Beispielbild. Mietrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen

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1 Beispielbild Mietrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen

2 Überblick I. Vertragsabschluss II. Vertragsdurchführung III. Flüchtlingsspezifische Vertragsregeln? IV. Vertragsbeendigung 2

3 Begrifflichkeiten und praktische Relevanz Flüchtling/Asylbewerber: Personen ausländischer Staatsangehörigkeit, die unabhängig von ihren Beweggründen außerhalb eines regulären Zuwanderungsverfahrens die Bundesrepublik Deutschland erreichen. Praktische Relevanz am Beispiel Berlin: 2015 wurden von staatlicher Seite 2079 Flüchtlinge in 946 Wohnungen vermittelt 3

4 Vertragsabschluss 4

5 Vertragsabschluss: indirekte Vermietung Fall 1: Eigentümer V vermietet ein Gebäude an die Z-GmbH mit dem Zweck, dass diese die Wohnungen an Flüchtlinge untervermieten darf. - Keine direkte Vertragsbeziehung zum Flüchtling - Hauptmietvertrag ist kein Wohnraummietvertrag - Bei Beendigung des Hauptmietvertrags kann dieser nach 565 BGB (teilweise) auf Flüchtling übergehen, falls Weitervermietung gewerblich erfolgt (vgl. dazu BGH NJW 2016, 1086) 5

6 Vertragsabschluss: direkte Vermietung 19 AGG (Auszug): (2) Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft ist bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse unzulässig. (3) Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. (5) Die Vorschriften dieses Abschnitts finden keine Anwendung auf zivilrechtliche Schuldverhältnisse, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird. Bei Mietverhältnissen kann dies insbesondere der Fall sein, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. 6

7 Vertragsabschluss: direkte Vermietung Fall 2: V vermietet an Flüchtling M durch Unterzeichnung eines von V stammenden Vertragsformulars eine Einzimmerwohnung. M spricht nur gebrochen Deutsch, versteht bei der Besichtigung daher nur den Mietpreis (400 Euro). 1. Vertrag unterliegt deutschem Recht. 2. Vertrag kommt auch zustande, wenn Flüchtling kein Deutsch spricht, falls er sich auf Deutsch als Verhandlungssprache eingelassen hat. Bei Fehlvorstellung über den Vertragsinhalt kommt Anfechtung des Vertrags in Betracht. 7

8 Vertragsabschluss: direkte Vermietung 1. Für die Einbeziehung von Vermieter-AGB gelten die Grundsätze zum Vertragsschluss entsprechend. 2. Eine Teilanfechtung einzelner Klauseln wegen Irrtums ist entgegen der wohl hm nicht anzuerkennen. 3. Eine Nebenpflicht ( 241 II BGB) des Vermieters, den Flüchtling in einer diesem verständlichen Sprache über die AGB zu informieren, besteht nicht. 8

9 Vertragsdurchführung 9

10 Vertragsdurchführung Kategorien der Rechtsprobleme: - Probleme, die sich bei jeder Vermietung an Ausländer stellen können (z.b. Parabolantennen, vom deutschen Durchschnitt abweichendes Wohnverhalten, etwa geruchsintensive Gewürze beim Kochen) - Flüchtlingsspezifische Probleme 10

11 Vertragsdurchführung: Familiennachzug Fall 3: Mieter M hat eine Einzimmerwohnung angemietet. Er nimmt sukzessive seine - Ehefrau und Kinder, - seinen Bruder, - seinen Schwager in die Wohnung auf. Frage: Teil des schon bei Vertragsschluss vereinbarten Gebrauchsrechts oder Erweiterung des Gebrauchsrechts mit Folge der Genehmigungsbedürftigkeit? 11

12 Vertragsdurchführung: Familiennachzug 540 I 1 BGB: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. 553 I BGB: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. 12

13 Meinungsbild genehmigungsfreie Aufnahme - Aufnahme der engen Familienangehörigen des Mieters fällt nicht unter 540 BGB, ist also genehmigungsfrei möglich. - Enge Familienangehörige sind Kinder und der Ehegatte (BGH), im übrigen streitig (zb Geschwister, Eltern). - Ausnahme: Kein Aufnahmerecht bei Überbelegung der Wohnung. BGH lässt fristlose Kündigung aber erst bei einer qualifizierten Überbelegung zu (Vermieter muss konkret beeinträchtigt sein) 13

14 Stellungnahme genehmigungsfreie Aufnahme - Angehörige sind Dritte. Methodisch stellt sich die Frage, ob Genehmigung zur Aufnahme schon bei Vertragsschluss erteilt wurde. Das ist ein Problem der Bestimmung des Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs - Diese Bestimmung erfolgt durch Interessenabwägung (Aufnahmeinteresse vs. Untersagungsinteresse) 14

15 Stellungnahme genehmigungsfreie Aufnahme Aufnahmeinteresse: Differenzierung hm in enge und weitere Angehörige überzeugt; bei Flüchtlingen gilt nichts anderes. Untersagungsinteresse: Nur die qualifizierte Überbelegung führt zur Vertragswidrigkeit; im Mietrecht kann nämlich ein bestimmtes Verhalten des Mieters abhängig von den Umständen des Einzelfalls erlaubt sein oder auch nicht (z.b. Musizieren, Tierhaltung). 15

16 Nachträgliche Genehmigung der Aufnahme von anderen Angehörigen Auch bei 553 Abs. 1 BGB geht es um eine Interessenabwägung. - Flüchtling hat Aufnahmeinteresse - Untersagungsinteresse des Vermieters vor allem bei einfacher Überbelegung gegeben. Faustformel von Blank: Keine Überbelegung, wenn für jeden Erwachsenen bzw. für je zwei Kinder ein Raum von ca. 12 qm zur Verfügung steht 16

17 Vertragsbeendigung und flüchtlingsspezifische Vertragsregeln 17

18 Vertragsbeendigung 1. Kündigung gegenüber abgeschobenem Flüchtling muss notfalls durch öffentliche Zustellung erfolgen, 132 BGB. 2. Räumung muss aufgrund eines Titels erfolgen. 3. Hier gelten keine flüchtlingsspezifischen Erleichterungen für den Vermieter. 18

19 Flüchtlingsspezifische Vertragsregeln? 1. Recht zur Aufnahme nachziehender Ehegatten oder Kinder kann in Vermieter-AGB nicht eingeschränkt werden. 2. Ebenfalls unwirksam sind regelmäßig Regeln, die auf das Risiko der Abschiebung reagieren: - Vermieter kann Mietvertrag nicht unter auflösende Bedingung der Abschiebung stellen ( 572 II BGB); - der Zugang von Erklärungen, etwa der Kündigung, kann nicht fingiert werden; - Vollstreckungstitels durch notarielle Urkunde berechtigt nicht zur Zwangsvollstreckung, 795 Nr. 5 ZPO IV BGB verbietet die Vereinbarung einer Zusatzkaution zur Absicherung des Abschiebungs- und damit einhergehenden Zahlungsausfallrisikos. 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 20