BGB 876, 877; WEG 5 Abs. 4 S. 2 u. 3 Erforderliche Zustimmung des dritten Rechtsinhabers bei Neubegründung von Sondernutzungsrechten

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 34wx434_13 letzte Aktualisierung: OLG München, Wx 434/13 BGB 876, 877; WEG 5 Abs. 4 S. 2 u. 3 Erforderliche Zustimmung des dritten Rechtsinhabers bei Neubegründung von Sondernutzungsrechten Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die Ausnahmebestimmung des 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greift insoweit nicht ein (siehe bereits Senat vom , 34 Wx 36/09).

2 Oberlandesgericht München Az.: 34 Wx 434/13 Karlsfeld Blatt AG Dachau - Grundbuchamt Beteiligte: In der Wohnungsgrundbuchsache wegen Zwischenverfügung (Zustimmung von Gläubigern wegen Änderung von Teileigentum u.a.) erlässt das Oberlandesgericht München Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Hinterberger und den Richter am Oberlandesgericht Kramer am 04. Februar 2014 folgenden Beschluss I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Dachau - Grundbuchamt - vom 17. Oktober 2013 in der Fassung der am 6. November 2013 hinausgegebenen Abhilfeentscheidung wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Zustimmung der Gläubiger in der Dritten Abteilung der gemäß Teilungserklärung vom 1. Februar 2012 (Urkunde des Notars Dr. Wolfgang Drasch, LL.M., URNr.203/D/2012) angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher zur Änderung von Teileigentum in Wohnungseigentum entfällt. dsaf

3 34 Wx 434/13 - Seite 2 - II. Der Beschwerdewert wird, bezogen auf die Zurückweisung, auf festgesetzt. Gründe: I. Mit Urkunde vom änderte die Beteiligte zu 1 in eigenem Namen sowie namens aller bisherigen Käufer - der Beteiligten zu 2 - die Teilungserklärung ( 8 WEG) vom ab mit dem Ziel, aus vier im Erdgeschoß gelegenen, bisher gewerblich zu nutzenden Einheiten (Nrn. 26 bis 29) sechs neue Wohneinheiten (Nrn. 201 bis 206) mit sechs neuen sogenannten Wohnungskellern (Nrn. 207 bis 212) zu schaffen. Zu diesem Zweck hoben die Beteiligten das Sondereigentum an den vorbezeichneten Einheiten sowie alle Sondernutzungsrechte gemäß Abschn. B Ziff. 2 der Vorurkunde auf, um sie mit der gegenständlichen Urkunde (Ziff. III) anschließend neu zu begründen. Die Beteiligten bildeten neue Miteigentumsanteile und verbanden diese mit dem jeweiligen Sondereigentum an den neuen Wohnungen und Kellerräumen. Ziff. III der Urkunde enthält sodann die Neuzuordnung von Sondernutzungsrechten sowie Ziff. IV die Bewilligung und den Eintragungsantrag. Auf den Vollzugsantrag vom hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom soweit noch von Interesse - beanstandet, dass die Zustimmung sämtlicher Gläubiger in der Dritten Abteilung fehle, diese aber wegen der Änderung von Teileigentum in Wohnungseigentum sowie wegen Neubegründung von Sondernutzungsrechten erforderlich sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Die Zustimmung der Gläubiger sei nicht erforderlich, da bereits in der Teilungserklärung geregelt sei, dass eine Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer - damit auch der Gläubiger - stattfinden könne. Zudem sei bei Neubegründung von Sondernutzungsrechten jedem belasteten Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen und mit diesem verbunden worden. Das Grundbuchamt hat sich zur Abhilfe insoweit nicht in der Lage gesehen.

4 34 Wx 434/13 - Seite 3 - II. Die nach 71 Abs. 1, 73 sowie 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nach 18 Abs. 1 GBO (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. 71 Rn. 1; 18 Rn. 53) ist nur zum Teil erfolgreich. 1. Entbehrlich ist die Zustimmung dinglich Berechtigter im Sinne von 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, soweit es um die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum geht. In diesem Umfang hat die Zwischenverfügung keinen Bestand. a) Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum ( 1 Abs. 1 WEG) stellt sich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß 15 Abs. 1 WEG dar (BayObLG FGPrax 2005, 11; KG ZMR 2007, 299; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 10. Aufl. 1 Rn. 20). Eine Umwandlung ist Inhaltsänderung des Sondereigentums ( 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; 877 BGB; siehe BGH NJW-RR 2012, 1036; BayObLG Rpfleger 1986, 177; auch Rapp in Beck`sches Notarhandbuch 5. Aufl. A III Rn. 110). Nach der bis gültigen Rechtslage war für die Umwandlung die Zustimmung der dinglich Berechtigten an der betroffenen Einheit, aber auch die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den anderen Einheiten in derselben Wohnanlage erforderlich (BayObLGZ 1989, 28; Rapp aao.). Seit dem bestimmt 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, dass im Falle der Belastung des Wohnungseigentums mit einer Hypothek, einer Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast die Zustimmung dieser Gläubiger im Fall einer Nutzungsänderung entfällt. Denn nur erforderlich ist die Zustimmung der aufgeführten Drittberechtigten, wenn es um die Begründung eines Sondernutzungsrechts (zum Begriff etwa BGHZ 145, 158; Senat vom , 34 Wx 36/09 = Rpfleger 2009, 562) zugunsten einer anderen Wohnung oder aber um die Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines mit dem belasteten Sondereigentum verbundenen Sondernutzungsrechts geht (Vandenhouten in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten 5 Rn. 61). Hingegen bedarf es keiner Zustimmung der Gläubiger für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum oder umgekehrt (KG Rpfleger 2011, 268; auch Demharter Anhang zu 3 Rn. 95 und 79). b) Zudem enthält die Teilungserklärung vom unter Abschnitt B (Gemeinschaftsordnung - GO) Ziff. 8 die Regelung, dass bisher als gewerbliche Räume vorgesehene Einheiten auch als Wohnungen genutzt und ohne Zustimmung der übrigen Mit-

