SchiedsamtsZeitung. Die Hausordnung im Mietrecht von Rechtsanwältin Kerstin Seidl, Herne* 86. Jahrgang 2012, Heft 12

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1 Die Hausordnung im Mietrecht von Rechtsanwältin Kerstin Seidl, Herne* VII. Rechtsfolgen von Verstößen gegen die Hausordnung (3) Besonderheit: Reinigungspflicht/Schneeund Eisbeseitigung Die rechtlichen Konsequenzen sind vielfältig und können zwischen unterschiedlichen Personenverhältnissen ausgeübt werden. 1. Verhältnis zwischen Vermieter und störendem Mieter a. Die rechtlichen Möglichkeiten des Vermieters gegen den störenden Mieter vorzugehen sind vielseitig und teilweise gesetzlich konkret ausgestaltet. (1) Anspruch auf Einhaltung der Hausordnung Der Vermieter hat gegen den störenden Mieter einerseits einen Anspruch auf Einhaltung der Hausordnung. Hierbei handelt es sich um einen Anspruch des Vermieters gegen den einzelnen Mieter auf positives Tun. Rechtsgrundlage ist der Mietvertrag in Verbindung mit der Hausordnung. (2) Anspruch auf Unterlassen Des Weiteren hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Unterlassen störender Verhaltensweisen. Rechtsgrundlage ist hier 541 BGB. Dabei sieht 541 BGB als Voraussetzung vor, dass der Vermieter den Mieter zuvor abgemahnt hat. * Fortsetzung des Artikels von Heft 11/2012 Seite 241 Eine Besonderheit rechtlicher Möglichkeit des Vermieters besteht in Bezug auf die Reinigungsverpflichtung bzw. Verpflichtung zur Schnee und Eisbeseitigung. Hier steht dem Vermieter das Recht zur Selbstvornahme zu Verfügung. Das bedeutet, dass der Vermieter die Verpflichtung durch Dritte ausüben lassen kann und die Kosten dem betreffenden Mieter in Rechnung stellt (so auch das Amtsgericht Wiesbaden, Az. 91 C 2213/99). Dies allerdings auch erst, wenn der Vermieter den Mieter zuvor abgemahnt hat. Auch hier ist der Mietvertrag in Verbindung mit der Hausordnung entsprechende Rechtsgrundlage. (4) außerordentliche fristlose Kündigung Verstößt ein Mieter hartnäckig gegen die Hausordnung, so besteht für den Vermieter die Möglichkeit, nach vorheriger Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung nach 543, 569 Abs. 2 BGB auszusprechen. Dabei ergibt sich die vorherige Verpflichtung zur Abmahnung aus 543 Abs. 3 BGB. Nur ausnahmsweise kann auf die Abmahnung verzichtet werden, wenn eine Abhilfe nicht zu erwarten ist. (5) Schadensersatz Kommt es zu Verletzungen der Hausordnung, haben die sich gestört fühlenden Mieter unter den Voraussetzungen von 536 BGB einen Mietmin- Nachdruck und Vervielfältigung Seiten 1/5

2 derungsanspruch gegen den Vermieter. Die insoweit ausbleibende Miete kann der Vermieter jedoch gegenüber dem störenden Mieter als Schadensersatzanspruch geltend machen. Rechtsgrundlage hierfür ist die die positive Forderungsverletzung in Verbindung mit dem Mietvertrag. 2. Verhältnis zwischen Vermieter und sich gestört fühlenden Mietern Um den Vermieter zum Tätigwerden zu ermutigen, stehen den Mietern, die sich durch Verletzungen der Hausordnung gestört fühlen, eigene rechtliche Möglichkeiten gegen den Vermieter zu. a) Mietminderung nach 536 BGB bzw. Zurückbehaltungsrecht Den sich gestört fühlenden Mietern steht die Möglichkeit zu, den Mietzins teilweise oder vollständig einzubehalten, bis der Vermieter für die Beseitigung der Störung Sorge getragen hat. Die Höhe der Mietminderung bzw. des einbehaltenen Mietzinses ist daher am Grundsatz der Angemessenheit zu orientieren. Hier kann auf die Mietminderungstabellen zurückgegriffen werden, die einzelne gerichtliche Entscheidungen hinsichtlich der Angemessenheit der Mietminderung oder Mieteinbehaltung enthalten. Dabei ist hinsichtlich der Mietminderung bzw. der Einbehaltung der Miete zu berücksichtigen, dass diese von der Warmmiete vorzunehmen ist. Dies ist vom Bundesgerichtshof vor geraumer Zeit festgelegt worden. Dabei ist bemerken, dass das Zurückbehaltungsrecht kein dauerhaftes Einbehaltungsrecht zum Gegenstand hat. Ist die Störung beseitigt, ist der Mieter zur Nachzahlung der einbehaltenen Miete verpflichtet. Die Mietminderung führt nicht zum Wegfall der Nachzahlungsverpflichtung. Voraussetzung für die Ausübung des Mietminderungsrechtes bzw. des Zurückbehaltungsrechtes ist, dass eine Verletzung der Hausordnung von einigem Gewicht vorliegt. Das Gesetz spricht insoweit von einer»erheblichen Beeinträchtigung«. Sowohl bei der Mietminderung als auch bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes ist erforderlich, dass der sich gestört fühlende Mieter eine entsprechende Anzeige gegenüber dem Vermieter erklärt. Bei dem Zurückbehaltungsrecht ergibt sich dies aus der Eigenschaft des Zurückbehaltungsrechtes als allgemeines Gestaltungsrecht. Anders ist dies jedoch bei dem Mietminderungsrecht. Denn nach 536 BGB ändert sich der Mietzins bei einer erheblichen Störung von Gesetz wegen. Jedoch sieht 536 c BGB eine Anzeigepflicht des Mieters vor, wenn er seine weiteren Rechte, die wegen der Störung noch in Betracht kommen könnten, nicht verlieren will. Hintergrund für die Anzeigepflicht bei der Mietminderung ist, dass dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt werden muss, die Störung durch entsprechendes eigenes Verhalten zu beseitigen. b) Schadensersatzansprüche Darüber hinaus sind Schadensersatzansprüche des sich gestört fühlenden Mieters nach 536 a BGB denkbar. Dabei kann es insbesondere zu einer Schadensersatzpflicht führen, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung der Störung in Verzug befindet ( 536 a Abs. 1, 3. Alt. BGB). Anzumerken ist jedoch, dass derartige Schadensersatzansprüche selten zum Tragen kommen dürften, da durch die Verletzung der Hausordnung nur selten ma- Nachdruck und Vervielfältigung Seiten 2/5

