Karlsruher Immobilienrechtstag RiBGH Dr. Peter Günter. Übersicht

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1 Karlsruher Immobilienrechtstag RiBGH Dr. Peter Günter Einleitung Problemstellung Übersicht Identität zwischen Vermieter, Veräußerer und Eigentümer Begründungen für das Identitätserfordernis Streitstand Zwischenergebnis Analoge Anwendung des 566 BGB Analogiefähigkeit der Vorschrift Regelungslücke Vergleichbarkeit der Interessen Ergebnis (c) RiBGH Dr. Günter 2

2 II: Problemstellung 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. [...] (c) RiBGH Dr. Günter 3 II. Problemstellung 1. Fallgruppe Gesellschaft/Gesellschafter; Miteigentümer/einzelner Miteigentümer 2. Fallgruppe Abschluss des Mietvertrags durch Hausverwalter/Treuhänder im eigenen Namen 3. Fallgruppe Kettenveräußerung (c) RiBGH Dr. Günter 4

3 II. Problemstellung Begründungen für das Identitätserfordernis BGH: 566 Abs. 2 BGB Schrifttum: Auslegung des Begriffs Veräußerung A. A.: Schutz des Grundeigentümers Wortlaut des 566 Abs. 1 BGB verlangt nur Identität zwischen Vermieter und Veräußerer. Keine Begründung zwingt überzeugend zur Annahme, dass Vermieter und Eigentümer identisch sein müssen. (c) RiBGH Dr. Günter 5 II. Problemstellung Streitstand: BGH: Keine Analogie wegen 566 Abs. 2 BGB Schrifttum vertritt unterschiedliche Auffassungen: Analogie grds. nicht möglich. Analogie möglich, wenn Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt. Analogie möglich, wenn durch Eigentumsübertragung die Berechtigung des Vermieters zur Überlassung der Mietsache an den Mieter enden soll. (c) RiBGH Dr. Günter 6

4 III. Analoge Anwendung des 566 Abs. 1 BGB Analogiefähigkeit der Vorschrift BGH: Ausnahmevorschrift mit quasi dinglicher Wirkung, weshalb sich eine analoge Anwendung auf andere Fälle verbiete. Aussage ist zu allgemein; Analogiefähigkeit bedarf einer differenzierten Betrachtungsweise. Der mit der Vorschrift verfolgte Mieterschutz legitimiert die Durchbrechung des schuldrechtlichen Relativitätsprinzips. Folge: Keine analoge Anwendung bei anderen Gebrauchsüberlassungsverträge; i. Ü. Analogie möglich. (c) RiBGH Dr. Günter 7 III. Analoge Anwendung des 566 Abs. 1 BGB Regelungslücke Aus dem Wortlaut des 566 Abs. 1 BGB ergibt sich nicht, dass der Gesetzgeber eine abschließende Regelung nur für die Fälle treffen wollte, in denen der Vermieter auch der Eigentümer des Mietobjekts ist. Die Identität zwischen Vermieter und Eigentümer wurde nicht ausdrücklich zur Tatbestandsvoraussetzung erhoben. (c) RiBGH Dr. Günter 8

5 III. Analoge Anwendung des 566 Abs. 1 BGB Vergleichbarkeit der Interessenlage Analogie setzt strukturelle Vergleichbarkeit der Sachverhalte voraus. Ergäben sich aus der entsprechenden Anwendung der Vorschrift signifikante Unterschiede in der Rechtsstellung der Beteiligten, wäre eine Analogie nicht zulässig. (c) RiBGH Dr. Günter 9 III. Analoge Anwendung des 566 Abs. 1 BGB Mieter: Mietvertrag mit Nichteigentümer gibt Mieter kein Recht zum Besitz gegenüber Eigentümer. Ginge Mietvertrag bei Eigentumsübertragung analog 566 Abs. 1 BGB auf Erwerber über, hätte Mieter jetzt Besitzrecht aus 986 Abs. 1 S. 1 BGB gegenüber dem neuen Eigentümer. Rechtsstellung des Mieters würde sich durch analoge Anwendung der Vorschrift verbessern! (c) RiBGH Dr. Günter 10

6 III. Analoge Anwendung des 566 Abs. 1 BGB Mieter: Anders aber, wenn Eigentümer mit Vermietung durch Dritten einverstanden war. Aufgrund des zwischen dem Eigentümer und dem Dritten bestehenden Rechtsverhältnis hat Mieter schon ein Besitzrecht aus 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB gegenüber dem früheren Eigentümer. Rechtsstellung des Mieters würde sich durch analoge Anwendung der Vorschrift nicht verbessern! (c) RiBGH Dr. Günter 11 III. Analoge Anwendung des 566 Abs. 1 BGB Eigentümer: Ist Eigentümer mit Vermietung einverstanden, wird sein Eigentum nicht ohne sein Zutun durch eine Dritten belastet. Vermieter: Erfolgt Vermietung im Interesse des Eigentümers, hat Vermieter i. d. R. keine eigenes Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach der Veräußerung. Erwerber: Wird durch Publizitätserfordernis geschützt. (c) RiBGH Dr. Günter 12

7 III. Analoge Anwendung des 566 Abs. 1 BGB Frage: Wann ist Eigentümer mit der Fremdvermietung einverstanden? Vorschlag: Wirtschaftliche Betrachtungsweise! Erfolgt Vermietung im eigenen Interesse des Eigentümers, muss er sich so behandeln lassen, als habe er Mietvertrag selbst abgeschlossen. BGH: Urteil vom (NZM 2008, 484 ff.) Analoge Anwendung mit dem wirtschaftlichen Ergebnis bejaht, dass die Beteiligten erzielen wollten. (c) RiBGH Dr. Günter 13 IV. Zusammenfassung und Thesen 566 Abs. 1 BGB verlangt nach seinem Wortlaut nur die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer. Veräußert ein Vermieter, der nicht gleichzeitig Eigentümer ist, wirksam das Grundstück an einen Dritten, kann 566 Abs. 1 BGB daher unmittelbar angewendet werden (z. B. Veräußerungskette). 566 BGB ist grundsätzlich analogiefähig. 566 Abs. 1 BGB sollte analog angewendet werden, wenn bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Eigentümer einem Vermieter gleichgestellt werden kann. (c) RiBGH Dr. Günter 14

8 Ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit! (c) RiBGH Dr. Günter 15