5 34 Wx 434/13 - Seite 4 - eigentümer in Wohnungseigentum umgewandelt werden können; ebenso dürfen hiernach alle Einheiten, insbesondere auch die Gewerbeeinheiten zusammengelegt oder unterteilt werden, so dass auch verändertes Sondereigentum und neues Gemeinschaftseigentum entsteht. Schon nach früherer Rechtslage war es zulässig, durch die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer von der Mitwirkung bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen auszuschließen. Wenn dann später die Umwandlung vorgenommen wird, bewirkt dies keine Änderung des Inhalts ihres Sondereigentums; ebenso wenig in ihren Rechten berührt sind die sonstigen dinglich Berechtigten (vgl. BayOBLGZ 1989, 28/33). c) Die zugleich vorgenommene Unterteilung ist ebenfalls ohne Mitwirkung der dinglich Berechtigten zulässig (Demharter Anhang zu 3 Rn. 74). 2. Anders gestaltet sich die Rechtslage, soweit die Änderung der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte (Terrassen, Stellplätze, sonstige Flächen) betrifft. a) 5 Abs. 4 Satz 3 WEG macht bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts die Zustimmung des Dritten (nur) entbehrlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. Ist hingegen mit der Neubegründung zugleich die Aufhebung, Änderung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten verbunden, findet Satz 3 keine Anwendung (siehe Senat vom ; Demharter Anhang zu 3 Rn. 79; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 5 Rn. 62; ausdrücklich auch Bärmann/Armbrüster WEG 12. Aufl. 5 Rn. 145). Wegen der dafür maßgeblichen Erwägungen, die der Senat weiterhin für zutreffend erachtet, wird auf die bereits zitierte Entscheidung vom verwiesen. b) Nach diesen Grundsätzen verlangt das Grundbuchamt hier zu Recht die Zustimmung Dritter (vgl. 877, 876 Satz 1 BGB analog), weil in dem maßgeblichen Nachtrag zur Teilungserklärung Sondernutzungsrechte an den betroffenen Einheiten vollständig aufgehoben werden, um sodann solche Rechte mit derselben Urkunde in Ziff. III. neu zu begründen. 5 Abs. 4 Satz 3 WEG ist als Ausnahmefall zu Satz 2 konzipiert. Dieser erklärt die Zustimmung zu einer Vereinbarung für erforderlich, die die Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines Sondernutzungsrechts betrifft. Davon ausgenommen wird nur der Fall der Begründung, wenn gleichzeitig das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. Dieser vom Gesetzgeber ins Auge gefasste Ausnahmefall für die Annahme, dass eine messbare Wertminderung des

6 34 Wx 434/13 - Seite 5 - Belastungsobjekts bei einem "Geben" und "Nehmen" eines solchen Rechts typischerweise nicht eintritt, erfasst die vorliegende Gestaltung nicht. In der bereits zitierten Entscheidung vom hat der Senat darauf hingewiesen, dass in derartigen Fällen die vom Gesetzgeber unterstellte Äquivalenz entweder nicht besteht oder zumindest nicht typischerweise sichergestellt ist. Das Interesse der Gläubiger, das Haftungsobjekt ohne Schmälerung zu erhalten, genießt insoweit Vorrang gegenüber dem Änderungsinteresse der Wohnungseigentümer. Dass hier bei wirtschaftlicher Betrachtung massiv auf die jeweiligen Haftungsobjekte eingewirkt wird, ergibt ein Vergleich der zur Teilungserklärung sowie zu deren Änderung jeweils vorgelegten Grundrisspläne. Einer Vertiefung bedarf dies nicht, da für die Senatsentscheidung ohnehin die rechtliche Betrachtung maßgeblich ist. 3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gesetzliche Kostenschuldner als Gesamtschuldner sind nach 22 Abs. 1, 25 Abs. 1, 32 Abs. 1 GNotKG die Beschwerdeführer. Die Geschäftswertfestsetzung beruht, soweit das Rechtsmittel erfolglos ist, auf 79 Abs. 1 sowie 36 Abs. 3 GNotKG. Maßgeblich ist die Schwierigkeit, das Eintragungshindernis zu beheben, wofür der Senat keine genügenden (sonstigen) Anhaltspunkte hat. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde ( 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben. Lorbacher Hinterberger Kramer Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht Erlass des Beschlusses ( 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

7 34 Wx 434/13 - Seite 6 - Leitsatz: BGB 876, 877 WEG 5 Abs. 4 Sätze 2 und 3 Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die Ausnahmebestimmung des 5 Abs. 4 Satz 3 WEG geift insoweit nicht ein (siehe bereits Senat vom , 34 Wx 36/09). OLG München, 34. Zivilsenat Beschluss vom Wx 434/13