3 terielle Schäden des sich gestört fühlenden Mieters feststellbar sein dürften. c) Außerordentliches fristloses Kündigungsrecht Des Weiteren steht dem sich gestört fühlenden Mieter die Möglichkeit zu, von einem außerordentlichen fristlosen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Rechtsgrundlage ist auch hier 543 Abs. 2 Ziffer 1, 569 BGB. Voraussetzung ist, dass die Verletzung der Hausordnung erheblich ist und der Mieter die bestehende Störung gegenüber dem Vermieter angezeigt und ihn zur Beseitigung aufgefordert hat. Dies folgt aus 543 Abs. 3 BGB. 3. Verhältnis zwischen störendem Mieter und sich gestört fühlenden Mietern Wie bereits dargestellt, entfaltet die wirksame Hausordnung Drittwirkung. Das bedeutet, dass die Hausordnung nicht nur unmittelbar zwischen den Mietvertragsparteien gilt, sondern auch unmittelbar zwischen den einzelnen Mietern. Demzufolge können die Mieter, die sich gestört fühlen, den störenden Mieter unmittelbar in Anspruch nehmen. Grundlage ist der Mietvertrag in Verbindung mit der Hausordnung in Verbindung mit der Drittschutzregelung des 328 BGB. Dabei haben die sich gestört fühlenden Mieter gegen die störenden Mieter im Wesentlichen die gleichen Rechte, wie gegen den Vermieter selber. a) Anspruch auf Einhaltung der Hausordnung Die sich gestört fühlenden Mieter haben einen Anspruch auf Einhaltung der Hausordnung gegen den störenden Mieter. Rechtsgrundlage hier ist 535, 328 BGB i.v.m. der Hausordnung. b) Anspruch auf Unterlassen Die sich gestört fühlenden Mieter haben gegen den störenden Mieter einen Anspruch auf Unterlassen der störenden Handlung. Der Anspruch basiert auf der Grundlage der 535, 541, 328 BGB i.v.m. der Hausordnung. Wie bereits dargestellt ist zu beachten, dass der störende Mieter zuvor erfolglos aufgefordert sein muss, die Störungen zu unterlassen. Diese Voraussetzung ergibt sich aus 541 BGB. c) Schadensersatzansprüche Entsteht dem sich gestört fühlenden Mieter ein materieller Schaden, so kann er Schadensersatzansprüche aus positiver Forderungsverletzung ( 535, 328, 241 BGB) oder deliktischer Haftung ( 823 BGB) gegen den störenden Mieter geltend machen. VIII. Die mietrechtliche Hausordnung in der Schlichtungsverhandlung 1. Sichtung von Mietvertrag und Hausordnung K ommt es im Zusammenhang mit einer Verletzung der Hausordnung im Mietrecht einmal zu einer Schlichtungsverhandlung, so ist dringend zu empfehlen, sowohl den Mietvertrag selber als auch den Inhalt der Hausordnung einzusehen. Denn aus dem Mietvertrag selber ergeben sich die Pflichten der Mieter. Dessen nähere Ausgestaltung ergibt sich unter anderem aus der Hausordnung. Erst wenn die rechtliche Situation erfasst ist, kann eine Erörterung zwischen den Mietern bzw. zwischen einzelnen Mietern und dem Vermieter sinnvoll durchgeführt werden. Nachdruck und Vervielfältigung Seiten 3/5

