaßen vollständig in Einzelräume zerlegt wird und ein Wohnungsabschluß i. S. d. zitierten Verwaltungsvorschrift nicht mehr vorhanden ist. Eine derartige Aufteilung scheint uns nach Durchsicht der einschlägigen Kommentarliteratur nicht sehr praxisrelevant zu sein. Uns ist insoweit lediglich eine Entscheidung aufgefallen (OVG Lüneburg ZfBR 1984, 99 - Kopie anbei), die zu einem solchen Sachverhalt Stellung nimmt. Das OVG Lüneburg hat im Ergebnis die Abgeschlossenheit bei einer solchen Aufteilung abgelehnt. Konkret ging es um ein Hotel, bei welchen Sondereigentum an einzelnen Zimmergruppen begründet werden sollte. Die Teilungspläne sahen dabei vor, daß die Verbindung zu den jeweiligen Zimmern einer Zimmergruppe im Gemeinschaftseigentum stehen sollte. Eine solche Aufteilung hat das OVG, wie gesagt, abgelehnt mit der Begründung, daß die jeweilige Zimmergruppe, die ja ein einheitliches Sondereigentum bilden sollte, nicht hinreichend abgeschlossen sei. Diese Überlegung, daß zumindest die Haupträume einer Wohnung in sich geschlossen zusammenliegen müßten, liegt auch der Kommentierung von Pick (a. a. O., 3 WEG Rn. 42) zugrunde. Er schreibt nämlich, daß zwar bei Wohnungseigentum nicht unbedingt ein Etagenabschluß erforderlich sei, sehr wohl aber ein geschlossenes Beisammenliegen der Hauptlage, ohne Gemengelage mit anderen (fremden) Räumen und ohne Durchgang durch Räume, die im Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer stehen (anders, wenn sie gemeinschaftliches Eigentum sind). Immerhin schränkt er für den Durchgang über gemeinschaftliches Eigentum das Erfordernis des geschlossenen Beisammenliegens gleich wieder ein. Wie das OVG Lüneburg äußert sich jedoch auch die Verwaltungsvorschrift, indem dort verlangt wird, daß Wasserversorgung, Ausguß und WC innerhalb der Wohnung liegen müßten. Gerade aus dem Zusammenhang der entsprechenden Passage heraus ist hier das Erfordernis von Wasserversorgung innerhalb der Wohnung als Gegensatz zu den Nebenräumen außerhalb des Wohnungsabschlusses zu sehen. Während nämlich Regelungen zu den Nebenräumen, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen dürften, sowohl im vorangehenden wie im nachfolgenden Satz getroffen werden, muß eben Wasserversorgung etc. innerhalb des Wohnungsabschlusses liegen. Auch wenn weitere Rechtsprechung zu einer solchen Konstellation nicht ersichtlich ist, muß man wohl davon ausgehen, daß die Rechtsauffassung des OVG Lüneburg insoweit die herrschende Meinung bildet. Für diese Auffassung kann im übrigen angeführt werden, daß durch das Abgeschlossenheitserfordernis gerade Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern vermieden werden sollen, die dann entstehen können, wenn Räume von den Bewohnern mehrerer Wohnungen benutzt werden müssen. Diese Streitigkeiten werden aber nicht verhindert, wenn Räume, die zum ständigen Gebrauch bestimmt sind, nicht innerhalb der zu ihr gehörenden Wohnung (also: des Wohnungsabschlusses) liegen, sondern nur

5 Seite 5 vom Gemeinschaftseigentum aus erreicht werden können. Aufgrund des häufigen Verkehrs zwischen der Wohnung und diesen erforderlichen Nebenräumen ist die Gefahr von Streitigkeiten relativ groß, weil der Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern in der täglichen Nutzung seines Sondereigentums schlichtweg nicht aus dem Weg gehen kann. Diese Gefahr ist bei Nebenräumen, die eben nicht ständig benutzt werden müssen, in deutlich geringerem Umfang gegeben; insbesondere kann der betreffende Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern in weit größerem Umfang bewußt aus dem Weg gehen und schon auf diese Weise Berührungspunkte und damit Streitpunkte reduzieren.