4 2. Weiteres Vorgehen mit den betroffenen Parteien Sodann sollte mit den betroffenen Parteien erörtert werden, welche rechtlichen Möglichkeiten in Betracht kommen. In der Schlichtungsverhandlung sollte dann versucht werden, eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen, die den Interessen der betroffenen Parteien Rechnung trägt. Dabei kann die einvernehmliche Regelung auch in der Gestalt erfolgen, dass zwischen dem Vermieter und einem der Mieter das Ziel einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses ausgearbeitet wird. Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter können sich als sehr zäh darstellen, da häufig bereits die Spannungen sehr stark ausgeprägt sind. Hier kann es dann auch einmal sinnvoll sein, auf die bestehenden Prozessrisiken aufmerksam zu machen. Dabei ist immer zu beachten, dass der Vermieter oder die sich gestört fühlenden Mietern die Störung und deren Erheblichkeit zu beweisen haben. Diesen gerichtlichen Beweis anzutreten kann im Einzelfall schwierig sein. Im Übrigen ist anzuführen, dass bei Störungen der Hausordnung häufig die Angemessenheit als rechtlicher Maßstab gilt. Hier kommt es auf die Einschätzung des Richters oder der Richterin an. Demzufolge trifft insbesondere den Vermieter bzw. den störenden Mieter ein erhebliches Prozessrisiko. IX. Exkurs: Die Hauordnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft Besteht das Wohnhaus aus mehreren Eigentumswohnungen kommen rechtliche Besonderheiten hinzu. Diese liegen in dem Umstand begründet, dass ein weiteres rechtliches Konstrukt in der Gestalt der Eigentümergemeinschaft besteht. Die Existenz einer zusätzlichen Eigentümergemeinschaft ist derart komplex, dass diese Thematik nur kurz angesprochen werden kann. Einzelheiten würden hier den Rahmen sprengen. Auch die Eigentümergemeinschaft kann sich im Innenverhältnis eine eigene Hausordnung geben. Dort kann insbesondere die Nutzung des Gemeinschaftseigentums geregelt werden. Die Hausordnung zwischen den Wohnungseigentümern stellt eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des 21 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) dar. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit die Hausordnung aufstellen, ändern und ergänzen können. Auch eine gerichtliche Entscheidung kann in Bezug auf die Hausordnung herbeigeführt werden. Hintergrund ist, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Aufstellung einer Hausordnung hat. Kommt eine Hausordnung zwischen den Wohnungseigentümern zustande, kann dies zu Spannungen führen, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum vermietet haben und zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter eine anders lautende Hausordnung besteht bzw. eben keine. Die Hausordnung zwischen den Wohnungseigentümern bindet die Mieter der einzelnen Wohnungseigentümer nicht automatisch. Denn die Mieter stehen in keinem Vertragsverhältnis zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier haben die einzelnen Wohnungseigentümer im vertraglichen Verhältnis zu ihren Mietern dafür Nachdruck und Vervielfältigung Seiten 4/5

5 Sorge zu tragen, dass die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingehalten wird. Dass bedeutet, dass der Wohnungseigentümer diese Hausordnung in den Mietvertrag einführen muss, um die Hausordnung der Wohnungseigentümer einhalten zu können. Dies ist nach den oben genannten Voraussetzungen nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, steht der vermietende Wohnungseigentümer vor einer besonderen Schwierigkeit. Gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist es daher für den vermietenden Wohnungseigentümer von besonderer Wichtigkeit, sich die Einführung oder Änderung der Hausordnung mietvertraglich vorzubehalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die einzelnen Wohnungseigentümer haben jedoch die Möglichkeit, sich direkt an den Mieter eines Wohnungseigentümers zu wenden und diesen zur Vornahme einer Handlung oder eines Unterlassens aufzufordern. Anspruchsgrundlage für diesen Beseitigungs- bzw. Unterlassensanspruch ist 1004 BGB. X. Fazit Die Hausordnung im Mietrecht ist immer ein spannungsgeladenes Thema und bedarf gerade im Bereich der Streitschlichtung besonders viel Geduld. Für die Einhaltung der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft ist regelmäßig nach 14 WEG der Hausverwalter zuständig. Der Hausverwalter hat die Möglichkeit, den vermietenden Wohnungseigentümer aufzufordern, dafür zu sorgen, dass die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft eingehalten wird. Hier besteht seitens der anderen Wohnungseigentümer ein Beseitigungs- bzw. Unterlassensanspruch. Rechtliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft ist 1004 BGB. Weitere Ansprüche zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem vermietenden Wohnungseigentümer bestehen nicht. Dabei ist zu beachten, dass der vermietende Wohnungseigentümer nur das Einwirken auf seinen Mieter schuldet. Die Möglichkeit, den vermietenden Wohnungseigentümer zu konkreten Handlungsvornahmen zu zwingen (Abmahnungen etc.) besteht indes nicht. Ein Vorgehen gegen den vermietenden Wohnungseigentümer führt daher nur selten zu einem Ergebnis. Nachdruck und Vervielfältigung Seiten 5/5